Hausverkauf mit Makler in Eching: Sechs Engpässe, an denen Privatverkäufe oft hängen bleiben

Ein Haus lässt sich auch ohne Makler verkaufen. Viele Eigentümer in Eching überlegen das zumindest einmal, gerade wenn die Provision ins Gewicht fällt. Ob es sich lohnt, einen Makler einzuschalten, hängt davon ab, wo Sie selbst an Ihre Grenzen stoßen würden. Deshalb schauen wir in diesem Ratgeber auf die Engpässe, an denen ein Verkauf oft ins Stocken gerät. Es sind vor allem sechs: die Preisfindung, die Unterlagen, die Erreichbarkeit für Anfragen, die Besichtigungen, die Verhandlung und die Abwicklung bis zur Übergabe. Für jeden beschreiben wir, was schiefgehen kann, und wie ein Makler dabei hilft.

Danach können Sie selbst entscheiden, welchen Teil Sie sich zutrauen und wofür Sie Hilfe möchten. Das ist ehrlicher als der übliche Hinweis, man könne ohne Makler nur Fehler machen. Wer ein einfaches Reihenhaus an den Nachbarn verkauft, braucht vielleicht wenig Unterstützung. Wer eine alte Hofstelle in einem kleinen Ortsteil anbietet oder mit Geschwistern geerbt hat, wird dafür dankbar sein. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin in Eching. Sie zahlen 1,785 % statt der oft üblichen 3,57 %, was die Entscheidung für viele etwas leichter macht. Ein erstes Gespräch kostet Sie nichts.

Engpass 1: Der richtige Preis

Viele Privatverkäufer beginnen mit einer Zahl aus dem Internet oder aus Gesprächen mit Nachbarn. Das ist verständlich, aber riskant. Bewertungsrechner kennen weder den Zustand noch das Baurecht. Was jemand vor drei Jahren für sein Haus bekam, gilt heute vielleicht nicht mehr. Bei Eching kommt hinzu, dass die Lagen sehr unterschiedlich sind. Ein Haus nahe der S-Bahn lässt sich nicht einfach mit einem Haus in Hollern vergleichen. Wer zu hoch startet, bekommt wenig Anfragen, und das Inserat wird alt. Wer zu tief startet, freut sich zwar über viele Anfragen, und merkt erst später, was möglich gewesen wäre.

Ein Makler stützt sich auf Vergleichsobjekte, auf Marktberichte des Gutachterausschusses im Landkreis Freising und auf eigene Erfahrung mit den Interessenten. Er sagt Ihnen, welche Spanne er sieht und warum. Sie können natürlich auch selbst recherchieren, zum Beispiel mit BORIS-Bayern oder dem Marktbericht. Prüfen Sie aber auch, ob Sie Ihre eigene Immobilie wirklich neutral sehen können. Ihre Erinnerungen und Investitionen zählen für einen Käufer nur teilweise. Das ist kein Vorwurf, sondern normal. Wie sich der Preis im Einzelnen zusammensetzt, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Eching. Eine erste Orientierung bietet außerdem unsere Wertermittlung, kostenlos und unverbindlich.

Engpass 2: Die Unterlagen

Spätestens wenn sich ein ernsthafter Käufer meldet, werden Unterlagen fällig: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen. Die Bank des Käufers will das meist früh sehen. Viele Unterlagen sind vorhanden, aber nicht aktuell. Oft fehlen alte Pläne, die dann beim Landratsamt Freising angefragt werden müssen. Das braucht Zeit. Wer im Haus einen nicht genehmigten Anbau hat, sollte das vorab klären. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen hinzu. Fehlt etwas, wenn es ernst wird, zögert der Käufer, und die Bank auch. Dann ist der gute Moment schnell vorbei.

Ein Makler kennt die Liste, weiß, wo es was gibt, und besorgt mit Ihrer Vollmacht vieles selbst. Er prüft auch, ob etwas nicht zusammenpasst, zum Beispiel die Wohnfläche im alten Exposé und in den Plänen. Das ist keine Raketenwissenschaft, aber es ist Fleißarbeit, und sie fällt genau dann an, wenn Sie vielleicht ohnehin viel zu tun haben. Wer genug Zeit und einen guten Überblick hat, kann das auch selbst übernehmen. Die Liste finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Eching. Dort sehen Sie, was Sie schon haben, was fehlt und was Sie noch neu anfertigen lassen müssen.

