Geerbte Immobilie verkaufen in Wartenberg: Behalten, vermieten oder verkaufen, auch wenn Sie weit weg wohnen

Plötzlich gehört Ihnen ein Haus in Wartenberg. Vielleicht sind Sie dort aufgewachsen, wohnen aber längst in Hamburg oder Stuttgart. Vielleicht erben Sie gemeinsam mit Geschwistern, vielleicht von einer Tante, die Sie selten gesehen haben. Das Elternhaus im Hauptort, die Doppelhaushälfte in Auerbach oder das Anwesen in Thenn steht nun vor der Tür, und neben Trauer und Erinnerungen kommen ganz praktische Fragen auf: Was mache ich damit? Kann ich es behalten? Wie kümmere ich mich darum, wenn ich gar nicht vor Ort bin?

Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die Entscheidung zu treffen. Er vergleicht Einziehen, Vermieten und Verkaufen, zeigt, welche Kosten beim Behalten anfallen, und erklärt, wie sich ein Verkauf auch aus der Ferne organisieren lässt. Außerdem geht es um Fristen, Steuern, Schulden und den Umgang mit dem Hausrat. Am Ende wissen Sie, welche Schritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind.

Was muss ich sofort tun, und was kann warten?

In den ersten Wochen geht es darum, nichts anbrennen zu lassen. Wenn die Lage unklar ist, etwa bei möglichen Schulden, prüfen Sie zuerst, ob Sie das Erbe annehmen möchten. Die Frist zur Ausschlagung beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung. Lebten Sie oder der Erblasser im Ausland, kann sie länger sein. Danach gilt das Erbe als angenommen, und zwar mit allen Verbindlichkeiten.

Sichern Sie das Haus. Melden Sie sich bei der Wohngebäudeversicherung, klären Sie die Regeln für den Leerstand, schließen Sie Fenster und Türen, entfernen Sie Lebensmittel und kümmern Sie sich im Winter um den Frostschutz. Bitten Sie Nachbarn oder Verwandte, gelegentlich nach dem Rechten zu sehen. Auch der Gehweg muss im Winter geräumt werden, denn die Verkehrssicherungspflicht trifft nun Sie.

Alles andere kann warten. Sie müssen nicht in den ersten Wochen entscheiden, was aus dem Haus wird. Eine Bewertung läuft Ihnen nicht davon, und Verkaufen unter dem Eindruck der Trauer führt nicht immer zu guten Entscheidungen. Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie brauchen, und achten Sie nur auf die Fristen.

Welche Möglichkeiten habe ich überhaupt?

Im Grunde gibt es drei Wege: selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Einige Lösungen liegen dazwischen, zum Beispiel vorübergehend vermieten und später verkaufen oder einen Teil des Grundstücks verkaufen und den Rest behalten. Welcher Weg sinnvoll ist, hängt von Ihrer Lebenssituation, von den Finanzen und vom Zustand des Hauses ab.

Die folgende Übersicht vergleicht die wichtigsten Punkte.

Frage	Selbst einziehen	Vermieten	Verkaufen
Einmalkosten	Modernisierung, Umzug	Modernisierung	Notar für Löschung, Provision
Laufende Kosten	Hauskosten	Verwaltung, Rücklagen	Keine nach Übergabe
Einnahmen	Mietersparnis	Miete	Einmaliger Erlös
Aufwand	Hoch am Anfang	Dauerhaft	Überschaubar
Steuervorteil	Familienheim unter Bedingungen	Abschreibung	Oft einkommensteuerfrei
Passt, wenn	Sie in der Nähe leben möchten	Sie vor Ort jemanden haben	Sie weit weg wohnen

Bei mehreren Erben kommt hinzu, dass alle mitentscheiden müssen. Lesen Sie dazu den Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen in Wartenberg.

Wann lohnt es sich, selbst einzuziehen?

Einziehen ist naheliegend, wenn Sie ohnehin in der Region arbeiten, etwa am Flughafen, in Erding oder Freising, oder wenn Sie zurückkehren möchten. Ein vertrautes Haus, Platz für die Familie und die Natur im Strogental können gute Gründe sein. Hinzu kommt ein mögliches Steuerprivileg: Kinder, die das selbst genutzte Haus der Eltern erben und unverzüglich beziehen, können es unter bestimmten Voraussetzungen erbschaftsteuerfrei übernehmen, wenn sie mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt.

