Vermietete Immobilie in Raubling verkaufen: Was Vermieter zu Mietvertrag, Kaution und Käufern wissen sollten
Wer in Raubling eine vermietete Wohnung, ein Zweifamilienhaus oder ein kleines Mehrfamilienhaus besitzt, steht beim Verkauf vor anderen Fragen als ein Eigentümer, der selbst auszieht. Der Mietvertrag läuft weiter, die Mieter wohnen während der Vermarktung in den Räumen, und der Käufer übernimmt mit dem Objekt zugleich die Rolle des Vermieters. Das verändert die Zielgruppe, die Preisfindung und die Organisation der Besichtigungen. Gerade private Vermieter unterschätzen außerdem, wie stark ein gut geführtes Mietverhältnis die Verhandlung erleichtert.
In diesem Ratgeber gehen wir die Punkte durch, die uns Vermieter aus dem Inntal am häufigsten nennen: Was geschieht mit Kaution und Nebenkostenabrechnung? Wann haben Mieter ein Vorkaufsrecht? Für wen rechnet sich der Kauf eines vermieteten Objekts im Hauptort, in Kirchdorf, Pfraundorf, Großholzhausen, Nicklheim, Reischenhart oder Redenfelden? Und wie gehen Sie mit Mietern um, damit aus einer sensiblen Situation ein geordneter Verkauf wird?
Das Wichtigste in Kürze
- Ein bestehender Mietvertrag bleibt beim Verkauf wirksam. Der Käufer tritt mit dem Eigentumswechsel im Grundbuch als neuer Vermieter ein.
- Der Verkauf selbst ist für den Vermieter kein Kündigungsgrund. Mieter sollten früh und persönlich informiert werden.
- Bei einer in Eigentum umgewandelten Mietwohnung kommen Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist in Betracht.
- Kapitalanleger achten auf Miethöhe, Mietverlauf, Zustand und Rücklagen. Eigennutzer prüfen vor allem, ob und wann sie selbst einziehen könnten.
- Vollständige Mietunterlagen sparen Rückfragen von Käufern und Banken und stärken Ihre Verhandlungsposition.
- Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb kann Einkommensteuer anfallen. Das klären Sie vorab mit Ihrem Steuerberater.
- Bei neues // nest zahlen Verkäufer 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %.
Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ich verkaufe?
Das Gesetz fasst den Grundsatz in eine bekannte Formel: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer übernimmt den Vertrag so, wie er besteht, mit derselben Miete, denselben Regelungen zu Schönheitsreparaturen und denselben vereinbarten Sondernutzungen wie Garage oder Gartenanteil. Eine neue Unterschrift der Mieter ist dafür unnötig.
Rechtlich wechselt der Vermieter mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch. Wirtschaftlich vereinbaren die Parteien im Kaufvertrag meist einen früheren Stichtag, den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Ab diesem Tag stehen die Mieten dem Käufer zu. Weil dazwischen einige Wochen liegen können, sollte der Vertrag genau regeln, an wen die Mieter zahlen und wie eingegangene Beträge weitergeleitet werden. Ein gemeinsames Schreiben von Ihnen und dem Käufer an die Mieter schafft hier Klarheit.
Auch nach dem Eigentumswechsel kann der bisherige Vermieter gegenüber dem Mieter noch haften, falls der Käufer seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt. Eine rechtzeitige Mitteilung über den Eigentumsübergang ist deshalb wichtig. Ihr Notar erklärt, welche Schritte im konkreten Fall sinnvoll sind.
Darf ich meinen Mietern wegen des Verkaufs kündigen?
Der Wunsch nach einem besseren Verkaufspreis reicht in aller Regel nicht als Kündigungsgrund aus. Das Gesetz kennt zwar die sogenannte Verwertungskündigung, die Hürden dafür sind aber hoch und gelten nur in engen Ausnahmefällen. Sie setzt unter anderem voraus, dass der Vermieter durch das Fortbestehen des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würde. Lassen Sie eine solche Überlegung immer anwaltlich prüfen, denn eine unberechtigte Kündigung kann teuer werden und belastet zugleich das Verhältnis zu den Mietern während der Vermarktung.
Praktikabler ist oft der einvernehmliche Weg. Sind die Mieter ohnehin auf Wohnungssuche oder planen einen Wegzug, lässt sich ein Mietaufhebungsvertrag schließen, gegebenenfalls mit Unterstützung beim Umzug. Eine solche Vereinbarung sollte schriftlich erfolgen, freiwillig zustande kommen und genug Zeit zum Nachdenken lassen. Ein festes Auszugsdatum ist für Eigennutzer ein starkes Argument. Bevor Sie es im Exposé nennen, muss es verbindlich vereinbart sein.
