Geerbte Immobilie verkaufen in Taufkirchen (Vils): Der Zeitplan vom Erbfall bis zum Notartermin

Wer ein Haus erbt, steht plötzlich vor einer langen Liste von Aufgaben, oft mitten in der Trauer. Das Elternhaus im Hauptort von Taufkirchen an der Vils, das Anwesen in Hörgersdorf oder der Hof bei Moosen oder Gebensbach muss versorgt werden, Behörden und Versicherungen wollen informiert sein, und irgendwann stellt sich die Frage, ob verkauft werden soll. Dabei laufen Fristen, von denen viele Erben zunächst gar nichts wissen.

Dieser Ratgeber ordnet die Aufgaben nach der Zeit. Sie erfahren, was in den ersten Wochen nach dem Erbfall wichtig ist, was in den ersten Monaten folgt, welche Fristen innerhalb von zwei Jahren eine Rolle spielen und wie der Verkauf selbst abläuft, sobald Sie sich dafür entschieden haben. So behalten Sie den Überblick, verpassen keine Frist und können die wichtigen Entscheidungen in Ruhe treffen.

Was sollte ich in den ersten Wochen nach dem Erbfall tun?

In den ersten Wochen geht es nicht um den Verkauf, sondern darum, das Haus zu sichern und einen Überblick zu gewinnen. Gehen Sie durch die Immobilie und prüfen Sie, ob Fenster und Türen verschlossen sind, ob die Heizung läuft und ob Lebensmittel oder Müll entsorgt werden müssen. Ist das Haus unbewohnt, sollte jemand regelmäßig nach dem Rechten sehen und im Winter auf Frostschutz achten.

Melden Sie sich bei der Wohngebäudeversicherung und teilen Sie den Erbfall mit. Bei einem leerstehenden Haus kann sich der Versicherungsschutz sonst verringern. Prüfen Sie außerdem Strom-, Wasser- und Heizöllieferverträge, und sichern Sie wichtige Unterlagen: Kontoauszüge, Darlehensverträge, Kaufverträge und Baupläne.

Wichtig ist auch die Frage, ob das Erbe überhaupt angenommen werden soll. Die Ausschlagung muss in der Regel innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Erbschaft beim Nachlassgericht erklärt werden. Lässt sich die Frist nicht einhalten, gilt das Erbe als angenommen, und zwar mit allen Schulden. Ist die Lage unklar, etwa wenn hohe Darlehen auf dem Haus lasten, lassen Sie sich sofort beraten.

Wie weise ich nach, dass ich der Erbe bin?

Für fast alle weiteren Schritte brauchen Sie einen Nachweis Ihres Erbrechts. Am gebräuchlichsten ist der Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht am Amtsgericht Erding oder über einen Notar beantragen. Dazu gehört eine eidesstattliche Versicherung. Je nach Fall kann das einige Wochen dauern, bei komplizierten Familienverhältnissen auch deutlich länger. Die Gebühren richten sich nach dem Wert des Nachlasses.

Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt oft auch dieses Dokument zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts. Das spart Zeit und Kosten, weil das Grundbuchamt diese Urkunden in der Regel anerkennt. Ein handschriftliches Testament reicht dagegen für das Grundbuch nicht aus, dann ist ein Erbschein nötig.

Klären Sie außerdem, wer genau Erbe ist. Gibt es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft, in der über den Verkauf gemeinsam entschieden wird. Dann lohnt sich der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen in Taufkirchen (Vils). Prüfen Sie auch, ob ein Vermächtnis oder Pflichtteilsansprüche bestehen, weil diese später aus dem Erlös bedient werden müssen.

Welche Fristen gelten in den ersten drei Monaten?

Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall müssen Sie den Erwerb dem Finanzamt anzeigen, sofern sich dieser nicht bereits aus einer eröffneten Verfügung von Todes wegen ergibt und das Finanzamt ohnehin informiert wird. Oft fordert das Finanzamt anschließend eine Erbschaftsteuererklärung an. Lassen Sie sich davon nicht beunruhigen, denn bei Kindern und Ehepartnern gelten hohe persönliche Freibeträge, und viele Einfamilienhäuser im Vilstal bleiben darunter. Ob dennoch Steuer anfällt, hängt vom Gesamtwert des Nachlasses ab.

