Vermietete Immobilie verkaufen in Unterföhring: Darf ich das, und wer zahlt ab wann was?

Darf ich einfach verkaufen, obwohl jemand darin wohnt? Muss mein Mieter ausziehen? Muss er Besichtigungen zulassen? Und wer rechnet nach dem Notartermin die Nebenkosten ab? Eigentümer einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses in Unterföhring stellen zu Beginn meist solche Fragen, und die Antworten sind oft einfacher als befürchtet. Grundsätzlich gilt: Sie dürfen verkaufen, der Mietvertrag bleibt bestehen und geht auf den Käufer über. Damit der Weg dorthin reibungslos verläuft, sind aber einige Punkte zu beachten.

Dieser Ratgeber beantwortet die häufigsten Rechtsfragen nacheinander und geht dann den Übergang durch: Was gilt bis zum Stichtag, was danach? Dazu kommt, wer in Unterföhring als Käufer infrage kommt und wie Sie Ihre Unterlagen vorbereiten. Die Hinweise sind allgemein gehalten und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Sprechen Sie im Einzelfall mit einem Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater. Bei neues // nest ist im Münchner Osten Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin.

Darf ich überhaupt verkaufen, wenn jemand darin wohnt?

Ja, dafür brauchen Sie die Zustimmung des Mieters nicht. Sie sind Eigentümer und können frei über Ihre Immobilie verfügen. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ schützt den Mieter: Mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch geht der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf ihn über. Die vereinbarte Miete, die Kündigungsfristen und alle Sondervereinbarungen bleiben also bestehen. Es ist daher auch nicht nötig, dass der Mieter etwas Neues unterschreibt, und ein neuer Vertrag sollte auch nicht verlangt werden.

Rechtlich müssen Sie den Mieter nicht vorab über den Verkaufswunsch informieren. Praktisch ist das aber ratsam, denn ohne ihn wird es mit den Besichtigungen schwierig. Außerdem erfahren Mieter meist doch davon, spätestens wenn ein Inserat online steht oder wenn die Nachbarn fragen. Ein persönliches Gespräch vermeidet Misstrauen. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Mieter, bevor jemand mit einem Exposé vor der Tür steht, und seien Sie ehrlich zu den Abläufen.

Muss mein Mieter Besichtigungen zulassen?

Grundsätzlich ja, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden und im zumutbaren Rahmen bleiben. Üblich sind einige Tage Vorlauf, Termine zu passenden Zeiten und eine überschaubare Häufigkeit. Der Mieter muss dabei nicht jede beliebige Anfrage akzeptieren, und er muss nicht mitmachen, wenn Sie unangekündigt mit Interessenten kommen. Einen eigenen Schlüssel dürfen Sie ohne Erlaubnis nicht verwenden.

Daraus folgt: Besichtigungen sollten sorgfältig gebündelt werden. Viele Mieter in Unterföhring sind tagsüber im Büro oder pendeln, und deshalb kann ein fester Termin am frühen Abend gut passen. Lassen Sie Ihren Makler vorab prüfen, ob die Interessenten das Datenblatt gelesen haben und ob sie wissen, dass die Wohnung vermietet bleibt. So kommen weniger Leute, die eigentlich selbst einziehen möchten. Das Fotografieren von persönlichem Hausrat sollte vorab abgestimmt sein. Oft lassen sich alte Bilder aus der Zeit vor der Vermietung nutzen, wenn sie den heutigen Zustand zutreffend zeigen.

Manchmal hilft eine kleine Anerkennung, etwa ein Nachlass für die Mühe. Das ist rechtlich nicht nötig, doch ein Mieter, der den Verkauf begleitet und freundlich über das Haus spricht, kann viel bewirken. Halten Sie solche Vereinbarungen schriftlich fest.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nicht immer. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht vor allem dann, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt wurde oder werden soll und der Mieter schon vor der Umwandlung dort gewohnt hat. Es kann sich auch aus dem Mietvertrag ergeben. Besteht es, muss der Mieter vom Verkauf unterrichtet werden und kann binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags eintreten. Der Notar wird das berücksichtigen und in den Kaufvertrag aufnehmen. Fragen Sie sich also zuerst: Wann wurde die Wohnung aufgeteilt, und wann ist der Mieter eingezogen?