Engpass 3: Die Anfragen

Ein Inserat erzeugt viele Nachrichten, und nicht alle sind ernst gemeint. Es melden sich Interessenten, andere Makler, die Sie als Kunden gewinnen möchten, und Personen, die nur neugierig sind. Einige rufen abends an, andere stellen viele Fragen, ohne dass eine Finanzierung möglich wäre. Wer im Beruf steht, merkt schnell, wie viel Zeit das kostet. Außerdem wollen Sie vielleicht nicht, dass die halbe Gemeinde mitbekommt, dass Sie verkaufen möchten. Auch Ihre Adresse und Telefonnummer werden dann sichtbar, sobald Sie sie herausgeben. Das sollten Sie sich vorher überlegen.

Ein Makler sortiert Anfragen, spricht mit den Interessenten und klärt erste Fragen. Er verschickt Exposés an Personen, die er kennt oder deren Namen er hat. Er kann auch prüfen, ob jemand ernsthaft interessiert ist und wie die Finanzierung aussieht. Wenn Sie das selbst tun wollen, legen Sie sich ein Verfahren zurecht, zum Beispiel eine eigene E-Mail-Adresse und feste Telefonzeiten. Antworten Sie schnell und verbindlich, denn Interessenten suchen oft parallel. Auch die Fotos und Texte gehören dazu. Wie man das professionell löst, beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Eching. Sie sehen dort auch, was Käufer im Einzelnen wahrnehmen.

Engpass 4: Die Besichtigungen

Besichtigungen kosten viel Zeit. Jede braucht Vorbereitung, und Sie müssen zu Hause sein, vielleicht auch am Abend oder am Wochenende. Dazu kommt das Gefühl, wenn Fremde durch Ihr Schlafzimmer gehen und über Ihre Küche sprechen. Manche Interessenten sind sehr direkt, und das kann wehtun. Viele sprechen auch offener, wenn der Eigentümer nicht dabei ist. Am Ende wissen Sie dann vielleicht nicht, wie jemand das Haus wirklich fand. Auch die Sicherheit ist ein Thema. Lassen Sie keine Unbekannten ins Haus, ohne Namen und Telefonnummer zu kennen, und achten Sie auf Wertsachen.

Ein Makler führt die Besichtigungen und bereitet sie mit Ihnen vor. Er kennt typische Fragen zu Heizung, Dach und Keller und kann sachlich antworten. Er kann auch Termine bündeln. Bei einem Haus am See sollte auch ein Besichtigungstermin in der Saison oder zu anderen Tageszeiten eingeplant sein, damit niemand überrascht wird. Danach bekommen Sie eine Rückmeldung, was gut ankam und was nicht. Das hilft, wenn das Interesse schwankt. Wenn Sie selbst führen möchten, üben Sie vorab mit einem Freund, und gehen Sie einmal durchs Haus, als wären Sie fremd. Das zeigt oft mehr als jede Checkliste.

Engpass 5: Die Verhandlung

Über den Preis des eigenen Hauses zu verhandeln, fällt vielen schwer. Es hängen Erinnerungen und Arbeit daran, und niedrige Gebote wirken wie eine Kränkung. Manche reagieren dann zu scharf, andere geben zu schnell nach. Ein Makler hat da einen gewissen Abstand. Er sagt nicht „Das ist eine Frechheit“, sondern fragt nach den Gründen und antwortet sachlich. Er kann auch Bedingungen ins Spiel bringen, zum Beispiel einen günstigeren Übergabetermin oder den Verkauf der Einbauten. Er prüft außerdem, ob eine Finanzierung tatsächlich steht. Bei mehreren Interessenten sorgt er für einen fairen Ablauf, damit am Ende niemand überrascht wird.

Trotzdem sollten Sie bei jeder Verhandlung die Entscheidung behalten. Lassen Sie sich sagen, warum zu etwas geraten wird, und vereinbaren Sie vorab Ihre Grenze. Wer selbst verhandelt, sollte vor allem die Finanzierung vorab prüfen lassen, zum Beispiel über eine Bankbestätigung, und nicht unter Zeitdruck zusagen. Halten Sie Absprachen schriftlich fest, auch wenn sie erst beim Notar verbindlich werden. Ein mündliches Ja kann auch von einem Käufer zurückgezogen werden. Mehr über Preishebel und Verhandlung erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Eching?. Diese Fragen helfen Ihnen in beiden Fällen.

