Immobilienbewertung in Garching: Der Wert in drei Schichten, Lage, Objekt und Recht

Fragt man Eigentümer, was ihre Immobilie wert ist, nennen viele zuerst eine Zahl aus dem Internet oder vom Nachbarn. Dabei hilft es, den Wert in seine Bestandteile zu zerlegen. Jede Immobilie in Garching hat drei Schichten. Die erste ist die Lage, also Nähe zum Campus, zur U-Bahn, zur Isar oder zum Gewerbe. Die zweite ist das Objekt selbst, also Größe, Zustand, Grundriss und Ausstattung. Die dritte, oft übersehene, ist die rechtliche Schicht: Was steht im Grundbuch, was im Bebauungsplan, was in der Teilungserklärung und im Mietvertrag? Erst alle drei zusammen ergeben eine belastbare Einschätzung.

Dieser Ratgeber geht die drei Schichten durch und erklärt, wie sie in die üblichen Bewertungsverfahren einfließen. Er zeigt, wo Sie die Angaben im Landkreis München finden und wie Sie eine Einschätzung prüfen können. Preise pro Quadratmeter nennen wir bewusst nicht, weil sie sich ändern und im Einzelfall wenig aussagen. Bei neues // nest erstellt Ellen Günthel eine kostenlose und unverbindliche Einschätzung, die Sie anhand dieser Schichten nachvollziehen können. Für rechtliche oder steuerliche Zwecke kann ein Gutachten nötig sein, was weiter unten erklärt wird.

Wie wird überhaupt bewertet?

Drei Verfahren sind üblich. Das Vergleichswertverfahren schaut auf gezahlte Preise ähnlicher Immobilien und ist bei Wohnungen in Garching die wichtigste Grundlage. Das Sachwertverfahren addiert Boden und Gebäude, wobei das Gebäude nach Alter und Zustand gemindert wird und ein Faktor das Ergebnis an den Markt anpasst. Es wird oft bei Einfamilienhäusern verwendet. Das Ertragswertverfahren geht von der Miete aus und passt zu vermieteten Objekten, etwa kleinen Wohnungen in Campusnähe. In der Praxis kombiniert man sie und gewichtet je nach Objekt. Geregelt sind sie in der Immobilienwertermittlungsverordnung. Eine Maklereinschätzung folgt nicht allen Einzelheiten, sollte aber nennen, worauf sie sich stützt.

Als neutrale Daten dienen vor allem die Bodenrichtwerte und der Marktbericht des Gutachterausschusses im Landkreis München. Bodenrichtwerte finden Sie über BORIS-Bayern. Daten aus dem Bericht der Landeshauptstadt lassen sich nicht einfach übertragen, auch wenn die Stadtgrenze nah ist. Fragen Sie im Gespräch, welche Daten verwendet wurden und ob es gezahlte Preise waren oder Angebote aus dem Internet. Angebotspreise liegen oft darüber. Ihre Maklerin ergänzt das durch eigene Verkäufe und Beobachtungen. Die Zahl sollte so erklärt sein, dass Sie sie auch einem Dritten erläutern können. Was sie aussagt, und was nicht, lesen Sie im Folgenden, geordnet nach den drei Schichten.

Schicht 1: Die Lage im Großen

Die erste Frage lautet: In welchem Teil Garchings liegt die Immobilie? Rund um den Rathausplatz und die U-Bahn ist vieles zu Fuß erreichbar, was Familien und Berufstätige schätzen. In Richtung Forschungszentrum ist die Nachfrage nach kleinen Wohnungen hoch. Hochbrück bietet kurze Wege zu Arbeitsplätzen und eine eigene U-Bahn-Station, wird aber durch das Gewerbegebiet geprägt. Dirnismaning und die Lagen an der Isar sind ruhig und grün, dafür sind die Wege länger. All das wirkt sich auf die Käufer und damit auf den Wert aus. Auch die Nähe zu Schulen, Kindergärten und Geschäften spielt eine Rolle. Eine gute Einschätzung beschreibt das konkret und bleibt nicht beim Wort „gute Lage“ stehen.

Interessenten vergleichen Garching zudem mit Nachbarlagen wie Ismaning, Unterföhring, Eching und Freimann. Das beeinflusst, was sie zu zahlen bereit sind. Wer zum Beispiel weiß, dass ähnliche Wohnungen in Ismaning gerade angeboten werden, wird bei einem deutlich höheren Preis nachfragen. Ihre Maklerin sollte diese Angebote kennen und Unterschiede benennen können. Auch die Entwicklung der Umgebung kann eine Rolle spielen, etwa neue Forschungseinrichtungen, Wohngebiete oder Straßenvorhaben. Fragen Sie danach, und informieren Sie sich bei der Stadt, statt Gerüchten zu glauben. Einen ausführlichen Vergleich der Lagen bietet der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Garching. Das hilft Ihnen bei der Einordnung Ihrer eigenen Zahl.