In Unterföhring mit seinen vielen Wohnanlagen aus den Jahrzehnten seit den 1950er Jahren ist die Teilung häufig schon lange her, aber das sollte im Einzelfall geprüft werden. Ein Blick in die Teilungserklärung und den Mietvertrag gibt Aufschluss. Unabhängig von einem Recht kann es sinnvoll sein, dem Mieter das Objekt zuerst anzubieten. Für manche ist das die Chance, in der vertrauten Umgebung zu bleiben. Sie sparen sich unter Umständen Besichtigungen, und ein zufriedener Käufer ist eine schöne Lösung für alle. Einen besonderen Rabatt schulden Sie aber nicht.

Kann der Käufer dem Mieter kündigen?

Das ist die Frage, die Mieter am meisten beschäftigt. Der Käufer übernimmt den Vertrag, und eine Kündigung ist nur aus gesetzlichen Gründen möglich, meist wegen Eigenbedarfs. Dieser muss schriftlich begründet werden, und eine Kündigung ist erst möglich, wenn der Käufer im Grundbuch steht. Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich nach der Wohndauer: Sie beträgt drei, sechs oder neun Monate. In bestimmten Fällen gilt nach einer Umwandlung außerdem eine Kündigungssperrfrist, die in angespannten Wohnungsmärkten länger sein kann. Prüfen Sie dies gegebenenfalls mit einem Rechtsanwalt. Härtefälle wie hohes Alter oder Krankheit können das Mietverhältnis trotz einer wirksamen Kündigung verlängern.

Versprechen Sie Interessenten daher nichts, was Sie nicht halten können. Sätze wie „Der zieht bestimmt bald aus“ oder „Der lässt sich sicher kündigen“ sollten weder von Ihnen noch vom Makler fallen. Sie können teuer werden, wenn der Käufer sich darauf verlässt. Genauso wenig sollten Sie Ihrem Mieter zusichern, dass sich nichts ändern wird, denn das liegt nach dem Verkauf nicht mehr in Ihrer Hand. Lediglich ein Aufhebungsvertrag, den der Mieter freiwillig unterschreibt, kann das Mietverhältnis einvernehmlich beenden. Das kann sich lohnen, wenn eine frei werdende Wohnung für Selbstnutzer interessanter ist, und oft wird hierfür ein Umzugsgeld gezahlt. Verlangen darf man das aber nicht, und auch Druck ist tabu.

Wer zahlt ab wann was?

Zwischen Notartermin und Grundbucheintrag vergehen oft Wochen oder Monate. Rechtlich wird der Käufer erst mit der Eintragung Vermieter. Wirtschaftlich vereinbaren Verkäufer und Käufer meist einen früheren Stichtag, nämlich den Tag des Übergangs nach Zahlung des Kaufpreises. Ab diesem Tag gehen die Miete und die Lasten auf den Käufer über. Halten Sie im Kaufvertrag genau fest, wie das gehandhabt wird, denn hier entstehen oft Missverständnisse.

Punkt	Bis zum Stichtag	Nach dem Stichtag	Was im Vertrag stehen sollte
Miete	Verkäufer	Käufer	Stichtag und Weiterleitung falsch bezahlter Mieten
Hausgeld, Grundsteuer	Verkäufer	Käufer	Anteilige Verteilung im laufenden Jahr
Betriebskostenabrechnung	Verkäufer für die Zeit, in der er Vermieter war	Käufer für die Zeit danach	Wer erstellt was, wer bekommt Nachzahlung
Kaution	Verkäufer verwaltet sie	Käufer ist dem Mieter gegenüber verpflichtet	Übergabe an den Käufer, Mieter informieren
Mieterhöhung, Mängelanzeige	Verkäufer	Käufer	Offenlegung, was läuft oder angekündigt ist
Mitteilung an den Mieter	Gemeinsam vorbereiten	Käufer als Ansprechpartner	Schreiben mit neuer Kontoverbindung

Die Kaution verdient besondere Beachtung. Sie sollte im Kaufvertrag erwähnt werden und tatsächlich übertragen werden. Der Käufer haftet dem Mieter gegenüber ohnehin, doch wenn dieser sie vom Käufer nicht zurückbekommt, kann auch der frühere Vermieter unter Umständen noch haften. Halten Sie daher Nachweise bereit, wie viel hinterlegt ist und auf welchem Konto.

