Professioneller Immobilienmakler in Unterhaching: Welche Leistungen Sie erwarten dürfen, vom Exposé bis zur Verhandlung

Viele Makler bezeichnen sich als professionell. Was das tatsächlich heißt, zeigt sich am Leistungsumfang und an der Qualität jedes einzelnen Arbeitsschritts: Wie gründlich wird die Immobilie aufgenommen? Wer macht die Fotos? Wie wird das Exposé aufgebaut? Wie laufen Besichtigungen ab, und wie wird verhandelt? In Unterhaching, wo Käufer Angebote im gesamten Münchner Süden vergleichen, entscheidet die Qualität dieser Schritte oft darüber, ob sich Ihre Immobilie abhebt oder im Angebot untergeht.

Dieser Ratgeber ist eine Art Leistungskatalog. Er zeigt Schritt für Schritt, was Sie von einem professionellen Immobilienmakler in Unterhaching erwarten dürfen, woran Sie gute von mittelmäßiger Arbeit unterscheiden und was davon in der Provision enthalten sein sollte. So können Sie Angebote verschiedener Makler sachlich vergleichen. Ihre Ansprechpartnerin bei neues // nest ist Ellen Günthel.

Was gehört zum Leistungsumfang eines professionellen Maklers?

Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Leistungen und was gute Arbeit jeweils ausmacht. Nutzen Sie sie als Prüfliste für Ihre Gespräche.

Leistung	Gute Arbeit erkennen Sie an
Objektaufnahme	Besichtigung aller Räume, Fragen zu Modernisierungen, Technik und Rechten
Bewertung	Vergleichsverkäufe, schriftliche Herleitung, klare Empfehlung
Unterlagen	Vollständige Mappe, Beschaffung fehlender Dokumente
Fotos und Grundriss	Professionelle Aufnahmen, lesbarer, maßstäblicher Grundriss
Exposé	Individueller Text, vollständige Daten, konkrete Lagebeschreibung
Vermarktung	Suchkunden, Portale, geplanter Start, klare Suchbegriffe
Anfragen	Schnelle Antwort, Vorauswahl, Dokumentation
Besichtigung	Vorbereitung, gebündelte Termine, Rückmeldung an Sie
Käuferprüfung	Finanzierungsbestätigung und Eigenkapital vor dem Notartermin
Verhandlung	Sachliche Argumente, alle Gebote offengelegt
Notar und Übergabe	Daten für den Vertrag, Begleitung, Übergabeprotokoll

Wie sieht eine professionelle Objektaufnahme aus?

Am Anfang steht ein Termin vor Ort, der mehr ist als ein kurzer Rundgang. Ein professioneller Makler sieht sich alle Räume an, auch Keller, Dachboden, Garage und Garten. Er notiert Baujahr, Wohnfläche, Heizungsart, Fenster, Dach, Modernisierungen und Ausstattung. Er fragt nach Besonderheiten wie Anbauten, Dachausbau, Einliegerwohnung, Rechten im Grundbuch und danach, ob das Haus an die Geothermie-Fernwärme in Unterhaching angeschlossen ist.

Genauso wichtig sind Ihre Ziele. Bis wann möchten Sie verkaufen? Wohnen Sie noch selbst in der Immobilie? Wünschen Sie Diskretion? Aus diesen Angaben entwickelt der Makler seine Empfehlung. Wer nach zehn Minuten eine Zahl nennt, hat nicht gründlich gearbeitet.

Was macht eine professionelle Bewertung aus?

Eine professionelle Bewertung stützt sich auf tatsächliche Verkäufe aus Unterhaching und den Nachbarorten, berücksichtigt Mikrolage, Zustand und Besonderheiten und endet in einer nachvollziehbaren Empfehlung für den Angebotspreis. Sie sollte schriftlich vorliegen oder zumindest so erklärt werden, dass Sie sie selbst wiedergeben könnten. Eine Spanne mit klarer Begründung ist aussagekräftiger als eine einzelne Zahl.

Bei Trennung, Erbe oder steuerlichen Fragen kann zusätzlich ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen sinnvoll sein. Ein professioneller Makler sagt Ihnen, wann das der Fall ist. Mehr zum Vorgehen lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Unterhaching.

Welche Unterlagen stellt ein professioneller Makler zusammen?

Zu einem professionellen Verkauf gehört eine vollständige Unterlagenmappe. Für Häuser sind das in der Regel Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Für Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung hinzu. Bei Fernwärmeanschluss gehören Liefervertrag und Abrechnungen dazu.

