Professioneller Immobilienmakler in Ismaning: Woche für Woche, was im ersten Monat der Vermarktung geschehen muss

Die ersten vier Wochen entscheiden oft darüber, wie ein Verkauf ausgeht. In dieser Zeit schauen alle hin, die gerade suchen, und das Interesse ist am größten. Danach lässt es nach, und eine Immobilie, die schon länger im Netz steht, wirft Fragen auf. Trotzdem wird diese wichtige Zeit oft verschenkt: Die Fotos sind noch nicht fertig, ein Grundriss fehlt, und die ersten Anfragen bleiben tagelang liegen. Für Eigentümer in Ismaning ist das besonders ärgerlich, denn die Nachfrage durch Pendler und Firmenmitarbeiter ist da. Woran erkennen Sie also, dass jemand professionell arbeitet? Am Ablauf.

Dieser Ratgeber beschreibt, was vor dem Start erledigt sein sollte und was in den vier Wochen danach geschehen muss. Er nennt auch Zahlen, an denen Sie den Fortschritt messen können. So können Sie schon vor Vertragsabschluss fragen, wie das konkret aussieht, und später prüfen, ob es so läuft. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel. Sie zahlen 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision bei gleicher Leistung.

Warum zählen die ersten vier Wochen so sehr?

Viele Menschen, die eine Immobilie suchen, haben Benachrichtigungen auf den Portalen eingerichtet. Taucht etwas Neues auf, erfahren sie es sofort und reagieren schnell. In dieser Phase kommen die meisten und oft die besten Anfragen. Danach sehen die Suchenden die Anzeige immer wieder und nehmen sie irgendwann nicht mehr wahr, oder sie fragen sich, warum sie noch da ist. Wird der Preis später gesenkt, bemerkt das jeder. Wer also schlecht vorbereitet startet, kann das kaum nachholen. Im Münchner Norden, wo Interessenten viele Orte vergleichen, gilt das besonders.

Fragen Sie deshalb jeden Anbieter: Wie sehen bei Ihnen die ersten vier Wochen aus? Eine gute Antwort beschreibt konkrete Schritte, Termine und Zuständigkeiten. Wer nur sagt, dass das Inserat online gehe und man dann weitersehe, überlässt das Ergebnis dem Zufall. Lassen Sie sich außerdem eine Vermarktung zeigen, die gut gelaufen ist. Einen Überblick über die Aufgaben eines Maklers gibt der Ratgeber Makler in Ismaning. Die Fragen, die im Ort immer gestellt werden, sollten schon vor dem Start beantwortet sein.

Vor dem Start: Was muss fertig sein?

Eine Immobilie sollte erst sichtbar werden, wenn alles vorbereitet ist. Das bedeutet eine begründete Bewertung und einen festgelegten Angebotspreis. Es bedeutet auch vollständige Unterlagen: Grundbuchauszug vom Amtsgericht München, Flurkarte vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Bauakte vom Landratsamt München und Energieausweis. Bei Wohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen hinzu. Mit einer Vollmacht beschafft die Maklerin das meiste selbst. Rechnen Sie damit, dass das einige Wochen dauert, und beginnen Sie früh.

Dazu kommen die Vorbereitung des Hauses und die Bilder. Es geht um Ordnung, Sauberkeit und kleine Reparaturen, und große Umbauten rechnen sich selten. Fotos entstehen bei gutem Licht, mit Stativ und geraden Linien. Der Grundriss wird bei Bedarf neu gezeichnet, und das Exposé ist geschrieben und von Ihnen geprüft. Auch die Antworten auf die üblichen Fragen sollten feststehen, etwa zum Fluglärm und zu den Wegen zur S8. Wie die Unterlagen zusammenkommen, zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Ismaning.

Vor dem Start: Wie wird die Zielgruppe festgelegt?

In Ismaning kommen mehrere Gruppen in Frage: Pendler, die in München arbeiten, Beschäftigte vom Flughafen und aus den Firmen im Ort, Familien, die mehr Platz suchen, und Anleger. Bevor das Exposé entsteht, sollte klar sein, wer zuerst angesprochen wird. Eine kleine Wohnung nahe der S-Bahn spricht andere Menschen an als ein Reihenhaus mit Garten. Daraus ergibt sich, was in der Überschrift steht, welche Bilder vorn kommen und welche Wege genannt werden. Ein Exposé, das alle gleichzeitig ansprechen will, überzeugt oft niemanden richtig.

