Hausverkauf mit Makler in Garching: Rückwärts vom Wunschtermin planen
Viele Hausverkäufe beginnen mit der Frage nach dem Preis. Sinnvoller ist oft eine andere Frage: Wann möchten Sie ausziehen? Vielleicht beginnt ein neuer Job in einer anderen Stadt, vielleicht ist die neue Wohnung ab einem bestimmten Monat bezugsfertig, oder die Kinder sollen zum Schuljahr umziehen. Wer diesen Termin kennt, kann rückwärts rechnen und sieht schnell, wann was geschehen muss. In Garching, wo manche Interessenten vom Campus selbst einen festen Arbeitsbeginn haben, passen solche Zeitpläne manchmal überraschend gut zusammen.
Dieser Ratgeber plant den Hausverkauf deshalb von hinten nach vorn: von der Übergabe über Zahlung und Notar bis zur Einigung, Vermarktung und Vorbereitung. Bei jedem Schritt steht, wie viel Zeit Sie ungefähr einplanen sollten und was die Maklerin übernimmt. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, die im Einzelfall abweichen können. Bei neues // nest führt Sie Ellen Günthel durch diesen Ablauf, und Sie zahlen 1,785 % statt der oft genannten 3,57 %, womit Sie 50 % der Provision sparen. Fragen zu Recht und Steuern sollten Sie zusätzlich mit Notar, Anwalt oder Steuerberater klären. Beginnen wir mit dem letzten Schritt.
Das Wichtigste in Kürze
- Wer vom Wunschtermin rückwärts plant, sieht früh, wann es losgehen muss.
- Zwischen Notartermin und Übergabe vergehen oft einige Wochen.
- Bis zur Einigung kann es je nach Haus einige Monate dauern.
- Die Vorbereitung mit Unterlagen und Fotos braucht ebenfalls Vorlauf.
- Ein Puffer schützt vor Hektik, wenn etwas länger dauert.
- Die Maklerin organisiert, und Sie treffen die Entscheidungen.
- Erst beim Notar wird der Verkauf verbindlich.
Warum rückwärts planen?
Ein Verkauf, der ohne Zeitplan beginnt, gerät oft dann unter Druck, wenn es am wenigsten passt. Der Umzugswagen ist bestellt, die neue Finanzierung läuft, und das Haus ist noch nicht verkauft. Dann gibt man vielleicht beim Preis nach, weil keine Zeit mehr bleibt. Wer rückwärts plant, merkt das früh. Vielleicht zeigt sich, dass Sie mit der Vorbereitung schon jetzt beginnen sollten, oder dass eine Zwischenlösung nötig ist. Vielleicht sehen Sie auch, dass Sie mehr Zeit haben, als Sie dachten, und die Vermarktung in Ruhe angehen können. Ein solcher Plan nimmt Druck heraus, und das hilft später auch in der Verhandlung.
Schreiben Sie also den Wunschtermin auf und fragen Sie sich, wie fest er ist. Gibt es einen festen Arbeitsbeginn, oder wäre auch ein Monat später möglich? Können Sie vorübergehend anderswo wohnen? Kann der Käufer warten? Eine längere Übergabefrist oder eine befristete Rückmiete lässt sich oft vereinbaren, wenn sie im Notarvertrag sauber geregelt ist. Sagen Sie Ihrer Maklerin früh, wie viel Spielraum Sie haben, aber sagen Sie das nicht den Interessenten, denn Eile kann gegen Sie verwendet werden. Welche Informationen Sie von ihr während dieser Zeit verlangen können, beschreibt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Garching. Nun zum Plan selbst.
Schritt 7: Die Übergabe am Wunschtermin
Am letzten Tag übergeben Sie Schlüssel und Haus. Die Maklerin bereitet ein Protokoll vor, in dem Zählerstände, Schlüssel, Zustand und Absprachen festgehalten werden. Das schützt beide Seiten. Sie geben auch Pläne, Wartungsunterlagen und Bedienungsanleitungen weiter und informieren Versorger und Versicherungen. Die Gebäudeversicherung geht in der Regel auf den Käufer über. Bei einem Öltank wird der Vorrat so abgerechnet, wie es vereinbart wurde. Das Haus sollte geräumt und sauber sein, und zwar so, wie es im Vertrag steht. Nehmen Sie sich für diesen Tag etwas Zeit. Wenn Sie lange dort gelebt haben, kann der Abschied schwerer fallen als gedacht, und das ist ganz normal.
