Grundstück bewerten lassen in Ismaning: Isarnähe, Lärmbereiche, Gewerbenähe und Bauleitplanung prüfen

Ein Grundstück in Ismaning kann vieles sein: der große Garten hinter dem Elternhaus, ein Baugrundstück im Ort, eine Fläche nahe den Isarauen oder ein Stück Land in der Nähe von Fischerhäuser. So unterschiedlich diese Flächen sind, so verschieden fällt auch der Wert aus. Zwei Grundstücke gleicher Größe, nur wenige hundert Meter voneinander entfernt, können sich erheblich unterscheiden, je nachdem, was und wie viel dort gebaut werden darf, wie nah die Isar ist, ob Lärm ein Thema ist oder ob Gewerbe angrenzt. Wer nur die Quadratmeter mit einem Richtwert multipliziert, liegt deshalb leicht daneben, und zwar in beide Richtungen.

Dieser Ratgeber erklärt, welche Besonderheiten bei einem Grundstück in Ismaning zählen und wie sich dessen Wert ermitteln lässt. Er zeigt, welche Stellen Auskunft geben, wann ein Gutachten sinnvoll ist und worauf Sie bei Angeboten von Bauträgern achten sollten. Für die Baurechtsfragen selbst sind Gemeinde und Landratsamt die richtigen Ansprechpartner, und bei Bedarf sollte ein Architekt helfen. Bei neues // nest unterstützt Sie Ellen Günthel, wenn Sie einen Überblick suchen oder einen Verkauf planen.

Warum ist ein Grundstück schwerer zu bewerten als ein Haus?

Bei einem Haus sehen Interessenten, was sie bekommen. Bei einem Grundstück kaufen sie vor allem eine Möglichkeit. Was darauf entstehen darf, hängt von Bebauungsplan, Umgebung und Baubehörde ab, und schon kleine Unterschiede wirken sich stark aus. Ein zusätzlicher Bauraum oder eine größere zulässige Geschossfläche kann den Wert spürbar verändern. Vergleichspreise sind zudem seltener und schwerer zu übertragen als bei Wohnungen, denn jedes Grundstück ist anders geschnitten und anders erschlossen.

Dazu kommen Fragen, die man mit bloßem Auge nicht erkennt. Wie ist der Boden beschaffen? Wie hoch steht das Grundwasser? Stehen geschützte Bäume auf dem Grundstück? Liegen Leitungen oder Rechte darauf? Erst wenn das geklärt ist, ergibt sich ein belastbarer Wert. Deshalb sollten Sie sich nicht auf eine schnelle Zahl verlassen, zumal wenn sie von jemandem stammt, der das Grundstück kaufen möchte. Wie sich der Wert bei bebauten Immobilien zusammensetzt, beschreibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Ismaning.

Wie wichtig ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für ein typisches Grundstück in einer Zone. Sie finden ihn über den Gutachterausschuss im Landkreis München und über BORIS-Bayern. Er dient als Ausgangspunkt, doch das Grundstück muss dem Richtwertgrundstück entsprechen. Weicht es ab, etwa in Größe, Zuschnitt, Erschließung oder Bebaubarkeit, sind Zu- oder Abschläge nötig. Sehr große Gärten werden oft nicht vollständig zum Richtwert angesetzt, wenn nur ein Teil bebaubar ist.

Sehen Sie sich deshalb auch an, auf welchen Stichtag er sich bezieht und welche Annahmen zugrunde liegen. Ein Richtwert kann dem aktuellen Geschehen hinterherhinken, und er sagt nichts darüber, ob jemand wirklich zu diesem Preis kauft. Wer ihn einfach mit der Fläche multipliziert, bekommt eine Zahl, aber keine Bewertung. Nutzen Sie ihn als erste Orientierung, etwa so, wie es auch der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Ismaning beschreibt.

Was bedeutet die Nähe zur Isar?

Für viele Käufer ist die Nähe zu den Isarauen ein großer Vorzug: Wege zum Radfahren und Spazierengehen, viel Grün und die Luft am Fluss. Sie können das im Angebot gut herausstellen. Andererseits fragen Interessenten und Banken in solchen Lagen oft nach Grundwasser und Hochwasser. Prüfen Sie deshalb die amtlichen Karten, zum Beispiel im Umweltatlas Bayern, und fragen Sie beim Landratsamt München nach, ob für Ihr Grundstück besondere Regeln gelten. Das sollten Sie nicht vermuten, sondern belegen. Festgesetzte Überschwemmungsgebiete können das Bauen einschränken, während andere Lagen trotz Nähe zum Fluss unproblematisch sein können.

