Grundstück bewerten lassen in Garching: Drei Grenzen, Baurecht, Natur und Lärm

Ein Grundstück in Garching scheint auf den ersten Blick leicht zu bewerten: Fläche mal Bodenrichtwert, und schon steht die Zahl. In der Praxis zieht jede Fläche jedoch unsichtbare Grenzen. Die erste ist das Baurecht, also die Frage, was überhaupt gebaut werden darf. Die zweite ist die Natur, denn in Richtung Isar kommen Schutzgebiete, Hochwasser und Bäume ins Spiel. Die dritte ist der Lärm und das Umfeld, denn Autobahn, Hauptstraßen und Gewerbe in Hochbrück verändern, wie eine Fläche genutzt werden kann. Wer diese drei Grenzen kennt, versteht, warum zwei gleich große Grundstücke sehr unterschiedlich viel wert sein können.

Dieser Ratgeber geht diese drei Grenzen der Reihe nach durch, nennt die zuständigen Stellen im Landkreis und zeigt, wie verschiedene Käufer damit rechnen. Konkrete Werte nennen wir nicht, weil sie vom Einzelfall abhängen. Bei neues // nest sieht sich Ellen Günthel Ihr Grundstück vor Ort an und erklärt Ihnen, was sie für wahrscheinlich hält und was noch geklärt werden muss. Verbindliche Auskünfte geben die Stadt Garching, das Landratsamt München, Fachplaner und Notare. Wenn Sie die Grenzen kennen, können Sie jedes Angebot besser einordnen, auch ein unaufgefordertes eines Bauträgers.

Was sagt der Bodenrichtwert?

Am Anfang steht meist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses im Landkreis München, den Sie über BORIS-Bayern finden. Er gilt für eine Zone mit bestimmten Merkmalen, etwa einer typischen Bebauung und Größe. Weicht Ihr Grundstück davon ab, muss der Wert angepasst werden. Ein großes Grundstück wird oft nicht auf der ganzen Fläche gleich bewertet, weil hintere Bereiche vielleicht nur Garten bleiben können. Ein ungünstiger Zuschnitt oder eine schwierige Zufahrt mindert den Wert. Ein gut bebaubares Grundstück kann darüber liegen. Der Wert ist daher nützlich, aber er ersetzt keine Prüfung, und auch sein Stichtag sollte beachtet werden. Die Zahlen aus der Landeshauptstadt lassen sich nicht einfach übertragen.

Viele Eigentümer rechnen einfach Richtwert mal Fläche und fühlen sich dann von niedrigeren Angeboten betrogen. Das ist verständlich, doch oft nicht gerechtfertigt. Fragen Sie jeden, wie er vom Richtwert zu seiner Zahl gekommen ist. Eine gute Antwort nennt Zuschnitt, Baurecht, Umfeld und Vergleichsfälle. Der Marktbericht des Gutachterausschusses liefert weitere Daten. Sie können solche Quellen selbst nutzen, ohne jemandem etwas über Ihre Pläne zu verraten. Das schützt Sie auch davor, mit falschen Erwartungen in ein Gespräch zu gehen. Wie sich der Wert insgesamt aus Lage, Objekt und Recht zusammensetzt, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung in Garching. Hier geht es nun um die drei Grenzen im Einzelnen.

Grenze 1: Was erlaubt das Baurecht?

Den Bebauungsplan führt die Stadt Garching. Er regelt oft Baugrenzen, Höhe, Maß der Nutzung und manchmal auch die Art der Nutzung. Fehlt ein Plan, gilt in der Regel § 34 BauGB, und ein Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Das lässt Spielräume und führt gelegentlich zu Diskussionen. Die Bauaufsicht liegt beim Landratsamt München, das auch über Bauanträge entscheidet. Dazu kommen Abstandsflächen, Stellplatzregeln und örtliche Satzungen. Fragen Sie bei der Stadt nach, was für Ihr Grundstück gilt. Viele Pläne sind auch online einsehbar. Für den Wert ist das meist die wichtigste Frage, denn eine zusätzliche Wohnung oder ein größeres Baufenster kann viel ausmachen.

Lassen Sie sich nicht von Nachbarprojekten täuschen. Dass nebenan groß gebaut wurde, heißt nicht, dass das bei Ihnen auch geht. Vielleicht galt ein anderer Plan, oder die Genehmigung ist älter. Mündliche Auskünfte sollten Sie nicht überbewerten. Ein Architekt kann eine einfache Machbarkeitsstudie erstellen, die zeigt, was realistisch wäre. Mehr Sicherheit gibt ein Vorbescheid, der aber Zeit und Geld kostet und auch negativ ausfallen kann. Auch das wäre eine wertvolle Information, weil Sie dann wissen, woran Sie sind. Bei einem großen Grundstück lohnt sich das oft. Eine Bewertung, die mit Baumöglichkeiten rechnet, sollte das klar als Annahme ausweisen. Fragen Sie danach, wenn es nicht ausdrücklich dasteht.

