Hausverkauf mit Makler in Ismaning: Acht verbreitete Irrtümer und was wirklich gilt

Über den Hausverkauf mit Makler kursieren viele Halbwahrheiten. Der Makler würde ja nur ein paar Fotos machen. Oder man müsse ihn auch dann bezahlen, wenn nichts verkauft wird. Wer am meisten verspricht, erziele auch den höchsten Preis. Und ohne Modernisierung sei ein altes Haus ohnehin kaum verkäuflich. Solche Sätze hört man beim Gespräch am Gartenzaun in Ismaning genauso wie im Internet, und oft stecken gar keine bösen Absichten dahinter. Sie führen aber zu falschen Entscheidungen, etwa zu einem überhöhten Angebotspreis, zu einem teuren Umbau oder zu einem Vertrag, den man lieber nicht unterschrieben hätte.

Dieser Ratgeber greift acht verbreitete Irrtümer auf und stellt klar, was tatsächlich gilt. Dabei erfahren Sie auch, wie der Ablauf in Ismaning aussieht, was ein Makler leistet und welche Entscheidungen bei Ihnen bleiben. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel durch den ganzen Verkauf, und mit 1,785 % statt 3,57 % sparen Sie 50 % der Provision bei gleicher Leistung.

Warum halten sich solche Irrtümer so hartnäckig?

Ein Haus verkauft man nur wenige Male im Leben. Eigene Erfahrung fehlt also, und was man hört, stammt oft von Bekannten, die selbst nur einmal verkauft haben. Manches stimmte vor Jahren vielleicht noch, ist aber überholt, etwa zu Heizungspflichten oder zur Verteilung der Provision. Auch im Internet stehen viele veraltete Texte. Und manche Aussagen werden von denjenigen verbreitet, die davon profitieren, zum Beispiel von Anbietern, die mit hohen Schätzwerten um Aufträge werben. Dazu kommt, dass jeder Verkauf anders ist, und ein Rat vom Nachbarn nicht einfach auf Ihr Haus passt.

Mit den richtigen Informationen lässt sich viel Geld sparen, und vor allem viel Ärger. Wichtig ist auch der Blick auf den ganzen Ablauf: von der Bewertung über Unterlagen, Fotos und Vermarktung bis zu Besichtigung, Verhandlung und Notartermin. Einen Überblick über die Aufgaben und was im Ort besonders ist, gibt der Ratgeber Makler in Ismaning. Hier geht es um die Punkte, über die am häufigsten falsche Vorstellungen kursieren, und zwar der Reihe nach.

Irrtum 1: Der Makler macht doch nur ein paar Fotos

Von außen sieht man vor allem das Inserat. Dahinter steckt aber deutlich mehr: die Bewertung, das Beschaffen und Prüfen der Unterlagen, die Fotos und der Grundriss, das Exposé, die Ansprache von Suchkunden, die Beantwortung der Anfragen, die Prüfung der Interessenten, die Besichtigungen, die Rückmeldungen, die Verhandlung, die Abstimmung mit dem Notar und die Übergabe. Bei einer Immobilie mit Besonderheiten kommen Gespräche mit Mietern, Erben oder Bauträgern hinzu. Das ist kein kleiner Aufwand, und vieles davon fällt erst auf, wenn es fehlt.

Richtig ist allerdings auch, dass nicht jeder Makler das alles liefert. Manche stellen tatsächlich nur ein Inserat ein und warten ab. Lassen Sie sich die Leistungen deshalb schriftlich nennen und Beispiele zeigen. Fragen Sie, wie die ersten vier Wochen aussehen. Eine genaue Beschreibung bietet der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Ismaning. Wer klare Antworten gibt, arbeitet vermutlich auch sorgfältig, und wer ausweicht, gibt Ihnen ebenfalls einen Hinweis.

Irrtum 2: Ich muss auch zahlen, wenn nichts verkauft wird

In der Regel nicht. Eine Maklerprovision wird grundsätzlich erst fällig, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist. Solange nicht verkauft wird, schulden Sie keine Provision. Prüfen Sie aber den Vertrag, denn manche Anbieter vereinbaren Aufwendungsersatz, Marketingpauschalen oder Reservierungsgebühren, die auch ohne Verkauf anfallen. Lassen Sie sich schriftlich nennen, was in beiden Fällen gilt. Klauseln, die Sie auch ohne Leistung zur Zahlung verpflichten, sollte ein Anwalt ansehen. Der Vertrag muss bei Verbrauchern in Textform vorliegen.