Der Boden spielt ebenfalls eine Rolle. Hoher Grundwasserstand kann einen Keller teurer machen, und ein Bodengutachten klärt das. Wer ohnehin selbst bauen möchte, sollte es frühzeitig beauftragen, und wer verkauft, kann es dem Käufer überlassen oder gezielt vorab in Auftrag geben, wenn das Thema immer wieder gefragt wird. Besprechen Sie das mit Ihrer Maklerin. Erfahrungen der Nachbarn sind interessant, aber sie ersetzen keine Prüfung. Wenn Sie frühere Wasserschäden kennen, müssen Sie diese offen nennen.

Wie wirkt sich Lärm aus?

Ismaning liegt im Umfeld des Flughafens und verfügt über Durchgangsstraßen und eine Bahnstrecke. Bei einem Baugrundstück kann das mehrfach wichtig werden. Zum einen schauen Käufer auf die Wohnqualität im Garten. Zum anderen können bei einem Neubau Anforderungen an den Schallschutz entstehen, die sich im Bebauungsplan oder im Bauantrag zeigen. Fragen Sie deshalb die Gemeinde und das Landratsamt, ob für Ihr Grundstück entsprechende Festsetzungen gelten. Auch Lärmkarten liefern erste Hinweise, wobei sie nicht jede Einzelheit abbilden.

Ein Abschlag ist dabei nicht automatisch gegeben. Vielen Käufern ist die Nähe zur Arbeit wichtiger als absolute Ruhe, und gute Planung kann einiges ausgleichen, zum Beispiel mit der Ausrichtung des Gartens. Sagen Sie ehrlich, wann man was hört, und zeigen Sie das Grundstück auch zu unterschiedlichen Tageszeiten. Wer das Thema unterschlägt, bekommt spätestens bei der Bank oder beim Bauantrag Probleme. Eine gründliche Vorbereitung erspart Ihnen hier unangenehme Überraschungen und nachträgliche Preisdiskussionen.

Was gilt nahe dem Gewerbegebiet?

Ein Grundstück neben einem Gewerbebetrieb kann anders beurteilt werden als eines in einer reinen Wohnstraße. Das hat mit Zufahrten, Lieferverkehr und Betriebszeiten zu tun, aber auch mit rechtlichen Fragen. Der Bebauungsplan legt die Art der Nutzung fest, und ob dort etwa ein allgemeines Wohngebiet, ein Mischgebiet oder ein Gewerbegebiet gilt, wirkt sich darauf aus, was erlaubt ist. In einem Gewerbegebiet ist Wohnen meist nur in Ausnahmen zulässig, und das kann die Interessenten stark verändern. Für manche Grundstücke interessieren sich auch Unternehmen, doch die Preise folgen dann eigenen Regeln.

Prüfen Sie außerdem, ob es in der Nähe frühere gewerbliche Nutzungen gab. Wenn auf dem Grundstück selbst einmal gearbeitet wurde, etwa mit einer Werkstatt oder einem Lager, lohnt sich eine Altlastenauskunft beim Landratsamt München. Ein Verdacht auf Altlasten schreckt Käufer ab und kann hohe Kosten bedeuten, doch eine geklärte Lage nimmt Unsicherheit. Falls ein Teil Ihres Grundstücks gewerblich vermietet ist, sollten Sie auch Laufzeit und Vertrag prüfen. Auch das zählt bei der Bewertung, denn ein Käufer übernimmt das Mietverhältnis grundsätzlich mit.

Was sagt die Bauleitplanung?

Die Gemeinde legt mit Flächennutzungsplan und Bebauungsplänen fest, wie Flächen genutzt werden. Ein Bebauungsplan regelt zum Beispiel die Art der Nutzung, das Maß der Bebauung, Baugrenzen und oft auch Dachformen und Stellplätze. Er ist verbindlich, und wer ihn kennt, weiß viel über das Potenzial. Ein Flächennutzungsplan dagegen zeigt die allgemeine Richtung der Gemeinde, gibt aber noch kein Baurecht. Fragen Sie bei der Gemeinde Ismaning nach, und zwar direkt zu Ihrer Flurnummer. Geplante Änderungen sollten Sie dabei ansprechen.

Wir können Ihnen an dieser Stelle nicht sagen, was für Ihr Grundstück gilt, und das sollte auch niemand ohne Prüfung behaupten. Gerüchte, wonach „da bald gebaut werden darf“, sind keine Grundlage für einen Preis. Wenn ein Plan aufgestellt werden soll, kann das einige Zeit dauern und ist nicht sicher. Lassen Sie sich die aktuellen Festsetzungen zeigen. Bei größeren Grundstücken kann ein Architekt eine Studie erstellen, die zeigt, was möglich wäre, und die sich auch für den Verkauf nutzen lässt. Eine Bauvoranfrage klärt das rechtsverbindlich, doch sie kostet Zeit.