Fragen Sie deshalb: An wen richtet sich mein Exposé, und warum? Lassen Sie sich auch sagen, wie Interessenten aus dem Ausland erreicht werden, falls das in Frage kommt. Für manche ist ein englischer Kurztext hilfreich. Eine einfache Festlegung spart später viel Zeit, weil auch die Vorauswahl leichter fällt. Wie sich die einzelnen Gruppen unterscheiden, beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Ismaning. Sie sollten aber auch nicht zu eng denken, denn manchmal kauft jemand, mit dem niemand gerechnet hat.

Woche 1: Der Start

Am ersten Tag werden vorgemerkte Suchkunden angesprochen, die zu Immobilie und Budget passen. Das sollte dokumentiert werden: Wie viele wurden angeschrieben, wie viele haben reagiert? Einige Tage später, wenn das Interesse aus der Kartei sichtbar ist, geht die Anzeige auf die großen Portale. Manche Makler setzen beides gleichzeitig um, andere legen Wert auf einen kleinen Vorsprung. Lassen Sie sich die Gründe erklären. Am Ende der Woche sollten die ersten Anfragen vorliegen. Die müssen schnell und persönlich beantwortet werden, denn Interessenten warten selten lange.

Wichtig ist auch die Vorauswahl. Zuerst werden einige Fragen geklärt: Was suchen Sie, warum diese Immobilie, bis wann, wie finanzieren Sie? Interessenten geben ihre Daten an und erhalten die Adresse oft erst dann. Das schützt Ihre Privatsphäre und erspart Ihnen Besucher, die nur neugierig sind. Fragen Sie, wie schnell Anfragen beantwortet werden. Testen können Sie das, indem Sie vorab selbst ein laufendes Inserat des Anbieters anschreiben. Eine Antwort nach drei Tagen ist in dieser Phase schon zu spät.

Woche 2: Die ersten Besichtigungen

Jetzt kommen die ersten Interessenten. Termine lassen sich bündeln, sodass nicht jeden Tag jemand kommt und sich mehrere Besucher begegnen. Das erzeugt auch das Gefühl, dass andere ebenfalls Interesse haben. In Ismaning lohnt es sich, Besichtigungen auch zu verschiedenen Tageszeiten anzubieten, damit Interessenten sich selbst ein Bild vom Fluglärm und vom Verkehr machen können. Das nimmt die Sorge vor einer Überraschung. Die Maklerin kommt früher, lüftet, macht Licht und beginnt dort, wo die Immobilie am stärksten wirkt.

Sie beantwortet Fragen zu Dach, Heizung, Keller und Nachbarn und sagt offen, wenn sie erst nachsehen muss. Sie müssen in der Regel nicht dabei sein, denn ohne Sie reden Besucher offener. Nach jedem Termin fragt die Maklerin nach und berichtet Ihnen auch das, was Sie ungern hören. Bei vermieteten Immobilien sind Termine rechtzeitig abzustimmen, und Fotos brauchen die Einwilligung der Bewohner. Wichtig ist außerdem, dass jeder Besucher vorher geprüft wurde. Das schützt auch die Nachbarn und Ihr Eigentum.

Woche 3: Rückmeldungen und erste Gebote

In der dritten Woche zeigt sich, wie das Angebot ankommt. Vielleicht liegen schon erste Gebote vor, und diese müssen Ihnen sofort mitgeteilt werden, auch wenn sie niedrig sind. Bevor verhandelt wird, sollte eine Finanzierungsbestätigung einer Bank vorliegen, und auch ein Nachweis über Eigenkapital ist üblich. Barzahlung beim Immobilienkauf ist seit 2023 verboten. Lassen Sie sich die Gebote schriftlich und nebeneinander zeigen, mit Preis, Finanzierung, Termin und Bedingungen. Sie entscheiden, ob Sie weitermachen oder annehmen.

Bei mehreren Interessenten kann ein geordnetes Bieterverfahren sinnvoll sein. Alle sollten dann wissen, bis wann Gebote abzugeben sind und wie es abläuft. Die Bieter müssen echt sein, sonst ist es nichts wert. Bei Bauträgern kommt es auf Vorbehalte und Fristen an. Ein gutes Zeichen ist, wenn Ihre Maklerin auch einmal rät, noch abzuwarten, weil weitere Besichtigungen anstehen. Wie jemand wirklich für Sie verhandelt, zeigt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Ismaning.

