Grundstück bewerten lassen in Unterföhring: Vom Bodenrichtwert zur Zahl für Ihr Grundstück

Wer zum ersten Mal den Bodenrichtwert für sein Grundstück erfährt, freut sich meist: Fläche mal Richtwert, und schon steht da eine beeindruckende Summe. Bei einem Grundstück in Unterföhring, dem wachsenden Ort unmittelbar an der Stadtgrenze Münchens, kann die Rechnung besonders hoch ausfallen. Allerdings ist diese Zahl nur der Anfang und nicht das Ergebnis. Der Bodenrichtwert sagt, was Grundstücke in einer ganzen Zone im Durchschnitt wert waren, aber nicht, was Ihres wert ist. Ob dort gebaut werden darf, wie es geschnitten ist und was noch darauf steht, hat er nicht im Blick.

Dieser Ratgeber führt Sie vom Richtwert zu einer belastbaren Einschätzung. Sie erfahren, wie Sie den Wert finden und lesen, welche Zu- und Abschläge infrage kommen, wie Baurecht und Bestand die Rechnung verändern und wer Ihnen wofür die richtige Auskunft gibt. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin im Münchner Osten. Für rechtliche und steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater, und für Fragen des Baurechts an einen Architekten oder das Landratsamt.

Wie finde und lese ich den Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen ermittelt und für Zonen veröffentlicht. Für Unterföhring ist der Gutachterausschuss im Landkreis München zuständig, und dort können Sie eine Auskunft bekommen. Achten Sie auf die Angaben, die zum Wert gehören. Wichtig ist vor allem der Stichtag, denn der Richtwert stammt aus der Vergangenheit, sowie die Beschreibung der Zone: Für welche Art der Nutzung gilt er, und für welche Grundstücksgröße oder welche Geschossflächenzahl? Erschließungsbeitragsfrei oder nicht?

Vergleichen Sie diese Merkmale mit Ihrem Grundstück. Gilt der Wert für Wohnbauland mit einer bestimmten Bebauungsdichte und bei Ihnen ist deutlich weniger oder mehr erlaubt, passt die Rechnung nicht. Gilt er für eine bestimmte Grundstückstiefe, und Ihr Grundstück ist doppelt so tief, muss der hintere Teil oft anders betrachtet werden. Für Unterföhring ist außerdem zu beachten, dass es neben Wohnlagen auch ausgedehnte Gewerbeflächen und Flächen nahe der Isarauen gibt, für die ganz andere Bedingungen gelten. Ein Wert aus der Zone nebenan kann also in die Irre führen.

Die einfache Rechnung Fläche mal Richtwert liefert deshalb nur einen ersten Anhaltspunkt für ein unbebautes, baureifes Grundstück. Sie hilft dabei, das Gespräch mit Fachleuten einzuordnen, sollte aber nicht schon als Preisvorstellung verstanden werden.

Welche Zu- und Abschläge kommen infrage?

Sehen Sie den Bodenrichtwert als Ausgangspunkt und prüfen Sie dann, was bei Ihrem Grundstück anders ist als bei einem durchschnittlichen. Die Tabelle fasst typische Einflussgrößen zusammen, ohne pauschale Werte zu nennen, denn die Höhe hängt vom Einzelfall ab.

Merkmal	Kann den Wert erhöhen	Kann den Wert mindern	Wer es klärt
Baurecht	Mehr erlaubte Fläche als in der Zone üblich	Weniger erlaubte Fläche, Einschränkungen	Landratsamt, Gemeinde, Architekt
Zuschnitt	Rechteckig, gut bebaubar	Schmal, verwinkelt, viel Grenzabstand nötig	Architekt
Zufahrt	Direkt an der Straße	Hinterliegergrundstück, Wegerecht nötig	Grundbuch, Notar
Erschließung	Vollständig und bezahlt	Offene Beiträge, fehlende Anschlüsse	Gemeinde
Lage im Ort	Ruhig, gut angebunden	Lärm von Straße oder Bahn	Vor-Ort-Prüfung
Rechte Dritter	Keine Belastung	Wohnrecht, Leitungsrecht, Wegerecht	Grundbuch
Boden	Tragfähig, unbelastet	Altlastenverdacht, hoher Grundwasserstand	Bodengutachter, Landratsamt
Bestand	Gut nutzbares Haus	Abbruchkosten, Sanierungsstau	Architekt, Makler

Keine dieser Fragen lässt sich vom Schreibtisch aus abschließend beantworten. Gehen Sie sie trotzdem durch und markieren Sie, was Sie schon wissen und wo Sie nachfragen müssen. So sprechen Sie anschließend mit einem Sachverständigen oder Makler auf Augenhöhe.

