Hausverkauf mit Makler in Oberhaching: Was in welchem Monat passiert, von der Idee bis zur Schlüsselübergabe

Wie lange dauert es eigentlich, ein Haus in Oberhaching mit einem Makler zu verkaufen, und was passiert in dieser Zeit? Viele Eigentümer stellen sich das Ganze entweder viel einfacher oder viel komplizierter vor, als es ist. Tatsächlich verläuft ein typischer Verkauf in klar erkennbaren Abschnitten, die sich gut planen lassen, sei es für ein Reihenhaus in Deisenhofen, eine Doppelhaushälfte in Furth oder ein Einfamilienhaus am Rand des Forsts. Bei einem Anwesen in einem der kleinen Orte kann es etwas länger dauern.

Dieser Ratgeber führt Sie Monat für Monat durch einen typischen Hausverkauf. Sie sehen, was der Makler jeweils tut, was Sie selbst beitragen und wann Ihre Entscheidung gefragt ist. So können Sie den Verkauf mit Umzug, Kauf einer neuen Immobilie oder dem Schuljahr Ihrer Kinder abstimmen. Die Zeitangaben sind Richtwerte, denn jeder Verkauf verläuft etwas anders. Bei neues // nest begleitet Sie in Oberhaching Ellen Günthel.

Wie sieht der Ablauf im Überblick aus?

Zeitraum	Was passiert	Ihre Rolle
Vorlauf	Überlegen, Kredit und Termine klären, Makler vergleichen	Ziele festlegen, Gespräche führen
Monat 1	Besichtigung, Bewertung, Vertrag, Unterlagen	Unterlagen suchen, Angebotspreis beschließen
Monat 1 bis 2	Haus vorbereiten, Fotos, Exposé	Aufräumen, kleine Reparaturen, Exposé prüfen
Monat 2 bis 3	Start der Vermarktung, Besichtigungen	Zugang ermöglichen, Rückmeldungen besprechen
Monat 3 bis 4	Gebote, Finanzierung, Verhandlung	Käufer auswählen
Monat 4 bis 5	Vertragsentwurf, Notartermin	Entwurf prüfen, beurkunden
Monat 5 bis 7	Kaufpreiszahlung, Übergabe, Abmeldungen	Ausziehen, Schlüssel übergeben

In den ländlichen Ortsteilen wie Kreuzpullach oder Oberbiberg kann die Vermarktung mehrere Monate länger dauern. Bei einer gut nachgefragten Doppelhaushälfte nahe dem Bahnhof kann es auch deutlich schneller gehen.

Vorlauf: Was sollte ich klären, bevor ich anrufe?

Einige Wochen vor dem ersten Termin lohnt sich eine Bestandsaufnahme. Warum verkaufen Sie, und bis wann möchten Sie fertig sein? Wo wohnen Sie danach? Läuft noch ein Kredit, und wann endet die Zinsbindung? Stehen Sie allein im Grundbuch, oder müssen weitere Personen zustimmen? Fragen Sie bei Ihrer Bank nach einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung, und sprechen Sie mit Ihrer Familie über den Zeitplan.

In dieser Phase vergleichen Sie auch Makler. Zwei oder drei Erstgespräche reichen meist aus. Lassen Sie sich die Bewertung erklären und achten Sie darauf, wer Ihre Fragen am besten beantwortet. Wie Sie dabei vorgehen, zeigt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Oberhaching.

Monat 1: Was passiert beim Start mit dem Makler?

Haben Sie sich entschieden, schließen Sie den Maklervertrag, der mindestens in Textform geschlossen werden muss. Der Makler sieht sich das Haus noch einmal genau an, notiert alle Details und legt mit Ihnen den Angebotspreis fest. Das ist Ihre erste große Entscheidung. Er erstellt einen Zeitplan und geht mit Ihnen durch, welche Unterlagen noch fehlen. Mit Ihrer Vollmacht besorgt er Grundbuchauszug und Flurkarte und fragt gegebenenfalls beim Landratsamt München nach alten Bauakten.

Sie suchen in dieser Zeit heraus, was Sie zu Hause haben: Pläne, Rechnungen, Wartungsprotokolle, Energieausweis. Fehlt der Energieausweis oder ist er abgelaufen, muss er erstellt werden, denn ohne ihn darf nicht inseriert werden. Welche Dokumente im Einzelnen wichtig sind, zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Oberhaching.

Monat 1 bis 2: Wie wird das Haus vorbereitet?