Auch die Frage, wer die Provision zahlt, wird oft missverstanden. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung, wenn ein Verbraucher beteiligt ist. Wird ein Makler von beiden Seiten beauftragt, muss die Vergütung gleich hoch sein. Beauftragen nur Sie ihn, darf die Provision höchstens zur Hälfte auf den Käufer übertragen werden. Lassen Sie sich das erklären. Die Höhe ist übrigens frei vereinbar, und die häufig genannten 3,57 % sind keine gesetzliche Vorgabe.

Irrtum 3: Wer am meisten verspricht, bringt am meisten

Das ist der teuerste Irrtum. Eine hohe Zahl im ersten Gespräch ist kein Beweis für gute Arbeit, sondern oft ein Mittel, um den Auftrag zu gewinnen. Nach einigen Wochen ohne Gebote folgt dann die Bitte, den Preis zu senken. Bis dahin haben Sie die wichtigsten Wochen verloren, und im Internet sieht jeder, wie lange die Immobilie schon angeboten wird. Am Ende liegt der Verkaufspreis oft unter dem, was ein realistischer Start gebracht hätte. Lassen Sie sich deshalb immer die Herleitung zeigen.

Richtig ist: Den Preis bestimmt am Ende der Markt, und gute Arbeit kann ihn verbessern. Wer die richtigen Käufer erreicht, mehrere Interessenten zur selben Zeit hat und gut vorbereitet ist, schafft die besten Voraussetzungen. Eine Garantie gibt es trotzdem nicht. Bitten Sie um eine begründete Spanne und vergleichen Sie zwei oder drei Einschätzungen. Wie Lockpreise funktionieren, erläutert der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Ismaning?. Häufige Vergleichsfehler nennt auch der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Ismaning.

Irrtum 4: Vor dem Verkauf muss ich modernisieren

Viele meinen, ein neues Bad oder eine neue Küche zahle sich aus. Das ist selten der Fall. Käufer haben eigene Vorstellungen und möchten oft selbst entscheiden, wie Bad und Küche aussehen. Was Sie investieren, kommt beim Verkauf meist nicht in vollem Umfang zurück. Sinnvoll sind dagegen kleine Dinge: Aufräumen, Reinigen, tropfende Hähne reparieren, frische Farbe in dunklen Räumen und ein gepflegter Garten. Das kostet wenig und wirkt stark. Fragen Sie eine erfahrene Person, was sich wirklich lohnt, bevor Sie Handwerker beauftragen.

Ebenso verbreitet ist die Sorge wegen der Heizung. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Viele Texte im Internet beschreiben noch die alte Lage. Sie müssen die Anlage also nicht vor dem Verkauf ersetzen. Halten Sie stattdessen Wartungsnachweise und Verbrauchsangaben bereit, und prüfen Sie die Dämmung der obersten Geschossdecke. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Ismaning.

Irrtum 5: Ich muss bei allen Besichtigungen dabei sein

Viele Eigentümer glauben, niemand könne ihr Haus so gut zeigen wie sie selbst. In Wahrheit ist es oft besser, wenn Sie nicht dabei sind. Interessenten trauen sich in Ihrer Anwesenheit kaum, Kritik zu äußern oder über Umbaupläne zu sprechen, und das sind wichtige Hinweise. Außerdem kommen schnell Fragen auf, die Ihre Verhandlungsposition schwächen: Warum verkaufen Sie? Wie eilig ist es? Was haben Sie bezahlt? Eine Maklerin kann darauf antworten, ohne etwas preiszugeben. Sie können die Zeit für einen Spaziergang an der Isar nutzen.

Das heißt nicht, dass Sie nichts mehr erfahren. Sie sollten nach jedem Termin wissen, wer da war und was gesagt wurde. Interessenten sollten vorab geprüft sein, und Termine lassen sich bündeln, damit nicht jeden Tag jemand kommt. In Ismaning lohnt es sich zudem, Termine zu verschiedenen Tageszeiten anzubieten, damit sich Besucher ein Bild vom Fluglärm machen können. Falls Sie gern dabei sein möchten, geht das natürlich auch. Es ist Ihr Zuhause, und Sie entscheiden, wer hineindarf.