Was darf hier gebaut werden?

Das ist die Frage, die den Wert am stärksten beeinflusst. Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, regelt dieser Art und Maß der Nutzung, häufig über Geschossflächenzahl und Baugrenzen. Fehlt ein Plan und liegt das Grundstück im Innenbereich, kommt es darauf an, ob sich ein Vorhaben in die Umgebung einfügt. Liegt es im Außenbereich, ist eine Bebauung meist nur sehr eingeschränkt zulässig. Einen ersten Eindruck bekommen Sie bei der Gemeinde Unterföhring und beim Landratsamt München.

Für viele Eigentümer ist außerdem die Frage nach der Nachverdichtung wichtig. Könnten auf dem großen Garten hinter dem Haus zwei Wohneinheiten mehr stehen? Könnte man teilen? Antworten darauf geben Bebauungsplan, Umgebung und im Zweifel eine Bauvoranfrage. Eine solche Voranfrage kostet Zeit und Geld, schafft aber in der Regel Klarheit für einen bestimmten Zeitraum. Das kann sich lohnen, wenn von der Antwort viel abhängt. Ein Architekt kann auch eine Bebauungsstudie anfertigen, also eine einfache Skizze, die zeigt, was realistisch denkbar ist.

Interessenten werden oft fragen, ob das Grundstück in einer bestimmten Weise bebaubar ist. Sagen Sie nichts zu, was nicht belegt ist. Ein Satz wie „Da gehen locker vier Wohnungen drauf“ wird später teuer, wenn es nicht stimmt. Nennen Sie stattdessen, was bekannt ist, und verweisen Sie auf die zuständigen Stellen. Wurde ein Bauvorbescheid erteilt, gehört er zu Ihren wichtigsten Unterlagen, und seine Gültigkeitsdauer ist ebenfalls von Bedeutung.

Was bedeutet das alte Haus für die Rechnung?

Bei bebauten Grundstücken lohnt die Frage: Kauft jemand das Haus oder das Land? In vielen Lagen rund um München kommt es vor, dass ein altes, unsaniertes Gebäude für den Käufer wenig bringt, weil er es abreißen möchte. Dann werden von seinem Grundstücksansatz die Abbruchkosten abgezogen. Ein gut erhaltenes Haus, das sich weiter bewohnen lässt, ist dagegen in der Regel mehr als das bloße Land wert, denn der Käufer kann sofort einziehen.

Ein Sachverständiger wird das in seiner Rechnung berücksichtigen, und auch ein Makler sollte beide Möglichkeiten zeigen: wie das Objekt als Haus und wie es als Grundstück zu bewerten wäre. Das gilt vor allem, wenn zu einem Haus aus den 1950er oder 1960er Jahren ein großes Grundstück gehört. Sprechen Sie mit mehreren Interessentengruppen, wie Familien und Bauträgern, denn sie rechnen völlig unterschiedlich. Bauträger gehen vom späteren Verkaufserlös der neuen Wohnungen zurück und ziehen Bau- und Vertriebskosten sowie ihre Marge ab. Familien fragen sich hingegen, was sie sich leisten können.

Das erklärt, warum Angebote weit auseinanderliegen können und warum es sich lohnt, die Vertragsbedingungen zu vergleichen, nicht nur die Zahl. Bauträger schreiben manchmal Bedingungen in den Vertrag, etwa dass der Kauf erst wirksam wird, wenn eine Baugenehmigung vorliegt. Bis dahin ist Ihr Grundstück gebunden, und es kann im Zweifel lange dauern. Lassen Sie sich solche Klauseln vom Notar oder einem Rechtsanwalt erklären und klären Sie, wann das Geld tatsächlich fließt.

Welche weiteren Punkte sind zu prüfen?

Rechte im Grundbuch. In Abteilung II können Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte eingetragen sein. Manche sind alt und längst überholt, andere schränken die Bebaubarkeit deutlich ein. Holen Sie die Eintragungsbewilligungen beim Grundbuchamt oder über den Notar ein. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, darum steht das Wichtigste im Grundbuch oder ergibt sich aus Bauakten.

Altlasten. Wurde das Grundstück früher gewerblich genutzt, oder lagen dort Tanks, sollten Sie das Landratsamt zum Altlastenkataster befragen. Ein Öltank im Boden ist ein besonders wichtiges Thema. Eine Bodenuntersuchung ist nicht immer nötig, kann aber sinnvoll sein. Bekannte Verunreinigungen müssen Sie gegenüber Käufern offenlegen.

