Professioneller Immobilienmakler in Garching: Eine Immobilie, vier Zielgruppen, und was das für Exposé und Fotos heißt

Eine Wohnung in Garching kann für sehr unterschiedliche Menschen interessant sein. Die Forscherin, die gerade ans Forschungszentrum gewechselt ist, möchte wissen, wie lange sie mit der U6 oder dem Rad braucht und ob sie die Unterlagen auch auf Englisch lesen kann. Die junge Familie fragt nach Schule, Spielplatz und Stellplatz. Der Anleger rechnet Miete gegen Hausgeld und will den Vertrag sehen. Und die ältere Dame aus der Nachbarschaft sucht einen Aufzug und kurze Wege. Wer allen dasselbe Standardexposé schickt, erreicht niemanden wirklich. Genau hier zeigt sich, wie professionell ein Makler arbeitet.

Dieser Ratgeber beschreibt, was professionelle Arbeit bei Exposé, Fotos, Besichtigung und Verhandlung ausmacht, und zwar aus dem Blickwinkel dieser vier Zielgruppen. Die Tatsachen bleiben dabei immer gleich, nur die Gewichtung der Informationen unterscheidet sich. Außerdem finden Sie die Leistungen, die in jedem Fall dazugehören. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel. Sie zahlen 1,785 % statt der oft genannten 3,57 % und sparen 50 % der Provision bei gleicher Leistung. Lassen Sie sich auch von uns zeigen, wie wir Ihre Immobilie für den wahrscheinlichsten Käufer aufbereiten würden.

Warum zählt die Zielgruppe so sehr?

Viele Exposés sind so geschrieben, dass sie niemandem wehtun und niemanden begeistern. Da stehen ein paar schöne Worte und die Fläche, und der Rest bleibt offen. Das funktioniert vielleicht in einem Markt, in dem alles ohnehin rasch verkauft wird. Bei einer größeren Auswahl aber fällt ein gezieltes Angebot auf. Wer als Interessent gleich die Antworten findet, die ihn beschäftigen, fühlt sich angesprochen und meldet sich eher. Ihre Maklerin sollte Ihnen daher schon im ersten Gespräch sagen können, wer die Immobilie wahrscheinlich kauft, und wie sie das in der Vermarktung berücksichtigen würde. Wer nur sagt, dass sich alle dafür interessieren könnten, hat vermutlich noch nicht darüber nachgedacht.

Eine Zielgruppe zu wählen heißt nicht, andere auszuschließen. Das Exposé bleibt vollständig, und auch die Tatsachen sind überall dieselben. Es geht um die Reihenfolge, um die Auswahl der Bilder und um die zusätzlichen Unterlagen. Ein Haus mit Einliegerwohnung kann zugleich für Familien und Anleger interessant sein, und dann gibt es vielleicht zwei Schwerpunkte. Fragen Sie, wie das bei Ihnen aussehen würde. Lassen Sie sich ein Beispiel zeigen, das zu Ihrem Objekt passt. Wie sich die verschiedenen Stadtteile und Käufer unterscheiden, zeigt der Ratgeber Makler in Garching. Im Folgenden geht es darum, was das konkret bedeutet, von der ersten Zeile bis zum Notar.

Zielgruppe 1: Forschende und Beschäftigte vom Campus

Wer am Forschungszentrum arbeitet, schätzt kurze Wege. Nennen Sie im Exposé die Zeit bis zur U-Bahn-Station und zum Campus, zu Fuß und mit dem Rad. Viele sind auch mit dem Rad unterwegs, sodass ein sicherer Abstellplatz wichtig ist. Da nicht alle gut Deutsch sprechen, kann eine englische Fassung hilfreich sein, zumindest als Kurzfassung. Erklären Sie auch, was Nebenkosten bedeuten. Solche Interessenten sind es oft gewohnt, schnell und digital zu entscheiden. Daher sollten Grundrisse, Energiedaten und Protokolle früh digital verfügbar sein, nach einer Prüfung der Person. Fotos sollten Arbeitsplatz und Balkon zeigen, denn viele arbeiten auch zu Hause.

Bei der Besichtigung zählt eine klare Erklärung des Ablaufs. Was bedeutet Beurkundung? Wie läuft die Zahlung? Welche Kosten kommen hinzu? Eine professionelle Maklerin kann das in einfachen Worten sagen, ohne Rechtsberatung zu geben, und verweist für alles Weitere auf den Notar. In der Verhandlung ist die Finanzierung der wichtigste Punkt, weil befristete Verträge manche Banken zögern lassen. Sie lässt sich eine Bestätigung zeigen, bevor sie andere Interessenten absagt. Wenn jemand beruflich bald wieder wechselt, kann auch die spätere Vermietbarkeit ein Argument sein. Wie Sie solche Fragen im Gespräch prüfen, beschreibt der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Garching. Für Sie entsteht so Sicherheit im Ablauf.

