Geerbte Immobilie verkaufen in Garching: Bewohnt, vermietet oder leer? Drei Ausgangslagen

Wer eine Immobilie erbt, findet sie in einem von drei Zuständen vor. Vielleicht wohnt noch jemand dort, zum Beispiel der hinterbliebene Elternteil oder ein Geschwisterkind. Vielleicht ist sie vermietet, was in Garching mit seinen vielen kleinen Wohnungen rund um den Campus häufig vorkommt. Oder sie steht leer, und dann beginnen Fragen zu Heizung, Post und Versicherung. Je nach Ausgangslage sehen die nächsten Schritte ganz anders aus. Trotzdem wird in den meisten Ratgebern so getan, als gäbe es immer nur das leer stehende Elternhaus.

Dieser Ratgeber geht deshalb von den drei Ausgangslagen aus und erklärt, was jeweils zu tun ist. Dazu kommt das, was immer gilt: Erbnachweis, Fristen, Steuerfragen und der Ablauf eines Verkaufs. Die Hinweise sind allgemein gehalten und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin. Sie kann Ihnen den Wert nennen und den Verkauf begleiten, wobei Sie 1,785 % statt der oft genannten 3,57 % zahlen. Sind mehrere Erben beteiligt, lesen Sie auch den Ratgeber zur Erbengemeinschaft, denn dort geht es um die Regeln für die gemeinsame Entscheidung.

Was gilt in jedem Fall?

Klären Sie zuerst, wer Erbe ist und ob es ein Testament gibt, das beim Nachlassgericht abzuliefern ist. Überlegen Sie, ob Sie das Erbe annehmen möchten, falls Schulden möglich sind. Die Ausschlagungsfrist beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis. Dann benötigen Sie einen Erbnachweis, meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Damit lässt sich das Grundbuch berichtigen, das für Garching beim Amtsgericht München geführt wird. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das in der Regel gebührenfrei. Dem Finanzamt zeigen Sie den Erbfall meist innerhalb von drei Monaten an. Bei mehreren Erben stimmen Sie sich früh ab, denn alle müssen beim Verkauf mitwirken.

Sehen Sie auch ins Grundbuch. Es kann ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder eine alte Grundschuld eingetragen sein. Manche Rechte erlöschen mit dem Tod des Berechtigten, stehen aber bis zur Löschung noch dort. Auch Pflichtteilsansprüche von Personen, die nicht Erbe wurden, können eine Rolle spielen und einen Verkauf nötig machen. Falls Sie unsicher sind, sprechen Sie mit einem Fachanwalt für Erbrecht. Unterlagen finden sich oft in der Immobilie selbst, also werfen Sie nichts weg, bevor das geprüft ist. Wo Sie sonst etwas bekommen, zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Garching. Das gilt für alle drei Ausgangslagen, die im Folgenden beschrieben werden.

Ausgangslage 1: Es wohnt noch jemand dort

Vielleicht lebt der hinterbliebene Elternteil in dem Haus, oder ein Geschwisterkind ist nie ausgezogen. Dann stellt sich zuerst die Frage, welche Rechte diese Person hat. Ist sie Miterbe? Steht ein Wohnrecht im Grundbuch oder im Testament? Gibt es einen Mietvertrag? Ein Ehegatte kann außerdem für die ersten 30 Tage nach dem Erbfall in der Regel die Wohnung weiter nutzen, und er hat oft auch darüber hinaus eine starke Stellung, je nach Erbfolge und Testament. Lassen Sie sich das erklären, bevor Sie Pläne machen. Ein Wohnrecht kann den Verkauf erschweren und den Wert mindern, denn der Käufer könnte nicht einziehen. Solche Fragen sollte ein Anwalt oder Notar prüfen.

Wichtiger noch ist das Gespräch. Ein Verkauf über den Kopf der Bewohnerin hinweg zerstört oft mehr, als er einbringt. Fragen Sie, was sie sich wünscht. Möchte sie bleiben? Kann sie das Haus allein tragen? Würde sie gern kleiner wohnen, wenn sich etwas Passendes findet? Lassen Sie sich Zeit. Eine Lösung kann sein, dass sie bleibt und die anderen später ausgezahlt werden, oder dass gemeinsam verkauft und ihr bei der Suche geholfen wird. Auch die steuerliche Seite spielt eine Rolle. Ein vom Erblasser selbst genutztes Haus kann als Familienheim steuerfrei auf den Ehepartner übergehen, wenn dieser dort wohnen bleibt. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann das ändern. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber Haus verkaufen im Alter in Garching.

