Unterlagen für den Hausverkauf in Garching: Wo Sie was bekommen, wenn Sie nicht in München-Stadt wohnen

Wer sich im Internet über Unterlagen für den Hausverkauf informiert, findet viele Listen. Was dort selten steht: Wo bekommt man die Papiere eigentlich her? Das ist in Garching eine berechtigte Frage. Die Stadt liegt direkt vor den Toren Münchens, und viele Bewohner denken zuerst an die Münchner Ämter. Doch Garching gehört zum Landkreis München. Die Bauakte liegt deshalb nicht bei der Lokalbaukommission der Landeshauptstadt, und auch der Gutachterausschuss ist ein anderer. Wer an der falschen Stelle anfragt, verliert Wochen, die später vielleicht fehlen.

Dieser Ratgeber ordnet die Unterlagen deshalb nach den Stellen, bei denen Sie sie bekommen: Amtsgericht, Landratsamt, Stadt Garching, Vermessungsverwaltung, Gutachterausschuss, Hausverwaltung, Fachleute und eigene Ablage. Bei jeder Stelle steht, was Sie dort erhalten und was Sie mitbringen sollten. Einzelheiten können sich ändern, also prüfen Sie im Zweifel die Internetseite der jeweiligen Stelle. Bei neues // nest fordert Ellen Günthel vieles mit Ihrer Vollmacht an, und diese Arbeit gehört bei einem Satz von 1,785 % statt 3,57 % zur Leistung. Sie müssen also nicht zu jeder Stelle selbst gehen.

Warum lohnt sich ein Überblick über die Stellen?

Viele Eigentümer beginnen mit einer Liste und stellen dann fest, dass sie nicht wissen, wo sie anfangen sollen. Sie rufen im Rathaus an und werden weiterverbunden, oder sie stellen eine Anfrage in München und bekommen nach Wochen die Antwort, dass man nicht zuständig sei. Wer vorher weiß, welche Stelle wofür zuständig ist, spart Zeit und vermeidet Ärger. Außerdem können Sie besser einschätzen, wie lange etwas dauert. Die Bauakte braucht oft mehrere Wochen, und der Grundbuchauszug ist dagegen rasch da. Wenn Sie mit den langsamen Stellen beginnen, passt am Ende alles zusammen. Ein Überblick hilft auch, wenn Sie den Verkauf einer Maklerin übertragen, denn dann können Sie nachvollziehen, was geschieht.

Beginnen Sie mit einer kleinen Bestandsaufnahme. Legen Sie alles auf den Tisch, was Sie schon haben, und sortieren Sie grob: Eigentum, Pläne, Energie, Technik und bei Wohnungen die Gemeinschaft. Dann sehen Sie, was fehlt, und können in den folgenden Abschnitten nachsehen, wo Sie es bekommen. Bei einem geerbten Haus kann das etwas länger dauern, weil Unterlagen oft verstreut sind. Bei Wohnungen ist vieles bei der Verwaltung zu finden. Beginnen Sie mehrere Wochen vor der Vermarktung, denn Ämter arbeiten nicht immer schnell. Wie sich das in einen Gesamtplan einfügt, zeigt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Garching. Dort wird alles vom Wunschtermin aus rückwärts geplant.

Stelle 1: Das Amtsgericht München

Das Grundbuch für Garching führt das Amtsgericht München. Einen aktuellen Auszug bekommen Sie als Eigentümer dort, wobei Sie Ihr Interesse nachweisen müssen. Er zeigt, wer Eigentümer ist, wie groß das Grundstück ist oder welcher Anteil Ihnen gehört und welche Rechte und Lasten eingetragen sind. Dazu gehören Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch und Grundschulden. Bewilligungsurkunden, aus denen sich der Inhalt eines Rechts genau ergibt, können Sie ebenfalls dort anfordern. Auch die Teilungserklärung liegt beim Grundbuchamt, falls die Verwaltung sie nicht hat. Das geht meist innerhalb weniger Tage. Da Banken keine sehr alten Auszüge sehen möchten, sollten Sie diesen eher gegen Ende der Vorbereitung anfordern.

Dasselbe Gericht ist in der Regel auch für Nachlasssachen zuständig. Wenn der eingetragene Eigentümer verstorben ist, braucht es einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift, damit das Grundbuch berichtigt werden kann. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht. Das kann einige Wochen oder länger dauern, je nach Familienverhältnissen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung in der Regel gebührenfrei. Prüfen Sie auch, ob ein Grundschuldbrief existiert, denn ein verschwundener Brief kann ein gerichtliches Aufgebotsverfahren nötig machen, was Monate dauern kann. Weitere Hinweise zum Grundbuch enthält der Beitrag Wozu dient das Grundbuch?. Für Erben hilft zudem der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Garching.