Grenze 1: Wie steht es um Teilung und Bestand?

Manche Eigentümer möchten ihr Grundstück teilen, um im bestehenden Haus zu bleiben oder zwei Einheiten zu verkaufen. Das ist möglich, wenn das Baurecht es erlaubt, die Zufahrt gesichert ist und Leitungen und Abstände passen. Das bestehende Haus darf durch die Teilung nicht rechtswidrig werden. Die Vermessung übernimmt in Bayern in der Regel das Vermessungsamt, und danach folgt der Eintrag im Grundbuch. Das dauert und kostet etwas. Auch die Steuer sollte betrachtet werden, gerade bei mehreren Verkäufen in kurzer Zeit. Holen Sie sich Rat bei Architekt und Steuerberater. Überlegen Sie auch, wie sich Ihr Wohnen verändert, wenn nebenan gebaut wird. Das wird oft unterschätzt.

Auch der Bestand selbst spielt eine Rolle. Hat das vorhandene Haus noch Wert für eine Familie, oder würde ein Käufer es ersetzen? Das hängt von Zustand, Grundriss und Baurecht ab. Bei einem alten Haus auf einer kleineren Fläche bleibt es oft stehen, während auf einem großen Grundstück ein Abriss wirtschaftlich sein kann. Dann zieht ein Käufer die Abbruchkosten vom Bodenwert ab. Bei einem Denkmal entfällt das in der Regel, was Sie im Bayerischen Denkmal-Atlas prüfen können. Lassen Sie sich beide Rechnungen zeigen, wenn es infrage kommt. Falls ein Teil des Hauses nicht genehmigt ist, sollten Sie das früh ansprechen. Die Bauakte liegt beim Landratsamt, wie der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Garching erklärt.

Grenze 2: Was bedeutet die Nähe zur Isar?

Die Isarauen gehören zu den schönsten Seiten Garchings, und Grundstücke in dieser Richtung sind gefragt. Doch Natur bringt auch Grenzen mit sich. Teile der Isarauen stehen unter besonderem Schutz, und in der Nähe können Bauvorhaben eingeschränkt sein. Prüfen Sie, ob Ihr Grundstück betroffen ist. Das Landratsamt München kann dazu Auskunft geben. Auch Hochwasser und Grundwasser sollten betrachtet werden, und der Umweltatlas Bayern gibt erste Hinweise. Ein hoher Grundwasserstand beeinflusst zum Beispiel, ob ein Keller gebaut werden kann, und was das kostet. Ein Baugrundgutachten bringt hier Klarheit, wenn jemand ernsthaft bauen möchte. Solche Fragen sollten früh genannt werden, damit sie später nicht zum Abschlag führen.

Auch die Vermarktung ist hier anders. Die Lage ist ein starkes Argument für Menschen, die Ruhe und Natur suchen, und Fotos zur richtigen Jahreszeit zeigen das am besten. Familien und private Bauherren schätzen das besonders. Interessenten fragen aber auch nach Mücken, Feuchte im Keller und Wegen im Winter. Solche praktischen Fragen sollten Sie ehrlich beantworten können. Da es hier nur wenige Vergleichsfälle gibt, ist eine sorgfältige Einschätzung besonders wichtig. Wer von „Traumlage“ spricht, ohne die Einschränkungen zu erwähnen, erspart Ihnen nichts, sondern verschiebt die Frage nur auf den Tag der Besichtigung. Wie solche Besonderheiten zu behandeln sind, beschreibt der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Garching. Dort geht es auch um Dirnismaning.

Grenze 2: Was gilt für Bäume?

Alte Bäume sind für viele Familien ein Vorzug und für einen Bauherrn vielleicht ein Hindernis. Die Baumschutzverordnung der Landeshauptstadt München gilt in Garching nicht ohne Weiteres, doch es kann örtliche Regelungen oder Festsetzungen im Bebauungsplan geben. Auch naturschutzrechtliche Vorgaben, etwa Brutzeiten, sind zu beachten. Fragen Sie bei der Stadt und beim Landratsamt nach, bevor Sie etwas zusagen oder selbst einen Baum fällen. Lassen Sie sich die wichtigsten Bäume in einen Lageplan eintragen, denn das hilft bei allen Gesprächen über die Bebaubarkeit. Ein Baum in der Mitte kann das Baufenster zerschneiden, und ein Baum am Rand stört kaum. Auch der Wurzelbereich ist für eine Baugrube wichtig.