Engpass 6: Notar und Übergabe

Viele Verkäufer glauben, nach der Einigung sei alles erledigt. Dann beginnt die Abstimmung des Kaufvertrags. Der Notar braucht Daten, und der Vertragsentwurf muss rechtzeitig vorliegen. Darin geht es unter anderem um Gewährleistung, Übergabe und Kaufpreisfälligkeit. Dazu kommt die Grundschuld, die gelöscht werden muss, wenn sie nicht übernommen wird. Die Bank muss eingebunden werden. Nach dem Notartermin wartet der Käufer auf die Auflassungsvormerkung, und Sie warten auf das Geld. Erst dann wird üblicherweise übergeben. Das alles dauert in der Regel einige Wochen, und in dieser Zeit können noch Fragen auftauchen.

Ein Makler koordiniert das, spricht mit Notar, Bank und Käufer, und bereitet die Übergabe vor. Ein Protokoll hält die Zählerstände und den Zustand fest, und Schlüssel werden übergeben. Auch Versicherungen und Versorger sollten informiert werden. Sie können das auch selbst machen, und der Notar ist dabei eine große Hilfe. Fragen Sie, wenn Ihnen im Entwurf etwas unklar ist. Mit einem Makler haben Sie aber eine Person, die alles im Blick hat, und die Ihnen sagt, was als Nächstes dran ist. Das ist besonders dann angenehm, wenn Sie gleichzeitig umziehen oder eine neue Immobilie kaufen.

Was kostet Sie der Verkauf mit oder ohne Makler?

Ohne Makler sparen Sie die Provision, aber Sie zahlen vielleicht für Fotos, Inserate, Energieausweis und Unterlagen. Sie investieren außerdem viel eigene Zeit. Das größte Risiko ist ein falscher Preis, und das lässt sich schwer in Zahlen fassen. Mit Makler zahlen Sie die vereinbarte Provision. Bei neues // nest sind das 1,785 % statt der oft üblichen 3,57 %, wodurch Sie 50 % der Provision sparen. Das ist möglich, weil wir uns als drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, auf ein Prestigebüro verzichten und viele Abläufe digital organisieren. Die Leistung bleibt dieselbe, und auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet.

Rechnen Sie Ihre eigene Situation einmal durch. Was müsste ein Makler für Sie tun, damit sich das lohnt? Welche Arbeiten würden Sie selbst übernehmen? Was ist Ihnen Ihre Zeit wert? Manche Eigentümer fragen auch, ob sie einen Makler nur für einzelne Teile beauftragen können, etwa für die Bewertung oder für den Vertrag. Lassen Sie sich das erklären, doch prüfen Sie auch, was solche Angebote genau enthalten. Eine Übersicht über verschiedene Modelle gibt der Ratgeber Günstiger Makler in Eching. Es zählt vor allem, was am Ende übrig bleibt und wie viel Mühe es gemacht hat.

Wann kommen Sie ohne Makler gut zurecht?

Es gibt Fälle, in denen es ganz gut gehen kann. Wenn der Käufer schon feststeht, etwa ein Nachbar oder ein Verwandter, und die Finanzierung geklärt ist, bleibt vor allem der Notar. Auch dann sollten Sie jedoch den Preis prüfen lassen, und über steuerliche Fragen bei Verwandten nachdenken. Wer sich mit Immobilien auskennt, viel Zeit hat und auch unangenehme Gespräche gut führen kann, kann ebenfalls einen Versuch wagen. Sinnvoll ist es zudem, vorher eine Grenze festzulegen. Wenn es nach einigen Wochen oder Monaten nicht läuft, wechseln Sie die Strategie. Beachten Sie dabei allerdings, dass ein altes Inserat ein neues erschweren kann.

Vorsichtig sein sollten Sie bei Erbengemeinschaften, Trennungen, vermieteten Objekten, Rechten im Grundbuch, Baurechtsfragen oder schlechter Gesundheit. In solchen Fällen ist die Abstimmung oft schwieriger, und mehr Beteiligte müssen informiert werden. Dann kann ein Makler nicht nur den Verkauf übernehmen, sondern auch dafür sorgen, dass jeder dieselben Informationen erhält. Welche Besonderheiten es gibt, zeigt der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Eching. Für Eigentümer, die sich mit einem Umzug im Alter beschäftigen, gibt es den Ratgeber Haus verkaufen im Alter in Eching.

Was muss vor dem Maklervertrag klar sein?

Bevor Sie jemanden beauftragen, sollten einige Punkte geklärt sein. Wem gehört das Haus genau? Steht im Grundbuch noch ein verstorbener Elternteil, muss das zunächst geändert werden. Läuft noch ein Darlehen, und was würde eine vorzeitige Ablösung kosten? Wohin ziehen Sie, und bis wann? Soll das Haus leer oder bewohnt gezeigt werden? Wenn Sie innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft haben und nicht durchgehend selbst darin wohnen, sollten Sie auch mit dem Steuerberater sprechen. Diese Fragen muss Ihnen nicht unbedingt ein Makler beantworten, doch er sollte danach fragen.

