Günstiger Makler in Garching: Was ein Verkauf einen Makler tatsächlich kostet, und was das für den Satz heißt

Wer die Provision für einen Immobilienverkauf ausrechnet, schluckt oft erst einmal. Für die Arbeit einiger Monate wird ein Betrag fällig, der vielen Eigentümern sehr hoch erscheint. Die Frage liegt also nahe: Geht das auch günstiger? Und was ist der Haken, wenn jemand weniger verlangt? Eine ehrliche Antwort darauf bekommt man nur, wenn man weiß, wofür die Provision eigentlich bezahlt. Denn ein Makler hat Kosten, die Sie nicht sehen, und nur ein Teil davon hat mit Ihrem Verkauf zu tun. In Garching, wo viele Eigentümer aus Technik und Forschung gern genau nachrechnen, lohnt sich dieser Blick besonders.

Dieser Ratgeber legt offen, wie sich der Satz zusammensetzt. Er erklärt, welche Kosten bei einem Verkauf anfallen, welche im Büro, und welches Risiko ein Makler trägt. Daraus ergibt sich, wo sich sparen lässt und wo nicht. Dazu kommen die rechtlichen Regeln und einige Fragen für den Vergleich. Bewusst verzichten wir auf Rechenbeispiele in Euro. Sie können jeden Prozentsatz mit Ihrem eigenen Wert selbst ausrechnen. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt der häufig genannten 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision. Wie das möglich ist, sagen wir Ihnen offen, und Ellen Günthel beantwortet gern alle Fragen dazu.

Wofür bezahlt eine Provision?

Stellen Sie sich vor, was bei einem Verkauf geschieht. Jemand besichtigt Ihre Immobilie, ermittelt den Wert, holt Unterlagen ein, organisiert Fotos und Grundriss und schreibt das Exposé. Dazu kommen Inserate, Anfragen, Prüfung der Interessenten, Besichtigungen, Berichte, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe. Bei einer vermieteten Wohnung kommt die Abstimmung mit den Mietern hinzu, und bei Interessenten vom Campus vielleicht auch Gespräche auf Englisch und mehr Erklärungen. Das alles dauert Zeit, und zwar oft mehr, als man von außen sieht. Hinter einem Satz steht aber nicht nur diese Arbeit, sondern auch das, was ein Büro sonst noch bezahlen muss. Dieser zweite Teil unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter stark.

Hinzu kommt das Risiko. Provision wird in der Regel nur bei Erfolg fällig. Wenn jemand monatelang arbeitet und das Objekt am Ende nicht verkauft wird, bekommt er oft nichts. Das fließt in die Rechnung ein, denn die erfolgreichen Verkäufe bezahlen auch die anderen mit. Wer sehr gut auswählt und seine Fälle gründlich vorbereitet, hat hier ein geringeres Risiko. Was bedeutet das für Sie? Ein Satz sagt etwas über die Kostenstruktur eines Anbieters aus, doch weniger darüber, wie viel Arbeit tatsächlich in Ihren Verkauf fließt. Deshalb sollten Sie immer beides fragen: Was kostet es, und was bekomme ich dafür? Einen Überblick über Leistungen gibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Garching.

Kostenblock 1: Direkte Kosten Ihres Verkaufs

Ein Teil der Kosten entsteht unmittelbar. Dazu gehören Fotograf, Grundrisszeichnung, Inserate auf Portalen, Unterlagen von Ämtern, vielleicht ein Exposé auf Englisch und Fahrten zu den Terminen. Das ist überschaubar im Verhältnis zur Provision. Fragen Sie, ob diese Kosten enthalten sind, oder ob sie gesondert berechnet werden. Wenn ein Anbieter hier spart, merken Sie das schnell, etwa an Handyfotos oder an einem Inserat, das nur auf einer Plattform erscheint. Das wäre an der falschen Stelle gespart, denn gerade Bilder und Reichweite entscheiden darüber, ob sich die Richtigen melden. Lassen Sie sich Beispiele zeigen und klären Sie, wer was bezahlt, wenn am Ende nicht verkauft wird.

Der größere Teil ist die Arbeitszeit. Wie viele Stunden fließen in Ihren Verkauf? Das hängt stark vom Objekt ab. Bei einer kleinen, gut vermieteten Wohnung mit vollständigen Unterlagen geht manches schneller als bei einem alten Haus mit fehlenden Plänen und vielen Interessenten. Trotzdem ist der Satz meist derselbe, und bei einem höheren Kaufpreis steigt der Betrag, auch wenn die Arbeit nicht im gleichen Maß wächst. Das ist ein guter Grund, bei teureren Objekten besonders genau hinzusehen. Rechnen Sie den Unterschied zwischen zwei Sätzen ruhig mit Ihrem eigenen geschätzten Wert aus. Sie müssen dafür nur den Preis mit den Prozentsätzen multiplizieren, und das Ergebnis zeigt, worüber Sie eigentlich sprechen.