Stelle 2: Das Landratsamt München

Die Bauakte liegt in der Regel beim Landratsamt München, das für die Bauaufsicht im Landkreis zuständig ist. Dort finden sich Baugenehmigung, genehmigte Pläne, Baubeschreibung und oft auch Unterlagen zu Umbauten. Sie benötigen einen Eigentumsnachweis oder eine Vollmacht sowie Adresse und Flurstücksnummer. Schreiben Sie möglichst genau, was Sie brauchen, etwa genehmigte Grundrisse und Baubeschreibung. Das kann einige Wochen dauern und Gebühren kosten, deshalb sollten Sie früh anfragen. Fehlt etwas, kann ein Architekt oder Vermesser ein Aufmaß anfertigen und daraus neue Pläne zeichnen. Interessenten schätzen das, und auch die Bank des Käufers braucht lesbare Pläne.

Das Landratsamt ist auch die richtige Stelle, wenn eine Genehmigung für einen Anbau, einen Dachausbau oder eine Garage fehlt. Besprechen Sie das aber am besten zuerst mit einem Architekten, um zu klären, ob sich das nachholen lässt. Ungenehmigte Bauteile können die Finanzierung erschweren und den Preis beeinflussen, und verschwiegen werden sollten sie nicht. Auch bei Fragen zu Altlasten, Naturschutz und bei einer Lage in der Nähe der Isar kann das Landratsamt weiterhelfen. Bei Grundstücken mit früherer gewerblicher Nutzung, etwa in Hochbrück, ist das besonders sinnvoll. Weitere Fragen zur Bebaubarkeit beantwortet der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Garching. Dort wird auch erklärt, wann ein Vorbescheid sinnvoll ist.

Stelle 3: Die Stadt Garching

Bebauungspläne und Flächennutzungsplan führt die Stadt Garching. Dort erfahren Sie, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt und was er festsetzt. Fragen Sie auch nach örtlichen Satzungen, zum Beispiel zu Stellplätzen oder Gestaltung, und danach, ob es Regelungen zum Baumschutz gibt. Die Münchner Baumschutzverordnung gilt hier nicht ohne Weiteres, doch auch hier können örtliche Regeln oder Festsetzungen in Bebauungsplänen bestehen. Klären Sie das, bevor Sie einem Käufer etwas versprechen oder bevor Sie selbst einen Baum fällen. Auch Auskünfte zu Erschließungsbeiträgen und Straßenbaumaßnahmen erhalten Sie bei der Stadt. Käufer und Notar fragen gelegentlich danach. Eine kurze Auskunft kann da manche Unsicherheit ausräumen.

Bei der Stadt erfahren Sie außerdem etwas über geplante Vorhaben in der Nachbarschaft. Das kann Interessenten beschäftigen, und Sie sollten es wissen, bevor jemand danach fragt. Für den Verkauf ist vielleicht auch ein gemeindliches Vorkaufsrecht wichtig, das der Notar nach dem Kaufvertrag prüft. Rufen Sie an, oder schauen Sie im Internet nach, denn Bebauungspläne sind oft online einsehbar. Wenn Sie sich unsicher sind, ob eine Auskunft bei der Stadt oder beim Landratsamt zu holen ist, fragen Sie einfach nach, denn beide Stellen verweisen in der Regel weiter. Auch Ihre Maklerin sollte die Wege kennen. Falls sie nicht weiß, wo sie anfragen soll, gibt Ihnen das einen Hinweis auf ihre Erfahrung im Landkreis.

Stelle 4: Die Vermessungsverwaltung

Flurkarte und Grundstücksdaten kommen von der bayerischen Vermessungsverwaltung, also vom zuständigen Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, und vieles lässt sich auch online über den BayernAtlas einsehen. Die Flurkarte zeigt Grenzen und Gebäude. Prüfen Sie, ob das Bild zur Wirklichkeit passt, also zum Zaun, zur Garage und zu Anbauten. Bei alten Grundstücken in Garching und Dirnismaning stimmt das nicht immer genau, und das sollte man wissen, bevor ein Käufer es bemerkt. Eine Vermessung schafft Klarheit, wenn eine Abweichung möglich ist oder wenn jemand bauen möchte. Das dauert meist einige Wochen und wird in Bayern in der Regel vom Vermessungsamt durchgeführt.