Wann haben Mieter ein Vorkaufsrecht?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht entsteht vor allem dann, wenn eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt wurde und nun erstmals an einen Dritten verkauft wird. Die Mieter dürfen dann innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags in diesen eintreten, und zwar zu den vereinbarten Bedingungen. Der Notar berücksichtigt das im Ablauf.
Bei einem Haus, das nie aufgeteilt wurde, greift diese Regel in der Regel nicht. Allerdings kann auch im Mietvertrag ein vereinbartes Vorkaufsrecht stehen. Sehen Sie alte Verträge deshalb vollständig durch, inklusive aller Nachträge. Solche Klauseln fallen häufig erst auf, wenn der Notar bereits den Entwurf vorbereitet.
Bei umgewandelten Wohnungen kann zudem eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen laufen. Sie beträgt mindestens drei Jahre und kann durch Landesverordnung in bestimmten Gebieten länger ausfallen. Für Käufer, die selbst einziehen möchten, ist das eine zentrale Information, die ein Fachanwalt für Mietrecht verbindlich einschätzen kann.
Wer kauft in Raubling vermietete Immobilien?
Der Kreis der Käufer hängt stark vom Objekt ab. Raubling liegt zwischen Rosenheim und dem Inntaldreieck, hat einen Bahnhof an der Strecke nach Kufstein und bietet über die Inntalautobahn eine direkte Straßenanbindung. Das spricht Pendler als Mieter an, und genau diese stabile Nachfrage interessiert viele Anleger.
| Objektart in Raubling | Typische Käufer | Darauf schauen sie zuerst |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung im Hauptort | private Kapitalanleger, Eigennutzer mit längerem Planungshorizont | Miete, Hausgeld, Rücklage, Erreichbarkeit des Bahnhofs |
| Zweifamilienhaus mit einer vermieteten Einheit | Familien mit Vermietungswunsch, Mehrgenerationen-Haushalte | Trennbarkeit der Wohnungen, Grundstück, eigene Nutzungsmöglichkeit |
| Einfamilienhaus mit langjährigem Mieter, etwa in Pfraundorf oder Kirchdorf | Anleger, spätere Eigennutzer, Verwandte der Mieter | Mietdauer, Vertragsinhalt, Modernisierungsstand |
| Kleines Mehrfamilienhaus | erfahrene Anleger, Familiengesellschaften, regionale Investoren | Mieterträge, Instandhaltungsstau, Entwicklungspotenzial |
Manchmal sind auch die Mieter selbst die besten Käufer. Sie kennen das Objekt, die Nachbarschaft und die Eigenheiten des Hauses. Ein Angebot an die bisherigen Mieter kostet wenig und kann die ganze Vermarktung deutlich abkürzen. Ein Gespräch vor dem ersten Inserat lohnt sich also meist.
Ihr fairer und günstiger Immobilienmakler in Raubling
Durch unsere schlanke und kosteneffiziente Struktur bieten wir Eigentümern in Raubling faire Konditionen: Als Verkäufer zahlen Sie bei neues // nest nur 1,785 % Provision inkl. MwSt., vielerorts sind 3,57 % üblich. Sie möchten verkaufen und von unserer fairen Provision profitieren? Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns.
Wie wirkt sich die Vermietung auf den erzielbaren Preis aus?
Eine pauschale Aussage wäre unseriös. Für eine leerstehende Wohnung kommen sowohl Anleger als auch Eigennutzer infrage, und diese größere Nachfrage kann den Preis stützen. Bei einem Mieter mit günstiger Altmiete und unbefristetem Vertrag betrachten viele Käufer vor allem die laufende Rendite. Ein Objekt mit marktgerechter Miete, sorgfältig geführten Unterlagen und zuverlässigen Mietern kann dagegen gerade für Anleger attraktiv sein.
Bei der Bewertung fließen deshalb mehrere Sichtweisen ein. Das Ertragswertverfahren betrachtet die nachhaltig erzielbaren Einnahmen und die Bewirtschaftungskosten. Daneben hilft der Vergleich mit Verkäufen ähnlicher Objekte, und beim kleinen Haus ist der Sachwert eine zusätzliche Orientierung. Wie diese Ansätze zusammenspielen, erklärt unser Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Raubling.