Kostenblock 2: Büro, Personal und Werbung

Das ist oft der größte Block, und er hat mit Ihrem Verkauf nur mittelbar zu tun. Ein Ladenlokal in bester Lage, mehrere Standorte, Empfangspersonal, Fahrzeuge mit Logo, Imagekampagnen, Anzeigen in Zeitschriften: All das kostet Geld, das über die Provisionen hereinkommen muss. Manche Büros haben auch mehrere Hierarchieebenen, sodass ein Teil des Satzes an die Geschäftsleitung geht, während jemand anderes die Arbeit macht. Das alles ist nicht verwerflich, und manche Eigentümer schätzen den Auftritt. Fragen Sie sich aber, ob es Ihrem Verkauf hilft. Interessenten kaufen eine Wohnung meist nicht, weil das Büro eine schöne Adresse hat, und die meisten beginnen ihre Suche ohnehin auf einem Portal.

Hier lässt sich also sparen, ohne dass Ihr Verkauf darunter leidet. Ein kleineres Team mit digitalen Abläufen braucht weniger Fixkosten und kann deshalb mit einem niedrigeren Satz auskommen. Fragen Sie jeden Anbieter: Was würde fehlen, wenn Sie weniger verlangten? Eine klare Antwort darauf ist hilfreich. Wer sagt, dann könne er keine guten Fotos machen, nennt immerhin einen Grund. Wer nur auf die Üblichkeit verweist, liefert keinen. Bei einem großen Namen sollten Sie auch fragen, wer Sie tatsächlich betreut und wie viele Objekte diese Person gleichzeitig bearbeitet. Wie Sie diese Punkte rasch prüfen, zeigt der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Garching. Dort gibt es einen Ablauf in drei Durchgängen.

Kostenblock 3: Das Risiko der vergeblichen Arbeit

Wie gesagt, wird Provision in der Regel nur bei Erfolg fällig. Ein Teil des Satzes bezahlt also die Aufträge, die nichts einbringen. Das können Objekte sein, deren Eigentümer es sich anders überlegt haben, oder Häuser, die zu teuer angeboten wurden. Manche Anbieter nehmen deshalb fast jeden Auftrag an und versprechen hohe Preise, was am Ende mehr vergebliche Arbeit bedeutet. Andere sind vorsichtiger bei der Einschätzung und sagen auch einmal, dass ein Preiswunsch unrealistisch ist. Für Sie ist das ein gutes Zeichen. Wer ehrlich einschätzt, hat weniger vergebliche Fälle und kann günstiger arbeiten, ohne dass die Qualität leidet. Eine solche Rechnung geht aber nur auf, wenn sorgfältig gearbeitet wird.

Vorsicht ist bei Anbietern geboten, die das Risiko auf Sie verlagern wollen. Vorauszahlungen, Aufwandspauschalen oder Gebühren, die unabhängig vom Erfolg anfallen, sollten Sie genau prüfen. Auch ein niedriger Satz plus hohe Auslagen kann am Ende teurer sein als ein mittlerer Satz ohne Zusatzkosten. Lesen Sie den Vertrag in Ruhe, und tragen Sie alle Posten in eine Liste ein. Fragen Sie auch, was geschieht, wenn Sie den Verkauf abbrechen. Müssen Sie dann etwas zahlen? Solche Klauseln sollten klar und begrenzt sein. Wie Sie den Vertrag schnell lesen, beschreibt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Garching. Dann sehen Sie auch, ob ein Angebot wirklich so günstig ist, wie es zunächst klingt.

Welche Regeln gelten für die Provision?

Die Höhe ist frei verhandelbar, und eine gesetzliche Gebührenordnung gibt es nicht. Im Raum München werden oft 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite genannt. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen gelten beim Verkauf an Verbraucher die §§ 656a bis 656d BGB. Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt, müssen beide in der Regel gleich viel zahlen. Wird er nur von einer Seite beauftragt, kann diese nur einen Teil an die andere weitergeben, und zwar höchstens die Hälfte. Der Vertrag braucht bei diesen Objekten die Textform. Bei Mehrfamilienhäusern und unbebauten Grundstücken gelten diese Regeln nicht in gleicher Weise. Lassen Sie sich die Verteilung schriftlich erklären.

