Geerbte Immobilie verkaufen in Taufkirchen bei München: Die ersten 100 Tage nach dem Erbfall, Schritt für Schritt

Wer eine Immobilie erbt, hat oft gerade einen Menschen verloren. Gleichzeitig steht man vor einer Wohnung oder einem Haus mit Post im Briefkasten, offenen Rechnungen und vielen Fragen. In Taufkirchen bei München betrifft das häufig die Wohnungen in den Anlagen Am Wald, die oft jahrzehntelang von denselben Menschen bewohnt wurden, aber auch Reihenhäuser im Hauptort und Häuser in Winning oder Potzham. Niemand erwartet von Ihnen, dass Sie sofort über einen Verkauf entscheiden. Einige Dinge sollten dennoch zeitnah geklärt werden.

Dieser Ratgeber ordnet das Thema deshalb nach Zeitabschnitten: Was steht in den ersten Tagen an, was in den ersten Wochen und was bis etwa zum hundertsten Tag? So gewinnen Sie einen Überblick, ohne alles gleichzeitig tun zu müssen. Die rechtlichen und steuerlichen Fragen klären dabei Notar, Nachlassgericht, Rechtsanwalt und Steuerberater. Wenn die Entscheidung zum Verkauf gefallen ist, begleitet Sie bei neues // nest Ellen Günthel, auch wenn Sie weit entfernt wohnen.

Was ist in den ersten Tagen wichtig?

In dieser Phase ist nichts dringend zu verkaufen, aber manches muss getan werden. Sichern Sie die Immobilie: Sind Schlüssel vorhanden, sind Fenster geschlossen, läuft die Heizung bei kaltem Wetter? Stellen Sie sicher, dass keine verderblichen Lebensmittel zurückbleiben, und sorgen Sie dafür, dass der Briefkasten geleert wird. Wenn niemand dort wohnt, kann die Nachbarin oder der Hausmeister um Hilfe gebeten werden.

Bewahren Sie die wichtigen Unterlagen auf, insbesondere Testament, Sparbücher, Versicherungen und Kontoauszüge. Ein Testament muss dem Nachlassgericht übergeben werden, falls Sie es finden. Melden Sie den Todesfall den wichtigen Stellen, etwa der Bank und Versicherungen. Bei einer Wohnung informieren Sie auch die Hausverwaltung. Gerade bei größeren Anlagen ist das nicht nur Formsache, weil sonst das Hausgeld und wichtige Einladungen ins Leere gehen können.

Was gehört in die ersten Wochen?

Nach einigen Tagen stellt sich die Frage, ob Sie das Erbe überhaupt annehmen möchten. Das Erbe kann auch Schulden enthalten. Die Frist zur Ausschlagung beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis, in besonderen Fällen länger. Lassen Sie sich hierzu vom Nachlassgericht oder von einem Rechtsanwalt beraten, und handeln Sie nichts vorschnell, was als Annahme gelten kann.

Prüfen Sie außerdem, wer Erbe ist. Gibt es ein Testament, oder gilt die gesetzliche Erbfolge? Gibt es weitere Erben, vielleicht auch Geschwister, von denen Sie wenig wissen? Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft, die gemeinsam entscheiden muss. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen in Taufkirchen bei München.

Auch die Versicherungen sind wichtig. Klären Sie, ob eine Gebäude- oder Hausratversicherung weiterläuft. Falls das Haus leer steht, sollten Sie den Versicherer darüber informieren, denn für Leerstand können andere Regeln gelten. Bei einem Haus ist zudem an Winterdienst, Garten und mögliche Verkehrssicherungspflichten zu denken, damit niemandem etwas passiert.

Was brauche ich, um verkaufen zu dürfen?

Der Verkauf setzt voraus, dass Sie Ihr Erbrecht nachweisen können. Das geschieht meist mit einem Erbschein vom Nachlassgericht oder durch ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll. Das Grundbuch muss in der Regel auf die Erben umgeschrieben werden, entweder vor dem Verkauf oder im Rahmen der Abwicklung. Ein Verkauf ist unter Umständen auch ohne vorherige Eintragung möglich, wenn der Notar die erforderlichen Schritte verbindet. Was in Ihrem Fall zutrifft, sagt Ihnen der Notar.

Bitte beachten Sie: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung in der Regel gebührenfrei möglich, wenn Sie den Antrag rechtzeitig stellen. Klären Sie auch, ob ein Testamentsvollstrecker bestellt ist, weil dann er und nicht die Erben über den Verkauf bestimmt. Gibt es einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht im Grundbuch, muss das ebenfalls geklärt werden.

Wie gehe ich mit dem Inhalt der Wohnung um?