Überlegen Sie sich auch, was mit dem Inventar geschehen soll. Eine Einbauküche oder eine Sauna kann mitverkauft werden, doch darüber sollte man rechtzeitig sprechen. Bei einem Haus mit großem Garten sollten Sie im Blick haben, wer ihn während der Vermarktung pflegt. Ein leerstehendes Haus braucht jemanden, der regelmäßig vorbeikommt, und vielleicht auch eine Anpassung der Versicherung. Wer das alles vorher notiert, geht viel ruhiger in das erste Gespräch. Außerdem sehen Sie schnell, wer auf solche Fragen eingeht und wer vor allem den Vertrag unterschreiben lassen möchte. Bringen Sie Ihre Liste also einfach mit, und schauen Sie, was daraus wird.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Start?

Viele fragen, ob Frühjahr oder Herbst besser ist. Ein Haus mit Garten zeigt sich im Frühling und Sommer oft schöner, und am Echinger See spielt die Jahreszeit ebenfalls eine Rolle. Trotzdem suchen Menschen das ganze Jahr, besonders wenn ein Arbeitsplatzwechsel oder ein Schulbeginn ansteht. Wichtiger als der Monat ist in der Regel, dass die Unterlagen vollständig sind und das Haus gut aussieht. Ein gutes Foto aus dem Sommer kann Sie außerdem durch den Winter tragen, wenn Sie es rechtzeitig machen. Auch Ihre eigene Lage sollte den Zeitplan bestimmen und nicht ein angeblich idealer Termin. Fragen Sie Ihre Maklerin, wie sie das bei Ihrem Haus sieht.

Ein Beispiel für einen ruhigen Ablauf

Stellen Sie sich vor, die Mappe ist vollständig und die Fotos sind gemacht, bevor das Inserat erscheint. Dann kommen Anfragen, und jede bekommt am selben Tag eine Antwort. So bleibt der Verkauf für alle berechenbar.

Die Engpässe im Überblick

Engpass	Was oft passiert	Wie der Makler hilft
Preis	Zu hoch oder zu niedrig	Vergleiche, begründete Spanne
Unterlagen	Fehlen im falschen Moment	Liste, Vollmacht, Besorgung
Anfragen	Viele, wenig ernst	Vorprüfung, Exposé
Besichtigung	Zeit, Gefühl, Sicherheit	Führung, Rückmeldung
Verhandlung	Emotion, zu schnelles Ja	Abstand, Finanzierungsprüfung
Notar, Übergabe	Unterschätzte Details	Koordination, Protokoll

Wie läuft der Verkauf bei uns ab?

Zuerst gibt es ein kostenloses Gespräch, in dem Ellen Günthel das Haus anschaut. Dann besprechen wir Preis und Zeitplan. Wir besorgen die Unterlagen, machen die Fotos und schreiben das Exposé, und Sie geben alles frei. Nach dem Start gehen die Anfragen zu uns. Wir führen die Besichtigungen und melden uns regelmäßig. Über Gebote entscheiden Sie. Wir begleiten Sie zum Notar und bis zur Übergabe. Sie können jederzeit fragen, wie der Stand ist. Wie Sie uns mit anderen vergleichen, zeigt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Eching.

Häufige Fragen

Lohnt sich ein Hausverkauf mit Makler in Eching?

Das hängt von Ihrem Fall ab. Prüfen Sie, wo Sie selbst an Grenzen stoßen.

Was kostet der Makler bei neues // nest?

1,785 % statt der oft üblichen 3,57 %.

Wie lange dauert der Verkauf?

Pauschal lässt sich das nicht sagen. Preis, Zustand und Unterlagen sind entscheidend.

Welche Unterlagen brauche ich?

Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis.

Muss ich bei den Besichtigungen dabei sein?

Nein, das übernimmt der Makler.

Wer zahlt den Notar?

In der Regel der Käufer. Einzelne Kosten, wie die Löschung, trägt oft der Verkäufer.

Kann ich auch selbst verkaufen?

Ja. Das kann besonders dann gut gehen, wenn der Käufer schon feststeht.

Wer ist für Eching zuständig?

Ellen Günthel.

Fazit

Beim Hausverkauf mit Makler in Eching geht es um die sechs Engpässe von Preis bis Übergabe. Überlegen Sie, welche Sie selbst übernehmen möchten. Für die übrigen ist Ellen Günthel gern für Sie da. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.