Die Betriebskosten führen häufig zu Rückfragen. Für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum bleibt grundsätzlich der bisherige Vermieter zuständig. Für das laufende Jahr ist eine Teilung nach dem Stichtag sinnvoll. Vereinbaren Sie, wer welche Unterlagen wann dem anderen zur Verfügung stellt, sonst bleibt am Ende eine Abrechnung offen.

Der Hinweis an den Mieter. Das Schreiben über den Wechsel sollte erst verschickt werden, wenn der Zeitpunkt feststeht, und idealerweise gemeinsam mit dem Käufer. Vor einer Überweisung auf ein neues Konto wird der Mieter sonst zu Recht misstrauisch.

Wer kauft in Unterföhring vermietete Immobilien?

Anleger aus dem Münchner Raum schätzen, dass wegen der vielen Arbeitgeber Mieter leicht zu finden sind. Sie vergleichen die Rendite in Prozent, also die Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, und achten auf Lage, Rücklage und Sanierungsstand. Entscheidend ist für sie, ob die heutige Miete dem vergleichbaren Niveau entspricht und ob in den nächsten Jahren Kosten anstehen. Einigen ist auch wichtig, ob sich die Wohnung langfristig gut vermieten lässt, ganz gleich, wer gerade dort wohnt.

Selbstnutzer warten manchmal bewusst auf eine bald frei werdende Wohnung oder kaufen, weil sie mit einer späteren Rückkehr rechnen, etwa nach einem befristeten Auslandsaufenthalt. Sie dürfen dabei aber nicht von einer schnellen Kündigung ausgehen, und deshalb ist ein vermietetes Objekt für diese Gruppe oft nur begrenzt interessant. Bei Bewohnern in fortgeschrittenem Alter oder bei Mietern, die bereits von einem Auszug gesprochen haben, können sie dennoch infrage kommen. Halten Sie solche Hinweise aber nur fest, wenn sie stimmen.

Der Mieter selbst ist meist der einfachste Käufer. Er kennt das Haus und muss nicht umziehen. Die Finanzierung ist allerdings nicht immer gesichert, und das sollte früh geprüft werden, bevor Sie eine andere Vermarktung zurückstellen.

Bauträger und Investoren interessieren sich vor allem für ganze Häuser mit Entwicklungspotenzial. Hier sind die Mietverhältnisse und das Baurecht entscheidend, und die Verträge sollten sorgfältig geprüft werden.

Was brauchen Käufer auf dem Datenblatt?

Käufer brauchen nicht jede Mieterinformation, aber vieles andere. Erstellen Sie eine Übersicht über die Mietverhältnisse, ohne den Namen des Mieters zu nennen: Wohnfläche, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Beginn des Mietverhältnisses, Indexierung oder Staffelung und Datum der letzten Erhöhung. Dazu kommen Hausgeld und nicht umlagefähige Kosten, Rücklage und Beschlüsse, bei Häusern die Investitionen und Reparaturen der letzten Jahre. Interessenten erhalten erst nach einer Besichtigung und bei einem ernsthaften Interesse den vollständigen Mietvertrag, möglichst geschwärzt oder unter Beachtung des Datenschutzes.

Prüfen Sie im Vorfeld, ob es Rückstände, Mängelanzeigen oder laufende Streitigkeiten gibt. Solche Punkte sollten Sie nicht verschweigen. Auch eine ausstehende Mieterhöhung oder eine Kündigung gehören auf den Tisch. Wer selbst vor dem Verkauf die Miete anheben möchte, sollte das sorgfältig abwägen: Ein höherer Betrag kann auf dem Datenblatt zunächst besser wirken, doch die Anhebung muss rechtlich zulässig sein und kann die Stimmung beim Mieter belasten, gerade wenn Besichtigungen anstehen.

Eine erste Orientierung zu den Dokumenten gibt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Unterföhring.

Lohnt sich der Verkauf mit oder ohne Mieter?

Pauschal lässt sich das nicht sagen. Ein leeres Objekt kann für Selbstnutzer attraktiver sein, doch der Weg dorthin ist oft lang, und der Leerstand kostet Miete. Ein vermietetes Objekt spricht vor allem Anleger an und bringt bis zum Übergang weiter Geld ein. Sehr häufig ist das Warten auf einen Auszug keine gute Strategie. Wer aber bereits weiß, dass der Mieter ausziehen will, sollte den Zeitplan mit seinem Makler besprechen.