Bedenken Sie aber die Kosten. Ein älteres Haus braucht oft eine neue Heizung, neue Bäder, Fenster oder Dämmung, und die Wünsche der Eltern entsprechen nicht immer Ihren eigenen. Prüfen Sie also, was eine Modernisierung kosten würde und wie Sie sie finanzieren. Nach einem Eigentumsübergang können außerdem Nachrüstpflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz gelten, zum Beispiel die Dämmung der obersten Geschossdecke.

Fragen Sie sich auch ehrlich, ob Sie wirklich dort leben möchten. Manche Erben fühlen sich verpflichtet, das Elternhaus zu halten, obwohl ihr Leben längst anderswo stattfindet. Ein Haus, in dem Sie nicht glücklich werden, ist keine gute Erinnerung an Ihre Eltern. Es ist in Ordnung, loszulassen.

Wann lohnt es sich zu vermieten?

Wer nicht einziehen möchte, aber das Haus behalten will, denkt oft ans Vermieten. Die Nachfrage in Wartenberg ist gut, nicht zuletzt durch Beschäftigte am Flughafen und in der Region. Eine Vermietung bringt laufende Einnahmen, und Sie behalten das Haus als Anlage und für die Kinder. Dem stehen allerdings mehrere Punkte gegenüber.

Ein Haus, in dem jahrzehntelang die Eltern gewohnt haben, ist meist nicht sofort vermietbar. Bad, Elektrik und Heizung müssen oft erneuert werden, und diese Kosten müssen sich erst wieder einspielen. Hinzu kommt die Verwaltung: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen, Mieterwechsel. Aus der Ferne ist das schwierig, und eine Hausverwaltung kostet Geld. Mieter haben zudem einen starken Kündigungsschutz, was einen späteren Verkauf oder Einzug erschwert.

Wenn Sie vermieten möchten, rechnen Sie alles genau durch. Wie hoch wäre die Miete, was bleibt nach Kosten und Rücklagen übrig, und wie viel müssen Sie vorher investieren? Vergleichen Sie das mit dem, was der Verkaufserlös bringen könnte. Oft zeigt sich, dass eine Vermietung nur attraktiv ist, wenn wenig zu sanieren ist und jemand aus der Familie vor Ort helfen kann.

Was kostet es, das Haus einfach zu behalten?

Viele Erben schieben die Entscheidung auf und lassen das Haus leer stehen. Das klingt zunächst harmlos, kostet aber Geld. Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, oft mit Zuschlag wegen des Leerstands, Müllgebühren, Wasser, Strom und Heizung laufen weiter. Dazu kommen Gartenpflege, Winterdienst und kleinere Reparaturen. Wer aus der Ferne anreist, zahlt außerdem für die Fahrten.

Schwerer wiegt oft der schleichende Wertverlust. Ein unbewohntes Haus altert schneller. Räume werden nicht gelüftet, Feuchtigkeit breitet sich aus, Leitungen werden nicht genutzt, und kleine Schäden bleiben unbemerkt. Ein Rohrbruch im Winter oder ein undichtes Dach können teuer werden, und Einbrecher haben leichteres Spiel.

Setzen Sie sich deshalb eine Frist. Wenn sich nach einem Jahr nichts entschieden hat, sollten Sie ernsthaft über die Alternativen nachdenken. Bei mehreren Erben hilft es, die anfallenden Kosten offen zu dokumentieren, denn damit wird schnell deutlich, was das Warten tatsächlich kostet.

Wie organisiere ich einen Verkauf aus der Ferne?

Wenn Sie nicht in der Nähe wohnen, ist das kein Hindernis. Ein Verkauf lässt sich heute fast vollständig aus der Ferne abwickeln. Die Maklerin erhält einen Schlüssel und übernimmt Besichtigungen, Termine mit Handwerkern und die Abstimmung mit den Ämtern. Mit einer Vollmacht fordert sie Grundbuchauszug, Flurkarte und Baupläne an. Sie halten Kontakt per Telefon, E-Mail und Videotelefonat und erhalten Fotos und Berichte.

Auch der Notartermin kann ohne Sie stattfinden. Sie können einer Vertrauensperson eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen oder die Urkunde später bei einem Notar an Ihrem Wohnort genehmigen. Der Notar vor Ort kann Ihnen den Ablauf erklären. Wichtig ist, dass Sie den Vertragsentwurf vorher in Ruhe lesen und Fragen stellen können.