Schicht 1: Die Lage im Kleinen

Auch innerhalb einer Straße gibt es Unterschiede. Wie laut ist es? Der Verkehr auf den Hauptstraßen und die Nähe zur Autobahn wirken sich aus, und in manchen Lagen auch die Bahn oder der Lieferverkehr. Wie steht das Haus zur Sonne? Ist der Balkon nach Süden oder nach Norden ausgerichtet? Wie sieht die Nachbarschaft aus, und wie gut ist die Anlage gepflegt? Wo parkt man? Solche Dinge erkennt man nur vor Ort, und deshalb sollte jede Einschätzung auf einer Besichtigung beruhen. Bei einer Wohnung kommt die Lage im Gebäude hinzu, also Stockwerk, Ausblick und Aufzug. Zwei gleich große Wohnungen im selben Haus können unterschiedlich viel wert sein.

Fragen Sie Ihre Maklerin, wie sie diese Punkte gewichtet. Eine pauschale Aussage wäre unseriös, denn dieselbe Lage wird von einem Studierenden anders gesehen als von einer Familie. Wer viel unterwegs ist, stört sich weniger am Lärm, und wer ein kleines Kind hat, vielleicht mehr. Auch deshalb hängt die Bewertung von den wahrscheinlichen Käufern ab. Sehen Sie sich die Wohnung einmal mit den Augen eines Fremden an, am besten zu verschiedenen Tageszeiten. Was würde Ihnen auffallen? Sagen Sie Ihrer Maklerin, was Sie selbst wissen, zum Beispiel, wann es laut wird. Das hilft ihr, die Lage richtig einzuschätzen, und vermeidet später Überraschungen bei den Besichtigungen.

Schicht 2: Das Objekt

Die zweite Schicht ist das, was man anfassen kann. Baujahr, Wohnfläche, Grundriss, Zustand von Dach, Fenstern, Leitungen, Bad und Küche. Was wurde wann modernisiert, und was steht an? Käufer rechnen Modernisierungskosten in ihrer Kalkulation gedanklich ab. Eine gute Einschätzung sagt, von welchem Zustand sie ausgeht und welche Arbeiten voraussichtlich eingeplant werden, ohne einen Kostenvoranschlag zu ersetzen. Technische Erneuerungen zählen oft mehr als sichtbare Ausstattung, weil sie vor großen Ausgaben schützen. Ein gut geschnittener Grundriss ist viel wert, und auch eine eigene Terrasse oder ein Garten kann einen großen Unterschied machen. Halten Sie Rechnungen und eine Liste der durchgeführten Arbeiten bereit, denn das erleichtert die Bewertung.

Bedenken Sie aber, dass Ihre Investitionen nicht automatisch in voller Höhe zählen. Käufer haben eigene Vorstellungen, und was Ihnen gefällt, ersetzen sie vielleicht. Auch die Energie gehört dazu. Bestehende Heizungen dürfen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen, doch Verbrauch und künftige Kosten beeinflussen die Rechnung der Käufer. Lassen Sie sich erklären, wie Ihre Anlage eingeflossen ist, und hinterfragen Sie pauschale Abschläge. Mehr dazu steht im Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Garching. Bei kleinen Wohnungen ist außerdem die Vermietbarkeit ein Teil des Objektwerts, denn Anleger achten darauf, wie gut sich der Grundriss für Einzelpersonen eignet. Fragen Sie auch, wie das bei Ihrer Wohnung aussieht.

Schicht 2: Die Kosten des Objekts

Zum Objekt gehören auch seine laufenden Kosten. Bei Wohnungen zählen Hausgeld und Rücklage, denn die Bank rechnet die monatliche Belastung mit ein, und Käufer tun das ebenfalls. Wichtig ist, was enthalten ist: Heizung, Warmwasser, Hausmeister, Aufzug, Rücklage. Ein hohes Hausgeld lässt sich oft gut erklären, und ein niedriges kann ein Warnzeichen sein, wenn zu wenig zurückgelegt wird. Bei kleinen Wohnungen in größeren Anlagen fällt das Hausgeld im Verhältnis zur Miete stärker ins Gewicht. Für Anleger ist deshalb wichtig, welcher Anteil umlagefähig ist und welcher nicht. Eine gute Einschätzung geht darauf ein, und Sie sollten die Zahlen kennen, bevor Sie mit Interessenten sprechen.