Eine Haushaltsauflösung ist für viele der schwerste Teil. Lassen Sie sich Zeit, wenn das möglich ist, und holen Sie sich Hilfe. Fotografieren Sie Wertgegenstände und klären Sie, wer was bekommt, bevor etwas das Haus verlässt. Das erspart später Diskussionen, gerade unter mehreren Erben. Papiere, die für den Verkauf wichtig sein können, sollten auf keinen Fall weggeworfen werden. Dazu gehören Pläne, Rechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlung und der alte Kaufvertrag.

Ist es Zeit zu räumen, kommen Entrümpler oder soziale Einrichtungen infrage. Holen Sie mehrere Angebote ein und fragen Sie, wie der Wert vorhandener Dinge berücksichtigt wird. Eine leere, gereinigte Wohnung lässt sich leichter fotografieren und besichtigen. Manchmal ist es aber auch sinnvoll, einige Möbel stehen zu lassen, damit die Räume wohnlich wirken. Sprechen Sie darüber, bevor alles geräumt ist, mit jemandem, der die Vermarktung kennt.

Wie sieht die Lage bei einer Wohnung Am Wald aus?

Wer eine Wohnung in einer größeren Anlage erbt, tritt in die Eigentümergemeinschaft ein. Hausgeld, gegebenenfalls Sonderumlagen und die Beschlüsse gelten nun auch für Sie. Das bedeutet zunächst: Sprechen Sie mit der Verwaltung, klären Sie, ob Abbuchungen weiterlaufen, und bitten Sie um die letzten Protokolle, den Wirtschaftsplan und die Abrechnung. Wurde eine größere Maßnahme bereits beschlossen, sollten Sie das wissen, bevor Sie einen Verkauf planen.

Viele geerbte Wohnungen wurden lange nicht modernisiert. Dann stellt sich die Frage, ob eine kleine Auffrischung sinnvoll ist oder ob Sie die Wohnung so verkaufen, wie sie ist. In einer Anlage mit vielen vergleichbaren Wohnungen kann eine renovierungsbedürftige Wohnung durchaus Interessenten finden, weil manche Käufer lieber selbst gestalten. Ausführliche Sanierungen vor dem Verkauf lohnen sich selten, aber Reinigung, Streichen und kleine Reparaturen helfen oft sehr.

Was gilt für ein geerbtes Haus in Winning oder Potzham?

Ein Haus bringt mehr eigene Verantwortung mit sich. Das Dach, die Heizung und der Garten wollen beobachtet werden. Fragen Sie sich, wann zuletzt etwas gemacht wurde, und sammeln Sie, was an Nachweisen zu finden ist. Sollte eine Ölheizung vorhanden sein, prüfen Sie, wie viel Öl noch im Tank ist und ob die Wartung gemacht wurde. Eine funktionierende Heizung darf nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen. Auch bei einem Eigentumswechsel durch Erbfall ist das eine Frage, die ein Energieberater oder Schornsteinfeger im Einzelnen einordnen kann, etwa wenn es um Dämmpflichten geht.

Auch das Baurecht ist bei älteren Häusern ein Thema. Sind die Anbauten genehmigt? Stimmen die Pläne? Erlaubt der Bebauungsplan mehr, als heute gebaut ist? Bei größeren Grundstücken in den alten Ortsteilen melden sich oft Bauträger. Das kann interessant sein, aber Sie sollten sich zuvor eine unabhängige Einschätzung holen, damit Sie wissen, wofür Sie einen Preis nennen.

Soll ich verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Diese Frage sollte niemand vorschnell entscheiden. Eine Selbstnutzung kommt infrage, wenn es zu Ihrem Leben passt und die Kosten tragbar sind. Vermieten kann eine Einnahmequelle sein, bedeutet aber Verantwortung und Verwaltung, und das aus der Ferne ist nicht immer einfach. Ein Verkauf schafft Klarheit und ermöglicht es einer Erbengemeinschaft, das Vermögen zu verteilen.

Option	Vorteile	Nachteile
Selbst einziehen	Eigener Wohnraum, Erinnerung bleibt	Umzug, Kosten, Sanierung, Auszahlung anderer Erben
Vermieten	Laufende Einnahmen, Vermögen bleibt	Verwaltung, Risiken, Mietrecht, Zeit
Verkaufen	Klarheit, Geld, keine laufenden Pflichten	Abschied, mögliche Steuern, Zeitaufwand zu Beginn
Vorerst behalten	Zeit für die Entscheidung	Kosten, Leerstandsrisiken, weitere Verantwortung

Prüfen Sie die Zahlen, und sprechen Sie vor der Entscheidung mit dem Steuerberater über die Folgen, zum Beispiel über Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist. Wer selbst eine Weile im Objekt wohnt, kann unter Umständen andere steuerliche Folgen haben als jemand, der gleich verkauft. Das sollten Sie im Einzelfall klären, bevor Sie eine feste Entscheidung treffen.