Was gilt ohne Bebauungsplan?

Liegt das Grundstück innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortslage, aber ohne Bebauungsplan, richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB: Das Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen. Was das genau bedeutet, ist eine Einzelfallfrage, und deshalb ist ein Vorbescheid oft sinnvoll. Größe und Höhe der Nachbarhäuser spielen dabei eine wichtige Rolle. In einer Straße mit Einfamilienhäusern dürfte ein Mehrfamilienhaus schwieriger durchzusetzen sein als in einer dichter bebauten Lage. Wie weit das reicht, entscheidet die Behörde und nicht der Nachbar.

Das Landratsamt München ist hier für die Baugenehmigung und den Vorbescheid zuständig, die Gemeinde wird beteiligt. Stellen Sie die Frage konkret: Wie viele Wohneinheiten, wie groß, wie hoch? Ein Vorbescheid kann wie die Antwort auf eine genaue Frage verstanden werden. Dabei fallen Kosten an, außerdem dauert es seine Zeit. Bei einem hohen Wert lohnt sich das oft, denn dann kaufen Interessenten mit Sicherheit und müssen weniger abschlagen. Eine Bewertung, die allein von Annahmen ausgeht, sollte das offen benennen.

Was gilt im Außenbereich und bei Fischerhäuser?

Rund um Ismaning gibt es viele Felder und Flächen außerhalb der Ortslage. Der Außenbereich nach § 35 BauGB ist grundsätzlich von Bebauung freizuhalten, und nur bestimmte Vorhaben, etwa für die Landwirtschaft, sind dort privilegiert. Wer ein solches Grundstück besitzt, hat meist kein Bauland, auch wenn es gleich neben dem Ort liegt. Der Wert orientiert sich dann eher an land- oder forstwirtschaftlichen Preisen. Bauerwartungsland liegt nur dann vor, wenn eine Entwicklung nach der Planung konkret zu erwarten ist, und das sollte begründet sein. Auch bei einer Siedlung wie Fischerhäuser ist deshalb genau zu prüfen, wie das Grundstück einzuordnen ist.

Ein bestehendes Gebäude im Außenbereich ist ein besonderer Fall, denn es kann Bestandsschutz haben, doch ein Neubau oder eine Erweiterung ist nicht selbstverständlich. Klären Sie das, bevor Sie etwas versprechen. Fragen Sie auch nach Schutzgebieten rund um die Ismaninger Teiche und die Isarauen, sofern Ihr Grundstück dort liegt. Spekulationen auf eine spätere Umwidmung sind verbreitet, doch sie sind unsicher, und ein Preis sollte sich nicht darauf stützen. Wer so etwas verspricht, sollte Belege vorlegen.

Welche weiteren Punkte beeinflussen den Wert?

Neben dem Baurecht zählen auch ganz praktische Dinge, und die Tabelle fasst die wichtigsten zusammen. Prüfen Sie jeweils, ob sie auf Ihr Grundstück zutreffen.

Faktor	Warum wichtig	Wo klären
Zuschnitt und Zufahrt	beeinflusst die Bebaubarkeit	Flurkarte, Vermessung
Erschließung	Wasser, Strom, Kanal, Beiträge	Gemeinde Ismaning
Baumbestand	kann Bauraum begrenzen	Gemeinde, Landratsamt
Rechte im Grundbuch	Wegerecht, Leitungsrecht	Amtsgericht München
Baulasten und Abstandsflächen	begrenzen die Nutzung	Landratsamt München
Altlasten	Kosten und Unsicherheit	Landratsamt München
Überschwemmungsgebiet	Bauauflagen, Versicherung	Landratsamt, Umweltatlas
Lärmschutz	Bauauflagen, Wohnqualität	Gemeinde, Lärmkarten

Ein schmaler Streifen oder ein sogenanntes Hammergrundstück ist anders zu beurteilen als ein regelmäßiges Grundstück an der Straße. Auch Wegerechte können wesentlich sein. Oft lohnt es sich, einen frischen Grundbuchauszug zu holen und die Eintragungen zu lesen. Bei Abteilung II finden Sie Rechte Dritter, und diese können einen Wert deutlich mindern. Fragen Sie bei Unklarheiten einen Notar.

Soll ich einen Teil abtrennen?

Bei einem großen Garten kommt oft die Frage auf: Kann ich das Grundstück teilen und einen Teil verkaufen? Das kann sinnvoll sein, wenn die Bebauung zulässig ist und der Rest des Grundstücks genug Abstand behält. Prüfen Sie Zufahrt, Abstandsflächen und Erschließung. Eine Vermessung ist nötig, und auch die Nachbarschaft wird künftig anders aussehen. Bedenken Sie auch steuerliche Folgen, denn der Verkauf eines Gartenteils, der als Baugrundstück abgetrennt wird, kann anders behandelt werden als der Verkauf des Hauses. Fragen Sie deshalb einen Steuerberater, bevor Sie loslegen.