Sagen Sie einem Interessenten nicht einfach, dass ein Baum gefällt werden könne, solange das nicht geklärt ist. Solche Aussagen können auf Sie zurückfallen. Umgekehrt sollten Sie den Wert eines schönen alten Baumbestands für Familien nicht unterschätzen. Er kann ein wichtiges Argument sein, und Sie sollten ihn im Exposé zeigen. Auch hier hängt also alles davon ab, wer das Grundstück voraussichtlich kaufen wird. Fragen Sie Ihre Maklerin, wie sie das einschätzt und wie sie im Fall eines Bauträgerangebots damit umgehen würde. Wenn ein Baum als Preisargument genutzt wird, sollte man zuerst klären, was tatsächlich gilt, und danach prüfen, wie sich das auf die Planung auswirkt.

Grenze 3: Wie wirkt sich Lärm aus?

Die A9 und die A99 sind schnell erreicht, und das ist für viele ein Vorteil. In der Nähe wird der Verkehr aber hörbar. Auch die großen Straßen und in manchen Lagen die Bahn spielen eine Rolle. Für eine Wohnbebauung können Schallschutzmaßnahmen nötig sein, und im Bebauungsplan stehen manchmal entsprechende Festsetzungen. Das kann die Baukosten erhöhen und die Art der Nutzung beeinflussen. Für einen ruhigen Garten ist die Lage weniger reizvoll, für Büros oder Gewerbe vielleicht interessant, wenn das zulässig ist. Sehen Sie sich öffentlich verfügbare Lärmkarten an, und hören Sie zu verschiedenen Tageszeiten selbst hin. Ein Architekt oder Fachplaner kann sagen, was das für einen Bau bedeuten würde.

Besichtigungen sollten auch zu Zeiten stattfinden, an denen man den Verkehr hört. Das wirkt zunächst unbequem, schützt aber vor späteren Einwänden und Abbrüchen. Für den Wert kommt es darauf an, wer kauft. Eine Familie reagiert empfindlicher als ein Investor. Eine pauschale Aussage über den Abschlag wäre unseriös, doch Vergleichsfälle aus ähnlicher Lage helfen. Im Exposé sollten Sie den Verkehr nicht verschweigen, und zugleich die guten Wege nennen, die damit verbunden sind. Das ist die ehrlichere und meist auch wirksamere Beschreibung. Mehr über den Vergleich mit Nachbarlagen, und wie Interessenten dort abwägen, finden Sie im Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Garching.

Grenze 3: Was bedeutet das Gewerbe in Hochbrück?

Hochbrück hat ein großes Gewerbegebiet, und Grundstücke dort oder in der Nähe folgen anderen Regeln. Der Bebauungsplan legt fest, was erlaubt ist, also Gewerbe, Wohnen oder eine Mischung. Daraus ergibt sich der Wert. Eine Gewerbefläche wird anders bewertet als ein Wohngrundstück, und die Käufer sind andere, zum Beispiel Unternehmen und Investoren. Bei früherer gewerblicher Nutzung sollten Sie außerdem nach Altlasten fragen. Das Landratsamt München kann dazu Auskunft geben, und bei einem Verdacht hilft eine Bodenuntersuchung. Klären Sie das, bevor sich ein Käufer dafür interessiert, denn sonst wird es in der Verhandlung gegen Sie verwendet. Auch für Banken ist das wichtig.

Bei einem Wohnhaus neben Betrieben stellt sich die Frage, wie sich beides verträgt. Gibt es Lieferverkehr am frühen Morgen? Sind Erweiterungen der Betriebe geplant? Das sollten Sie wissen, soweit es bekannt ist. Andererseits kann die Nähe zu Arbeitsplätzen für manche Käufer ein Vorteil sein. Fragen Sie Ihre Maklerin, ob sie Erfahrung mit solchen Flächen hat, oder ob jemand mit Gewerbeerfahrung hinzugezogen werden sollte. Eine ehrliche Antwort ist viel wert. Solche Flächen brauchen oft eine andere Ansprache als ein normales Wohnhaus, und die Vermarktung sollte darauf ausgerichtet sein. Prüfen Sie auch, ob eine gewerbliche Vermietung möglich wäre, wenn sich kein passender Käufer findet.

Was ist mit Rechten, Grenzen und Leitungen?

Schauen Sie ins Grundbuch, das beim Amtsgericht München geführt wird. Dort können Wegerechte, Leitungsrechte, ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch eingetragen sein. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, sodass solche Rechte meist dort stehen. Ein Erbbaurecht verändert die Rechnung vollständig, denn dann gehört der Boden jemand anderem. Die Flurkarte von der Vermessungsverwaltung zeigt die Grenzen, und der Zaun kann davon abweichen. Eine Vermessung schafft Klarheit. Bei Leitungen hilft der örtliche Versorger. Halten Sie auch mündliche Absprachen mit Nachbarn fest. Das alles fließt in die Bewertung ein, und ein Käufer wird es prüfen. Wer das früh weiß, kann es lösen, bevor es Geld kostet.