Prüfen Sie vor dem Verkauf auch, ob die aktuelle Miete rechtssicher angepasst wurde. Steht eine zulässige Erhöhung seit Längerem aus, kann eine Anpassung im Rahmen des Mietrechts sinnvoll sein. Rechnen Sie dabei mit Zeit, denn für Mieterhöhungen gelten Fristen, die Kappungsgrenze und das Zustimmungserfordernis des Mieters.
Lohnt es sich zu warten, bis die Mieter ausziehen?
Diese Abwägung gehört zu den wichtigsten strategischen Entscheidungen. Für das Warten spricht der größere Käuferkreis, dagegen sprechen ungewisse Dauer, entgangene Mieten während eines Leerstands und laufende Kosten. Auch persönliche Fristen wie eine anstehende Erbauseinandersetzung oder ein geplanter Ruhestand spielen eine Rolle.
| Situation | Verkauf mit Mieter | Warten auf den Auszug |
|---|---|---|
| Langjähriger, zuverlässiger Mieter mit marktnaher Miete | gute Basis für Anleger | wenig Grund zu warten, außer Sie zielen klar auf Eigennutzer |
| Niedrige Altmiete, Mieter plant Wegzug | Abschlag möglich | oft sinnvoll, wenn der Termin absehbar ist |
| Haus mit Sanierungsbedarf | Anleger rechnen Modernisierung ein | freier Zugang erleichtert Umbaupläne |
| Zweifamilienhaus mit freier Hauptwohnung | Käufer zieht selbst ein und vermietet weiter | selten nötig |
| Steuerfrist läuft bald ab | Verkauf gegebenenfalls später terminieren | mit Steuerberater abstimmen |
Eine vorübergehend leere Wohnung sollten Sie außerdem nicht einfach neu vermieten, wenn ein Verkauf in Kürze geplant ist. Eine befristete Lösung ist nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Besprechen Sie die Reihenfolge lieber vorher, bevor der nächste Vertrag unterschrieben wird.
Anna Wagenstaller kennt den Markt in Raubling und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Wann und wie sage ich meinen Mietern Bescheid?
Am besten erfahren Mieter den Verkaufsplan von Ihnen selbst, bevor das erste Inserat erscheint. Wer aus einem Portal oder von Nachbarn davon hört, reagiert verständlicherweise misstrauisch. Ein ruhiges Gespräch, gefolgt von einem kurzen Schreiben, nimmt viel Unsicherheit. Erklären Sie, dass der Mietvertrag bestehen bleibt, wer künftig die Termine koordiniert und wie Sie auf Wünsche rund um Arbeitszeiten, Kinder oder Haustiere eingehen möchten.
Überlegen Sie auch, welche Informationen Sie für die Vermarktung brauchen und welche Daten vertraulich bleiben. Fotos aus bewohnten Räumen sollten nur mit Zustimmung der Mieter entstehen. Personenbezogene Angaben geben Sie erst an ernsthafte Interessenten weiter, und dann nur so weit, wie es nötig ist. Bei Fragen zum Datenschutz gibt ein Rechtsanwalt verlässlich Auskunft. Wir erstellen für bewohnte Wohnungen häufig ein Exposé mit Grundrissen und ausgewählten Bildern, die mit den Bewohnern abgestimmt sind.
Wie funktionieren Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung?
Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung ermöglichen. Einen eigenen Schlüsselzugang ohne Absprache haben Sie als Vermieter dagegen nicht. Ein guter Ablauf bündelt die Termine und führt nur Interessenten durch, deren Budget und Absicht bereits geklärt sind. So bleibt die Belastung für die Bewohner überschaubar, und die Besichtigungen wirken zugleich entspannter.
Bewährt hat sich:
- Vorauswahl am Telefon: Finanzierung, Kaufmotiv und Bereitschaft, den Mietvertrag zu übernehmen, werden vor dem Termin besprochen.
- Feste Besichtigungsfenster: etwa ein oder zwei Blöcke pro Woche, die mit den Mietern abgestimmt sind.
- Kleine Gruppen oder Einzeltermine: Bei sensiblen Situationen ist weniger Betrieb im Haus angenehmer.
- Rücksicht auf Wohnbereiche: Persönliche Dinge bleiben geschützt, Fotografieren durch Besucher ist tabu.
- Dank an die Mieter: Eine kleine Geste oder ein Entgegenkommen bei der Terminplanung zahlt sich aus.
Ein freundlicher Mieter ist bei der Besichtigung übrigens eines der besten Verkaufsargumente. Anleger achten sehr genau darauf, wie der Zustand der Räume wirkt und ob das Verhältnis zum bisherigen Vermieter entspannt ist.
