Haus mit Ölheizung verkaufen in Wartenberg: Was seit dem neuen Gesetz gilt und wie Sie es Käufern erklären

Wer im Strogental ein Haus besitzt, heizt nicht selten mit Öl. Gerade in älteren Einfamilienhäusern im Hauptort von Wartenberg, in Auerbach, Pesenlern, Thenn oder Manhartsdorf steht oft noch ein Kessel im Keller, weil Heizöl über Jahrzehnte die naheliegende Wahl war. Viele Eigentümer sind verunsichert: Lässt sich ein solches Haus überhaupt noch gut verkaufen? Müssen Käufer die Heizung sofort herausreißen? Und was gilt nach all den Änderungen der letzten Jahre eigentlich?

Die wichtigste Nachricht lautet: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Es hat das frühere Gesetz abgelöst und einige Pflichten gestrichen, die Käufer lange beschäftigt haben. Dieser Ratgeber erklärt, was sich geändert hat, welche Pflichten geblieben sind, wie sich eine Ölheizung auf den Preis auswirkt und wie Sie den Verkauf so vorbereiten, dass Käufer Sicherheit bekommen. Bei Einzelfällen sollten Sie einen Energieberater oder den Schornsteinfeger fragen.

Was hat sich mit dem neuen Gesetz geändert?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat im Juli 2026 das frühere Regelwerk abgelöst. Für Häuser mit Ölheizung sind vor allem drei Änderungen wichtig. Erstens ist die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel entfallen, auch nach einem Eigentümerwechsel. Zweitens gibt es die Vorgabe, dass neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, nicht mehr. Drittens ist auch die Beratungspflicht beim Einbau von Öl- und Gasheizungen entfallen.

Für Sie als Verkäufer ist das eine gute Nachricht. Viele Käufer gehen noch immer davon aus, dass sie eine alte Ölheizung nach dem Kauf sofort ersetzen müssen, und rechnen deshalb mit hohen Kosten. Das stimmt nach aktueller Rechtslage nicht. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.

Bedenken Sie aber, dass sich das Thema weiterentwickeln kann. Gegen die Änderungen läuft eine Verfassungsbeschwerde, und zu manchen Details stehen noch Regelungen aus. Bevor Sie Zusagen machen, sollten Sie den aktuellen Stand prüfen, und bei konkreten Fragen zum eigenen Haus sollte ein Energieberater oder der Schornsteinfeger Auskunft geben.

Welche Pflichten bleiben nach dem Verkauf?

Auch nach dem neuen Gesetz gibt es Pflichten, die mit dem Eigentumsübergang verbunden sind. Die oberste Geschossdecke muss gedämmt sein, wenn der Mindestwärmeschutz fehlt, wobei ein gedämmtes Dach ebenfalls genügt. Ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume müssen gedämmt werden. Das klingt aufwendig, ist aber in der Regel überschaubar, vor allem wenn es sich um einen Dachboden und einen Heizungskeller handelt.

Wichtig ist, wer davon betroffen ist. Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnte, trifft diese Pflicht den neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang. Viele Häuser in Wartenberg fallen genau darunter, weil die Eigentümer dort seit Jahrzehnten leben.

Wenn Sie diese Maßnahmen bereits erledigt haben, sollten Sie das belegen können. Eine Rechnung über die Dämmung des Dachbodens oder Fotos der gedämmten Rohre im Keller nehmen einen Punkt von der Liste des Käufers. Sind sie noch offen, sollten Sie den Aufwand realistisch benennen. Ein Heizungsbauer kann die Kosten für die Rohre schnell abschätzen.

Was gilt für neue Heizungen, die der Käufer einbauen möchte?

Viele Käufer möchten früher oder später umsteigen, auch wenn sie nicht müssen. Neue Öl- und Gasheizungen sind weiterhin erlaubt. Wird eine solche Heizung nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss ein Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen, und zwar ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 mindestens 15 %, ab 2035 mindestens 30 % und ab 2040 mindestens 60 %. Solarthermie oder ein Wärmepumpen-Hybrid können die Pflicht ebenfalls erfüllen.

Für viele Käufer ist deshalb auch eine Wärmepumpe oder eine Pelletheizung interessant. Im Strogental gibt es meist genug Platz für ein Außengerät, und auf größeren Dächern lässt sich Photovoltaik gut nutzen. Bei Häusern mit eigenem Wald kommt Scheitholz in Betracht. Ein ehemaliger Tankraum kann zum Pelletlager werden, was ein gutes Argument sein kann.