Das Haus allein könnte durch die Abtrennung an Wert verlieren, wenn damit etwa der Garten stark schrumpft. Rechnen Sie deshalb beide Varianten durch. Die Beratung einer Maklerin zur Nachfrage und eines Architekten zum Baurecht ergänzen sich dabei gut. Bei einem Erbfall hängt das auch davon ab, was die Beteiligten wollen, und in diesem Fall hilft der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Ismaning. Prüfen Sie auch, ob sich mit einem Nachbarn eine gemeinsame Lösung finden lässt.

Wer erstellt eine Bewertung?

Für einen Überblick genügt eine fundierte Einschätzung durch eine ortskundige Maklerin. Bei Streit, Erbschaft mit Ausgleichszahlungen oder Finanzamt kann ein Gutachten nötig sein, etwa von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Ein Verkehrswertgutachten kostet deutlich mehr und dauert länger, und es ist nicht immer erforderlich. Für einen Verkauf entscheidet am Ende ohnehin die Nachfrage. Fragen Sie, welcher Zweck verfolgt wird, und wählen Sie das passende Mittel. Lassen Sie sich in jedem Fall die Annahmen zur Bebaubarkeit zeigen.

Eine ortskundige Maklerin zeigt die Spanne auf und nennt, welche Fragen noch zu klären sind. Bei uns ist das kostenlos und unverbindlich. Ellen Günthel kennt die Stellen im Landkreis. Hinweise zur Wahl geben die Ratgeber Makler in Ismaning und Erfahrener Immobilienmakler in Ismaning. Bei einem Verkauf liegt die Provision bei 1,785 % statt 3,57 %. Allgemeine Hinweise zur Wertermittlung finden Sie auf unserer Seite zur Wertermittlung von Immobilien.

Worauf achten bei Bauträgerangeboten?

Für Grundstücke in dieser Lage melden sich oft Bauträger, manchmal mit einem Brief oder sogar an der Haustür. Das Angebot kann gut sein, aber vergleichen Sie es sorgfältig. Hängt es von einer Baugenehmigung ab? Wie lange ist das Grundstück gebunden? Wer trägt das Risiko, wenn die Planung nicht klappt? Gilt der Preis fest, oder hängt er von der später genehmigten Fläche ab? Ein höheres Gebot mit vielen Bedingungen kann weniger wert sein als ein niedrigeres, das sofort gilt. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift von einem Anwalt oder Notar erklären.

Fragen Sie auch nach dem Rücktrittsrecht und den Fristen, und bleiben Sie zurückhaltend bei Vorverträgen und Reservierungen. Sinnvoll ist oft, mehrere Bauträger und auch Privatkäufer gleichzeitig anzusprechen. So entsteht ein echter Vergleich. Prüfen Sie außerdem, ob ein Weiterverkauf des Rechts möglich ist. Sagen Sie nicht zu, solange Sie den Wert nicht kennen. Ein Termin mit einer Maklerin ist oft ein einfacher erster Schritt, damit Sie das Angebot einordnen können.

Häufige Fragen

Was ist mein Grundstück wert?

Das hängt vor allem von Baurecht, Lage und Beschaffenheit ab. Der Bodenrichtwert ist nur ein Anfang.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Beim Gutachterausschuss im Landkreis München und über BORIS-Bayern.

Wie erfahre ich, was gebaut werden darf?

Über die Gemeinde Ismaning und das Landratsamt München, verbindlich mit einem Vorbescheid.

Mindert die Isarnähe den Wert?

Nicht automatisch. Sie kann ein Vorzug sein, doch Hochwasser und Grundwasser sollten geprüft werden.

Ist mein Acker Bauerwartungsland?

Nur wenn eine Entwicklung konkret zu erwarten ist. Eine Vermutung genügt nicht.

Brauche ich ein Gutachten?

Für einen Verkauf meist nicht, bei Streit oder Steuerfragen oft schon.

Soll ich auf den Bauträger warten?

Nein, aber vergleichen Sie mehrere Angebote und deren Bedingungen.

Was kostet die Einschätzung bei neues // nest?

Sie ist kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Ein Grundstück in Ismaning zu bewerten heißt, Baurecht, Isarnähe, Lärm, Gewerbenähe und Rechte im Grundbuch genau zu prüfen. Klären Sie die Fragen bei Gemeinde und Landratsamt, und verlassen Sie sich nicht auf Gerüchte oder eine bloße Multiplikation. Ellen Günthel schätzt Ihr Grundstück gern ein. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.