Rechnen Sie also vom Wunschtermin mindestens zwei bis vier Wochen zurück für die Räumung. Ein großes Haus mit Keller und Dachboden kann auch länger dauern. Beginnen Sie früh mit dem, was Sie nicht mehr brauchen, und beauftragen Sie gegebenenfalls eine Firma. Bei einer längeren Vermarktung wohnen Sie vielleicht noch im Haus, sodass die Räumung erst am Ende stattfindet. Im Winter gilt, dass die Heizung laufen muss, wenn das Haus leersteht. Klären Sie auch, wer den Garten bis zur Übergabe pflegt. Solche Kleinigkeiten lassen sich leicht vergessen und führen manchmal zum Ärger. Für ältere Eigentümer enthält der Ratgeber Haus verkaufen im Alter in Garching weitere Hinweise.
Schritt 6: Die Zahlung
Vor der Übergabe muss das Geld da sein. Nach dem Notartermin holt der Notar die nötigen Erklärungen ein, lässt eine Vormerkung ins Grundbuch eintragen und teilt dem Käufer die Fälligkeit mit. Dann zahlt dieser, oft nach einer weiteren Frist. Bis zum Geldeingang bleiben Sie Eigentümer und sollten auch die Schlüssel behalten. Eine alte Grundschuld wird gelöscht, wofür Ihre Bank eine Bewilligung erteilen muss. Rechnen Sie zwischen Notartermin und Zahlung mit etwa vier bis acht Wochen. Das hängt davon ab, wie schnell Behörden, Bank und Grundbuchamt arbeiten. Das Grundbuch führt in Garching das Amtsgericht München, und auch die Gemeinde kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht prüfen.
Wenn Sie den Erlös für den Kauf einer neuen Immobilie brauchen, sollten Sie das besonders genau abstimmen. Vielleicht muss Ihre Bank das neue Haus zwischenfinanzieren, was Kosten verursacht und besprochen werden sollte. Falls bei Ihrem Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, klären Sie auch deren Höhe vorher. Fragen Sie außerdem Ihren Steuerberater, ob beim Verkauf Steuern anfallen, zum Beispiel wenn das Haus innerhalb von zehn Jahren verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde. Die Maklerin kann Sie daran erinnern, doch die Berechnung gehört zum Steuerberater. So gibt es am Ende keine Überraschung auf dem Konto, und Sie wissen, womit Sie rechnen können.
Schritt 5: Der Notartermin
Der Notar entwirft den Kaufvertrag, und die Maklerin liefert die Daten und stimmt den Termin ab. Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf in der Regel mindestens 14 Tage vorher erhalten. Lesen Sie ihn in Ruhe, und prüfen Sie Kaufpreis, Übergabetermin, Mitverkauftes und Regelungen zu Mängeln. Fragen stellen Sie dem Notar, der neutral ist. Beim Termin liest er den Vertrag vor, und alle Beteiligten unterschreiben. Bei Käufern aus dem Ausland, die nicht gut Deutsch sprechen, kann ein Dolmetscher nötig sein, was vorher organisiert werden muss. Sollte jemand vertreten werden, braucht es eine notariell beglaubigte Vollmacht, die ebenfalls Zeit braucht. Rechnen Sie für diesen Schritt mit mindestens drei bis vier Wochen ab der Einigung.
Bis zur Beurkundung ist nichts verbindlich, auch wenn alle sich die Hand gegeben haben. Der Käufer kann noch abspringen, und auch Sie können es sich anders überlegen. Das sollte man wissen. Deshalb hält eine gute Maklerin den Kontakt zu weiteren Interessenten, ohne unfair zu werden, solange die Finanzierung nicht bestätigt ist. Wer kurz vor dem Termin nachverhandeln möchte, sollte erklären, was sich tatsächlich geändert hat. Eine Reservierungsvereinbarung ändert daran wenig und sollte sorgfältig geprüft werden. Wie die Vertragsprüfung läuft, beschreibt auch der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Garching. Im besten Fall ist der Termin dann nur noch Formsache, weil alles vorher geklärt ist.
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Unsere Provision für Verkäufer liegt bei 1,785 % inkl. MwSt. statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das ist kein Sparmodell: Bewertung, Exposé mit professionellen Fotos, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Notartermin übernehmen wir für Ihre Immobilie in Garching vollständig. Gern erklären wir Ihnen im persönlichen Gespräch, wie wir vorgehen und was Sie konkret sparen.
Schritt 4: Die Einigung
Davor muss ein Käufer feststehen. Die Maklerin legt Ihnen alle Gebote vor, prüft die Finanzierung und erklärt Bedingungen. Sie entscheiden, wer den Zuschlag bekommt, und müssen nicht das höchste Gebot annehmen. Ein etwas niedrigeres Gebot mit passendem Termin kann für Ihren Zeitplan viel mehr wert sein als ein höheres, das unsicher ist. Interessenten vom Campus haben manchmal selbst einen festen Arbeitsbeginn und suchen genau deshalb einen klaren Termin. In der Verhandlung bleibt Ihre Untergrenze vertraulich, und die Maklerin bringt den Termin auch als Argument ein. Rechnen Sie von den ersten Geboten bis zur Einigung mit einigen Tagen bis Wochen, je nachdem, wie viele Interessenten es gibt.