Fragen Sie sich bei der Maklerwahl, wie gut die Kommunikation funktioniert. Wer weit weg wohnt, ist besonders auf Verlässlichkeit angewiesen. Vereinbaren Sie feste Berichte und klären Sie, wer im Notfall vor Ort ist, wenn etwa nach einem Sturm etwas passiert. Eine persönliche Anreise zum Abschied oder zum Ausräumen können Sie trotzdem einplanen.

Wie gehe ich mit dem Hausrat um, wenn ich nicht vor Ort bin?

Der Hausrat ist oft die größte Hürde. Wer weit weg wohnt, kann nicht mal eben ein Wochenende lang die Schränke durchsehen. Planen Sie mindestens einen längeren Besuch ein, um das Wichtigste zu sichten. Suchen Sie gezielt nach Dokumenten, etwa Versicherungspolicen, Kontoauszügen, Bauplänen und Testamenten, und nehmen Sie mit, was Ihnen persönlich wichtig ist.

Für den Rest gibt es Firmen für Haushaltsauflösungen, die auch ohne Ihre ständige Anwesenheit arbeiten. Holen Sie mehrere Angebote ein, lassen Sie sich die Kosten schriftlich nennen und klären Sie, ob verwertbare Gegenstände angerechnet werden. Seien Sie vorsichtig bei unangekündigten Angeboten, besonders bei Antiquitäten oder Schmuck, und lassen Sie Wertvolles im Zweifel von einem Fachmann prüfen.

Beachten Sie auch Sonderabfall. In alten Häusern und Stadeln im Strogental finden sich oft Farbreste, Pflanzenschutzmittel, Altöl oder Asbestplatten, die nicht in den normalen Müll gehören. Das Abfallwirtschaftsamt des Landkreises Erding informiert über die Entsorgung. Für den Verkauf muss das Haus nicht leer sein, doch aufgeräumte Räume wirken größer und heller.

Welche Fristen und Formalitäten gelten?

Einige Fristen sollten Sie kennen. Die Ausschlagung ist in der Regel innerhalb von sechs Wochen möglich. Dem Finanzamt müssen Sie den Erwerb innerhalb von drei Monaten anzeigen, sofern es nicht bereits durch das Nachlassgericht informiert wurde. Die Berichtigung des Grundbuchs ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Auch Nachrüstpflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz müssen in bestimmten Fällen innerhalb von zwei Jahren erfüllt werden.

Für den Erbnachweis brauchen Sie einen Erbschein vom Nachlassgericht am Amtsgericht Erding oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Das Nachlassgericht ist in der Regel das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers. Wohnen Sie anderswo, können Sie den Antrag auch über einen Notar an Ihrem Wohnort stellen.

Prüfen Sie außerdem bestehende Verträge. Strom, Telefon, Zeitungen und Versicherungen sollten umgemeldet oder gekündigt werden. Rentenversicherung, Krankenkasse und Banken sollten über den Tod informiert sein. Das ist mühsam, aber Sie müssen nicht alles auf einmal erledigen. Eine Liste hilft dabei.

Wie sieht es mit den Steuern aus?

Bei der Erbschaftsteuer kommt es auf den Wert des Erbes, den Verwandtschaftsgrad und die persönlichen Freibeträge an. Kinder und Ehepartner haben hohe Freibeträge, sodass bei einem Einfamilienhaus oft nichts anfällt. Weiter entfernte Verwandte haben deutlich niedrigere Freibeträge. Das Finanzamt setzt die Immobilie nach einem gesetzlichen Verfahren an. Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Sie das mit einem Gutachten nachweisen.

Beim Verkauf spielt die Einkommensteuer auf den Gewinn eine Rolle. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren läuft nach dem Erbfall einfach weiter. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist Ihr Verkauf steuerfrei. Bei kürzerer Frist kommt es darauf an, ob das Haus selbst genutzt wurde. Ein Steuerberater sollte das im Zweifel prüfen.

Aufpassen sollten Sie bei einem ehemaligen landwirtschaftlichen Betrieb. Gehört der Hof steuerlich noch zum Betriebsvermögen, kann ein Verkauf zu einem steuerpflichtigen Gewinn führen, unabhängig von der Haltedauer. Klären Sie das, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.

Was mache ich, wenn auf dem Haus Schulden oder Rechte lasten?