Jetzt wird das Haus fotofertig gemacht. Das bedeutet vor allem aufräumen, entrümpeln und Kleinigkeiten beheben: tropfende Hähne, lose Griffe, kaputte Lampen. Im Garten genügt oft ein frischer Rasenschnitt und eine gestutzte Hecke. Große Sanierungen lohnen sich in der Regel nicht, weil viele Käufer ohnehin nach eigenem Geschmack umbauen. Auch die Heizung müssen Sie nicht tauschen. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz vom Juli 2026 darf eine funktionierende Anlage weiterlaufen.

Dann kommt der Fototermin, möglichst an einem hellen Tag. Hat Ihr Haus einen schönen Garten, ist die Jahreszeit wichtig. Wer im November verkauft, kann gute Sommerfotos aus den letzten Jahren einsetzen, sofern sie noch dem Zustand entsprechen. Anschließend erstellt der Makler das Exposé und legt es Ihnen vor. Prüfen Sie es genau, denn Angaben zu Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungen müssen stimmen.

Monat 2 bis 3: Wie läuft die Vermarktung an?

Mit dem Start erhalten zunächst passende Suchkunden das Exposé, kurz darauf erscheint die Anzeige auf den großen Portalen. Die ersten zwei Wochen sind die wichtigsten, denn dann ist die Aufmerksamkeit am größten, und alle, die gerade suchen, sehen Ihr Haus. Der Makler beantwortet Anfragen, fragt nach Finanzierung und Zeitplan und vergibt Termine. Sie müssen sich darum nicht kümmern. Es kann aber sein, dass in dieser Zeit Ihr Telefon stiller bleibt und seines umso lauter klingelt.

Interessenten kommen meist abends oder am Wochenende. Viele Makler bündeln die Termine auf wenige Tage, sodass Sie nur selten vorbereiten müssen. Wohnen Sie noch im Haus, gehen Sie während der Besichtigung am besten spazieren, etwa ins Gleißental. Käufer reden offener, wenn der Eigentümer nicht danebensteht. Danach erfahren Sie, was gut ankam und was nicht.

Was tun, wenn sich nach einigen Wochen wenig tut?

Nach etwa drei bis vier Wochen sollte der Makler mit Ihnen Bilanz ziehen. Wie viele Aufrufe, Anfragen und Besichtigungen gab es? Viele Klicks bei wenigen Anfragen deuten auf Probleme mit Preis oder Fotos hin, viele Besichtigungen ohne Gebot auf einen Preis, der nicht zum Zustand passt. Gemeinsam entscheiden Sie, was geändert wird: neue Fotos, ein besserer Text oder eine Anpassung des Preises. Wer gleich zu Beginn realistisch startet, kommt selten in diese Lage.

Bei einem Hof in Laufzorn oder einem besonderen Haus kann auch eine längere Vermarktung normal sein. Ein ehrlicher Makler sagt Ihnen das von Anfang an, damit Sie nicht unnötig nervös werden. Nutzen Sie die Zeit, um Fragen der Interessenten mit weiteren Unterlagen zu beantworten.

Monat 3 bis 4: Wie wird aus Interesse ein Gebot?

Sobald sich ernsthafte Interessenten zeigen, geht es um Geld. Oft kommt ein erstes Angebot, das etwas unter dem Angebotspreis liegt. Der Makler bespricht es mit Ihnen und antwortet. Melden sich mehrere, kann er einen Stichtag setzen, bis zu dem alle ein schriftliches Gebot abgeben. Beachten Sie: Bindend ist weder ein Gebot noch eine Zusage. Das wird es erst beim Notar. Sagen Sie deshalb anderen Interessenten nicht zu früh ab.

Bevor Sie sich festlegen, prüft der Makler die Finanzierung. Er verlangt eine Bestätigung der Bank und klärt das Eigenkapital. Dann stellt er die Angebote nebeneinander: Preis, Sicherheit, Einzugstermin, Bedingungen. Die Entscheidung liegt bei Ihnen, und es muss nicht das höchste Gebot sein. Wenn Ihnen wichtig ist, dass eine Familie einzieht, können Sie das berücksichtigen.

Monat 4 bis 5: Was passiert vor und beim Notartermin?

Nach der Einigung beauftragt meist der Käufer einen Notar, denn er trägt in der Regel die Kosten für den Kaufvertrag. Der Makler liefert die Daten, der Notar schickt den Entwurf. Bei Verbrauchern soll er in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Lesen Sie ihn in Ruhe und achten Sie auf Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin und Inventar. Fragen beantwortet der Notar, der zur Neutralität verpflichtet ist.