Die Flurkarte ist schnell zu haben und kostet wenig, und auch die Bank des Käufers verlangt sie meist. Bei Wohnungen in einer Anlage ist sie selten entscheidend, außer wenn es um Stellplätze oder Gartenanteile geht. Bei Häusern ist sie unverzichtbar. Falls ein Teil des Grundstücks verkauft werden soll, ist eine Vermessung ohnehin nötig. Sprechen Sie vorher auch mit dem Nachbarn, wenn das Verhältnis gut ist, und halten Sie Absprachen schriftlich fest. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, sodass Rechte wie Wege oder Leitungen meist im Grundbuch stehen. Vergleichen Sie also beide Unterlagen. Eine Unstimmigkeit lässt sich meist klären, wenn sie früh auffällt, und das erspart später viel Ärger.

Stelle 5: Der Gutachterausschuss

Für den Bodenrichtwert und den Marktbericht ist der Gutachterausschuss des Landkreises München zuständig. Bodenrichtwerte sind über BORIS-Bayern abrufbar. Sie sind vor allem bei Häusern und Grundstücken ein Anhaltspunkt und müssen an Zuschnitt, Größe und Bebaubarkeit angepasst werden. Der Marktbericht liefert zudem Durchschnittswerte und Entwicklungen. Das ist eine neutrale Quelle, und Sie müssen dafür keine Daten preisgeben. Die Daten der Stadt München lassen sich nicht einfach auf Garching übertragen. Falls Sie ein Verkehrswertgutachten benötigen, etwa bei Erbstreit oder Scheidung, kann ein Sachverständiger oder der Gutachterausschuss dies erstellen. Fragen Sie vorher nach Kosten und Dauer.

Für den Verkauf selbst brauchen Sie kein Gutachten, doch eine begründete Einschätzung sollte vorliegen. Dafür verwendet Ihre Maklerin diese Daten sowie eigene Vergleichsfälle. Bitten Sie darum, dass sie Ihnen zeigt, woher die Zahlen stammen. So können Sie auch einordnen, was ein Interessent sagt, wenn er mit einem niedrigen Bodenwert argumentiert. Wie sich eine Bewertung Schicht für Schicht prüfen lässt, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung in Garching. Wer sich zunächst selbst informieren möchte, findet einen Ablauf im Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Garching. Beides lässt sich gut verbinden und gibt Ihnen eine solide Grundlage für das Gespräch.

Stelle 6: Die Hausverwaltung

Bei einer Wohnung ist die Verwaltung die wichtigste Stelle. Von ihr bekommen Sie Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, den Stand der Rücklage, oft auch die Teilungserklärung und den Energieausweis. Käufer und Banken erwarten meist die Protokolle der letzten drei Jahre. Fragen Sie früh an, da Verwaltungen manchmal einige Wochen brauchen. Prüfen Sie, ob der Verkauf die Zustimmung des Verwalters braucht, was bei älteren Anlagen häufig der Fall ist. Der Notar holt diese dann in beglaubigter Form ein. Bitten Sie auch um eine Bestätigung, dass kein Hausgeld aussteht. Wer selbst keine Protokolle mehr hat, kann auch einen Nachbarn fragen, wenn es eilt.

Lesen Sie die Protokolle, oder lassen Sie sie von Ihrer Maklerin lesen, bevor Sie sie weitergeben. Dort stehen oft die wichtigen Hinweise zu Sanierungen und Sonderumlagen. Bei Anlagen mit vielen kleinen Wohnungen in Campusnähe gibt es manchmal auch Besonderheiten, etwa einen Betreiber oder gemeinschaftliche Vermietung. Das sollte ein Käufer wissen. Klären Sie außerdem Stellplatz und Keller. Ist der Stellplatz ein eigenes Teileigentum oder ein Sondernutzungsrecht? Das ist für den Kaufvertrag und die Bank wichtig. Bei Reihenhäusern, die als Wohnungseigentum aufgeteilt sind, gilt das Gleiche. Mehr zu vermieteten Einheiten enthält der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Garching.

Stelle 7: Fachleute und Dienstleister

Der Energieausweis ist beim Verkauf in der Regel Pflicht, und er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Bestimmte Angaben gehören in die Anzeige, und Fehler können ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro nach sich ziehen. Baudenkmäler sind ausgenommen. Bei Häusern beauftragen Sie einen Energieberater, Architekten oder geeigneten Handwerker. Die Regeln ändern sich ab 2027, prüfen Sie also zum Zeitpunkt des Verkaufs den Stand. Wohnflächenberechnung und Aufmaß erstellt ein Architekt oder Vermesser. Wartungsnachweise und Messwerte der Heizung erhalten Sie vom Heizungsbauer und Schornsteinfeger. Nachweise zum Öltank kommen von einem Fachbetrieb. Solche Unterlagen beruhigen Interessenten, wie auch der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Garching beschreibt.