Irrtum 6: Mit dem Makler gebe ich alle Entscheidungen ab

Das stimmt nicht. Bei Ihnen bleiben der Zeitpunkt, der Angebotspreis, die Art der Vermarktung, die Annahme eines Gebots, die Wahl des Käufers und der Übergabetermin. Jedes Gebot muss Ihnen mitgeteilt werden, und niemand kann Sie zu einem Verkauf zwingen. Sie können auch ablehnen, wenn Ihnen ein Gebot zu niedrig erscheint oder wenn Sie jemanden nicht als Käufer möchten. Ein guter Makler berät, begründet und respektiert Ihre Entscheidung, auch wenn er anderer Meinung ist.

Auch die Auskünfte zum Haus bleiben bei Ihnen. Nur Sie wissen, ob der Keller einmal feucht war oder ob es Probleme mit dem Nachbarn gab. Bekannte wesentliche Mängel müssen genannt werden, sonst haften Sie unter Umständen trotz des üblichen Gewährleistungsausschlusses. Lesen Sie außerdem das Exposé vor der Veröffentlichung. Wie Sie vor einer Zusage Ihre Interessen prüfen, zeigt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Ismaning, mit acht Punkten, die Sie direkt anwenden können.

Irrtum 7: Ein Alleinauftrag ist Abzocke

Viele fürchten, sich zu binden. Ein qualifizierter Alleinauftrag ist aber üblich und hat auch Vorteile. Der Makler kann in Ruhe arbeiten, weil er sicher sein kann, dass seine Arbeit nicht umsonst ist, und er verpflichtet sich im Gegenzug zur aktiven Vermarktung. Wird Ihre Immobilie von mehreren Maklern gleichzeitig angeboten, wirkt das außerdem oft unprofessionell, und Interessenten fragen sich, was nicht stimmt. Fragwürdig sind dagegen sehr lange Laufzeiten, automatische Verlängerungen oder hohe Kosten bei einer vorzeitigen Beendigung.

Achten Sie also auf die Bedingungen. Üblich sind einige Monate. Lesen Sie, wie Sie kündigen können, und was gilt, wenn Sie selbst einen Käufer finden. Bei einem Vertrag am Küchentisch besteht in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Fragen Sie nach der Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Lassen Sie sich auch zusichern, wie oft Sie Berichte bekommen. Ein seriöser Anbieter erklärt das alles ohne Eile, und der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Ismaning nennt weitere Punkte.

Irrtum 8: Das geht ganz schnell

Manche Anbieter versprechen einen Verkauf in wenigen Tagen. Das kann in seltenen Fällen gelingen, wenn ein Käufer schon feststeht. Im Normalfall dauert es einige Monate vom Auftrag bis zur Übergabe. Für Bewertung, Unterlagen und Vorbereitung vergehen einige Wochen, und die Bauakte beim Landratsamt München kann länger dauern. Danach folgen Vermarktung und Besichtigungen. Zwischen Einigung und Notartermin vergehen wieder einige Wochen, weil die Bank des Käufers prüft und Sie den Vertragsentwurf etwa zwei Wochen vorher erhalten sollten. Auch danach braucht der Notar Zeit, bis der Kaufpreis fällig wird.

Wer Zeit hat, verhandelt besser. Wer unter Druck steht, sollte das nicht jedem erzählen, denn Interessenten bieten dann weniger. Bei Bauträgern kann die Abwicklung noch länger dauern, wenn der Vertrag von einer Baugenehmigung abhängt. Planen Sie am besten vom Wunschtermin rückwärts, und beginnen Sie früh. Ein späterer Auszug lässt sich vereinbaren, wenn Sie das rechtzeitig ansprechen. Welche Unterlagen früh gebraucht werden, zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Ismaning.

Was bleibt trotz Makler bei Ihnen?

Auch mit Unterstützung gibt es Aufgaben, die nur Sie selbst erledigen können. Sie entscheiden über Preis, Käufer und Termine. Sie müssen außerdem angeben, was Sie über das Haus wissen, also frühere Wasserschäden, nicht genehmigte Umbauten oder Streit mit Nachbarn. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag die Haftung für Sachmängel ausschließt. Vollmachten müssen Sie unterschreiben, und zum Notartermin kommen Sie oder Ihre Bevollmächtigten. Dazu kommt ganz praktisch das Ausräumen und Aufräumen, wobei man sich dafür Hilfe holen kann. Klären Sie am Anfang, wer was übernimmt. Dann muss später niemand darüber diskutieren, wer die Flurkarte besorgen oder den Handwerker für das tropfende Dachfenster anrufen sollte. Wie eine solche Aufteilung aussehen kann, zeigt auch der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Ismaning.

