Kostenlose Immobilienbewertung in Ismaning: Was Sie in 30 Minuten selbst herausfinden können

Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie in Ismaning ungefähr wert ist, ohne dass gleich jemand vor der Tür steht? Das ist verständlich, und es geht. Mit einer halben Stunde am Computer und etwas Kritik gegenüber den Zahlen lässt sich ein erster Rahmen abstecken. Dafür müssen Sie weder Ihre Telefonnummer angeben noch einen Termin vereinbaren. Sie sollten nur wissen, was die einzelnen Quellen leisten, und wo sie aufhören. Denn gerade in Ismaning, wo Fluglärm, S-Bahn-Nähe und Isarlage den Wert stark prägen, kennt kein Rechner die Besonderheiten Ihrer Straße.

Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch eine eigene Recherche von etwa 30 Minuten. Danach haben Sie eine grobe Vorstellung und wissen auch, welche Fragen offen sind. Anschließend erfahren Sie, wann eine persönliche Einschätzung sinnvoll ist und wann ein Gutachten nötig wird. Bei neues // nest besucht Sie Ellen Günthel auf Wunsch kostenlos und unverbindlich. Sollten Sie später verkaufen, sparen Sie mit 1,785 % statt 3,57 % zudem 50 % der Provision.

Warum überhaupt selbst recherchieren?

Wer eine eigene Vorstellung hat, kann Angebote und Aussagen besser einordnen. Wenn ein Bauträger anruft oder eine Einwurfkarte einen wartenden Käufer verspricht, wissen Sie, in welcher Größenordnung sich das bewegen müsste. Wenn ein Makler eine sehr hohe Zahl nennt, können Sie nachfragen, warum sie so weit über dem liegt, was Sie gefunden haben. Außerdem bleiben Sie zunächst anonym, und niemand ruft Sie an. Für viele ist das der richtige erste Schritt, gerade wenn die Entscheidung über einen Verkauf noch gar nicht gefallen ist.

Überschätzen sollten Sie das Ergebnis allerdings nicht. Was Sie am Ende in Händen halten, ist eine grobe Spanne und keine Bewertung. Sie soll Ihnen helfen, die richtigen Fragen zu stellen. Treffen Sie darauf keine weitreichende Entscheidung, also zum Beispiel nicht den Kauf einer neuen Wohnung. Bedenken Sie auch, dass wir unser eigenes Zuhause meist zu gut einschätzen, weil viele Erinnerungen daran hängen. Bleiben Sie also nüchtern, und nehmen Sie sich am besten noch einen Stift und ein Blatt Papier.

Schritt 1: Die eigenen Daten zusammentragen (5 Minuten)

Schreiben Sie zuerst auf, was Sie wissen: Art der Immobilie, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Etage, Zimmer, Balkon oder Garten, Stellplatz. Notieren Sie auch die wichtigsten Arbeiten der letzten Jahre mit ungefährem Datum, also Dach, Fenster, Heizung, Bad und Elektrik. Bei Wohnungen kommen Hausgeld und bekannte Sanierungen hinzu. Ohne diese Angaben lassen sich keine Vergleiche ziehen. Schreiben Sie auch auf, was nicht ideal ist, etwa eine laute Straße, ein älteres Bad oder eine Zeit mit Feuchtigkeit im Keller. Seien Sie dabei ehrlich zu sich selbst.

Stimmen die Zahlen? Oft wird eine alte Wohnflächenangabe weitergetragen, ohne dass sie je geprüft wurde. Sehen Sie im Grundriss nach, falls einer vorhanden ist, und zählen Sie nichts mit, was nicht wirklich Wohnfläche ist. Wenn Sie unsicher sind, notieren Sie das. Auch das Grundstück sollten Sie kennen. Es steht im Grundbuchauszug oder im Kaufvertrag. Damit haben Sie die Grundlage für alle weiteren Schritte. Diese Angaben helfen Ihnen auch später, falls Sie mit einer Maklerin sprechen möchten, denn dann ist schon vieles vorbereitet.

Schritt 2: Den Bodenrichtwert nachsehen (5 Minuten)

Rufen Sie BORIS-Bayern auf, das Portal für Bodenrichtwerte. Dort können Sie den Wert für Ihre Lage einsehen, ermittelt vom Gutachterausschuss im Landkreis München auf Grundlage tatsächlicher Kaufverträge. Das ist eine amtliche Größe, und deshalb ist sie besonders hilfreich. Achten Sie auf die zugehörigen Merkmale, etwa die übliche Bebauung oder Grundstücksgröße. Multiplizieren Sie den Wert mit Ihrer Fläche, wenn Sie ein Haus besitzen. Das ergibt eine erste Vorstellung vom Wert des Bodens. Bei Wohnungen hilft das weniger, weil Ihnen nur ein Anteil am Grundstück gehört.