Zugleich sollten Sie klären, was mit laufenden Darlehen geschieht. Die Bank muss informiert werden, und die Raten laufen weiter. Prüfen Sie, ob eine Restschuldversicherung besteht. Auch die Grundsteuer, Abfallgebühren und Versicherungen müssen weiter bezahlt werden. Bei mehreren Erben empfiehlt sich dafür ein gemeinsames Konto.

Nutzen Sie die ersten Monate außerdem, um sich innerhalb der Familie zu verständigen. Soll jemand einziehen? Soll vermietet oder verkauft werden? Es ist ganz normal, dass diese Entscheidung nicht sofort fällt. Wichtig ist nur, dass das Haus in dieser Zeit gesichert bleibt.

Soll ich verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Diese Entscheidung hängt von Ihrer Lebenssituation, von den finanziellen Möglichkeiten und vom Zustand des Hauses ab. Ein Einzug kann attraktiv sein, wenn Sie in der Nähe arbeiten oder die Kinder hier aufwachsen sollen. Steuerlich gibt es zudem einen besonderen Vorteil: Kinder, die das Familienheim der Eltern erben und es unverzüglich selbst beziehen, können es unter bestimmten Bedingungen erbschaftsteuerfrei übernehmen, wenn sie zehn Jahre darin wohnen bleiben und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschreitet.

Die Vermietung bringt laufende Einnahmen, aber auch Aufwand. Bei einem älteren Haus in einem Weiler ist die Nachfrage oft überschaubar, und Investitionen sind meist nötig, bevor es vermietet werden kann. Hinzu kommt die Verwaltung, die aus der Ferne mühsam sein kann.

Für viele Erben, die weit entfernt wohnen oder sich mit Geschwistern einigen müssen, ist der Verkauf die klarste Lösung. Er schafft Geld für alle und beendet die laufende Verantwortung. Eine neutrale Bewertung hilft, die Möglichkeiten zu vergleichen, und ist keine Verpflichtung, tatsächlich zu verkaufen.

Wie sichere ich ein leerstehendes Haus bis zum Verkauf?

Viele geerbte Häuser stehen während der Klärung leer, manchmal über Monate. Das ist kein Problem, solange einige Dinge beachtet werden. Sprechen Sie mit der Versicherung und klären Sie, welche Auflagen gelten, etwa regelmäßige Kontrollen oder das Absperren von Wasserleitungen. Lassen Sie die Heizung im Winter nicht ganz aus, solange Wasser in den Leitungen ist.

Bitten Sie Nachbarn oder Verwandte, regelmäßig zu lüften und nach dem Rechten zu sehen. Halten Sie den Garten in Ordnung, leeren Sie den Briefkasten und räumen Sie im Winter den Schnee. Das schützt nicht nur vor Schäden, sondern auch vor Einbrüchen. Als Eigentümer haften Sie für die Verkehrssicherung, also auch, wenn jemand auf dem Gehweg vor dem Haus stürzt.

Bei einem Anwesen mit Nebengebäuden sollten Sie auch Stadel und Stall kontrollieren. Ein undichtes Dach, ein loses Tor oder Tiere im Heuboden können schnell zu Schäden führen. Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos, das hilft später auch bei der Bewertung und Vermarktung.

Wie gehe ich mit Hausrat und Erinnerungen um?

Bevor ein geerbtes Haus verkauft wird, muss es meist geräumt werden. Nehmen Sie sich dafür Zeit. Oft liegen wichtige Dokumente zwischen alten Zeitungen, und manches Erinnerungsstück taucht erst beim Aufräumen wieder auf. Bei mehreren Erben empfiehlt es sich, einen gemeinsamen Termin zu vereinbaren, damit alle sagen können, was ihnen wichtig ist. Fotografieren Sie Wertvolles und halten Sie schriftlich fest, wer was bekommt.

Was niemand behalten möchte, kann verkauft, verschenkt oder gespendet werden. Für größere Mengen, etwa wenn sich in Haus, Dachboden und Stadel über Jahrzehnte viel angesammelt hat, gibt es Firmen für Haushaltsauflösungen. Holen Sie mehrere Angebote ein. Sonderabfall wie alte Farben, Pflanzenschutzmittel oder Öl muss fachgerecht entsorgt werden, was gerade bei alten Höfen häufiger vorkommt.

Für den Verkauf muss das Haus nicht völlig leer sein. Oft reicht es, die Räume so weit zu entrümpeln, dass sie hell und großzügig wirken. Käufer sollten sich vorstellen können, wie sie selbst dort wohnen werden.