Der Makler prüft die Dokumente auch inhaltlich. Stimmt die Wohnfläche? Sind Anbauten genehmigt? Steht im Protokoll eine Sonderumlage? So werden Probleme früh sichtbar. Die Mappe sollte bereitliegen, bevor die ersten Interessenten fragen, denn Banken verlangen oft schnell Nachweise.

Woran erkenne ich professionelle Fotos?

Fotos entscheiden, ob Käufer Ihr Exposé überhaupt öffnen. Professionelle Aufnahmen entstehen bei gutem Licht, mit Weitwinkel ohne verzerrte Wände, in aufgeräumten Räumen und aus der richtigen Perspektive. Außenaufnahmen zeigen das Haus und den Garten zur passenden Tageszeit. Ein Makler, der mit dem Handy fotografiert, spart an der falschen Stelle.

Ein guter Makler bereitet den Fototermin mit Ihnen vor: Persönliche Gegenstände werden weggeräumt, Lampen eingeschaltet, der Garten gepflegt. Bei Häusern kann auch eine Luftaufnahme sinnvoll sein, um Grundstück und Lage zu zeigen, sofern die rechtlichen Vorgaben dafür eingehalten werden. Lassen Sie sich Beispiele zeigen und vergleichen Sie direkt.

Was gehört in ein professionelles Exposé?

Ein professionelles Exposé enthält vollständige Daten zu Wohnfläche, Zimmern, Baujahr, Heizung und Energieausweis, einen lesbaren Grundriss und einen individuellen Text. Dieser beschreibt, was die Immobilie besonders macht und wie es sich dort lebt. Für Unterhaching gehören die Wege zur S3, zur Autobahn, zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten dazu, der Landschaftspark Hachinger Tal und, wenn vorhanden, der Anschluss an die Fernwärme.

Ein Text aus Standardfloskeln wie „lichtdurchflutet“ und „ruhige Lage“ überzeugt kaum jemanden. Konkrete Angaben wirken dagegen glaubwürdig: Wie viele Minuten sind es zu Fuß zum Haltepunkt? Wohin zeigt der Garten? Welche Modernisierungen wurden wann durchgeführt? Solche Angaben sparen auch Ihnen Zeit, weil unpassende Interessenten gar nicht erst anfragen.

Wie wird professionell vermarktet?

Ein professioneller Makler plant den Vermarktungsstart. Zuerst spricht er vorgemerkte Suchkunden an, dann folgen Inserate auf den großen Portalen, sorgfältig mit den richtigen Suchkriterien und Preisgrenzen. Die Aufmerksamkeit ist in den ersten Tagen am größten, deshalb sollten Fotos, Exposé und Unterlagen zu diesem Zeitpunkt vollständig sein.

Er weiß auch, wie er die Immobilie für die passende Zielgruppe beschreibt: Familien achten auf Garten und Schulen, Pendler auf die S-Bahn, Kapitalanleger auf Miete und Hausgeld. Wenn Sie diskret verkaufen möchten, bietet er Ihre Immobilie gezielt ausgewählten Interessenten an, statt sie öffentlich zu inserieren, und erklärt Ihnen, was das für die Reichweite bedeutet.

Wie geht ein Profi mit Anfragen um?

Anfragen sollten schnell beantwortet werden, denn Käufer vergleichen parallel und entscheiden sich oft für das Angebot, bei dem sie zügig eine Antwort erhalten. Ein professioneller Makler fragt Interessenten nach ihrer Suche, ihrer Finanzierung und ihrem Zeitplan, bevor er einen Termin vereinbart. So kommen nur Menschen, für die Ihre Immobilie wirklich in Frage kommt.

Er dokumentiert alle Anfragen, sodass Sie jederzeit wissen, wie groß das Interesse ist und woher es kommt. Das ist auch die Grundlage, um die Strategie zu prüfen: Viele Klicks, aber wenige Anfragen deuten auf ein Problem mit Preis oder Präsentation hin.

Was macht eine professionelle Besichtigung aus?

Eine professionelle Besichtigung ist vorbereitet. Der Makler kennt die Immobilie und die Unterlagen und beantwortet Fragen sicher. Er führt Interessenten durch die Räume, weist auf Stärken hin und spricht Schwächen sachlich an, etwa eine ältere Heizung. Er bündelt Termine, sodass Interessenten spüren, dass es weitere Nachfrage gibt, und Sie nicht jeden Tag vorbereiten müssen.