Bedenken Sie, dass der Richtwert ein Durchschnitt für eine Zone ist. Ein besonders großes Grundstück kann pro Quadratmeter weniger erzielen, ein gut geschnittenes in guter Lage auch mehr. Über Ihr Baurecht, über Bäume und über Rechte Dritter sagt er nichts. Trotzdem ist er nützlich. Wenn Ihnen ein Bauträger ein Angebot macht, sehen Sie, ob es grob in die richtige Richtung geht. Wie sich der Wert im Ort genauer zusammensetzt, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung in Ismaning.

Schritt 3: Portale durchsehen (10 Minuten)

Suchen Sie auf den großen Immobilienportalen nach Angeboten, die Ihrer Immobilie ähneln, in Ismaning und vielleicht auch in Unterföhring, Garching oder Aschheim. Achten Sie auf Art, Baujahr, Größe, Zustand und Lage. Notieren Sie drei bis fünf Beispiele mit Preis und Wohnfläche. So sehen Sie, womit Interessenten Ihre Immobilie vergleichen werden. Schauen Sie auch, wie lange etwas schon angeboten wird. Das steht nicht immer dabei, doch wer öfter nachsieht, bemerkt es. Lange angebotene Objekte sind vermutlich zu teuer, und ihr Preis ist daher kein guter Maßstab.

Bedenken Sie, dass es Angebotspreise sind. Was am Ende bezahlt wurde, steht dort nicht, und oft liegt das darunter. Neubauangebote sollten Sie gesondert betrachten, denn deren Preise lassen sich nicht auf ältere Häuser übertragen. Wenn Sie eine Wohnung besitzen, vergleichen Sie auch das Hausgeld, soweit es angegeben ist. Machen Sie aus den Beispielen keinen Durchschnitt, sondern überlegen Sie, was besser und was schlechter ist als bei Ihnen. Das schult auch den Blick dafür, was Interessenten später bei Ihnen sehen werden.

Schritt 4: Einen Rechner nutzen, aber richtig (5 Minuten)

Nun können Sie einen oder zwei Online-Rechner ausprobieren. Sie verwenden statistische Modelle und vergleichen Ihre Angaben mit Daten aus Angeboten und teilweise auch aus Verkäufen. Für Standardwohnungen funktioniert das oft ordentlich, für einzelne Häuser weniger. Ein Rechner kennt weder den Bebauungsplan noch die Geräusche in Ihrem Garten. Er weiß auch nicht, ob das Dach erneuert wurde. Probieren Sie deshalb lieber zwei aus und vergleichen Sie die Ergebnisse. Die Spanne zwischen ihnen zeigt bereits, wie unsicher eine solche Schätzung ist.

Achten Sie dabei auf Ihre Daten. Viele kostenlose Rechner gehören Portalen oder Vermittlern, die Ihre Kontaktdaten an Makler weitergeben. Lesen Sie, wozu Sie mit dem Absenden zustimmen. Oft folgen kurz darauf Anrufe oder Besuche, manchmal von mehreren Anbietern. Wer das nicht möchte, verwendet eine separate E-Mail-Adresse und lässt die Telefonnummer weg, soweit möglich. Ihre Einwilligung zur Werbung können Sie jederzeit widerrufen. Wenn ein Rechner ohne Angabe von Daten kein Ergebnis zeigt, überlegen Sie, ob Ihnen das die Sache wert ist.

Schritt 5: Das Ergebnis ehrlich einordnen (5 Minuten)

Nun legen Sie alles nebeneinander: Bodenwert, Beispiele aus den Portalen und Rechnerergebnis. Daraus ergibt sich ein grober Rahmen, und der ist oft breiter, als man erwartet. Ziehen Sie von den Portalpreisen gedanklich etwas ab, weil sie nicht die gezahlten Preise sind. Überlegen Sie dann, was bei Ihnen besser oder schlechter ist: Lage zur S8, Lärm, Zustand, Garten, Grundriss. Ein ehrliches Urteil ist nicht leicht, und deshalb ist die Frage hilfreich: Würde ich diese Immobilie zu diesem Preis kaufen, wenn sie nicht meine wäre?