Zielgruppe 2: Familien

Familien schauen anders auf eine Immobilie. Sie fragen: Wie viele Zimmer gibt es wirklich, und wie gut lassen sie sich aufteilen? Wo ist die Schule, wo die Kita, und wie sicher ist der Weg? Gibt es einen Garten oder Spielplatz? Wo steht das Auto, und wo die Kinderwagen? Was kostet das alles im Monat? Ein professionelles Exposé beantwortet das, indem es Wege und Einrichtungen nennt, soweit sie sich belegen lassen. Der Grundriss sollte zeigen, wo Möbel Platz finden. Fotos dürfen den Garten und helle Kinderzimmer zeigen, aber keine persönlichen Gegenstände. Bei Häusern ist eine Liste der durchgeführten Modernisierungen wichtig, weil Familien jede zusätzliche Ausgabe einrechnen.

Bei der Besichtigung werden Familien oft mit Kindern kommen, und sie brauchen dafür etwas Zeit. Ein Termin am Wochenende oder am späten Nachmittag ist für sie meist am besten. Sie möchten vielleicht auch die Umgebung sehen, und eine kurze Wegbeschreibung zum Spielplatz hilft. In der Verhandlung geht es häufig um den Einzugstermin, zum Beispiel zum Schuljahr, und um die Küche oder andere Einbauten. Das sind gute Tauschmöglichkeiten, die nichts vom Preis abziehen. Bei knapp kalkulierten Finanzierungen sollte früh geklärt werden, was die Bank zusagt, und ob Sanierungskosten einbezogen sind. Weitere Hinweise zum Ablauf gibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Garching. So fühlen sich Familien gut aufgehoben, und Sie sparen Zeit.

Zielgruppe 3: Anleger

Für Anleger zählt die Rechnung. Sie möchten auf einen Blick Nettokaltmiete, Hausgeld, umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten, Rücklage und mögliche Sanierungen sehen. Ein professionelles Exposé enthält dafür eine kleine Tabelle. Fotos sind weniger wichtig als ein Grundriss und die Daten. Wichtig ist auch der Mietvertrag: Laufzeit, Miethöhe, letzte Erhöhung, Kaution. Solche Unterlagen gehen erst bei ernsthaftem Interesse und unter Wahrung des Datenschutzes heraus, möglichst geschwärzt. Fragen Sie auch, wie die Nachfrage von Studierenden und Beschäftigten dargestellt wird. Aussagen wie „garantiert vermietbar“ sollten nicht im Exposé stehen. Besser ist die Angabe, wie lange die Wohnung bislang vermietet war.

Anleger kaufen oft schnell, wenn die Zahlen stimmen, und sie sind Verhandlungen gewohnt. Sie werden Einwände mit Zahlen unterlegen, und Ihre Maklerin sollte das ebenfalls können. Sie sollte die Protokolle kennen und wissen, welche Kosten bald anstehen. Besichtigungen betreffen in diesem Fall meist die Mieter, sodass sie rücksichtsvoll abgestimmt werden müssen. Auch die Frage, ob eine Bank kleine Wohnungen finanziert, kann eine Rolle spielen. Mehr dazu sagt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Garching. Bei einer Kapitalanlage sollten Sie außerdem die steuerliche Frist kennen, wofür der Steuerberater zuständig ist. Die Maklerin sollte Sie daran erinnern, auch wenn sie es nicht selbst berechnet.

Zielgruppe 4: Ältere Selbstnutzer

Wer aus einem Haus in Garching oder dem Umland in eine kleinere Wohnung ziehen möchte, hat andere Prioritäten. Gibt es einen Aufzug? Sind Bad und Eingang ohne Stufen erreichbar? Wie weit sind Arzt, Apotheke, Einkauf und Haltestelle? Wie ist die Hausgemeinschaft? Ein gutes Exposé nennt das klar und beschreibt Barrieren ehrlich. Fotos dürfen ruhig Bad und Eingang zeigen, die bei anderen Zielgruppen weniger im Vordergrund stehen. Oft brauchen diese Interessenten mehr Zeit und kommen gern ein zweites Mal, vielleicht mit einem Kind. Sie finanzieren häufig aus dem Verkauf der eigenen Immobilie, was den Zeitplan beeinflusst. Daher sollte früh geklärt werden, ob ein eigener Verkauf noch aussteht.