Wie verkaufe ich, wenn ich weit weg wohne?

Viele Erben leben nicht in der Gegend. Das ist kein Hindernis, erfordert jedoch ein paar Vorkehrungen. Überlegen Sie, wer vor Ort nach dem Rechten sieht, und geben Sie Schlüssel nur an Personen, denen Sie vertrauen. Für den Verkauf kann der Makler Besichtigungen übernehmen und Unterlagen mit Ihrer Vollmacht besorgen. Vereinbaren Sie regelmäßige Berichte per Telefon oder Mail, und bitten Sie um Fotos vom aktuellen Zustand. Für den Notartermin können Sie sich, wenn nötig, durch eine Vollmacht vertreten lassen, und der Notar sagt Ihnen, welche Form dafür erforderlich ist.

Was sollte bis zum hundertsten Tag geklärt sein?

Nach etwa drei Monaten ist der erste Schock meist überstanden, und die wichtigsten Weichen lassen sich stellen. Prüfen Sie dann, ob diese Punkte erledigt sind: Das Erbe ist angenommen oder ausgeschlagen, die Erben stehen fest, und der Nachweis liegt vor oder ist beantragt. Das Finanzamt wurde informiert, soweit das nötig ist, und Sie kennen die laufenden Kosten und wissen, wer sie zahlt. Die Immobilie ist versichert, wird überwacht und ist bereits teilweise geräumt. Die wichtigsten Unterlagen liegen in einem Ordner.

Außerdem sollte eine erste Einschätzung vorliegen, damit Sie wissen, worüber Sie sprechen. Das bedeutet nicht, dass Sie schon verkaufen müssen. Es hilft aber, die Optionen Verkauf, Vermietung und Selbstnutzung mit Zahlen zu vergleichen, statt nur nach Gefühl zu entscheiden. Wenn nach dieser Zeit noch Fragen offen sind, ist das nicht ungewöhnlich. Besonders bei unklaren Erbfolgen oder Streit kann es länger dauern. Wichtig ist, dass jeder Beteiligte weiß, was als Nächstes ansteht und wer sich darum kümmert.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?

Einen allgemein richtigen Zeitpunkt gibt es nicht. Für einen frühen Verkauf sprechen die Kosten, die jeden Monat anfallen, und die Tatsache, dass ein leerstehendes Haus nicht besser wird. Für etwas Geduld sprechen eine ungeklärte Erbfolge, eine laufende Frist bei der Steuer und das Bedürfnis, sich in Ruhe zu verabschieden. Manche Menschen möchten auch erst noch ein Weihnachtsfest im Elternhaus verbringen oder das Grab einrichten, bevor Fremde durch die Räume gehen. Das ist völlig berechtigt.

Bei einer Eigentumswohnung lohnt ein Blick auf die Pläne der Gemeinschaft. Steht in Kürze eine große Maßnahme an, kann sie den Verkauf beeinflussen. Wer das weiß, kann überlegen, ob er vorher verkauft und die Maßnahme offen benennt oder ob er ihren Abschluss abwartet. Ein Makler kann die Argumente einordnen. Die Entscheidung bleibt bei Ihnen, und der Steuerberater sollte in die Überlegung einbezogen werden, wenn die Immobilie noch innerhalb einer Frist liegt.

Was tue ich, wenn das Erbe belastet ist?

Manchmal stellt sich heraus, dass auf der Immobilie noch ein Darlehen liegt oder der Verstorbene weitere Schulden hatte. Sprechen Sie dann früh mit der Bank. Laufende Raten müssen bedient werden, und manche Institute sind bereit, bei einem absehbaren Verkauf eine Lösung zu finden. Beim Verkauf wird die Grundschuld in der Regel über den Notar abgelöst, sodass der Käufer lastenfrei erwirbt und Sie den Rest erhalten.

Ist die Überschuldung des gesamten Nachlasses möglich, ist Vorsicht geboten. Hier gibt es Wege, wie etwa eine Nachlassverwaltung oder die Ausschlagung innerhalb der Frist, über die ein Rechtsanwalt beraten sollte, bevor Sie handeln. Unterschreiben Sie keine Erklärungen bei Gläubigern, ohne das vorher prüfen zu lassen.

Wie gehe ich mit Nachbarn und Bekannten um?