Schreiben Sie auf, was offen geblieben ist. Das können Punkte sein wie das Baurecht, der Einfluss des Fluglärms oder eine anstehende Sanierung. Genau diese Fragen sollten Sie später stellen. Mit dieser Liste sind Sie für ein Gespräch gut vorbereitet und können nachprüfen, ob jemand darauf eingeht. Wenn Sie schon jetzt wissen, dass Sie nur neugierig waren, reicht das vielleicht auch schon. Dann ist nichts verloren, und Sie wissen immerhin mehr als vorher. Heben Sie den Zettel auf, und schauen Sie in einem Jahr wieder darauf.

Was können die Quellen, und was nicht?

Die folgende Übersicht fasst zusammen, was Sie aus den einzelnen Quellen erfahren.

Quelle	Aufwand	Was sie zeigt	Was sie nicht zeigt
Eigene Daten	5 Minuten	Grundlage für alles	Marktwert
BORIS-Bayern	5 Minuten	Bodenwert der Zone	Baurecht, Haus, Rechte Dritter
Portale	10 Minuten	Konkurrenz, Angebotspreise	tatsächlich gezahlte Preise
Rechner	5 Minuten	grobe Zahl	Lärm, Zustand, Grundstück
Eigenes Urteil	5 Minuten	Stärken, Schwächen	Einschätzung von außen

Keine dieser Quellen genügt allein, doch zusammen ergeben sie ein brauchbares erstes Bild. Bei einer Wohnung nahe der S-Bahn ist es meist genauer als bei einem Haus in Fischerhäuser, wo es kaum Vergleichsfälle gibt. Sagen Sie sich bei allen Zahlen: Das ist ein Rahmen und keine Bewertung.

Wo stößt die eigene Recherche an Grenzen?

Einige Dinge lassen sich am Schreibtisch nicht klären. Dazu gehört das Baurecht. Bei einem älteren Haus auf einem größeren Grundstück kann die Frage, was gebaut werden darf, den Wert stark verändern. Eine erste Auskunft gibt die Gemeinde Ismaning, verbindlich antwortet das Landratsamt München. Dazu gehört auch der Zustand, denn wer lange in einem Haus lebt, übersieht oft, was einem Fremden sofort auffällt. Auch der Einfluss von Lärm, die Nachfrage nach Ihrer Art von Immobilie und der Wert besonderer Merkmale lassen sich nur schwer selbst beurteilen.

Dazu kommen die tatsächlich gezahlten Preise, die Sie selbst kaum kennen. Der Gutachterausschuss wertet sie aus und veröffentlicht einen Marktbericht, und gegen Gebühr gibt es auch weitere Auskünfte. Eine erfahrene Maklerin kennt Verkäufe aus der Umgebung. Bei Wohnungen sollten zudem die Unterlagen der Gemeinschaft berücksichtigt werden, also Protokolle und Rücklage. Wenn Sie ernsthaft über einen Verkauf nachdenken, sollte deshalb irgendwann jemand Ihre Immobilie persönlich ansehen. Wer das gut macht, zeigt Ihnen, was Sie selbst nicht sehen konnten.

Welche Online-Angebote sollten Sie kritisch sehen?

Viele Seiten versprechen in wenigen Klicks den genauen Wert Ihrer Immobilie. Solche Rechner sind nicht wertlos, doch ihr eigentliches Geschäft besteht oft darin, Kontaktdaten von Eigentümern zu sammeln und an Makler weiterzugeben. Das erkennen Sie daran, dass das Ergebnis erst nach Eingabe von E-Mail-Adresse und Telefonnummer erscheint. Auch sehr genaue Zahlen sind ein Warnsignal, denn eine Angabe auf den Euro täuscht eine Sicherheit vor, die kein Programm haben kann. Lesen Sie deshalb die Datenschutzhinweise, und rechnen Sie im Zweifel mit Anrufen.

Welche Angaben sollten Sie für sich behalten?

Für eine erste Orientierung reichen Ort, Baujahr, Fläche und Zustand. Ihre genaue Adresse, Restschuld oder persönliche Verkaufsgründe müssen Sie bei einem Online-Rechner nicht angeben. Auch im persönlichen Gespräch können Sie selbst bestimmen, was Sie wann erzählen. Wenn Sie etwa wegen einer Scheidung oder eines Todesfalls verkaufen, muss das nicht in ein Formular. Einer Maklerin, der Sie vertrauen, sollten Sie es dagegen sagen, weil es den Ablauf betrifft.

Was bringt eine persönliche Einschätzung?