Ausgangslage 2: Die Immobilie ist vermietet

In Garching ist das häufig, besonders bei kleinen Wohnungen nahe dem Forschungszentrum. Der Mietvertrag läuft einfach weiter, und die Erben treten an die Stelle des Vermieters. Die Miete fließt nun an sie. Informieren Sie die Mieter freundlich, wer ihr neuer Ansprechpartner ist und auf welches Konto sie zahlen sollen. Suchen Sie den Mietvertrag, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und Angaben zur Kaution. Prüfen Sie, ob Abrechnungen offen sind. Die Kaution sollte getrennt angelegt sein, doch nicht immer lässt sich das leicht nachvollziehen. Fragen Sie im Zweifel den Mieter nach einer Kopie seines Vertrags. Solche Dinge lassen sich meist schnell klären, und Mieter sind in der Regel froh, wenn sie früh erfahren, wie es weitergeht.

Das nimmt auch Druck heraus, denn Einnahmen decken vielleicht die Kosten. Sie müssen also nicht sofort entscheiden. Überlegen Sie in Ruhe, ob Sie die Wohnung behalten möchten. Bei mehreren Erben stellt sich die Frage, wer sich kümmert. Wenn Sie verkaufen möchten, kommen vor allem Anleger infrage, die in den Vertrag eintreten. Eine Kündigung wegen des Verkaufs ist nicht möglich, und ein Eigenbedarf des Käufers ist nur unter bestimmten Bedingungen zulässig. Sagen Sie Interessenten daher nichts, was Sie nicht belegen können. Die Frist für eine mögliche Steuer richtet sich nach dem Kaufdatum des Erblassers. Einzelheiten beschreibt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Garching. Dort geht es auch um Studierende als Mieter.

Ausgangslage 3: Die Immobilie steht leer

Hier hat die Sicherung Vorrang. Klären Sie, wer einen Schlüssel hat, und bitten Sie Nachbarn oder Pflegekräfte um Rückgabe. Informieren Sie die Wohngebäudeversicherung, denn bei Leerstand gelten oft besondere Pflichten, und auch die Hausratversicherung sollte Bescheid wissen. Im Winter muss die Heizung so laufen, dass nichts einfriert, oder das Wasser muss fachgerecht abgesperrt werden. Lüften Sie regelmäßig, und lassen Sie jemanden nach dem Rechten sehen. Leeren Sie den Briefkasten, damit das Haus nicht verlassen wirkt. Als Eigentümer haben Sie auch die Verkehrssicherungspflicht, zum Beispiel für den Winterdienst und alte Bäume. In einer Anlage informieren Sie die Verwaltung, wie das Hausgeld weitergezahlt wird.

Sichern Sie dann Wertsachen und wichtige Papiere, und sprechen Sie mit den anderen Erben ab, wer was mitnimmt. Halten Sie mit dem Handy fest, wie alles aussieht. Kündigen Sie Strom und Wasser nicht zu früh, denn Sie brauchen beides noch für die Räumung und die Besichtigungen. Das Ausräumen fällt vielen schwer. Teilen Sie die Arbeit in Schritte: zuerst Dokumente und Wertsachen, dann Erinnerungen, zum Schluss das Übrige. Vereinbaren Sie einen Termin, an dem sich jeder etwas aussuchen kann. Für den Rest kann eine Firma helfen, und auch Fotos von Räumen und Dingen sind hilfreich. Gerade bei einer leeren Immobilie läuft die Zeit, weil Kosten anfallen und Käufer sich ein bewohntes Haus leichter vorstellen können.

Welche Steuerfragen sollten Sie klären?

Bei der Erbschaftsteuer gelten persönliche Freibeträge: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel, deren Eltern noch leben, und 20.000 Euro für Geschwister, Nichten und Neffen. Es zählt der gesamte Erwerb. Der Steuerwert der Immobilie kann vom Verkaufspreis abweichen. Ein vom Erblasser selbst bewohntes Haus kann als Familienheim steuerfrei übergehen, wenn der Ehepartner oder ein Kind unverzüglich einzieht und zehn Jahre dort wohnt. Bei Kindern gilt das bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche. Ein Verkauf innerhalb der Frist lässt die Befreiung in der Regel rückwirkend entfallen. Lassen Sie sich beraten, wenn der Nachlass größer ist oder entfernte Verwandte erben.