Woche 4: Auswertung und Nachsteuern

Spätestens nach vier Wochen sollte ein ausführliches Gespräch stattfinden. Was ist geschehen? Wie viele Anfragen gab es, wie viele Besichtigungen, und was haben die Besucher gesagt? Wenn drei Familien das Bad bemängeln oder den Preis für zu hoch halten, sollten Sie das wissen. Aus den Zahlen sollte ein Vorschlag folgen: neue Bilder, ein anderer Text, eine geänderte Ansprache oder eine Prüfung des Preises. Die Entscheidung liegt bei Ihnen. Wichtig ist, dass überhaupt nachgesteuert wird, statt einfach weiterzuwarten.

Auch die Abrufzahlen auf den Portalen geben Hinweise. Wird die Anzeige oft aufgerufen, aber kaum angefragt, kann es am Preis oder am Text liegen. Wird sie selten aufgerufen, liegt es vielleicht an den Bildern. Eine Preissenkung sollte der letzte Schritt sein, nicht der erste. Sprechen Sie darüber, bevor es so weit ist, und halten Sie fest, ab wann gehandelt wird. Fehlen solche Berichte, ist das ein Warnzeichen, wie es auch der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Ismaning beschreibt.

Woran messe ich den Fortschritt?

Sie brauchen keine komplizierten Kennzahlen. Einige einfache Werte genügen. Fragen Sie danach, was bei Ihrer Immobilie realistisch ist, denn das hängt von Art, Preis und Lage ab.

Wert	Was er zeigt	Wenn er niedrig ist
Aufrufe der Anzeige	Interesse an Bild und Überschrift	Bilder, Titel, Portale prüfen
Anfragen	Interesse an Inhalt und Preis	Text, Preis, Darstellung prüfen
Geprüfte Interessenten	Ernsthaftigkeit	Vorauswahl, Zielgruppe prüfen
Besichtigungen	Bereitschaft zum nächsten Schritt	Angaben im Exposé prüfen
Rückmeldungen	wiederkehrende Einwände	gezielt beheben oder erklären
Gebote	Preisnähe	Preis, Verhandlung überdenken

Lassen Sie sich diese Werte regelmäßig nennen, in den ersten Wochen am besten wöchentlich. Wer Ihnen das nicht zeigen kann oder möchte, hat entweder keinen Überblick oder etwas zu verbergen. Bei einem leisen Verkauf ohne Portale fallen manche Werte weg, doch auch dann sollte erkennbar sein, wie viele Menschen angesprochen wurden.

Wie sehen gute Fotos und Grundrisse aus?

Bei den meisten Interessenten fällt die Entscheidung für oder gegen eine Besichtigung vor dem Bildschirm, und oft auf dem Handy. Gute Fotos entstehen deshalb nicht nebenbei. Die Räume sollten aufgeräumt sein, das Licht sollte stimmen, und ein Haus mit Garten wirkt im Frühling oder Sommer meist anders als im Februar. Bitten Sie darum, Beispielmappen zu sehen, und achten Sie darauf, ob Räume unverzerrt wirken. Ein Weitwinkel, der ein kleines Bad zum Saal macht, enttäuscht spätestens bei der Besichtigung. Der Grundriss sollte lesbar und möglichst maßstäblich sein, auch wenn die Originalpläne aus den 1970er-Jahren stammen. Gute Anbieter zeichnen ihn neu. Bei einem Haus in Ismaning kann es außerdem sinnvoll sein, die Lage mit einer einfachen Karte zu erklären, damit Menschen von außerhalb sehen, wie nah Bahnhof, Schloss oder Isarauen tatsächlich liegen.

Wie werden Interessenten vorab geprüft?

Ein Besichtigungstermin kostet Sie Zeit und Nerven, daher sollte nicht jede Anfrage gleich ins Haus führen. Professionell ist ein kurzes Telefonat vorab: Was wird gesucht, bis wann, und wie ist die Finanzierung geplant? Wohnen die Interessenten schon in der Gegend, und kennen sie das Thema Flugverkehr? Erst danach wird ein Termin vereinbart. Vor einer Verhandlung sollte eine Bestätigung der Bank vorliegen. Das schützt Sie vor neugierigen Nachbarn und vor Menschen, die sich nur einmal umsehen möchten. Es hilft auch den Interessenten, weil sie früh erfahren, ob das Haus überhaupt infrage kommt. Fragen Sie Ihren Makler, wie dieser Schritt abläuft und welche Daten er dabei erhebt.

Was gehört zum Exposé?