Bei Häusern sind es Heizung, Versicherung, Grundsteuer und Instandhaltung. Rechnen Sie zusammen, was Ihr Haus im Jahr kostet, denn genau das tun auch Käufer. Eine hohe Rechnung ist nicht schlimm, wenn sie zum Haus passt und bekannt ist. Bei Reihenhäusern können gemeinsame Kosten hinzukommen, etwa für eine Heizanlage oder einen Garagenhof. Fragen Sie sich auch, was für einen Käufer in den nächsten Jahren anfallen dürfte. Eine anstehende Dachsanierung beeinflusst die Rechnung. Wenn Sie dazu ein Angebot haben, kann das helfen, weil Interessenten dann nicht pauschal einen großen Abschlag ansetzen. Das alles gehört zu einer ehrlichen Bewertung, denn am Ende bewertet ein Käufer auch das, was er künftig bezahlen muss.

Schicht 3: Was steht im Grundbuch?

Die rechtliche Schicht wird häufig unterschätzt. Sehen Sie im Grundbuch nach, das beim Amtsgericht München geführt wird. Gibt es ein Wegerecht, ein Leitungsrecht, ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch? Ein Wohnrecht kann den Wert deutlich mindern, und die Höhe hängt unter anderem von Alter und Dauer ab. Ein Erbbaurecht verändert die Rechnung vollständig, denn dann gehört der Boden jemand anderem, und Restlaufzeit und Zins sind entscheidend. Bei alten Grundstücken können Einträge stehen, deren Bedeutung niemand mehr kennt. Lassen Sie sich das erklären, und fragen Sie im Zweifel den Notar. Eine Bewertung ohne Blick ins Grundbuch ist nicht vollständig, und zwar auch dann nicht, wenn alles andere stimmt.

Auch Grundschulden stehen dort. Sie beeinflussen zwar nicht den Wert, wohl aber den Ablauf und den Netto-Erlös, weil sie gelöscht werden müssen. Eine eingetragene Baulast gibt es in Bayern nicht, sodass nachbarrechtliche Fragen meist im Grundbuch oder in privaten Vereinbarungen geregelt sind. Halten Sie auch mündliche Absprachen mit Nachbarn fest. Bei Grenzen zeigt die Flurkarte, ob alles zur Wirklichkeit passt. Wie Sie diese Unterlagen im Landkreis bekommen, beschreibt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Garching. Dort finden Sie auch einen Überblick über die Stellen, die dafür zuständig sind, was gerade für die dritte Schicht eine große Hilfe ist.

Schicht 3: Was erlaubt das Baurecht?

Bei Häusern und Grundstücken zählt, was zulässig ist. Gibt es einen Bebauungsplan, den die Stadt Garching führt, regelt er oft Baufenster, Höhe und Maß der Nutzung. Fehlt er, gilt in der Regel § 34 BauGB, also das Einfügen in die Umgebung. Die Bauaufsicht liegt beim Landratsamt München. Für Käufer, die anbauen oder neu bauen möchten, kann das den Wert stark beeinflussen. Eine Einschätzung, die mit Baumöglichkeiten rechnet, sollte das klar als Annahme ausweisen. Prüfen Sie auch, ob ein Anbau oder ausgebauter Dachboden genehmigt wurde, denn ungenehmigte Bauteile können die Finanzierung erschweren. Eine Auskunft oder ein Vorbescheid bringt Klarheit, wenn das für den Preis wichtig ist.

In der Nähe der Isar können Natur- und Gewässerschutz hinzukommen, und bei früher gewerblich genutzten Flächen in Hochbrück die Frage nach Altlasten. Der Bayerische Denkmal-Atlas zeigt, ob ein Gebäude erfasst ist. Solche Punkte werden im Verkaufsgespräch spätestens dann wichtig, wenn ein Bauherr oder Bauträger ernsthaft rechnet. Lassen Sie sich von ihrer Zahl nicht beeindrucken, sondern fragen Sie nach den Annahmen. Wer mit einer großen Wohnfläche rechnet, die vielleicht gar nicht zulässig ist, liefert einen schwachen Vergleich. Einzelheiten zu den Rechenwegen erklärt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Garching. So können Sie die Aussagen zum Grundstück besser einordnen.

Schicht 3: Was steht in Teilungserklärung und Mietvertrag?

Bei Wohnungen regelt die Teilungserklärung, was Ihnen gehört und welche Regeln gelten. Ist der Stellplatz ein eigenes Teileigentum oder ein Sondernutzungsrecht? Ist die Nutzung als Wohnung, Büro oder Ferienwohnung erlaubt? Bedarf es einer Zustimmung des Verwalters? In den Protokollen stehen Beschlüsse und geplante Maßnahmen, die in die Bewertung einfließen sollten. Im Kaufvertrag wird geregelt, wer eine bereits beschlossene Umlage trägt. Manche Apartmentanlagen haben besondere Verträge mit einem Betreiber, was Einnahmen und Verkaufsmöglichkeiten beeinflusst. Das sollte man genau lesen. Wer die Protokolle nicht kennt, kann den Wert nur grob schätzen. Bitten Sie deshalb um eine entsprechende Begründung.