In Taufkirchen kennen viele Bewohner einander, sei es aus der Anlage, dem Verein oder der Kirchengemeinde. Es kann sein, dass Nachbarn Sie auf die Wohnung ansprechen oder selbst Interesse haben. Das ist oft gut gemeint und manchmal sogar eine Chance. Sagen Sie dennoch nicht vorschnell etwas zu, und nennen Sie keinen Preis, solange Sie keine begründete Einschätzung haben. Wer interessiert ist, kann sich später gern im normalen Verfahren beteiligen.

Nachbarn können auch eine wertvolle Hilfe sein. Sie sehen, ob etwas nicht stimmt, leeren vielleicht den Briefkasten und wissen mitunter, was am Haus gemacht wurde. Sprechen Sie sie darauf an, und halten Sie sie grob auf dem Laufenden, wenn Sie den Verkauf beginnen. Das sorgt auch bei Besichtigungen für gute Stimmung.

Welche Fehler passieren besonders oft?

• Zu schnelles Handeln. Wer vor Klärung der Erbfolge Dinge verkauft oder entsorgt, kann sich Probleme einhandeln.
• Zu langes Warten. Kosten laufen weiter, das Haus altert, und die Bereitschaft der Erben, sich zu einigen, sinkt.
• Erste Angebote annehmen. Bauträger und Ankäufer sprechen Erben gezielt an. Lassen Sie sich nicht zu einer schnellen Zusage drängen.
• Mängel verschweigen. Auch wenn Sie selbst nie dort gewohnt haben, sollten Sie Bekanntes offen ansprechen.
• Unterlagen wegwerfen. Bei der Räumung gehen oft wichtige Dokumente verloren.
• Steuerfragen vergessen. Klären Sie sie vor dem Verkauf, nicht danach.

Was kostet der Verkauf für Erben?

Die Kosten für Notar und Grundbuch beim Verkauf übernimmt üblicherweise der Käufer. Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für den Erbschein, die Räumung, Unterlagen und die Maklerprovision. Letztere liegt vielerorts bei 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, ist aber verhandelbar. Bei neues // nest beträgt sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, was gerade bei Erbengemeinschaften zu einem spürbar besseren Ergebnis für alle führen kann. Der Umfang umfasst alle üblichen Leistungen von der Bewertung bis zur Notarbegleitung.

Welcher Makler erzielt in Taufkirchen bei München den besten Preis?

Für Erben ist das oft der Makler, der ohne Druck informiert, die Eigentumsfragen versteht und aus der Ferne zuverlässig arbeitet. Eine schnelle Zusage ist nicht das Ziel, sondern ein Preis, der einer Prüfung standhält. Wie sich der Preis im Einzelnen zusammensetzt, lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Taufkirchen bei München?.

Wie begleitet Ellen Günthel Erben?

Ellen Günthel nimmt sich Zeit, auch wenn zunächst nur Fragen geklärt werden sollen. Sie schaut sich die Immobilie an, erklärt den Ablauf und setzt sich mit Ihren Bedürfnissen auseinander, ob Sie nun vor Ort oder weit entfernt wohnen. Wenn Sie eine Einschätzung brauchen, hilft Ihnen die kostenlose Wertermittlung.

Häufige Fragen

Wie verkaufe ich eine geerbte Immobilie in Taufkirchen bei München?

Erbrecht nachweisen, Grundbuch klären, Unterlagen sammeln, bewerten lassen und danach vermarkten.

Wie schnell muss ich entscheiden?

Über die Ausschlagung meist binnen sechs Wochen, über den Verkauf hingegen nicht sofort.

Brauche ich immer einen Erbschein?

Nicht immer. Ein eröffnetes notarielles Testament kann genügen, wie der Notar erklärt.

Wer zahlt das Hausgeld nach dem Todesfall?

Die Erben. Klären Sie mit der Verwaltung, wie das weiterläuft.

Kann ich aus der Ferne verkaufen?

Ja, mit Makler, regelmäßigen Berichten und bei Bedarf einer Vollmacht.

Sollte ich vor dem Verkauf renovieren?

Meist genügen Reinigung, Anstrich und kleine Reparaturen. Größere Sanierungen lohnen sich selten.

Darf die alte Heizung bleiben?

Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen. Einzelfragen klärt ein Energieberater oder Schornsteinfeger.

Fallen beim Verkauf Steuern an?

Das hängt vom Einzelfall ab. Klären Sie das vorab mit einem Steuerberater.

Fazit

Eine geerbte Immobilie in Taufkirchen bei München zu verkaufen, muss nicht übereilt geschehen. Sichern Sie zuerst die Immobilie, klären Sie Annahme und Erbrecht, sammeln Sie Unterlagen und entscheiden Sie dann mit Überblick, ob Sie verkaufen möchten. Ellen Günthel unterstützt Sie gern bei den nächsten Schritten. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular. Die kostenlose Wertermittlung bietet einen ersten Anhaltspunkt.