Wie rechnen verschiedene Käufer?

Eine Familie fragt, was das Wohnen im Monat kostet und was sie noch investieren muss. Alte Bäume und ein großer Garten sind für sie meist ein Vorzug. Ein privater Bauherr rechnet mit Bodenwert, Abbruch und Neubau und fragt, ob sein Wunschhaus darauf passt. Ein Bauträger rechnet rückwärts von der genehmigungsfähigen Wohnfläche. Davon zieht er Baukosten, Risiko und Gewinn ab, und was übrig bleibt, kann er zahlen. Seine Angebote hängen oft an einer Genehmigung. Ein Anleger schaut bei einem Garagenhof auf die Miete. Das gleiche Grundstück kann also für jeden etwas anderes wert sein, und alle haben auf ihre Art recht. Fragen Sie deshalb immer, von welcher Rechnung eine Zahl ausgeht.

Wenn Bauträger sich melden, stellen Sie einige Fragen. Auf welcher Fläche beruht Ihr Angebot? Was geschieht, wenn weniger genehmigt wird? Wie lange bin ich gebunden? Wer zahlt die Planung, wenn es nicht klappt? Wer ist Vertragspartner, und wie solide ist er? Holen Sie mehrere Angebote ein und lassen Sie Verträge von Anwalt oder Notar prüfen. Unterschreiben Sie nichts beim ersten Treffen. Warnzeichen beschreibt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Garching. Vergleichen Sie auch mit dem, was private Käufer zahlen würden. Eine Hilfe für den Vergleich der Wege gibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Garching. So entscheiden Sie auf einer soliden Grundlage.

In welcher Reihenfolge klären Sie die Grenzen?

Beginnen Sie mit dem, was wenig kostet: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bodenrichtwert und ein Anruf bei der Stadt zum Bebauungsplan. Das schafft einen ersten Rahmen und zeigt, welche Frage für Ihr Grundstück entscheidet. Erst danach lohnt sich Geld für einen Architekten, ein Baugrundgutachten oder eine Vermessung. Halten Sie jede Auskunft mit Datum und Namen fest, damit Sie später darauf verweisen können. So geben Sie nur für das Geld aus, was den Preis oder den Käuferkreis auch wirklich verändern kann.

Die drei Grenzen im Überblick

Grenze	Was dazugehört	Wer Auskunft gibt
Baurecht	Bebauungsplan, § 34 BauGB, Teilung	Stadt, Landratsamt, Architekt
Natur	Isar, Schutzgebiete, Wasser, Bäume	Landratsamt, Umweltatlas, Stadt
Lärm, Umfeld	Autobahn, Straßen, Gewerbe, Altlasten	Lärmkarten, Landratsamt, Fachplaner
Rechte	Grundbuch, Grenzen, Leitungen	Amtsgericht, Vermessung, Versorger

Gutachten oder Einschätzung?

Eine Maklereinschätzung nennt eine Spanne und einen Vorschlag für die Vermarktung. Bei Erbstreit, Scheidung oder gegenüber einer Behörde kann ein Gutachten eines Sachverständigen nötig sein. Kombinationen sind oft sinnvoll: Ein Architekt klärt die Bebaubarkeit, die Maklerin die Vermarktung, und bei Streit kommt ein Gutachter hinzu. Klären Sie vorher, was Sie brauchen und was es kostet. Unsere Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich. Die Hebel beim Preis beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Garching?.

Häufige Fragen

Reicht der Bodenrichtwert?

Nein, er ist nur der Ausgangspunkt.

Wer sagt mir, was gebaut werden darf?

Die Stadt Garching zum Bebauungsplan, das Landratsamt zur Genehmigung, zum Beispiel über einen Vorbescheid.

Gilt die Münchner Baumschutzverordnung?

Nicht ohne Weiteres. Fragen Sie nach örtlichen Regelungen.

Was ist in Isarnähe wichtig?

Schutzgebiete, Hochwasser und Grundwasser. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.

Wie wirkt sich Lärm aus?

Je nach Nutzung und Käufer unterschiedlich.

Soll ich an einen Bauträger verkaufen?

Das kann passen. Prüfen Sie Bedingungen und vergleichen Sie Angebote.

Was kostet eine Bewertung?

Eine Einschätzung bei neues // nest ist kostenlos. Gutachten kosten Honorar.

Wer hilft mir in Garching?

Bei neues // nest berät Sie Ellen Günthel.

Fazit

Wer ein Grundstück in Garching bewerten lassen möchte, sollte die drei Grenzen kennen: Baurecht, Natur und Lärm. Dazu kommen Rechte und die Rechnung der Käufer. Ellen Günthel sieht sich Ihr Grundstück gern an. Sprechen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.