Wer Ihnen eine „provisionsfreie“ Vermarktung anbietet, sollte erklären, wie das bei Ihrem Objekt funktionieren soll. Bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung, die an private Käufer geht, ist das kaum möglich, ohne dass Ansprüche gefährdet sind. Bei anderen Objekten kann es zulässig sein. Dort sollten Sie aber bedenken, dass Käufer die Gesamtkosten rechnen und das, was sie an Provision zahlen, beim Kaufpreis fehlt. Auch bei einem Direktverkauf an einen Bauträger oder eine Ankaufsfirma wird oft mit der gesparten Provision geworben. Vergleichen Sie das Gebot aber mit dem, was bei mehreren Interessenten möglich wäre. Holen Sie im Zweifel eine unabhängige Einschätzung ein, bevor Sie zusagen. Weitere Stolpersteine nennt der Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler.

Welche Modelle gibt es?

Das klassische Büro arbeitet zum üblichen Satz und finanziert Standorte, Werbung und Mitarbeiter. Ein Discount-Anbieter nennt einen niedrigen Satz, kürzt aber teilweise die Leistung, zum Beispiel bei Besichtigungen oder Fotos. Eine Plattform oder ein Festpreisanbieter stellt Werkzeuge und Inserate bereit, und Sie übernehmen einen Teil der Arbeit selbst. Daneben gibt es Anbieter, die mit reduziertem Satz die volle Leistung bieten, weil sie ihre Kosten anders organisiert haben. Dazu gehören auch wir. Jedes Modell kann passen. Wer viel Zeit hat und sich gut auskennt, kommt vielleicht mit einer Plattform zurecht. Wer eine vermietete Wohnung hat oder Interessenten aus dem Ausland erwartet, braucht meist mehr Unterstützung.

Fragen Sie deshalb nicht nach dem Etikett, sondern nach dem Leistungsumfang. Wer macht die Bewertung? Wer ist bei den Besichtigungen dabei? Wer fotografiert, verhandelt und bereitet den Notartermin vor? Was kostet eine zusätzliche Leistung? Wer erreicht wen, und wann? Eine Tabelle mit diesen Fragen lässt sich in wenigen Minuten ausfüllen und macht die Unterschiede sichtbar. Bei einer Immobilie kann eine schwache Verhandlung leicht mehr kosten, als der Unterschied im Satz ausmacht. Umgekehrt ist ein hoher Satz noch keine Garantie für gute Verhandlung. Einfache Proben dafür beschreibt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Garching. Sie geben Ihnen ein Gefühl für die Arbeitsweise.

Wo schadet zu viel Sparen?

Eine schlechte Einschätzung kann den Wert in beide Richtungen verfehlen. Schwache Fotos und ein Standardtext führen dazu, dass sich die Richtigen gar nicht melden. Wer Interessenten nicht prüft, verschwendet Zeit mit Besichtigungen, und wer die Finanzierung nicht prüft, riskiert einen geplatzten Verkauf. Gerade in Garching mit seinen befristeten Arbeitsverträgen ist das wichtig. Wer die Protokolle nicht liest, wird von einer Sonderumlage überrascht. Wer nicht verhandeln kann, gibt schnell nach. Solche Fehler lassen sich mit der gesparten Provision kaum ausgleichen. Sparen sollten Sie dort, wo Sie keinen Nutzen haben, also bei Prestige und Imagewerbung, nicht bei der eigentlichen Arbeit an Ihrer Immobilie.

Wie viel Verhandlungsspielraum gibt es?

Die Provision ist verhandelbar, und Sie dürfen danach fragen. Überlegen Sie aber, was ein Nachlass bedeutet. Wer sehr schnell nachgibt, um einen Auftrag zu bekommen, gibt vielleicht auch in der Verhandlung mit Interessenten schnell nach. Das muss nicht so sein, doch ein Blick darauf lohnt sich. Wichtiger als ein kleiner Rabatt ist oft, dass die Leistung genau festgehalten ist. Prüfen Sie beim Vergleich, ob der Satz inklusive Mehrwertsteuer genannt ist, ob es Zusatzkosten gibt und wie lange der Vertrag läuft. Viele Fehler entstehen, weil Sätze verglichen werden, die nicht das Gleiche meinen. Rechnen Sie am Ende aus, was Ihnen bleibt, und zwar mit denselben Annahmen für alle Angebote.

Warum sind 1,785 % bei neues // nest möglich?