Grundwasser und Boden. In der Nähe der Isar kann ein höherer Grundwasserstand eine Rolle spielen, vor allem wenn ein Käufer unterkellert bauen möchte. Ein Bodengutachten bringt in solchen Fällen Klarheit, wird aber oft erst vom Käufer beauftragt. Prüfen Sie, ob bei Ihnen bereits frühere Untersuchungen vorliegen. Auch Schutzgebiete im Umfeld können Einfluss darauf haben, was gebaut werden darf, deshalb lohnt sich hier die Nachfrage bei Gemeinde und Landratsamt.

Baumbestand und Stellplätze. Gibt es eine Baumschutzverordnung, Vorgaben zu Stellplätzen oder örtliche Gestaltungssatzungen? Solche Punkte werden oft vergessen und wirken sich vor allem bei Nachverdichtungen aus.

Vermessung. Die Flurkarte erhalten Sie beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Stimmen die Grenzen mit dem tatsächlichen Zaun überein? Wenn nicht, sollten Sie das klären, bevor ein Käufer danach fragt.

Wen beauftrage ich wofür?

Die richtige Stelle hängt vom Zweck ab. Es lohnt sich nicht, für jede Frage das gleiche Dokument in Auftrag zu geben.

Frage	Passende Stelle	Was Sie bekommen	Hinweis
Wie hoch ist der Richtwert?	Gutachterausschuss Landkreis München	Bodenrichtwert und Zone	Kleine Gebühr möglich
Was darf ich bauen?	Gemeinde, Landratsamt, Architekt	Plan, Auskunft, Studie, Voranfrage	Voranfrage braucht Zeit
Was bringt der Verkauf?	Makler	Einschätzung, Käufergruppen, Plan	Mehrere Meinungen einholen
Streit, Erbe, Finanzamt?	Sachverständiger	Verkehrswertgutachten	Kostenpflichtig, gerichtsfest möglich
Was steckt im Boden?	Bodengutachter	Untersuchung	Oft auf Anlass
Welche Steuer fällt an?	Steuerberater	Beratung	Vor dem Vertrag klären

Fragen Sie vor jeder Beauftragung nach dem Preis und nach dem Ergebnis. Beim Makler kann eine Einschätzung kostenlos sein, wenn er den Auftrag anstrebt, ein ausführliches Gutachten wird dagegen meist einen vierstelligen Betrag kosten. Überlegen Sie deshalb, was Sie wirklich brauchen. Hilfreiche Fragen zu solchen Einschätzungen stellt der Ratgeber Immobilienbewertung in Unterföhring.

Lohnt es sich, das Grundstück zu teilen?

Bei einem großen Garten liegt der Gedanke nahe: Ein Teil wird verkauft, das Haus bleibt. Das kann sich rechnen, verändert aber auch einiges. Zunächst muss geklärt sein, ob auf dem abgetrennten Teil überhaupt gebaut werden darf und wie die Zufahrt gesichert wird. Oft braucht es dazu eine Dienstbarkeit im Grundbuch, und diese Fläche fehlt Ihnen dann. Hinzu kommen Vermessung, neue Hausanschlüsse und unter Umständen Abstandsflächen, die sich auch auf das vorhandene Haus auswirken. Auch der Wert des verbleibenden Grundstücks kann sinken, wenn der Garten kleiner wird und künftig ein Neubau direkt vor dem Wohnzimmerfenster steht.

Stellen Sie deshalb zwei Rechnungen nebeneinander: Verkauf des gesamten Grundstücks und Verkauf einer Teilfläche mit anschließendem Verbleib. Berücksichtigen Sie dabei Ihre eigene Lebensplanung, denn wer das Haus ohnehin in einigen Jahren aufgeben möchte, könnte später für das Gesamtgrundstück andere Interessenten finden. Steuerlich kann eine Teilung Folgen haben, und das sollte vorab mit einem Steuerberater geklärt werden.

Wie lässt sich ein Grundstück am besten anbieten?

Grundstücke unterscheiden sich vom Verkauf einer Wohnung, weil Interessenten nicht besichtigen müssen, um einen ersten Eindruck zu bekommen, sondern rechnen. Sinnvoll ist daher ein Paket aus Lageplan, Flurkarte, Auskunft zum Baurecht, Angaben zur Erschließung und gegebenenfalls Bebauungsstudie. Je besser es ist, desto belastbarer sind die Gebote. Ob Sie einen festen Preis nennen oder zu Geboten bis zu einem bestimmten Termin auffordern, hängt von der Nachfrage und vom Objekt ab. Ein Bieterverfahren schafft Vergleichbarkeit, sollte aber klare Regeln haben: Bis wann gilt die Frist, welche Angaben müssen enthalten sein, und sind Sie an das höchste Gebot gebunden? Wichtig ist, dass Sie frei entscheiden dürfen. Lassen Sie sich also nie allein vom höchsten Betrag leiten, sondern prüfen Sie Bedingungen, Finanzierung und Zahlungstermin ebenso genau.