Beim Verkauf kann Einkommensteuer anfallen, wenn er innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf durch den Erblasser erfolgt. Als Erbe treten Sie in dessen Frist ein. Bei selbst genutzten Immobilien gibt es Ausnahmen, die von der Nutzung abhängen. Das betrifft vor allem vermietete Wohnungen, die erst vor wenigen Jahren gekauft wurden, zum Beispiel als Anlage in Campusnähe. Eine Auszahlung unter Miterben kann ebenfalls eine neue Frist auslösen. Bitten Sie Ihren Steuerberater um eine kurze schriftliche Auskunft, bevor Sie entscheiden. Eine Einschätzung des Werts hilft dabei, und diese erhalten Sie bei uns kostenlos. Was Sie selbst an Zahlen prüfen können, beschreibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Garching.

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Sie müssen nicht verkaufen. Wenn jemand aus der Familie einziehen möchte und die Kosten tragen kann, ist das ein guter Weg. Bei einer gut vermietbaren Wohnung kann das Behalten sinnvoll sein, wenn Sie sich um die Verwaltung kümmern möchten oder eine Verwaltung beauftragen. Rechnen Sie aber genau: Miete minus nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, Verwaltung und Steuern. Ein neuer Eigentümer eines Hauses mit bis zu zwei Wohnungen, das der frühere Eigentümer am 1. Februar 2002 schon selbst bewohnte, muss innerhalb von zwei Jahren bestimmte Dämmpflichten erfüllen, etwa bei der obersten Geschossdecke. Bestehende Heizungen dürfen dagegen weiterlaufen. Das sollten Sie mit einem Energieberater klären, und auch das zählt für die Rechnung.

Ein Verkauf bringt Klarheit und beendet Kosten und Verantwortung. Bei mehreren Erben ist er oft die sauberste Lösung, und wer weit weg wohnt, entlastet sich damit. Lassen Sie sich nicht drängen, und unterschreiben Sie in den ersten Wochen nichts. Manche Anbieter beobachten Todesanzeigen und melden sich früh. Nicht alle sind unseriös, doch ein ernsthafter Interessent wartet auch einige Zeit. Sagen Sie freundlich, dass Sie sich melden, sobald eine Entscheidung gefallen ist. Lassen Sie sich außerdem nicht einreden, dass die Heizung sofort raus müsse. Mehr dazu sagt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Garching. Wie Sie zweifelhafte Angebote erkennen, zeigt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Garching.

Wie läuft der Verkauf ab?

Wenn Sie sich entschieden haben, holt die Maklerin mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen ein, in Garching etwa die Bauakte beim Landratsamt München und bei einer Wohnung die Protokolle bei der Verwaltung. Räumen Sie aus, soweit nötig, und reinigen Sie gründlich. Renovieren lohnt sich meist nicht, da Käufer eigene Pläne haben. Etwas Farbe oder das Entfernen alter Teppiche kann aber viel bewirken. Dann folgen Fotos, Exposé und Vermarktung. Sagen Sie, was Sie nicht wissen, denn als Erbe kennen Sie die Geschichte der Immobilie oft nur teilweise. Bekannte Mängel sollten erwähnt werden. Im Kaufvertrag wird meist vereinbart, dass keine Gewährleistung für den Zustand übernommen wird, doch Verschweigen schützt das nicht.

Besichtigungen übernimmt die Maklerin, und Sie erhalten Rückmeldungen. Über Hintergründe oder Eile sagen Sie Interessenten besser nichts. Über Gebote entscheiden alle Erben gemeinsam, wobei Sie vorher festlegen können, ab welchem Betrag zugesagt werden darf. Beim Notar müssen alle unterschreiben oder vertreten sein, und eine Vollmacht braucht dafür eine notarielle Beglaubigung. Sollte das Grundbuch noch nicht berichtigt sein, klärt der Notar den Weg. Nach der Zahlung folgt die Übergabe mit Protokoll, in dem Zählerstände und Schlüssel festgehalten sind. Der Erlös wird nach den Quoten verteilt. Einen Überblick über den Ablauf bietet der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Garching. Dort wird alles rückwärts vom Termin aus geplant.

Was gilt, wenn Sie weit weg wohnen?