Danach holt er Rückmeldungen ein und gibt sie an Sie weiter: Was hat gefallen? Welche Bedenken gab es? Wer ist ernsthaft interessiert? Bei bewohnten Immobilien stimmt er alles rechtzeitig mit Ihnen oder Ihren Mietern ab. Wie Sie selbst dabei mithelfen können, bespricht er mit Ihnen vorab.

Wie verhandelt ein professioneller Makler?

Ein Profi legt Ihnen alle Gebote offen und empfiehlt nicht einseitig einen Käufer. Er prüft die Finanzierung, bevor Sie sich festlegen, und verhandelt mit Argumenten aus der Bewertung. Wenn Interessenten auf Mängel hinweisen, zeigt er, welche Punkte bereits im Angebotspreis berücksichtigt sind. Liegen mehrere Interessenten vor, kann er ein strukturiertes Bieterverfahren vorschlagen, wobei Gebote erst mit dem notariellen Kaufvertrag verbindlich werden.

Zur Verhandlung gehört auch das Gesamtpaket: Übergabetermin, Inventar, Räumung. Sie entscheiden, der Makler bereitet die Entscheidung vor und setzt sie um.

Welcher Makler erzielt in Unterhaching den besten Preis?

Professionelle Arbeit in allen Schritten ist die beste Voraussetzung für einen guten Preis. Ein Exposé, das viele passende Käufer anspricht, schafft Nachfrage. Sorgfältige Besichtigungen machen aus Interessenten Bieter. Eine sachliche Verhandlung verteidigt den Wert. In Unterhaching, wo Käufer zwischen Oberhaching, Taufkirchen, Neubiberg und Ottobrunn vergleichen, kann die Präsentation den Ausschlag geben.

Den besten Preis erzielt also, wer jede Station des Verkaufs ernst nimmt und nicht nur einzelne. Wie die Preishebel zusammenwirken, beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Unterhaching?.

Was passiert nach der Einigung mit dem Käufer?

Auch nach der Einigung hat ein professioneller Makler viel zu tun. Er prüft die Finanzierungsbestätigung, übermittelt dem Notar die Vertragsdaten und hält Kontakt zu Käufer und Bank. Bei Verbrauchern soll der Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen, damit alle ihn in Ruhe prüfen können. Der Makler sorgt dafür, dass offene Punkte in dieser Zeit geklärt werden. Inhaltliche Rechtsfragen beantwortet der Notar.

Nach dem Notartermin begleitet er die Übergabe: Er erstellt das Übergabeprotokoll, notiert Zählerstände und übergibt die Schlüssel, sobald der Kaufpreis eingegangen ist. Auch danach bleibt er für Rückfragen erreichbar.

Wie plant ein Profi den Zeitablauf?

Ein professioneller Verkauf folgt einem Zeitplan. In den ersten Wochen geht es um Bewertung, Unterlagen, Fototermin und Exposé. Erst wenn alles vollständig ist, startet die Vermarktung. Nach dem Start prüft der Makler in festen Abständen, wie viele Anfragen und Besichtigungen zustande kommen, und passt die Strategie bei Bedarf an. Sobald sich ein Käufer abzeichnet, plant er Finanzierungsnachweis, Vertragsentwurf und Notartermin.

Stimmen Sie diesen Plan mit Ihren eigenen Terminen ab, etwa dem Umzug, dem Kauf einer neuen Immobilie oder dem Beginn eines Schuljahres. Ein Makler, der Ihnen einen klaren Zeitplan vorlegt und ihn einhält, nimmt viel Unsicherheit aus dem Verkauf. Fragen Sie im Erstgespräch nach diesem Plan und auch danach, wie der Makler reagiert, wenn sich etwas verzögert, zum Beispiel weil die Bank des Käufers mehr Zeit braucht.

Wie transparent sollte ein Profi berichten?

Regelmäßige Berichte sind Teil professioneller Arbeit. Vereinbaren Sie, in welchem Rhythmus Sie informiert werden, etwa wöchentlich und nach jeder Besichtigung. Ein guter Bericht enthält die Zahl der Anfragen und Besichtigungen, die Rückmeldungen, die Einschätzung des Maklers und gegebenenfalls eine Empfehlung. Bleibt die Resonanz hinter den Erwartungen zurück, sagt er das offen und schlägt Änderungen vor.