Wie lasse ich mich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen?

Vor dem Verkauf sollten die Erben als neue Eigentümer im Grundbuch stehen. Der Antrag wird beim Grundbuchamt am Amtsgericht Erding gestellt. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist diese sogenannte Grundbuchberichtigung gebührenfrei, wenn Sie sich auf den Erbfall berufen. Danach fallen Gebühren an, die sich nach dem Wert der Immobilie richten.

Für den Antrag brauchen Sie den Erbschein oder das notarielle Testament mit Eröffnungsniederschrift. Bei einem Verkauf kann der Notar die Berichtigung auch im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag veranlassen. Stehen noch alte Einträge im Grundbuch, etwa ein längst erloschenes Wohnrecht der Großmutter, sollten Sie diese gleich mit löschen lassen. Das geht meist mit einer Sterbeurkunde.

Prüfen Sie auch Abteilung III des Grundbuchs. Häufig stehen dort noch Grundschulden aus längst abbezahlten Darlehen. Die Bank kann eine Löschungsbewilligung ausstellen, was aber einige Wochen dauern kann. Früh angefragt, verzögert es den Verkauf nicht.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?

Einen perfekten Zeitpunkt gibt es nicht. Wichtig ist, dass die Erben sich einig sind, die Unterlagen stehen und das Haus vorzeigbar ist. Beachten Sie allerdings, dass ein leerstehendes Haus an Wert verlieren kann, wenn über Jahre nichts geschieht. Ungelüftete Räume werden feucht, und Heizungen, die lange stillstehen, gehen eher kaputt. Auch die laufenden Kosten sind zu tragen.

Steuerlich spielt der Zeitpunkt oft keine große Rolle, denn die Spekulationsfrist des Erblassers läuft weiter. Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkauf für Sie einkommensteuerfrei, egal ob Sie nach einem Monat oder nach fünf Jahren verkaufen. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kommt es darauf an, ob der Erblasser und danach Sie das Haus durchgehend selbst genutzt haben. Lassen Sie das im Zweifel von einem Steuerberater prüfen.

Beachten Sie die Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erbt, muss unter Umständen innerhalb von zwei Jahren nachrüsten, etwa die oberste Geschossdecke dämmen. Beim Verkauf gehen solche Pflichten auf den Käufer über und werden in die Preisverhandlung einbezogen.

Wie läuft der Verkauf einer geerbten Immobilie ab?

Der Verkauf selbst folgt dem üblichen Ablauf, hat aber einige Besonderheiten. Weil Erben oft nur wenig über das Haus wissen, ist die Besichtigung besonders wichtig. Die Maklerin prüft den Zustand genau und sucht nach Unterlagen, die in Schränken oder Ordnern stecken. Fehlende Pläne fordert sie bei der Bauaufsicht im Landratsamt Erding an.

Nach Bewertung und Exposé startet die Vermarktung. Ältere geerbte Häuser sprechen vor allem Käufer an, die renovieren möchten und einen fairen Preis für den Zustand suchen. Weil Sie selbst nicht dort wohnen, ist die Organisation einfacher: Die Maklerin erhält einen Schlüssel und führt die Besichtigungen durch. Wohnen Sie weit weg, können Sie alles per E-Mail und Telefon begleiten.

Vor dem Notartermin prüft die Maklerin die Finanzierung des Käufers. Beim Notar müssen alle Erben unterschreiben oder eine notarielle Vollmacht vorlegen. Im Kaufvertrag wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Sagen Sie, was Sie wissen, auch wenn es nicht viel ist. Mängel, die Sie nicht kennen, müssen Sie nicht offenlegen, bekannte dagegen schon.

Welche Besonderheiten gibt es bei einem geerbten Hof?

Wird im Vilstal ein Hof vererbt, kommen weitere Fragen hinzu. War der Hof bis zuletzt landwirtschaftlich aktiv oder verpachtet, kann er steuerlich noch Betriebsvermögen sein. Dann kann ein Verkauf einen Gewinn auslösen, auch wenn der Hof seit Generationen in der Familie ist. Sprechen Sie unbedingt vor dem Verkauf mit einem auf Landwirtschaft spezialisierten Steuerberater.

Auch das Erbrecht kann Besonderheiten bergen, etwa wenn es sich um einen Hof im Sinne einer besonderen Erbfolge handelt oder wenn früher Übergabeverträge mit Leibgeding oder Wohnrechten geschlossen wurden. Solche Rechte stehen häufig im Grundbuch und müssen vor dem Verkauf geklärt werden. Der Notar kann hier sehr hilfreich sein.