Sie müssen diese Fragen nicht selbst beantworten. Es hilft aber, wenn Sie vor dem Verkauf eine erste Einschätzung eines Fachbetriebs einholen. Käufer sehen dann nicht nur ein altes Gerät, sondern auch einen möglichen Weg in die Zukunft, und das wirkt sich auf die Stimmung in der Verhandlung aus.

Wie wirkt sich die Ölheizung auf den Preis aus?

Lage, Grundstück, Bausubstanz und Grundriss wiegen in Wartenberg meist schwerer als die Heizung. Auch nach dem neuen Gesetz bleibt die Heizung aber ein Faktor in der Kalkulation. Käufer rechnen mit steigenden Kosten für fossile Brennstoffe und fragen sich, wann sie umsteigen möchten. Ein neuer Brennwertkessel wird anders bewertet als ein Gerät von 1985, und auch der Zustand von Dach, Fenstern und Dämmung spielt eine wichtige Rolle.

Der Abschlag sollte aber nicht pauschal ausfallen. Eine gute Bewertung berücksichtigt, was in absehbarer Zeit zu tun wäre, welche Kosten realistisch sind und welche Fördermöglichkeiten bestehen. Daraus lässt sich ableiten, was im Angebotspreis bereits eingerechnet ist. Wenn ein Käufer dann einen hohen Nachlass wegen der Heizung fordert, können Sie sachlich darauf verweisen.

Hilfreich ist auch der Blick auf das Umfeld. In vielen Ortsteilen gibt es keinen Gasanschluss, sodass viele vergleichbare Häuser ähnliche Heizungen haben. Käufer in diesen Lagen kennen die Situation und rechnen ohnehin damit. Ein gut gewartetes Haus mit dichtem Dach und trockenem Keller bleibt deshalb auch mit Ölheizung gefragt.

Soll ich die Heizung vor dem Verkauf erneuern?

In den meisten Fällen nicht. Eine neue Heizung ist eine große Investition, und Sie bekommen das Geld über den Kaufpreis selten vollständig zurück. Außerdem haben Käufer oft eigene Vorstellungen. Der eine plant eine Wärmepumpe mit Photovoltaik, der andere eine umfassende Sanierung, der dritte möchte die alte Heizung erst einmal weiter nutzen. Seit die frühere Austauschpflicht entfallen ist, besteht auch kein rechtlicher Druck mehr.

Sinnvoll kann ein Eingreifen sein, wenn die Heizung defekt ist und das Haus über den Winter leer steht. Dann muss zumindest der Frostschutz gesichert sein, und eine Reparatur kann vernünftig sein. Bei kleineren Reparaturen und einer regelmäßigen Wartung gilt: Eine gepflegte Anlage wirkt besser als eine vernachlässigte. Lassen Sie den Kessel warten und halten Sie das Protokoll bereit.

Eher lohnen sich kleine Maßnahmen wie die Dämmung der Rohre im Keller oder der obersten Geschossdecke, wenn sie noch offen sind. Sie sind vergleichsweise günstig, erfüllen eine Pflicht, die sonst der Käufer hätte, und zeigen, dass das Haus gepflegt wurde. Besprechen Sie das aber mit Ihrer Maklerin, bevor Sie etwas in Auftrag geben.

Welche Unterlagen zur Heizung helfen beim Verkauf?

Je besser die Unterlagen, desto weniger Raum bleibt für Spekulationen. Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht, seine Kennwerte müssen in die Anzeige. Bereiten Sie außerdem Angaben zum Kessel vor, also Hersteller, Baujahr und Bauart, die auf dem Typenschild stehen, sowie die letzten Protokolle des Schornsteinfegers und Wartungsnachweise. Tankrechnungen der letzten drei bis fünf Jahre zeigen den Verbrauch und geben Käufern eine Vorstellung von den Kosten.

Beim Öltank sollten Sie Größe, Material und Baujahr kennen und Prüfprotokolle bereithalten, falls Prüfungen vorgeschrieben waren. Bei einem Erdtank im Garten ist die Frage nach der Dichtheit besonders wichtig. Ein stillgelegter Tank sollte belegt sein. Bei einem Kachel- oder Kaminofen hilft die Bescheinigung des Schornsteinfegers.

Fügen Sie auch Belege für Dämmung, Fenster oder Dach hinzu. So sehen Käufer, wie gut das Haus als Ganzes dasteht, und nicht nur, wie alt der Kessel ist. Ein Haus mit neuen Fenstern und gedämmtem Dach kommt mit einer späteren Wärmepumpe viel besser zurecht als ein unsaniertes Haus.