Welche Unterlagen wollen Käufer und Banken sehen?
Kapitalanleger rechnen, und ihre Banken prüfen genau. Deshalb sollte die Mappe für ein vermietetes Objekt mehr enthalten als die üblichen Bauunterlagen, die wir im Beitrag Unterlagen Hausverkauf Raubling aufgeführt haben.
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
- aktuelle Mieterliste mit Fläche, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Mietbeginn
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, möglichst drei
- Nachweis über die Mietkaution und die Art ihrer Anlage
- Übersicht offener Mietrückstände oder Mängelanzeigen
- Liste durchgeführter Modernisierungen samt Rechnungen
- Energieausweis, Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung
- bei Wohnungseigentum zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
Wichtig ist Sorgfalt: Eine Wohnflächenangabe, die im Mietvertrag anders lautet als im Exposé, löst fast immer Rückfragen aus. Klären Sie solche Abweichungen, bevor Interessenten sie selbst entdecken.
Faire Provision für Raubling: Die Maklerinnen erklären, wie das geht
Eine niedrige Provision wirft verständlicherweise Fragen auf. Im Video sprechen unsere drei Maklerinnen offen darüber, wo wir sparen und wo ganz bewusst nicht.
- Geringere Fixkosten durch eine optimierte Kostenstruktur
- Verzicht auf teure Büros in Prestigelagen
- Effiziente Kostenteilung durch drei Maklerinnen
Was geschieht mit Kaution und Nebenkostenabrechnung?
Mit dem Eigentumswechsel tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Kaution ein. Übergeben Sie die Sicherheit deshalb geordnet, in der Regel zum Besitzübergang, und halten Sie dies im Kaufvertrag fest. Wird die Kaution nicht übertragen, können Sie unter Umständen weiter haften, wenn der Mieter seinen Rückzahlungsanspruch beim Käufer nicht durchsetzen kann. Ein Nachweis über die Weitergabe gehört deshalb in Ihre Unterlagen.
Für die Betriebskosten gilt als Faustregel: Abgelaufene Abrechnungszeiträume rechnet in der Regel der bisherige Vermieter ab. Für den laufenden Zeitraum ist üblicherweise der neue Eigentümer zuständig, der dann intern mit Ihnen abgrenzt. Der Kaufvertrag sollte das ausdrücklich klären, damit niemand später Belege suchen muss. Geben Sie dem Käufer dazu alle nötigen Daten, etwa Zählerstände und Rechnungen der laufenden Periode.
Welche Steuern können beim Verkauf anfallen?
Vermietete Immobilien sind steuerlich anders einzuordnen als dauerhaft selbst genutzte. Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem eigenen Erwerb wieder verkauft, muss den Gewinn unter Umständen als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Die Ausnahme für die Eigennutzung greift bei durchgehender Vermietung in der Regel nicht. Einzelheiten erläutert unser Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien.
Prüfen Sie außerdem, wie viele Objekte Sie in den letzten Jahren verkauft haben, denn mehrere Verkäufe können einen gewerblichen Grundstückshandel begründen. Auch die Frage, ob eine Veräußerung im Zuge eines Erbfalls oder einer Schenkung anders zu sehen ist, gehört auf den Tisch Ihres Steuerberaters. Gehen Sie möglichst vor dem Notartermin in dieses Gespräch, weil sich der Zeitpunkt danach kaum noch verändern lässt.
Was kostet mich der Verkauf, und wo kann ich sparen?
Die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten trägt in der Praxis meist der Käufer. Auf der Verkäuferseite fallen oft die Löschung alter Grundschulden, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung für ein Darlehen, Kosten für fehlende Nachweise und die Maklerprovision an. Bei der Provision haben Sie den größten Hebel, weil sie in Oberbayern vielerorts 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer beträgt.
Bei neues // nest zahlen Verkäufer 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Das heißt: Sie sparen 50 % der Provision und erhalten dieselbe Leistung, von der Prüfung des Mietvertrags über das Exposé für Anleger und die abgestimmten Besichtigungen bis zur Begleitung beim Notar. Für einen Vermieter, der mit Rendite rechnet, ist dieser Unterschied beim Erlös unmittelbar spürbar.