Was gilt steuerlich?

Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks greift die Ausnahme für selbst genutzte Wohnimmobilien in der Regel nicht. Wer es vor weniger als zehn Jahren erworben hat, sollte also vor dem Verkauf fragen, ob auf den Gewinn Steuern anfallen. Bei einer Teilung und dem Verkauf mehrerer Parzellen kann unter Umständen auch die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel bedeutsam werden. Bei einem Erbfall wird außerdem die Besitzzeit des Erblassers angerechnet. Sprechen Sie vor jedem Vertrag mit einem Steuerberater.

Ein Beispiel: Der große Garten (erfunden)

Eine Eigentümerin besitzt in Unterföhring ein Haus aus den 1960er Jahren mit einem ungewöhnlich großen Garten und hat ausgerechnet, dass Fläche mal Richtwert eine hohe Summe ergibt. Im Gespräch stellt sich heraus, dass die Zufahrt für ein zweites Gebäude über einen schmalen Streifen führen müsste und dass die Baugrenzen im Plan nur eine bestimmte Lage erlauben. Ein Architekt skizziert zwei Varianten, von denen nur eine realistisch erscheint. Eine Bauvoranfrage bestätigt sie.

Damit ändert sich die Lage. Die Summe aus der ersten Rechnung ist vom Tisch, doch dafür kann die Eigentümerin nun drei Interessentengruppen genau sagen, was erlaubt ist. Das erfundene Beispiel ist keine Garantie, doch es zeigt, warum ein Bescheid oft mehr wert ist als jede Überschlagsrechnung.

Welche Fehler sollte ich vermeiden?

Der häufigste Fehler ist es, den Richtwert als Preis zu nennen. Fast ebenso häufig werden Bauträgerangebote ohne Vergleich angenommen oder Grundstücke geteilt, ohne dass die Folgen geprüft wurden. Auch sollte nichts zugesagt werden, was nicht belegt ist, etwa zur Bebaubarkeit. Halten Sie außerdem alle Beteiligten auf demselben Stand, sobald eine Erbengemeinschaft beteiligt ist. Vor allem: Unterschreiben Sie keine Exklusivität und keine Reservierung für Bauträger, bevor Sie nicht wissen, was das für den Zeitraum bis zur Baugenehmigung bedeutet.

Welcher Makler erzielt in Unterföhring den besten Preis?

Bei einem Grundstück zählt vor allem, ob jemand die richtigen Interessenten kennt und das Baurecht sauber aufbereitet. Fragen Sie nach Erfahrung mit Grundstücken und Bauträgern. Mehr dazu steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Unterföhring?. Besondere Fälle wie Erbe und Bauland behandelt Erfahrener Immobilienmakler in Unterföhring.

Häufige Fragen

Was kostet es, ein Grundstück in Unterföhring bewerten zu lassen?

Eine Maklereinschätzung ist oft kostenlos, ein ausführliches Gutachten kostet meist mindestens einen vierstelligen Betrag. Fragen Sie vorab nach.

Wo erfahre ich den Bodenrichtwert?

Beim Gutachterausschuss im Landkreis München. Prüfen Sie Stichtag und Zone.

Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis?

Nein, er ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Baurecht, Zuschnitt und Rechte können deutlich abweichen.

Wie erfahre ich, was ich bauen darf?

Über Gemeinde, Landratsamt, Bebauungsplan und gegebenenfalls eine Bauvoranfrage. Ein Architekt kann eine Studie erstellen.

Was mindert den Wert am stärksten?

Häufig fehlendes oder geringes Baurecht, schwieriger Zuschnitt, Lasten im Grundbuch oder Altlasten.

Soll ich mein Grundstück an einen Bauträger verkaufen?

Das kann sinnvoll sein. Vergleichen Sie Preis, Bedingungen und Zahlungszeitpunkt, und lassen Sie den Vertrag prüfen.

Gibt es in Bayern ein Baulastenverzeichnis?

Nein, Rechte stehen im Grundbuch, und Einschränkungen ergeben sich aus Plänen und Bauakten.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Innerhalb von zehn Jahren oft schon, denn die Ausnahme für Selbstnutzer greift meist nicht. Fragen Sie einen Steuerberater.

Fazit

Wer ein Grundstück in Unterföhring bewerten lassen möchte, startet beim Bodenrichtwert, darf dort aber nicht stehen bleiben. Prüfen Sie Baurecht, Zuschnitt, Rechte, Boden und Bestand, und holen Sie sich dafür jeweils die richtige Stelle ins Boot. Ellen Günthel unterstützt Sie gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.