Das Exposé muss Fragen beantworten, und zwar richtig, weil falsche Angaben auf Sie zurückfallen können. In Ismaning gehören dazu die Wege zur S8, zu Schulen und zum Einkauf, ein ehrlicher Hinweis auf die Lage und bei Häusern Grundstück, Baujahr, Modernisierungen und Heizung, bei Wohnungen Hausgeld, Rücklage und Etage. Auch Schwächen dürfen erscheinen, zum Beispiel ein älteres Bad. Dann kommen Interessenten mit den richtigen Erwartungen. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis müssen in die Anzeige. Lesen Sie das Exposé, bevor es hinausgeht, und lassen Sie sich Beispiele zeigen.

Wie sollten Berichte an Sie aussehen?

In der Vermarktung möchten Sie wissen, was passiert, ohne jedem Stand hinterhertelefonieren zu müssen. Vereinbaren Sie deshalb einen festen Rhythmus, etwa einmal pro Woche in den ersten Wochen. Ein guter Bericht ist kurz und enthält Zahlen: Anzahl der Anfragen, geführte Telefonate, Besichtigungen, Rückmeldungen im Wortlaut und nächste Schritte. Auch unangenehme Rückmeldungen gehören hinein, zum Beispiel zum Preis, zur Küche oder zum Lärm. Sonst können Sie nicht reagieren. Wenn jemand nur schreibt, es laufe gut, fehlt Ihnen die Grundlage für jede Entscheidung. Fragen Sie schon vor Vertragsschluss nach einem Beispiel.

Was geschieht nach dem ersten Monat?

Läuft alles gut, folgt die Verhandlung und dann der Notartermin. Der Notar entwirft den Vertrag, und Sie sollten den Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher erhalten. Die Maklerin stimmt die Punkte ab, kümmert sich um fehlende Unterlagen und organisiert die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln. Läuft es nicht gut, sollte es einen Plan geben: eine zweite Welle, eine andere Ansprache oder eine neue Einschätzung. Ein Makler, der nach dem Notartermin nicht mehr erreichbar ist, hat seinen Auftrag nur zum Teil erfüllt. Fragen Sie auch das vorher.

Welcher Makler erzielt in Ismaning den besten Preis, und was hat der Ablauf damit zu tun?

Eine Garantie auf einen bestimmten Preis gibt es nicht. Ein guter Ablauf schafft aber die Voraussetzungen: Mit vollständigen Unterlagen und guten Bildern kommen die richtigen Interessenten zur selben Zeit, und das stärkt Ihre Position. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Ismaning? zeigt, wie die Käufergruppen im Ort angesprochen werden. Vergleichen Sie am Ende, was nach allen Kosten bleibt.

Warum muss das nicht teuer sein?

Für diesen Ablauf braucht es Zeit und Sorgfalt, aber kein großes Büro in teurer Lage. Trotzdem bezahlen viele Verkäufer solche Kosten über den Satz mit.

Bei neues // nest liegt der Satz bei 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts verlangten 3,57 %. Sie sparen 50 % der Provision und erhalten die gleiche Leistung, von der Vorbereitung über die ersten vier Wochen bis zur Übergabe. Das gelingt, weil wir als drei Maklerinnen unsere Fixkosten teilen, kein Prestigebüro betreiben und viele Abläufe digital erledigen. ImmoScout24 weist uns mit „Exzellent“ aus. Einen Vergleich erleichtert der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Ismaning.

Häufige Fragen

Warum sind die ersten Wochen so wichtig?

Dann ist das Interesse am größten, und viele Suchende werden automatisch benachrichtigt.

Wann sollte die Anzeige online gehen?

Erst wenn Unterlagen, Fotos, Grundriss und Exposé fertig sind.

Wie schnell sollten Anfragen beantwortet werden?

Möglichst noch am selben Tag.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein, und ohne Sie sprechen Besucher oft offener.

Wie oft sollte ich informiert werden?

In den ersten Wochen am besten wöchentlich.

Wann sollte der Preis gesenkt werden?

Erst, wenn Bilder, Text und Ansprache geprüft sind und das Interesse trotzdem ausbleibt.

Wer prüft die Finanzierung?

Die Maklerin lässt sich vor der Verhandlung eine Bestätigung geben.

Wie viel kostet das bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %, fällig erst nach dem Notartermin.

Fazit

Ein professioneller Immobilienmakler in Ismaning kann Ihnen genau sagen, was vor dem Start erledigt ist und was in jeder der ersten vier Wochen geschieht. Fragen Sie danach, lassen Sie sich Zahlen nennen und bestehen Sie auf einer Auswertung nach einem Monat. Ellen Günthel erklärt Ihnen unseren Ablauf gern persönlich. Erreichbar sind wir unter 089 / 599 79 300 und über das Kontaktformular.