Lassen Sie sich beide Fälle von Ihrem Makler zeigen, und fragen Sie, wie groß der Kreis der Interessenten jeweils wäre. Rechnen Sie zudem durch, wie sich die Miete, die laufenden Kosten und das Warten auswirken. Einige Punkte, die Einfluss auf die Einschätzung haben, finden Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Unterföhring.

Was gilt steuerlich?

Bei einer vermieteten Immobilie greift die Ausnahme für Selbstnutzer in der Regel nicht. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, wird ein Gewinn normalerweise besteuert. Dabei sind abgesetzte Abschreibungen zu berücksichtigen, und deshalb kann der steuerliche Gewinn höher ausfallen als gedacht. Auch beim Verkauf mehrerer Objekte kann ein gewerblicher Grundstückshandel zum Thema werden. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater und halten Sie Kaufvertrag, Abschreibungsnachweise und Modernisierungsrechnungen bereit. Wer sein Darlehen vorzeitig ablöst, sollte zudem die Vorfälligkeitsentschädigung im Blick haben.

Ein Beispiel: Der Mieter, der lieber selbst kauft (erfunden)

Ein Eigentümer möchte eine Zweizimmerwohnung in Unterföhring verkaufen, die seit mehreren Jahren an einen Beschäftigten aus dem nahen Gewerbegebiet vermietet ist. Er spricht zuerst mit dem Mieter und bietet ihm an, sich die Sache zu überlegen. Der Mieter wendet sich an seine Bank, und parallel bereitet der Makler ein Datenblatt vor. Nach zwei Wochen zeigt sich, dass die Finanzierung nicht reicht, doch das Gespräch hat Vertrauen geschaffen: Der Mieter öffnet für die Besichtigungen gern die Tür und erzählt offen, warum er sich dort wohlfühlt.

Eine Anlegerin kauft schließlich, und der Mietvertrag läuft unverändert weiter. Das erfundene Beispiel ist keine Garantie für den Ablauf, es zeigt aber, dass ein früh geführtes Gespräch sich fast immer auszahlt.

Was bietet neues // nest beim Verkauf vermieteter Objekte?

Wir erstellen mit Ihnen das Datenblatt, sprechen auf Wunsch mit dem Mieter, organisieren gebündelte Besichtigungen und verhandeln mit den Käufern. Das kostet 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen so 98,215 % statt 96,43 %. Ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“.

Welcher Makler erzielt in Unterföhring den besten Preis?

Bei vermieteten Objekten entscheiden oft weniger die Bilder als ein sauberes Datenblatt und der Umgang mit dem Mieter. Worauf es sonst ankommt, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Unterföhring?.

Häufige Fragen

Kann ich eine vermietete Immobilie in Unterföhring verkaufen?

Ja. Sie brauchen dafür keine Zustimmung des Mieters, und der Mietvertrag geht auf den Käufer über.

Muss der Mieter Besichtigungen dulden?

Ja, nach rechtzeitiger Ankündigung und im zumutbaren Rahmen. Unangekündigte Termine muss er nicht hinnehmen.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in bestimmten Fällen, vor allem wenn die Wohnung nach seinem Einzug umgewandelt wurde, oder wenn es vertraglich vereinbart ist.

Kann der Käufer dem Mieter kündigen?

Nur aus gesetzlichen Gründen wie Eigenbedarf und erst nach der Eintragung im Grundbuch. Die Fristen hängen von der Wohndauer ab.

Was passiert mit der Kaution?

Sie sollte an den Käufer übertragen und im Kaufvertrag geregelt werden. Bewahren Sie Nachweise auf.

Wer macht die Betriebskostenabrechnung?

Für abgelaufene Zeiträume bleibt in der Regel der bisherige Vermieter zuständig. Für das laufende Jahr regeln Sie die Verteilung im Vertrag.

Muss ich steuerlich etwas beachten?

Innerhalb der Zehnjahresfrist kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Fragen Sie vor dem Verkauf einen Steuerberater.

Was kostet der Verkauf mit neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das entspricht 50 % weniger Provision.

Fazit

Eine vermietete Immobilie in Unterföhring lässt sich gut verkaufen, wenn der Mieter früh eingebunden wird, das Datenblatt stimmt und der Stichtag im Vertrag sauber geregelt ist. Versprechen Sie nur, was gilt, und prüfen Sie Vorkaufsrecht und Steuer vorab. Ellen Günthel unterstützt Sie gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.