Viele Erben leben nicht in München. Das ist kein Hindernis, wenn klar ist, wer vor Ort handelt. Mit einer Vollmacht kann die Maklerin Unterlagen anfordern und Besichtigungen übernehmen, und die Entscheidungen bleiben bei Ihnen. Berichte erhalten Sie per E-Mail oder Video. Ein Räumdienst kann arbeiten, ohne dass Sie anwesend sind, wenn Sie vorher alles Wichtige gesichert haben. Für den Notartermin reisen Sie an oder lassen sich vertreten. Bei Erben im Ausland können zusätzliche Dokumente, Beglaubigungen und Steuerfragen hinzukommen. Klären Sie das früh mit dem Notar, damit später niemand warten muss. Auch für die Versicherung einer leeren Immobilie sollte ein Ansprechpartner vor Ort benannt sein.

Was ist, wenn sich die Ausgangslage ändert?

Die drei Zustände sind nicht für immer festgelegt. Die Mutter zieht vielleicht nach einem Jahr ins Betreute Wohnen, und aus der bewohnten wird eine leere Immobilie. Der Mieter kündigt, und eine vermietete Wohnung steht plötzlich frei. Überprüfen Sie Ihre Pläne deshalb, wenn sich etwas ändert. Eine freie Wohnung spricht andere Käufer an, und vielleicht ändert sich dadurch auch die Entscheidung zwischen Behalten und Verkaufen. Versicherung und Verwaltung sollten erfahren, wenn eine Immobilie leer wird. Auch die Steuerfrage sollte erneut betrachtet werden, denn eine geänderte Nutzung kann Folgen haben. Halten Sie Ihren Steuerberater auf dem Laufenden, damit nichts übersehen wird.

Was passiert mit dem Hausrat?

In einer bewohnten Immobilie gehört vieles noch der Person, die dort lebt. In einer leeren Wohnung sind alle Erben gemeinsam Eigentümer des Hausrats. Erstellen Sie eine einfache Liste mit Fotos, und vereinbaren Sie einen Termin, an dem sich jeder etwas aussuchen darf. Wertvolle Stücke kann ein Fachmann einschätzen. Fotos, Briefe und Dokumente sollten nicht einfach entsorgt werden. Für den Rest gibt es Firmen, von denen Sie mehrere Angebote einholen sollten. In einer vermieteten Wohnung gehört die Einrichtung meist dem Mieter, doch bei möblierten Apartments sollten Sie prüfen, was Ihnen gehört und was mit verkauft wird. Halten Sie das in einer Inventarliste fest, damit es später keine Missverständnisse gibt.

Die Ausgangslagen im Überblick

Lage	Erste Schritte	Besonders beachten
Bewohnt	Gespräch, Rechte prüfen	Wohnrecht, Familienheim
Vermietet	Mieter informieren, Vertrag suchen	Kaution, Frist, Anleger
Leer	Sichern, Versicherung, Heizung	Leerstand, Räumung, Kosten
In allen Fällen	Erbnachweis, Grundbuch, Finanzamt	Fristen, Miterben

Wie begleitet neues // nest diesen Verkauf?

Wir geben Ihnen eine begründete Einschätzung, die Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen können. Ellen Günthel kümmert sich auf Wunsch um Unterlagen, Fotos, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung und informiert alle Erben gleich. Sie zahlen 1,785 % anstelle der oft genannten 3,57 %. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Bei einer vermieteten Wohnung stimmen wir uns rücksichtsvoll mit den Mietern ab. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich, und auch wenn Sie danach behalten möchten, ist das völlig in Ordnung. Mehr zu den Regeln unter Geschwistern enthält der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen in Garching.

Häufige Fragen

Muss ich eine geerbte Immobilie verkaufen?

Nein. Behalten und Vermieten sind ebenfalls möglich.

Was passiert mit einem bestehenden Mietvertrag?

Er läuft weiter, und die Erben treten an die Stelle des Vermieters.

Was tun bei einer leeren Immobilie?

Sichern, Versicherung informieren und im Winter für Heizung sorgen.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen?

Das hängt vom Freibetrag und vom gesamten Nachlass ab.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Möglich bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren. Prüfen Sie Nutzung und Frist.

Muss ich vorher renovieren?

Meist nicht. Eine saubere, geräumte Immobilie reicht oft aus.

Kann ich alles aus der Ferne regeln?

Vieles ja, mit Vollmachten und einem Ansprechpartner vor Ort.

Wer berät mich in Garching?

Bei neues // nest ist das Ellen Günthel.

Fazit

Wer eine geerbte Immobilie in Garching verkaufen möchte, sollte zuerst die Ausgangslage klären: bewohnt, vermietet oder leer. Danach folgen Erbnachweis, Steuer und Entscheidung. Ellen Günthel unterstützt Sie gern. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.