Die Irrtümer im Überblick

Die folgende Tabelle fasst zusammen, was tatsächlich gilt.

Irrtum	Was wirklich gilt
Nur ein paar Fotos	viele Schritte, Leistungen schriftlich klären
Zahlen auch ohne Verkauf	Provision nur bei Erfolg, Klauseln prüfen
Höchste Zahl gewinnt	begründete Spanne, realistischer Start
Modernisieren nötig	kleine Dinge reichen, Heizung darf bleiben
Immer dabei sein	besser nicht, aber informiert werden
Alle Entscheidungen weg	Preis, Käufer, Termin bleiben bei Ihnen
Alleinauftrag ist Abzocke	üblich, wenn fair begrenzt
Geht ganz schnell	meist einige Monate

Was sollte vor der Beauftragung geklärt sein?

Bevor Sie unterschreiben, sollten vier Dinge feststehen. Erstens: Wer entscheidet? Bei Ehepaaren, Erbengemeinschaften oder Miteigentümern müssen alle einverstanden sein. Zweitens: Bis wann möchten Sie ausgezogen sein, und gibt es dafür schon einen Plan? Drittens: Was wissen Sie über Restschuld und Grundschulden? Die Bank kann Ihnen das sagen, und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung sollte vor dem Verkauf bekannt sein. Viertens: Welche Mindestvorstellung haben Sie, und wie sind Sie darauf gekommen? Das müssen Sie nicht sofort preisgeben, aber Sie sollten es selbst wissen. Wer das vorab durchdacht hat, führt das Gespräch mit einem Makler viel sicherer. Bei allen Unsicherheiten, die dabei auftauchen, ist es sinnvoll, sie einfach anzusprechen, denn genau dafür ist ein erster Termin da.

Lohnt sich ein Makler überhaupt?

Das hängt von Ihnen und Ihrer Immobilie ab. Wer sich auskennt, Zeit hat und einen Käufer im Bekanntenkreis gefunden hat, kann selbst verkaufen. Lassen Sie den Wert aber unabhängig einschätzen, denn unter Bekannten wird oft zu niedrig verkauft. Ohne Makler übernehmen Sie Unterlagen, Exposé, Anfragen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung selbst. Bei einem Grundstück, für das sich Bauträger interessieren, oder bei einer vermieteten Immobilie wird das schwierig. Typische Stolpersteine beschreibt unser Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler.

Was kostet das alles, und warum zahlen Sie bei uns weniger?

Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag wirksam ist. Notar und Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer. Auf Ihrer Seite kommen möglicherweise die Löschung von Grundschulden, eine Vorfälligkeitsentschädigung und der Energieausweis hinzu.

Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts verlangten 3,57 %. Das bedeutet 50 % der Provision gespart, und die Leistung bleibt gleich: Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung bis zur Übergabe. Das gelingt, weil wir als drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro betreiben und viele Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet. Prüfen Sie auch uns kritisch, und fragen Sie, was Sie wissen möchten.

Häufige Fragen

Zahle ich, wenn nichts verkauft wird?

In der Regel nicht. Prüfen Sie aber den Vertrag auf Pauschalen.

Bringt die höchste Schätzung den besten Preis?

Nein, oft führt sie zu einem langen Verkauf und späteren Senkungen.

Muss ich vorher modernisieren?

Nein, Aufräumen und kleine Reparaturen genügen meist.

Muss die alte Heizung raus?

Nein, bestehende Anlagen dürfen weiterlaufen und repariert werden.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein, und oft ist es besser, wenn Sie nicht da sind.

Wie lange dauert ein Verkauf?

Meist einige Monate, je nach Haus, Preis und Unterlagen.

Ist ein Alleinauftrag in Ordnung?

Ja, wenn die Laufzeit überschaubar und die Kündigung klar geregelt ist.

Was kostet das bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt 3,57 %, fällig erst nach dem Notartermin.

Fazit

Beim Hausverkauf mit Makler in Ismaning halten sich viele Irrtümer zu Kosten, Preis, Modernisierung, Besichtigungen und Zeitplan. Wer weiß, was wirklich gilt, entscheidet besser und spart oft viel Geld. Die Entscheidungen bleiben bei Ihnen. Ellen Günthel beantwortet gern Ihre Fragen. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.