Bei der Besichtigung zählt Geduld. Ein ruhiger Termin ohne andere Interessenten ist oft besser als eine Sammelbesichtigung. In der Verhandlung spielen Sicherheit und Termin häufig eine größere Rolle als der letzte Betrag. Solche Käufer sind meist sehr angenehm, weil sie sich ihrer Sache sicher sind und lange bleiben möchten. Hinweise, was ältere Eigentümer beim Verkauf bewegt, enthält der Ratgeber Haus verkaufen im Alter in Garching. Dort geht es vor allem um Kosten heute und morgen.

Was gehört in jedem Fall zur Leistung?

Unabhängig von der Zielgruppe sollte die Arbeit bestimmte Punkte umfassen. Am Anfang steht eine begründete Einschätzung mit Spanne und Vergleichsdaten. Dann folgt eine Liste der Unterlagen mit Zuständigkeiten, und mit Ihrer Vollmacht fordert die Maklerin vieles selbst an. Die Fotos sind hell und ehrlich und werden Ihnen zur Freigabe gezeigt, und der Grundriss ist lesbar. Das Exposé ist individuell, vollständig und enthält die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Sie sehen es vor der Veröffentlichung. Die Vermarktung folgt einem Plan, und Interessenten werden geprüft, bevor sie die genaue Adresse erfahren. Nach jeder Besichtigung bekommen Sie eine Rückmeldung, und regelmäßig eine Zusammenfassung mit Zahlen.

Gebote werden Ihnen vollständig vorgelegt, und die Finanzierung wird geprüft. In der Verhandlung bleibt Ihre Untergrenze vertraulich. Danach liefert die Maklerin dem Notar die Daten, stimmt den Termin ab und bereitet die Übergabe mit Protokoll vor. All das kann als kurze Liste im Vertrag oder als Anlage stehen. Eine professionelle Maklerin hat damit kein Problem. Fragen Sie auch, wer welche Arbeit erledigt, ob externe Dienstleister beteiligt sind, und wer Sie im Krankheitsfall vertritt. Wie Sie den Vertrag schnell lesen, zeigt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Garching. So wissen Sie von Anfang an, was Sie erwarten dürfen.

Wie prüfen Sie das vor der Unterschrift?

Fragen Sie: Wer ist für meine Immobilie der wahrscheinlichste Käufer, und woran merke ich das im Exposé? Lassen Sie sich ein aktuelles Beispiel zeigen, das zu Ihrem Objekt passt. Suchen Sie drei Inserate des Anbieters, und schauen Sie sie auf dem Telefon an. Sind sie unterschiedlich aufgebaut, oder klingt alles gleich? Bitten Sie um einen anonymisierten Bericht, wie Sie ihn später erhalten würden. Fragen Sie, was geschieht, wenn es nach sechs Wochen still bleibt. Wer professionell arbeitet, zeigt Ihnen das gern, und wer sich dagegen sträubt, gibt Ihnen damit bereits eine Antwort. Das alles dauert nicht lange. Einfache Proben dafür finden Sie im Ratgeber Guter Immobilienmakler in Garching.

Was gilt für Zusatzleistungen?

Eine Übersetzung des Exposés, Home-Staging, ein Energieberater oder ein Vermesser können sinnvoll sein, sollten aber vorher besprochen werden, auch die Frage, wer sie bezahlt. Eine professionelle Maklerin empfiehlt nur, was im konkreten Fall etwas bringt. Eine englische Kurzfassung ist bei einer Wohnung nahe dem Campus vielleicht nützlich, bei einem Haus für Familien aus der Nachbarschaft eher weniger. Falls sie von einem Dienstleister eine Vergütung erhält, sollte sie das offenlegen. Viele Dinge sind gar nicht nötig, wenn die Immobilie ordentlich ist und der Käufer ohnehin renovieren möchte. Fragen Sie jeweils, welche Wirkung zu erwarten ist, bevor Sie zustimmen.

Wie findet man die richtige Zielgruppe?

Die Auswahl beginnt mit dem Objekt. Wie groß ist es, wo liegt es, was kostet es im Monat, und wer könnte sich das leisten? Eine kleine Wohnung nahe der U-Bahn-Station am Forschungszentrum spricht andere Menschen an als ein Reihenhaus im Wohngebiet. Dazu kommen die Erfahrungen aus ähnlichen Verkäufen in Garching und den Nachbarorten. Eine professionelle Maklerin sagt Ihnen, woher die letzten Käufer kamen, und was sie überzeugt hat. Sie prüft auch, welche Suchkunden sie bereits kennt. Die ersten Anfragen bestätigen oder korrigieren dieses Bild. Melden sich andere Menschen als erwartet, wird die Ansprache angepasst.