Welche Käufer interessieren sich für Häuser mit Ölheizung?

Viele Interessenten in Wartenberg sehen die Ölheizung nicht als Ausschlusskriterium. Familien aus Erding und Freising, die ein bezahlbares Haus mit Garten suchen, planen oft schrittweise Modernisierungen. Für sie ist ein solides Haus zu einem angemessenen Preis attraktiver als ein fertig saniertes über ihrem Budget. Viele Beschäftigte am Flughafen, die in der Nähe wohnen möchten, gehören ebenfalls dazu.

Eine zweite Gruppe sucht gezielt nach einem Sanierungsobjekt. Das sind oft Handwerker oder technisch interessierte Käufer, die viel selbst machen können und das Haus nach ihren Vorstellungen energetisch modernisieren möchten. Sie schauen vor allem auf die Bausubstanz und das Grundstück. Für sie ist eine alte Heizung fast nebensächlich.

Eine dritte Gruppe möchte möglichst wenig Aufwand. Diese Käufer werden bei einer alten Heizung eher zurückhaltend sein. Ein Makler, der die Gruppen kennt, spricht gezielt die passenden an. So bekommen Sie Interessenten, für die Ihr Haus wirklich in Frage kommt, und ersparen sich Termine mit Menschen, die ohnehin nur nach einem bezugsfertigen Haus suchen.

Wie erkläre ich die Heizung im Exposé und bei der Besichtigung?

Ehrlichkeit ist der beste Weg. Nennen Sie im Exposé die Heizungsart, das Baujahr des Kessels, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis und was zuletzt gemacht wurde. Ein Satz wie „Ölheizung, Baujahr 2004, regelmäßig gewartet, Tank im Keller“ ist besser als gar keine Angabe, denn auf Nachfrage kommt es ohnehin heraus. Verschweigen sollten Sie nichts, was Sie wissen.

Ergänzen Sie, wenn möglich, positive Fakten. Dach neu, Fenster 2010, oberste Geschossdecke gedämmt, großer Keller für Pelletlager, Platz für Wärmepumpe. Auch ein Hinweis auf die aktuelle Rechtslage kann helfen, denn viele Käufer kennen die Änderung noch nicht. Bei der Besichtigung sollte die Maklerin Fragen dazu sicher beantworten können und Belege griffbereit haben.

Zeigen Sie den Heizungsraum ordentlich und gut beleuchtet. Ein aufgeräumter Keller mit gepflegter Anlage hinterlässt einen besseren Eindruck als ein dunkler Raum voller Gerümpel. Das ist schnell erledigt und wirkt, auch wenn es mit Technik nichts zu tun hat.

Wie gehe ich mit Preisverhandlungen wegen der Heizung um?

Käufer nutzen die Ölheizung gern als Argument für einen Nachlass. Das ist legitim, aber die geforderten Abschläge beruhen oft auf falschen Annahmen. Vielleicht glaubt der Interessent, die Heizung müsse sofort ersetzt werden. Vielleicht rechnet er mit Kosten, die unrealistisch hoch sind, oder er hat die Förderung vergessen. Mit einigen Fakten lässt sich das meist versachlichen.

Bereiten Sie sich vor: Wie alt ist die Heizung? Welche Reparaturen gab es? Was kostet der Verbrauch im Jahr? Was würde eine neue Heizung kosten, und welche Zuschüsse gibt es? Wurde das im Angebotspreis schon berücksichtigt? Ein schriftliches Angebot eines Heizungsbauers ersetzt pauschale Annahmen durch konkrete Zahlen.

Natürlich sollten Sie auch offen für eine faire Einigung sein. Ist die Heizung tatsächlich am Ende und im Preis noch nicht berücksichtigt, ist ein Entgegenkommen angemessen. Die Verhandlung führt am besten Ihre Maklerin, weil sie Abstand hat und die Argumente kennt. Am Ende zählt, dass ein Abschlag auf nachvollziehbaren Kosten beruht und nicht auf einer allgemeinen Sorge.

Was ist mit dem CO2-Preis und künftigen Kosten?

Viele Käufer fragen nach den künftigen Heizkosten. Der CO2-Preis auf fossile Brennstoffe wird in den nächsten Jahren voraussichtlich eine größere Rolle spielen, und das macht Heizöl langfristig teurer. Wie hoch genau, lässt sich heute nicht sicher sagen. Deshalb sollte niemand mit festen Zahlen argumentieren, die sich später als falsch erweisen.