Eine Maklerin, die den Ort kennt, sieht sich Haus, Garten und Umgebung an, fragt nach Modernisierungen und Plänen und prüft Bodenrichtwert und Baurecht. Sie kennt die Käufer im Münchner Norden und weiß, was sie zahlen können. Am Ende sollte eine begründete Spanne stehen. Dahinter steht meist der Wunsch nach einem Auftrag, und das sollte offen gesagt werden. Mit Ihrer eigenen Recherche können Sie nun gut prüfen, ob die Zahl plausibel ist. Bitten Sie um die Herleitung, und fragen Sie, warum sie von dem abweicht, was Sie gefunden haben.

Eine auffällig hohe Zahl dient manchmal nur dazu, den Auftrag zu gewinnen. Vorsicht auch, wenn die Einschätzung davon abhängig gemacht wird, dass Sie gleich unterschreiben. Bei Verbrauchern muss ein Maklervertrag in Textform vorliegen, und außerhalb von Geschäftsräumen besteht in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Warnzeichen nennt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Ismaning. Wie ein gutes Gespräch abläuft, zeigt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Ismaning.

Wann reicht das alles nicht aus?

Für einen Verkauf genügt eine kostenlose Einschätzung meistens. Anders ist es, wenn der Wert gegenüber Dritten bestehen muss. Das betrifft Streit unter Erben, eine Scheidung mit Zugewinnausgleich, die Auszahlung eines Miterben und Fragen des Finanzamts. Dann brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Es kostet Geld, und die Höhe richtet sich unter anderem nach dem Wert. Klären Sie vorab, wer den Auftrag erteilt, wer zahlt und ob das Ergebnis für alle gelten soll. Hinweise gibt der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Ismaning.

Was bringt das, wenn ich noch nicht verkaufen möchte?

Viele Eigentümer überlegen lange, bevor sie sich entscheiden, und auch dann ist die Recherche hilfreich. Sie zeigt, was möglich wäre, wenn das Haus einmal zu groß wird, und was eine neue Wohnung kosten dürfte. Sie hilft bei der Nachlassplanung und bei Gesprächen mit den Kindern. Bedenken Sie aber, dass das Ergebnis nach einiger Zeit veraltet. Hinweise für ältere Eigentümer enthält der Ratgeber Haus verkaufen im Alter in Ismaning. Wenn Sie sich mit dem Thema noch nicht weiter beschäftigen möchten, ist das völlig in Ordnung.

Warum ist die Einschätzung bei uns kostenlos, und was zahle ich beim Verkauf?

Wenn Sie nach Ihrer eigenen Recherche mehr wissen möchten, kommen wir gern vorbei. Die Einschätzung ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts. Wir hoffen natürlich, dass Sie uns beauftragen, wenn es so weit ist, und machen daraus kein Geheimnis.

Unser Satz beträgt 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Sie sparen damit 50 % der Provision und erhalten die gleiche Leistung, von der Bewertung bis zur Übergabe. Das klappt, weil wir als drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro betreiben und viele Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 tragen wir die Bewertung „Exzellent“. Die Provision wird erst nach dem Notartermin fällig. Wie wir in Ismaning arbeiten, beschreibt der Ratgeber Makler in Ismaning.

Häufige Fragen

Kann ich den Wert selbst herausfinden?

Einen groben Rahmen ja. Eine verlässliche Bewertung braucht einen Blick auf Immobilie und Lage.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Über BORIS-Bayern, ermittelt vom Gutachterausschuss im Landkreis München.

Sind Portalpreise verlässlich?

Sie zeigen Angebote, nicht unbedingt tatsächlich gezahlte Kaufpreise.

Wie genau ist ein Online-Rechner?

Bei Wohnungen besser als bei Häusern, in jedem Fall nur eine grobe Orientierung.

Muss ich meine Telefonnummer angeben?

Nicht immer. Lesen Sie, wozu Sie zustimmen, und geben Sie nur an, was nötig ist.

Muss ich nach einer Einschätzung den Makler beauftragen?

Nein, das sollte nie Bedingung sein.

Was ist der Unterschied zum Gutachten?

Das Gutachten kostet Geld und hat vor Behörden und Gerichten Gewicht.

Ist die Einschätzung bei neues // nest vertraulich?

Ja, Ihre Angaben bleiben bei uns, und Sie entscheiden, wie es weitergeht.

Fazit

Eine kostenlose Immobilienbewertung in Ismaning können Sie in 30 Minuten selbst beginnen: eigene Daten, Bodenrichtwert, Portale, Rechner und ein ehrliches Urteil. Das ergibt einen Rahmen, keine Bewertung. Für den Verkauf sollte jemand die Immobilie persönlich ansehen, und bei Streit braucht es ein Gutachten. Ellen Günthel schaut sich Ihre Immobilie gern kostenlos an. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.