Parallel schließt der Käufer seine Finanzierung ab. Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor, erläutert ihn, und alle unterschreiben. Sie brauchen dafür einen gültigen Ausweis. Läuft noch ein Kredit, stimmt der Notar die Ablösung mit Ihrer Bank ab. Können Sie selbst nicht kommen, ist unter Umständen eine beglaubigte Vollmacht möglich.

Monat 5 bis 7: Wie läuft die Zeit nach dem Notartermin ab?

Nach dem Termin holt der Notar die nötigen Unterlagen ein und trägt eine Auflassungsvormerkung für den Käufer ins Grundbuch ein. Sobald alles vorliegt, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist, was meist einige Wochen dauert. Erst nach Eingang des Geldes übergeben Sie das Haus. Geben Sie den Schlüssel niemals früher ab, außer Sie haben das ausdrücklich so vereinbart und sich dazu beraten lassen.

Die Provision wird mit Abschluss des Kaufvertrags fällig, die genaue Fälligkeit steht im Maklervertrag. Bei der Übergabe erstellen Sie mit dem Makler und dem Käufer ein Protokoll, lesen die Zähler ab und übergeben Schlüssel, Pläne, Bedienungsanleitungen und den Energieausweis. Danach melden Sie Strom, Wasser, Versicherung und Grundsteuer um. Die Umschreibung im Grundbuch dauert meist noch einige Wochen, betrifft Sie aber nicht mehr.

Was passiert, wenn ein Käufer kurz vor dem Ziel abspringt?

Das kommt vor, und zwar meist in den Wochen zwischen Zusage und Notartermin. Die Bank lehnt doch ab, die Familie überlegt es sich anders, oder ein anderes Haus scheint plötzlich attraktiver. Rechtlich ist das in der Regel folgenlos, denn bis zur Beurkundung ist niemand gebunden. Deshalb ist es wichtig, dass der Makler einen zweiten Interessenten warmhält, bis der Vertrag unterschrieben ist. Außerdem lässt er sich früh die Bankbestätigung zeigen und schickt den Vertragsentwurf erst, wenn die Finanzierung steht.

Springt jemand ab, ist schnelles Handeln gefragt: die übrigen Interessenten kontaktieren, gegebenenfalls die Anzeige wieder aktivieren und offen mit neuen Interessenten umgehen. Das ist ärgerlich, aber meist kein großer Rückschlag, wenn es früh passiert. Sprechen Sie mit dem Makler auch darüber, ob sich vorher kritische Punkte hätten klären lassen, etwa ein fehlendes Dokument, das die Bank nervös gemacht hat. Ein Zeitpuffer beim Umzug schützt Sie in dieser Lage vor überstürzten Entscheidungen.

Wie lebe ich während des Verkaufs im Haus?

Solange Sie noch im Haus wohnen, müssen Sie mit gelegentlichen Besichtigungen leben. Das ist weniger belastend, als viele fürchten, wenn die Termine gebündelt sind. Ein Grundzustand von Ordnung erspart Ihnen hektisches Aufräumen. Wertsachen, Dokumente und Medikamente sollten Sie verwahren, auch wenn Besucher stets begleitet werden. Haben Sie Haustiere, nehmen Sie diese zu den Terminen möglichst mit, denn nicht jeder Besucher ist darauf vorbereitet.

Für Kinder kann die Situation seltsam sein, wenn Fremde durch ihr Zimmer gehen. Erklären Sie ihnen früh, was passiert, und planen Sie Termine so, dass die Familie währenddessen etwas unternehmen kann. In Oberhaching bietet sich dafür vieles an, vom Spaziergang durch das Gleißental bis zum Sportplatz. Nach dem Termin sollte Ihr Alltag schnell wieder einkehren. Sagen Sie dem Makler auch, wann Termine überhaupt nicht passen.

Was ist bei einem leerstehenden Haus anders?

Ist das Haus bereits geräumt, etwa nach einem Umzug oder Erbfall, sind Besichtigungen leichter zu organisieren. Dafür wirkt ein leeres Haus oft kleiner und kälter, als es ist, und Mängel fallen stärker auf. Ein paar Möbel oder ein gepflegter Eindruck helfen, ebenso eine geheizte und gelüftete Umgebung. Informieren Sie außerdem Ihre Gebäudeversicherung über den Leerstand und klären Sie, welche Pflichten dabei gelten, etwa regelmäßige Kontrollen und der Schutz vor Frost.

Der Makler kann den Schlüssel verwahren und regelmäßig nachsehen, wenn Sie das möchten. Lassen Sie sich bestätigen, wer den Schlüssel erhält. Bei einem langen Leerstand laufen Kosten und Risiken weiter. Das spricht zusätzlich für einen realistischen Start und gegen zu langes Warten auf ein höheres Gebot.