Für den Verkauf der Flächen kann eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz nötig sein. Pachtverträge bleiben bestehen und gehen auf den Käufer über. Bei einem Anwesen im Außenbereich ist außerdem zu klären, was nach der Aufgabe der Landwirtschaft mit dem Hof geschehen darf, denn eine Umnutzung ist nur in bestimmten Grenzen zulässig.

Was ist, wenn auf dem Haus noch Schulden oder Rechte lasten?

Mit dem Erbe gehen auch die Verbindlichkeiten auf die Erben über. Läuft noch ein Darlehen, müssen die Raten weiter bezahlt werden, bis das Haus verkauft ist. Beim Verkauf wird es aus dem Kaufpreis abgelöst, wobei eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen kann. Sprechen Sie deshalb früh mit der Bank. Manche Banken verzichten im Erbfall auf die Entschädigung oder kommen entgegen, wenn sich eine Lösung abzeichnet.

Rechte im Grundbuch können ebenfalls eine Rolle spielen. Ein Wohnrecht, das etwa der überlebende Elternteil noch hat, bleibt bestehen und mindert den Preis erheblich. Ein Nießbrauch wirkt ähnlich. Lebt die berechtigte Person nicht mehr, kann das Recht mit der Sterbeurkunde gelöscht werden. Bestehen Vermächtnisse oder Pflichtteile, sind diese aus dem Nachlass zu bedienen, was oft nur über einen Verkauf möglich ist.

Reichen die Werte im Nachlass nicht, um alle Schulden zu decken, ist anwaltlicher Rat dringend zu empfehlen. Eine Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz kann die Haftung auf den Nachlass begrenzen.

Wie unterstützt neues // nest beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Erben in Taufkirchen (Vils), im Vilstal und im gesamten Landkreis Erding. Sie nimmt sich Zeit für die Situation, erklärt, welche Schritte wann nötig sind, und übernimmt die Beschaffung der Unterlagen. Wohnen Sie weit weg, kümmert sie sich vor Ort um Besichtigungen und hält Sie per E-Mail und Telefon auf dem Laufenden. Bei mehreren Erben informiert sie alle gleichzeitig.

Mehr über Ellen Günthel erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick über unsere Arbeit in der Region finden Sie unter Immobilienmakler Erding. Für Rechts- und Steuerfragen sollten Sie zusätzlich einen Fachmann hinzuziehen.

Häufige Fragen

Wie lange habe ich Zeit, eine Erbschaft auszuschlagen?

In der Regel sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Berufungsgrund.

Brauche ich unbedingt einen Erbschein?

Nicht, wenn ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift vorliegt. Bei einem handschriftlichen Testament schon.

Ist die Grundbuchberichtigung kostenlos?

Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ja.

Muss ich beim Verkauf Einkommensteuer zahlen?

Oft nicht, weil die Spekulationsfrist des Erblassers weiterläuft. Prüfen Sie Sonderfälle mit einem Steuerberater.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen?

Das hängt vom Wert und den Freibeträgen ab. Kinder haben hohe Freibeträge. Die Anzeigefrist beträgt drei Monate.

Muss das Haus vor dem Verkauf leer sein?

Nein, aber es sollte aufgeräumt sein. Spätestens zur Übergabe muss es geräumt werden, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Kann ich aus der Ferne verkaufen?

Ja. Die Maklerin erhält einen Schlüssel, und beim Notar genügt eine notarielle Vollmacht.

Was muss ich bei einem Leerstand beachten?

Versicherung informieren, regelmäßig kontrollieren, im Winter auf Frostschutz achten und die Verkehrssicherung einhalten.

Fazit

Wer eine Immobilie in Taufkirchen (Vils) erbt, sollte den Ablauf nach der Zeit ordnen: zuerst sichern und Fristen prüfen, dann Erbnachweis, Grundbuch und Finanzamt klären, anschließend in Ruhe zwischen Verkauf, Vermietung und Einzug entscheiden. Für den Verkauf sind vollständige Unterlagen, eine neutrale Bewertung und klare Absprachen unter den Erben besonders wichtig. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen in Taufkirchen (Vils), Unterlagen für den Hausverkauf in Taufkirchen (Vils) und Kostenlose Immobilienbewertung in Taufkirchen (Vils). Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.