Was gehört nicht zum Aufgabenbereich eines Maklers?

Auch ein Profi hat Grenzen. Rechts- und Steuerberatung sind Rechtsanwälten, Notaren und Steuerberatern vorbehalten. Der Makler kann Sie auf Themen hinweisen, etwa auf die Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien, sollte aber an die zuständigen Stellen verweisen. Er kann auch keinen bestimmten Verkaufspreis garantieren. Wer das dennoch tut, handelt wenig professionell.

Welche Leistungen sollten in der Provision enthalten sein?

Bewertung, Fotos, Exposé, Inserate, Besichtigungen, Käuferprüfung, Verhandlung und Notarvorbereitung sollten in der Provision enthalten sein. Fragen Sie vor der Unterschrift nach, ob Zusatzkosten entstehen können. Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Energieausweis werden oft separat berechnet, da sie von Dritten stammen; das sollte offen besprochen sein. Die Provision wird in der Regel erst nach dem notariellen Kaufvertrag fällig.

Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest in Unterhaching?

Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Sie sparen also 50 % der Provision und erhalten den vollständigen Leistungsumfang aus diesem Ratgeber, von der Bewertung vor Ort über professionelle Fotos und Exposé bis zur Begleitung beim Notartermin.

Warum das möglich ist? Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, ein teures Büro in Prestigelage leisten wir uns bewusst nicht, und viele Abläufe von der Terminplanung bis zur Unterlagenverwaltung sind digital organisiert. Die eingesparten Kosten kommen den Eigentümern zugute. Auf ImmoScout24 bewerten uns Eigentümer und Käufer mit „Exzellent“. Mehr zu den Konditionen lesen Sie im Ratgeber Fairer Makler in Unterhaching.

Wie vergleiche ich die Leistungen mehrerer Makler?

Nehmen Sie die Tabelle aus diesem Ratgeber mit ins Gespräch und gehen Sie die Punkte nacheinander durch. Lassen Sie sich Exposés, Fotos und einen Musterbericht zeigen. Fragen Sie, wer welche Aufgabe übernimmt und was in der Provision enthalten ist. Wie Sie darüber hinaus vergleichen, zeigt der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Unterhaching, und einen Einstieg in das Thema bietet Makler in Unterhaching.

Wie arbeitet Ellen Günthel in Unterhaching?

Ellen Günthel betreut Ihren Verkauf in Unterhaching persönlich: von der Objektaufnahme über Unterlagen, Fotos und Exposé bis zu Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin. Sie berichtet regelmäßig und erklärt ihre Empfehlungen nachvollziehbar. Mehr über unsere Arbeit vor Ort lesen Sie beim Immobilienmakler Unterhaching und auf der Seite von Ellen Günthel.

Häufige Fragen

Was gehört zu den Leistungen eines professionellen Maklers?

Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigung, Käuferprüfung, Verhandlung und Begleitung bis zur Übergabe.

Woran erkenne ich professionelle Fotos?

An gutem Licht, aufgeräumten Räumen, unverzerrten Perspektiven und Außenaufnahmen zur passenden Tageszeit.

Wer bezahlt Fotos und Exposé?

Diese Leistungen sollten in der Provision enthalten sein. Klären Sie das vor der Unterschrift.

Wie oft sollte ein Makler berichten?

Vereinbaren Sie feste Abstände, zum Beispiel wöchentlich und nach jeder Besichtigung.

Prüft ein Makler die Käufer?

Ein professioneller Makler lässt sich vor dem Notartermin die Finanzierung bestätigen und klärt das Eigenkapital.

Darf ein Makler rechtlich beraten?

Rechts- und Steuerberatung bleiben Rechtsanwälten, Notaren und Steuerberatern vorbehalten.

Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Wer betreut mich in Unterhaching?

Ellen Günthel betreut Unterhaching und den Münchner Süden persönlich.

Fazit

Einen professionellen Immobilienmakler in Unterhaching erkennen Sie am vollständigen Leistungsumfang und an der Qualität jedes Schritts: gründliche Objektaufnahme, belegte Bewertung, vollständige Unterlagen, gute Fotos, individuelles Exposé, geplante Vermarktung, vorbereitete Besichtigungen, sachliche Verhandlung und Begleitung bis zur Übergabe. Vergleichen Sie Leistungen anhand konkreter Beispiele. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern, wie das bei uns aussieht, zu 1,785 % statt 3,57 % Provision. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder starten Sie mit einer kostenlosen Wertermittlung.