Sinnvoll ist es, Käufer auf ihren voraussichtlichen Verbrauch hinzuweisen und auf einen Energieberater zu verweisen, wenn sie es genau wissen möchten. Der Bedarfsausweis enthält erste Modernisierungsempfehlungen, und eine Energieberatung ist häufig förderfähig. Ein Haus mit niedrigem Verbrauch ist von steigenden Preisen weniger betroffen als ein schlecht gedämmtes.

Zeigen Sie auch hier, was schon gemacht wurde. Jede Dämmmaßnahme senkt den Verbrauch und damit die künftigen Kosten. Für Käufer ist das oft wichtiger als das Alter des Kessels. Ein Haus mit neuen Fenstern und gedämmtem Dach bleibt auch bei höheren CO2-Preisen gut bezahlbar.

Was gilt beim Öltank nach dem Verkauf?

Wird die Ölheizung weiterbetrieben, übernimmt der Käufer den Tank mit allen Pflichten. Prüfpflichten nach der Anlagenverordnung hängen von Größe und Standort ab, und in Wasserschutzgebieten gelten strengere Regeln. Informieren Sie den Käufer darüber und übergeben Sie die Unterlagen. Beim Füllstand ist es üblich, ihn bei der Übergabe festzuhalten und zu regeln, ob er mitverkauft oder extra bezahlt wird.

Möchte der Käufer umsteigen, muss der Tank eventuell ausgebaut und entsorgt oder stillgelegt werden. Das kostet Geld und sollte in seine Kalkulation einfließen. Ein Fachbetrieb kann dazu eine Einschätzung geben. Bei einem Erdtank ist das aufwendiger, und auch die Frage möglicher Bodenverunreinigungen kann sich stellen.

Ist bei Ihrem Haus bekannt, dass es in der Vergangenheit einen Ölaustritt gab, müssen Sie das offenlegen. Solche Dinge zu verschweigen, kann später teuer werden, denn der im Kaufvertrag übliche Haftungsausschluss schützt nicht bei arglistigem Verschweigen.

Wie bereitet neues // nest den Verkauf vor?

Bei neues // nest begleitet Ellen Günthel den Verkauf von Häusern mit Ölheizung in Wartenberg und im gesamten Landkreis Erding. Sie sieht sich Heizung, Tank und Dämmung an, stellt Belege zusammen, lässt bei Bedarf den Energieausweis erstellen und stellt die Situation im Exposé ehrlich dar. Bei Besichtigungen beantwortet sie Fragen zum aktuellen Stand und verhandelt mit nachvollziehbaren Zahlen.

Mehr über Ellen Günthel erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick über die Region finden Sie unter Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Darf ich mein Haus mit Ölheizung verkaufen?

Ja, ohne Einschränkung.

Muss der Käufer die Heizung tauschen?

Nein. Die frühere Austauschpflicht für alte Kessel ist seit dem 29. Juli 2026 entfallen.

Gilt die 65-Prozent-Regel noch?

Nein, sie ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen.

Welche Pflichten hat der Käufer?

In vielen Fällen muss er innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen dämmen, wenn das noch nicht geschehen ist.

Darf man noch neue Ölheizungen einbauen?

Ja, in bestehenden Gebäuden dann mit steigendem Anteil klimafreundlicher Brennstoffe ab 2029.

Soll ich vor dem Verkauf sanieren?

Meist nicht. Kleinere Maßnahmen wie die Dämmung der Rohre können aber sinnvoll sein.

Brauche ich einen Energieausweis?

Ja, die Kennwerte müssen in die Anzeige, und der Ausweis ist bei der Besichtigung vorzulegen.

Wer hilft mir in Wartenberg?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Wartenberg und den Landkreis Erding.

Fazit

Ein Haus mit Ölheizung in Wartenberg lässt sich gut verkaufen, und seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz fällt es Käufern leichter, damit zu planen. Die frühere Austauschpflicht und die 65-Prozent-Vorgabe sind entfallen, die Dämmpflichten für Geschossdecke und Leitungen bleiben. Mit vollständigen Unterlagen, einer ehrlichen Darstellung und einer realistischen Bewertung schützen Sie Ihren Preis. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilienbewertung in Wartenberg, Unterlagen für den Hausverkauf in Wartenberg und Hausverkauf mit Makler in Wartenberg. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.