Wie stimme ich Verkauf und neues Zuhause ab?

Viele verkaufen, um sich gleich wieder zu verändern. Wer zuerst verkauft, kennt seinen Erlös und kann beim Kauf sicher planen, braucht aber vielleicht eine Übergangslösung. Wer zuerst kauft, sichert sich das neue Zuhause, trägt aber das Risiko einer doppelten Belastung und gerät beim Verkauf leichter unter Druck. Ein späterer Übergabetermin im Kaufvertrag kann helfen. Sprechen Sie außerdem früh mit Ihrer Bank über eine Zwischenfinanzierung.

Wann ist die beste Zeit für den Verkauf in Oberhaching?

Häuser mit Garten wirken im Frühjahr und Sommer am besten, und Familien möchten oft zum Schuljahresbeginn einziehen. Wer im Juli im neuen Haus sein möchte, sucht meist schon im Winter und Frühjahr. Ein Verkaufsstart von Februar bis Mai passt deshalb oft gut. Gleichzeitig ist in dieser Zeit das Angebot größer. Im Herbst und Winter gibt es weniger Konkurrenz, und wer dann sucht, meint es meist ernst. Eine schlechte Jahreszeit gibt es deshalb kaum, wichtiger ist eine gute Vorbereitung.

Welcher Makler erzielt in Oberhaching den besten Preis?

Ein gut geplanter Ablauf ist die Grundlage für einen guten Preis, denn er sorgt dafür, dass zum Start alles stimmt und Interessenten nicht auf Unterlagen warten. Den besten Preis erzielt der Makler, der die einzelnen Monate sorgfältig ausfüllt: mit einer begründeten Bewertung, einer zum Teilmarkt passenden Preisstrategie, starken Fotos, gebündelten Besichtigungen und einer ruhigen Verhandlung. Mehr dazu im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Oberhaching?.

Was kostet mich der Hausverkauf mit Makler?

Der größte Posten ist meist die Provision, dazu kommen gegebenenfalls Energieausweis, Grundbuchauszug, Löschung von Grundschulden und eine Vorfälligkeitsentschädigung. Den Kaufvertrag und die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Bei vermieteten Häusern kann die zehnjährige Spekulationsfrist eine Rolle spielen, was Ihr Steuerberater prüft.

Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer, also die Hälfte der vielerorts üblichen 3,57 %. Alle in diesem Ratgeber beschriebenen Schritte sind enthalten. Das geht, weil wir uns zu dritt die Fixkosten teilen, kein teures Büro in Prestigelage unterhalten und vieles digital abwickeln. Auf ImmoScout24 bewerten uns Eigentümer und Käufer mit „Exzellent“.

Wie begleitet Ellen Günthel Ihren Hausverkauf in Oberhaching?

Ellen Günthel erstellt mit Ihnen einen Zeitplan, der zu Ihrem Umzug passt, und begleitet jeden Abschnitt persönlich, von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe. Sie meldet sich regelmäßig und bereitet Ihre Entscheidungen vor. Mehr lesen Sie beim Immobilienmakler Oberhaching, im Ratgeber Haus verkaufen in Oberhaching und auf der Seite von Ellen Günthel.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Hausverkauf mit Makler in Oberhaching?

Von der ersten Überlegung bis zur Übergabe oft vier bis acht Monate, bei besonderen Objekten auch länger.

Wann kommen die meisten Anfragen?

In den ersten zwei Wochen nach dem Start. Bis dahin sollte alles vorbereitet sein.

Muss ich bei den Besichtigungen dabei sein?

Nein, oft ist es sogar besser, wenn der Makler sie allein führt.

Wann bekomme ich mein Geld?

Einige Wochen nach dem Notartermin, sobald der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat.

Wann muss ich ausziehen?

Zum vereinbarten Übergabetermin, üblicherweise nach Eingang des Kaufpreises.

Sind Gebote verbindlich?

Nein, erst der notarielle Kaufvertrag bindet beide Seiten.

Was kostet die Provision bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Wer begleitet mich in Oberhaching?

Ellen Günthel betreut Oberhaching und den Münchner Süden persönlich.

Fazit

Ein Hausverkauf mit Makler in Oberhaching verläuft in klaren Abschnitten: Vorbereitung im ersten Monat, Start der Vermarktung meist im zweiten, Gebote und Notar danach und die Übergabe nach der Zahlung. Planen Sie rechtzeitig und stimmen Sie den Verkauf mit Ihrem Umzug ab. Ellen Günthel begleitet Sie Schritt für Schritt, zu 1,785 % statt 3,57 % Provision. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder starten Sie mit einer kostenlosen Wertermittlung.