Fragen Sie deshalb nach einigen Wochen: Wer hat sich bisher gemeldet, und entspricht das Ihrer Erwartung? Was haben diese Menschen gefragt? Falls etwa viele Anleger anrufen, obwohl eine Familie erwartet war, kann man die Unterlagen entsprechend ergänzen. Eine gute Auswertung dauert nicht lange und zeigt, ob die Vermarktung funktioniert. So bleibt die Einteilung in Zielgruppen ein Werkzeug und wird nicht zur starren Regel.

Wie sieht ein guter Grundriss für verschiedene Käufer aus?

Ein lesbarer Grundriss nützt allen, doch jeder liest ihn anders. Forschende schauen, wo ein Schreibtisch Platz findet und wie die Himmelsrichtung ist. Familien prüfen, ob sich die Zimmer getrennt nutzen lassen und wo das Kinderbett stehen könnte. Anleger achten darauf, ob die Wohnung leicht vermietbar ist, und ältere Menschen auf Türbreiten, Bad und Stufen. Maße und Flächen sollten stimmen, und bei Unsicherheit wird nachgemessen. Eine kleine Skizze zur möglichen Möblierung hilft manchmal, sollte aber nicht den Eindruck erwecken, die Räume seien größer. Bei Häusern gehören alle Geschosse dazu. Das klingt selbstverständlich, doch gerade bei älteren Objekten ist das oft der erste Punkt, an dem man erkennt, wie sorgfältig jemand arbeitet.

Die vier Zielgruppen im Überblick

Zielgruppe	Wichtig im Exposé	Besichtigung	Verhandlung
Forschende	Wege, Englisch, Digitales	Abläufe erklären	Finanzierung prüfen
Familien	Zimmer, Schule, Kosten	Wochenende, Umgebung	Termin, Einbauten
Anleger	Miete, Kosten, Vertrag	Mit Mieter abstimmen	Zahlen, Beschlüsse
Ältere Selbstnutzer	Aufzug, Barrieren, Wege	Ruhig, zweimal	Sicherheit, Termin

Warum muss das nicht 3,57 % kosten?

Diese Arbeit gehört bei neues // nest zur normalen Leistung, und trotzdem zahlen Sie 1,785 % anstelle der oft genannten 3,57 %. Das sind 50 % der Provision weniger bei gleicher Leistung. Der Grund ist einfach: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, ein Prestigebüro gibt es nicht, und vieles läuft digital. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Lassen Sie sich von uns zeigen, wie wir Ihre Immobilie aufbereiten würden, und vergleichen Sie das mit anderen Anbietern. Wie ein Satz zustande kommt, zeigt der Ratgeber Günstiger Makler in Garching.

Welcher Makler erzielt in Garching den besten Preis mit dieser Arbeit?

Eine gute Ansprache schafft Voraussetzungen, garantiert aber keinen bestimmten Preis. Wer die richtigen Käufer erreicht und ihre Fragen beantwortet, verhandelt aus einer besseren Position. Mehr dazu steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Garching?. Eine Rekordzahl ohne Begründung ersetzt diese Arbeit nicht.

Häufige Fragen

Was gehört zur Leistung eines Maklers?

Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Notarvorbereitung.

Brauche ich ein Exposé auf Englisch?

Bei einer Wohnung nahe dem Campus kann es nützlich sein. Besprechen Sie das im Einzelfall.

Darf das Exposé für jede Gruppe anders sein?

Die Gewichtung schon, die Tatsachen müssen überall gleich sein.

Sollte ich das Exposé vorher sehen?

Ja, immer. Prüfen Sie jede Angabe.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein, das übernimmt Ihre Maklerin.

Werden alle Gebote weitergegeben?

Das sollte selbstverständlich sein und kann im Vertrag stehen.

Was kostet die Leistung bei neues // nest?

Sie zahlen 1,785 % statt 3,57 % und sparen 50 % der Provision.

Wer betreut mich in Garching?

Bei neues // nest ist das Ellen Günthel.

Fazit

Einen professionellen Immobilienmakler in Garching erkennen Sie daran, dass er weiß, wer Ihre Immobilie kaufen wird, und alles darauf ausrichtet, ohne die Tatsachen zu ändern. Lassen Sie sich Beispiele zeigen. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern, wie wir arbeiten. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder nutzen Sie das Kontaktformular.