Wir arbeiten mit 1,785 % anstelle der oft genannten 3,57 %, also 50 % der Provision weniger bei gleicher Leistung. Das liegt am zweiten Kostenblock: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, wir unterhalten kein Prestigebüro, und viele Abläufe sind digital organisiert. Beim ersten Kostenblock sparen wir nicht. Fotos, Grundriss, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung gehören dazu. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Ellen Günthel erklärt Ihnen gern, wie wir bei Ihrem Objekt vorgehen würden, und Sie können das mit den Vorschlägen anderer vergleichen. Unser Satz steht von Anfang an im Vertrag. Mehr darüber lesen Sie im Beitrag Warum Sie mit neues // nest verkaufen sollten.

Fragen an jeden Anbieter

Frage	Warum sie wichtig ist	Gute Antwort
Wie hoch ist der Satz inklusive Steuer?	Vergleichbarkeit	Klare Zahl, schriftlich
Was ist enthalten?	Leistung	Liste mit Fotos, Exposé, Terminen
Wer zahlt was?	Rechtliche Regeln	Offene Darstellung
Welche Zusatzkosten gibt es?	Überraschungen	Klar benannt oder keine
Wer betreut mich?	Qualität	Eine benannte Person
Warum dieser Satz?	Glaubwürdigkeit	Nachvollziehbare Gründe
Was gilt nach Vertragsende?	Bindung	Klare Frist

Was ändert sich beim Netto-Erlös?

Am Ende möchten Sie wissen, was auf Ihrem Konto ankommt. Vom Kaufpreis gehen die Provision, gegebenenfalls die Ablösung bestehender Darlehen, Kosten für Unterlagen und Räumung sowie mögliche Steuern ab. Stellen Sie diese Rechnung für jeden Anbieter mit Ihrem eigenen geschätzten Preis auf. Rechnen Sie auch verschiedene Fälle durch, damit Sie sehen, wie sich ein Unterschied im Kaufpreis gegenüber einem Unterschied in der Provision auswirkt. So wissen Sie, wie viel mehr ein teurerer Anbieter erzielen müsste, damit sich das lohnt. Behauptet jemand, dass er mehr erzielt, fragen Sie nach Belegen. Wie Sie den Preis insgesamt beeinflussen können, beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Garching.

Welcher Makler erzielt in Garching den besten Preis, auch wenn er günstig ist?

Der Satz sagt nichts über den Preis, den jemand erzielt. Das hängt von Einstieg, Käufern, Präsentation und Verhandlung ab. Prüfen Sie das im Gespräch und lassen Sie sich Belege zeigen. Einen Überblick gibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Garching?. Eine Preisgarantie sollte Sie stutzig machen, gleich welche Provision damit verbunden ist.

Was sollten Sie im Gespräch über Kosten fragen?

Ein Gespräch über die Provision muss nicht unangenehm sein. Fragen Sie direkt, was im Satz enthalten ist und was zusätzlich berechnet wird. Fallen Kosten für Fotos, Grundriss oder Inserate an? Was ist, wenn der Verkauf nicht zustande kommt? Wie lange läuft der Vertrag, und wie kommt man wieder heraus? Gibt es Zusatzgebühren für Unterlagen? Lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben. Eine seriöse Maklerin wird das ohne Zögern tun. Vergleichen Sie danach nicht nur den Satz, sondern auch die Personen, und achten Sie darauf, wer Ihre Immobilie tatsächlich betreut.

Häufige Fragen

Was kostet ein Makler in Garching üblicherweise?

Oft werden 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer genannt. Die Höhe ist frei verhandelbar.

Was zahle ich bei neues // nest?

1,785 % statt 3,57 %.

Bekomme ich weniger Leistung?

Nein, unsere Leistung ist vollständig.

Warum ist das möglich?

Geteilte Fixkosten, kein Prestigebüro und digitale Abläufe.

Darf der Käufer allein zahlen?

Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen an Verbraucher gelten besondere Grenzen.

Soll ich handeln?

Das können Sie. Achten Sie aber darauf, dass die Leistung nicht leidet.

Wann muss ich zahlen?

Grundsätzlich nur bei Erfolg, wenn der Kaufvertrag zustande kommt.

Wer berät mich in Garching?

Bei neues // nest ist das Ellen Günthel.

Fazit

Bei einem günstigen Makler in Garching kommt es darauf an, was der Satz bezahlt. Sparen lässt sich bei Prestige und Fixkosten, nicht bei der Arbeit an Ihrer Immobilie. Bei uns zahlen Sie 1,785 % statt 3,57 %. Ellen Günthel berät Sie gern. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder nutzen Sie das Kontaktformular.