Ist die Wohnung vermietet, schauen Anleger auf Miete, Vertrag und Kosten. Selbstnutzer zahlen für eine frei werdende Wohnung oft mehr, sofern sie wirklich einziehen können. Der Käufer tritt in den Vertrag ein, und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Eine Einschätzung sollte das offen ansprechen und nicht davon ausgehen, dass die Wohnung bald frei wird. Hier ist das Ertragswertverfahren sinnvoll, und die Annahmen zur Miete sollten klar genannt sein. Prüfen Sie auch, welche Vergleichswerte und Mietregeln in Garching gelten. Mehr dazu sagt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Garching. Auch dort spielen die Besonderheiten am Campus eine große Rolle.

Die drei Schichten im Überblick

Schicht	Was dazugehört	Wo Sie es prüfen
Lage	Campus, U-Bahn, Lärm, Mikrolage	Vor Ort, Stadt, Nachbarorte
Objekt	Zustand, Grundriss, Kosten	Besichtigung, Rechnungen
Recht	Grundbuch, Baurecht, Verträge	Amtsgericht, Landratsamt, Stadt

Einschätzung oder Gutachten: Was brauchen Sie?

Eine Maklereinschätzung ist in der Regel kostenfrei und dient dazu, einen realistischen Angebotspreis zu finden. Für einen normalen Verkauf reicht sie meist aus. Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen ist ausführlicher und kostet ein Honorar, das sich meist am Wert orientiert. Es ist vor allem bei Erbstreit, Scheidung, gegenüber dem Finanzamt oder vor Gericht sinnvoll. Klären Sie mit Anwalt oder Steuerberater, welche Form nötig ist, bevor Sie Geld ausgeben. Eine Bewertung ist außerdem immer eine Momentaufnahme und sollte aktualisiert werden, wenn sich die Verhältnisse ändern. Einen Überblick über kostenlose Wege gibt der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Garching.

Woran erkennen Sie eine gute Bewertung?

Eine gute Bewertung geht auf alle drei Schichten ein. Sie trennt Tatsachen von Annahmen, nennt die verwendeten Daten und gibt eine Spanne an. Sie sagt, wie sich diese ändern würde, wenn bestimmte Fragen anders ausgehen, und welcher Einstieg empfohlen wird. Eine schlechte Bewertung nennt nur die Lage, erwähnt das Hausgeld nicht und übergeht die rechtliche Schicht. Wenn eine Zahl viel höher ist als andere, fragen Sie nach dem Grund. Hohe Zahlen allein bringen keinen Käufer. Vergleichen Sie zwei oder drei Einschätzungen und legen Sie die Argumente nebeneinander. Oft zeigt sich, welche Annahme den Unterschied macht. Das gibt Ihnen auch für spätere Gespräche mit Interessenten Sicherheit. Hilfe beim Vergleich bietet der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Garching.

Rechnen Sie am Ende auch aus, was nach Kosten und Steuern bleibt, denn das ist für Sie die entscheidende Zahl. Fragen Sie Ihren Steuerberater, ob eine Frist zu beachten ist, zum Beispiel bei vermieteten Objekten. Unsere eigene Einschätzung erhalten Sie über die Wertermittlung. Sie ist kostenlos und unverbindlich. Wir nehmen uns dafür die Zeit, alle drei Schichten anzusehen, und nennen auch die Punkte, die noch offen sind. Dann können Sie entscheiden, ob und wie Sie weitermachen möchten. Wie sich der erzielbare Preis beeinflussen lässt, beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Garching?.

Häufige Fragen

Wie wird eine Immobilie in Garching bewertet?

Über Vergleichs-, Sach- oder Ertragswert, unter Berücksichtigung von Lage, Objekt und Recht.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Über BORIS-Bayern oder den Gutachterausschuss des Landkreises München.

Gelten Münchner Daten auch für Garching?

Nicht ohne Weiteres, denn Garching gehört zum Landkreis.

Reicht ein Online-Rechner?

Für eine erste Orientierung, aber nicht für einen Verkaufspreis.

Wann brauche ich ein Gutachten?

Bei Erbe, Scheidung, Behörden oder Streit.

Muss ich vor der Bewertung renovieren?

Nein. Unterlagen über frühere Arbeiten helfen mehr.

Wie lange gilt eine Bewertung?

Sie gilt für den Zeitpunkt und sollte bei Veränderungen aktualisiert werden.

Was kostet eine Einschätzung bei neues // nest?

Sie ist kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Eine Immobilienbewertung in Garching wird belastbar, wenn sie alle drei Schichten berücksichtigt: Lage, Objekt und Recht. Lassen Sie sich die Annahmen nennen und vergleichen Sie Begründungen. Ellen Günthel erstellt gern eine Einschätzung. Melden Sie sich unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.