Möglich ist das, weil sich drei Maklerinnen, Anna Wagenstaller, Ellen Günthel und Marion Schoppe, die Fixkosten teilen, auf ein Prestigebüro verzichten und ihre Abläufe digital organisieren. Diese Einsparung geben wir an die Eigentümer weiter. Das gesamte Angebot für den Ort finden Sie auf der Seite Immobilienmakler Raubling, den allgemeinen Vergleich bietet unser Ratgeber zur Maklerprovision.
Welche Fehler bremsen den Verkauf am häufigsten?
Einige Stolpersteine sehen wir bei vermieteten Objekten immer wieder:
- Mieter werden zu spät informiert. Dann fehlt Vertrauen, und Besichtigungen werden schwierig.
- Unterlagen sind lückenhaft. Fehlende Abrechnungen oder Nachträge lassen Anleger an der Ertragsrechnung zweifeln.
- Die Zielgruppe stimmt nicht. Ein Exposé, das nur Eigennutzer anspricht, verfehlt bei einem langjährigen Mietverhältnis den passenden Kreis.
- Die Miete wird als Argument überschätzt. Käufer vergleichen sie mit ortsüblichen Werten und prüfen, ob sie nachhaltig ist.
- Ein Auszug wird fest zugesagt, obwohl er offen ist. Das beschädigt die Glaubwürdigkeit oder führt später zu Streit.
- Die Steuerfrage wird erst nach dem Kaufvertrag gestellt. Dann lässt sich der Zeitpunkt nicht mehr beeinflussen.
Anna Wagenstaller begleitet Eigentümer in Raubling von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Muss ich meinen Mietern einen Verkauf ankündigen?
Eine gesetzliche Anzeigepflicht für die Verkaufsabsicht als solche besteht in der Regel nicht. Praktisch ist ein frühes Gespräch trotzdem sinnvoll, weil Sie die Mieter für die Besichtigungen benötigen und Vertrauen so leichter entsteht.
Kann der Käufer sofort wegen Eigenbedarf kündigen?
Das darf er erst, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht und ein berechtigtes Interesse hat. Dann gelten die gesetzlichen Fristen. Bei umgewandelten Wohnungen kann eine Sperrfrist hinzukommen. Verbindlich klärt das ein Fachanwalt.
Wer zahlt die Miete, die nach dem Notartermin eingeht?
Das hängt vom vereinbarten Übergabestichtag ab. Bis dahin gehört sie in der Regel Ihnen, ab dann dem Käufer. Beiderseits klare Angaben im Kaufvertrag und ein gemeinsames Schreiben an die Mieter ordnen die Zahlung.
Muss ich dem Käufer die Kaution aushändigen?
Üblich ist die Übergabe zum vereinbarten Stichtag. Dokumentieren Sie den Vorgang, und nennen Sie die Anlageform, damit der Käufer seine Pflicht gegenüber dem Mieter später erfüllen kann.
Dürfen Mieter eine Besichtigung ablehnen?
Sie müssen nach rechtzeitiger Ankündigung Besichtigungen in zumutbarem Umfang erlauben. Termine sollten sich an den Lebensumständen der Bewohner orientieren. Bei echten Konflikten lohnt sich eine rechtliche Beratung.
Lohnt sich vor dem Verkauf eine Renovierung bei laufendem Mietverhältnis?
Das hängt vom Zustand und vom Mietvertrag ab. Oft ist es sinnvoller, nachgewiesene Modernisierungen klar darzustellen. Maßnahmen in der vermieteten Wohnung sollten mit den Mietern abgestimmt und mietrechtlich geprüft werden.
Wie lange dauert der Verkauf eines vermieteten Objekts?
Ein genauer Zeitraum lässt sich vorab schwer nennen. Mit vollständigen Unterlagen und passendem Preis geht es oft schneller, als Eigentümer erwarten. Nach dem Notartermin vergehen in der Regel noch einige Wochen bis zur Kaufpreiszahlung.
Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest?
Verkäufer zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %. Das Erstgespräch und die Bewertung sind kostenfrei.
Fazit
Eine vermietete Immobilie in Raubling verkauft sich dann gut, wenn drei Dinge stimmen: ein ehrlicher Umgang mit den Mietern, vollständige Unterlagen und eine Vermarktung, die Anleger und mögliche Eigennutzer gezielt anspricht. Den Rest, also Kaution, Stichtag und Abrechnung, regelt ein sorgfältig vorbereiteter Kaufvertrag. Anna Wagenstaller, Ihre Immobilienmaklerin für das Inntal, berät Sie dazu gern persönlich. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über unsere Wertermittlung, und für das direkte Gespräch erreichen Sie uns unter 089 / 599 79 300 oder über die Kontaktseite.