Als Erbe übernehmen Sie auch Darlehen. Die Raten müssen weiterlaufen, sonst kann die Bank kündigen. Fragen Sie nach der Restschuld und danach, ob eine Restschuldversicherung besteht. Beim Verkauf wird das Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst, wobei eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen kann. Banken verzichten im Todesfall manchmal darauf, deshalb lohnt sich die Frage.

Rechte im Grundbuch sind ebenfalls wichtig. Hat zum Beispiel der überlebende Elternteil ein Wohnrecht, bleibt es bestehen und mindert den Preis erheblich. Ist die berechtigte Person verstorben, lässt sich das Recht mit der Sterbeurkunde löschen. Gibt es Vermächtnisse oder Pflichtteilsansprüche, müssen diese aus dem Nachlass bedient werden, was oft nur durch einen Verkauf möglich ist.

Reicht der Nachlass nicht, um alle Schulden zu decken, sollten Sie sich unbedingt rechtlich beraten lassen. Eine Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz kann Ihre Haftung auf das Geerbte beschränken. Dafür sollten Sie nicht zu lange warten.

Wie läuft der Verkauf schließlich ab?

Wenn Sie sich für den Verkauf entschieden haben, beginnt alles mit einer Bewertung. Die Maklerin sieht sich das Haus genau an und sucht mit Ihnen nach Unterlagen. Bei älteren Häusern im Strogental sind das oft alte Baupläne, Rechnungen oder Verträge aus Schubladen. Fehlendes wird angefordert, und ein Energieausweis wird erstellt, falls keiner vorhanden ist.

Danach entstehen Fotos und Exposé. Für ältere Häuser eignet sich eine ehrliche Darstellung am besten: Was ist gut in Schuss, was müsste gemacht werden? Käufer sind oft Familien, die renovieren möchten und dafür einen fairen Preis suchen, zum Beispiel aus Erding, Freising oder dem Flughafenumfeld. Die Maklerin spricht passende Interessenten an, führt die Besichtigungen und verhandelt.

Vor dem Notartermin prüft sie die Finanzierung des Käufers. Im Kaufvertrag wird die Sachmängelhaftung üblicherweise ausgeschlossen. Teilen Sie aber mit, was Sie über Mängel wissen, auch wenn es nicht viel ist. Nach der Zahlung des Kaufpreises folgt die Übergabe, und das Haus ist in guten Händen.

Wie unterstützt neues // nest Erben?

Bei neues // nest betreut Ellen Günthel Erben in Wartenberg und im gesamten Landkreis Erding. Sie erklärt, was wann nötig ist, übernimmt die Beschaffung der Unterlagen, kümmert sich vor Ort um Besichtigungen und hält Sie per E-Mail und Telefon auf dem Laufenden, wenn Sie weit weg wohnen. Bei mehreren Erben informiert sie alle gleichzeitig.

Mehr über Ellen Günthel erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick finden Sie unter Immobilienmakler Erding. Für Rechts- und Steuerfragen sollten Sie zusätzlich Fachleute hinzuziehen.

Häufige Fragen

Muss ich sofort entscheiden, was mit dem Haus geschieht?

Nein. Achten Sie nur auf die Fristen, und sichern Sie das Haus.

Kann ich aus der Ferne verkaufen?

Ja. Die Maklerin übernimmt die Termine vor Ort, und beim Notar genügt eine Vollmacht oder Genehmigung.

Wie lange kann ich die Erbschaft ausschlagen?

In der Regel sechs Wochen ab Kenntnis.

Muss ich beim Verkauf Einkommensteuer zahlen?

Oft nicht, weil die Frist des Erblassers weiterläuft.

Fällt Erbschaftsteuer an?

Das hängt vom Wert und den Freibeträgen ab. Kinder haben hohe Freibeträge.

Lohnt sich eine Vermietung?

Nur wenn wenig saniert werden muss und die Verwaltung gesichert ist.

Was kostet ein leerstehendes Haus?

Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten und das Risiko von Schäden. Rechnen Sie das offen durch.

Wer hilft mir in Wartenberg?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Wartenberg und den Landkreis Erding.

Fazit

Wer eine Immobilie in Wartenberg erbt, muss nicht sofort entscheiden, sollte aber das Haus sichern und die Fristen kennen. Einziehen, vermieten und verkaufen haben jeweils ihre Berechtigung, und das bloße Behalten ist oft teurer als gedacht. Ein Verkauf lässt sich auch aus der Ferne gut organisieren. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen in Wartenberg, Unterlagen für den Hausverkauf in Wartenberg und Kostenlose Immobilienbewertung in Wartenberg. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.