Bedenken Sie, dass die Bank des Käufers die Immobilie selbst prüft. Bei befristeten Arbeitsverträgen oder einem knappen Eigenkapital kann das dauern, und manchmal scheitert es auch. Bitten Sie um eine Bestätigung, bevor Sie anderen Interessenten absagen. Wenn ein Interessent noch eine andere Immobilie verkaufen muss, sollte das ebenfalls klar sein. Rechnen Sie im Zeitplan einen Puffer von einigen Wochen ein, falls ein Interessent abspringt. Wie die Finanzierungsprüfung auf den Preis wirkt, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Garching?. Wichtig ist, dass Sie nicht unter Zeitdruck entscheiden müssen, und genau dafür ist ein Puffer da.
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Schritt 3: Die Vermarktung
Vor der Einigung steht die Vermarktung. Die Maklerin stellt Inserate ein, spricht Suchkunden an, prüft Interessenten und führt Besichtigungen durch. Bei einem Reihenhaus mit gutem Preis geht das oft in wenigen Wochen, und bei einem besonderen Haus an der Isar kann es einige Monate dauern. Fragen Sie, wie lange vergleichbare Häuser zuletzt gebraucht haben. Eine genaue Zusage wäre aber nicht seriös. Vereinbaren Sie einen Prüftermin nach etwa zwei Monaten, an dem Sie gemeinsam Bilanz ziehen. Falls Ihr Wunschtermin knapp ist, sollte der Einstieg so gewählt werden, dass keine Monate verloren gehen. Ein zu hoher Preis ist der häufigste Grund, warum Zeitpläne nicht aufgehen.
Während dieser Zeit sollten Sie sich auf Termine einstellen. Meist führt die Maklerin durch das Haus, und Sie müssen nicht dabei sein. Halten Sie das Haus aufgeräumt, und lüften Sie vor den Terminen. Nach jedem Termin erhalten Sie eine kurze Rückmeldung, und alle paar Wochen eine Übersicht mit Zahlen. Wenn es still bleibt, schlägt sie Änderungen vor. Eine stille Ansprache von Suchkunden kann am Anfang stehen, wenn Sie das möchten, sollte aber ein klares Ende haben. Wie Sie Ihr Objekt am besten für verschiedene Käufer aufbereiten, beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Garching. Für ein Haus sind das vor allem Familien und manchmal Bauherren.
Schritt 2: Fotos und Exposé
Vor dem Start braucht es gute Unterlagen. Räumen Sie auf, reparieren Sie Kleinigkeiten und pflegen Sie den Garten. Große Umbauten rechnen sich selten, weil Käufer eigene Vorstellungen haben. Die Maklerin organisiert Fotos und Grundriss und schreibt das Exposé, das Sie vor der Veröffentlichung prüfen. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis müssen stimmen, und die Lage sollte mit Wegen zur U-Bahn, zu Schulen und zur Isar beschrieben sein. Rechnen Sie dafür zwei bis vier Wochen. Wenn der Garten ein wichtiges Argument ist, denken Sie an die Jahreszeit. Fotos aus dem Sommer können Sie schon früher machen lassen, auch wenn der Verkauf erst im Herbst beginnt.
Falls Sie sich fragen, ob die Heizung vor dem Verkauf erneuert werden muss: Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen, und eine Modernisierung vor dem Verkauf rechnet sich selten. Sinnvoller sind Unterlagen zum Verbrauch und zur Wartung. Mehr dazu steht im Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Garching. Prüfen Sie auch, ob die oberste Geschossdecke gedämmt ist, da vorbereitete Käufer danach fragen. Wenn etwas auffällt, zum Beispiel eine feuchte Stelle im Keller, sagen Sie es Ihrer Maklerin. Sie kann klären, ob eine Reparatur sinnvoll ist, und wie das im Exposé dargestellt wird. Bekannte Mängel müssen ohnehin offengelegt werden.
Schritt 1: Unterlagen und Einschätzung
Ganz am Anfang stehen die Einschätzung und die Unterlagen. Die Maklerin sieht sich das Haus an und nennt eine begründete Spanne. Sie klären gemeinsam Ihre Ziele und den Zeitplan. Mit Ihrer Vollmacht fordert sie Grundbuchauszug, Flurkarte und, falls nötig, Einsicht in die Bauakte an. Diese liegt in Garching in der Regel beim Landratsamt München, was einige Wochen dauern kann. Bebauungspläne führt die Stadt Garching. Sie selbst steuern bei, was nur Sie wissen, also frühere Reparaturen, Schäden und Absprachen mit Nachbarn. Darlehen und Grundschuld klären Sie mit der Bank. Rechnen Sie für diesen Schritt mit drei bis sechs Wochen, bei fehlenden Plänen oder einem Erbe auch deutlich länger.