Stelle 8: Die eigene Ablage

Vieles können nur Sie liefern: Kaufvertrag von damals, Rechnungen zu Dach, Fenstern, Heizung und Bad, Garantieurkunden, Versicherungspolicen, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Angaben zur Kaution und Darlehensverträge. Wenn Rechnungen fehlen, hilft eine Liste mit Jahr und Arbeit, soweit Sie sich sicher sind. Schreiben Sie lieber „etwa 2005“ als ein genaues Jahr. Auch Fotos während der Bauarbeiten sind nützlich. Halten Sie auch frühere Schäden und deren Behebung fest. Der Notar braucht Ihren Ausweis und Ihre Steuer-Identifikationsnummer. Falls Sie vertreten werden, ist eine notariell beglaubigte Vollmacht nötig. Trennen Sie das Ganze in „Für Interessenten“ und „Nur intern“, damit Darlehensverträge und Mieterdaten nicht aus Versehen weitergegeben werden.

Die Stellen im Überblick

Stelle	Was Sie dort bekommen	Zeit etwa
Amtsgericht München	Grundbuch, Teilungserklärung, Erbschein	Tage bis Wochen
Landratsamt München	Bauakte, Genehmigungen	Wochen
Stadt Garching	Bebauungsplan, Satzungen, Beiträge	Tage
Vermessungsverwaltung	Flurkarte, Vermessung	Tage bis Wochen
Gutachterausschuss	Bodenrichtwert, Marktbericht	Sofort bis Tage
Hausverwaltung	Protokolle, Abrechnungen	Tage bis Wochen
Fachleute	Energieausweis, Aufmaß, Wartung	Tage bis Wochen
Eigene Ablage	Rechnungen, Verträge	Sofort

Wer bekommt was, und wann?

Nicht jeder muss alles sehen. Das Exposé enthält die wichtigsten Daten und geht an Interessenten, die sich ausgewiesen haben. Nach einer Besichtigung und bei ernsthaftem Interesse folgen Protokolle, Abrechnungen und Pläne, am besten über einen digitalen Ordner. Die Bank des Käufers verlangt Grundriss, Fläche, Flurkarte und bei Wohnungen die Teilungserklärung. Für Käufer aus dem Ausland kann es hilfreich sein, wenn zumindest eine Übersicht auf Englisch vorliegt. Der Notar braucht Grundbuchdaten, Löschungsunterlagen und Vollmachten. Darlehensverträge und persönliche Daten gehen Interessenten nichts an, und auch Mieterdaten sind geschützt. Fragen Sie Ihre Maklerin, wie sie das handhabt, damit Sie nicht zu früh etwas aus der Hand geben.

Wer hilft bei der Beschaffung?

Mit einer Vollmacht fordert Ihre Maklerin Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte und Unterlagen der Verwaltung für Sie an. Die Vollmacht sollte auf die Beschaffung begrenzt sein. Fragen Sie, welche Gebühren entstehen und wer sie trägt. Bei neues // nest kümmert sich Ellen Günthel darum und hält Sie auf dem Laufenden, und auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Eine allgemeine Liste enthält auch der Beitrag Welche Dokumente werden für den Verkauf benötigt?. Eine erste Einordnung des Werts bekommen Sie über unsere Wertermittlung.

Häufige Fragen

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?

Beim Amtsgericht München, gegebenenfalls über Ihre Maklerin mit Vollmacht.

Wo liegt die Bauakte?

In der Regel beim Landratsamt München.

Wer führt den Bebauungsplan?

Die Stadt Garching.

Woher bekomme ich die Flurkarte?

Von der Vermessungsverwaltung, teils auch online.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Über BORIS-Bayern oder den Gutachterausschuss des Landkreises München.

Woher kommen die Protokolle?

Von der Hausverwaltung.

Wann sollte ich anfangen?

Am besten mehrere Wochen vor der Vermarktung.

Was kostet das bei neues // nest?

Die Arbeit gehört zur Leistung. Die Provision beträgt 1,785 % statt 3,57 %.

Fazit

Bei den Unterlagen für den Hausverkauf in Garching zählt, die richtige Stelle zu kennen: Amtsgericht, Landratsamt, Stadt, Vermessung, Gutachterausschuss und Verwaltung. Beginnen Sie früh. Ellen Günthel hilft Ihnen gern dabei. Sprechen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.