Besonders lange dauern ein Erbschein, die Klärung einer fehlenden Genehmigung oder ein verschwundener Grundschuldbrief. Solche Punkte sollten Sie als Erstes prüfen. Wenn Sie erst spät merken, dass etwas davon fehlt, gerät der ganze Plan ins Rutschen. Bei einer Erbengemeinschaft oder einer Trennung kommt die Abstimmung hinzu. Wo Sie was bekommen, beschreibt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Garching. Grundlagen zur Einschätzung gibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Garching. Wenn all das geklärt ist, kann die eigentliche Vermarktung beginnen, und Sie gehen dann gut vorbereitet an den Start und müssen später seltener improvisieren.
Wer hinter neues // nest steht
Hinter neues // nest stehen drei erfahrene Immobilienmaklerinnen. Ellen Günthel betreut Eigentümer in Garching persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Der Zeitplan im Überblick
| Schritt | Worum es geht | Zeitbedarf etwa | Wer vor allem |
|---|---|---|---|
| 1 Einschätzung, Unterlagen | Spanne, Vollmacht, Bauakte | 3 bis 6 Wochen | Maklerin, Sie |
| 2 Fotos, Exposé | Aufräumen, Grundriss, Text | 2 bis 4 Wochen | Maklerin |
| 3 Vermarktung | Inserate, Besichtigungen | Wochen bis Monate | Maklerin |
| 4 Einigung | Gebote, Finanzierung | Tage bis Wochen | Sie, Maklerin |
| 5 Notar | Entwurf, Beurkundung | 3 bis 4 Wochen | Notar |
| 6 Zahlung | Vormerkung, Fälligkeit | 4 bis 8 Wochen | Notar, Käufer |
| 7 Übergabe | Räumung, Protokoll | Termin | Sie, Maklerin |
Wie rechnen Sie das Beispiel durch?
Zählen Sie die Zeiten zusammen. Ohne Vermarktung kommen Sie bereits auf etwa drei bis fünf Monate. Dazu kommt die Vermarktung, die je nach Haus Wochen oder Monate dauert, und ein Puffer von einigen Wochen. Wer im Sommer ausziehen möchte, sollte also spätestens im Winter davor mit den Unterlagen beginnen, bei einem besonderen Haus noch früher. Klingt das viel? Vieles läuft nebeneinander, und Sie müssen nicht ständig etwas tun. Falls die Zeit nicht reicht, gibt es Stellschrauben: ein etwas späterer Auszug, eine Rückmiete, eine Zwischenlösung für den Umzug oder ein klarer Einstieg, der die Vermarktung verkürzt. Sprechen Sie darüber früh, denn dann bleiben alle Wege offen.
Welche Kosten fallen an?
Bei Ihnen fallen vor allem die Provision und gegebenenfalls Kosten für Energieausweis, Unterlagen, Reparaturen und Räumung an, außerdem die Löschung der Grundschuld, eine Vorfälligkeitsentschädigung und mögliche Steuern. Notar- und Grundbuchkosten für den Kauf sowie die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer.
Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % anstelle der oft genannten 3,57 % und sparen 50 % der Provision bei gleicher Leistung. Das geht, weil drei Maklerinnen sich die Fixkosten teilen, wir kein Prestigebüro unterhalten und vieles digital läuft. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag Warum Sie mit neues // nest verkaufen sollten. Wer selbst verkaufen möchte, findet Hinweise im Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Garching von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Oft sechs Monate oder mehr, von den ersten Unterlagen bis zur Übergabe.
Wann sollte ich anfangen?
Rechnen Sie vom Auszugstermin rückwärts und planen Sie einen Puffer ein.
Kann ich nach dem Verkauf noch im Haus bleiben?
Eine spätere Übergabe oder Rückmiete lässt sich vereinbaren.
Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?
Nein. Oft ist es einfacher, wenn Sie nicht dabei sind.
Wann ist das Haus verkauft?
Verbindlich erst mit der Beurkundung beim Notar.
Wer zahlt den Notar?
Üblicherweise der Käufer. Die Löschung einer Grundschuld tragen meist Sie.
Was kostet das bei neues // nest?
Sie zahlen 1,785 % statt 3,57 % und sparen 50 % der Provision.
Wer begleitet mich in Garching?
Bei neues // nest ist das Ellen Günthel.
Fazit
Ein Hausverkauf mit Makler in Garching gelingt entspannter, wenn Sie vom Wunschtermin rückwärts planen und einen Puffer einrechnen. Die Maklerin organisiert, und Sie entscheiden. Ellen Günthel begleitet Sie gern durch alle Schritte. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder nutzen Sie das Kontaktformular.
