Scheidungsimmobilie in Taufkirchen bei München: Verkaufen, übernehmen oder vermieten? Die drei Wege im ehrlichen Vergleich

Eine Trennung ist schwer genug. Wenn dann noch die gemeinsame Wohnung oder das gemeinsame Haus geklärt werden muss, kommen Gefühle, Geld und Recht zusammen. In Taufkirchen bei München steht vielleicht eine Eigentumswohnung Am Wald auf dem Spiel, ein Reihenhaus im Hauptort, in dem die Kinder aufgewachsen sind, oder ein Haus in Winning. Eines haben diese Fälle gemeinsam: Je länger sich die Klärung hinzieht, desto schwieriger wird sie. Zugleich sollte niemand unter dem ersten Druck eine weitreichende Entscheidung treffen.

Grundsätzlich gibt es drei Wege: Sie verkaufen die Immobilie gemeinsam, einer übernimmt sie, oder Sie behalten sie vorerst und vermieten. Dieser Ratgeber vergleicht sie ehrlich und zeigt, welche Fragen zu klären sind. Er erklärt auch, was der Kredit bedeutet, warum die Teilungsversteigerung meist vermieden werden sollte, und wie ein diskreter Verkauf aussehen kann. Rechtsfragen, wie zum Zugewinnausgleich, klären Rechtsanwalt und Notar, und steuerliche Fragen der Steuerberater. Bei Verkaufsfragen steht Ihnen Ellen Günthel von neues // nest neutral zur Seite.

Was sollte als Erstes geklärt werden?

Bevor es um die Immobilie geht, sollten Sie sich einen Überblick verschaffen. Wer steht im Grundbuch, und zu welchen Anteilen? Welche Darlehen laufen, und wer ist Kreditnehmer? Wie hoch sind Restschuld und Rate? Was steht im Ehevertrag, falls vorhanden? Wer wohnt zur Zeit im Haus, und wie lange kann das so bleiben? Bei diesen Punkten können Sie sich oft schon einig werden, auch wenn anderes noch offen ist.

Sprechen Sie außerdem früh mit einem Rechtsanwalt, und zwar jeder mit einem eigenen, denn ein Anwalt darf in der Regel nicht beide vertreten. Das bedeutet nicht, dass Sie streiten müssen. Es sorgt lediglich dafür, dass beide wissen, welche Rechte sie haben, zum Beispiel beim Zugewinn, beim Trennungsunterhalt oder bei einer Zuweisung der Ehewohnung. Auch das Trennungsjahr und der Stichtag der Rechtshängigkeit können für den Zugewinn wichtig sein. Eine neutrale Mediation kann dann helfen, gemeinsame Lösungen zu finden, ohne das Gericht zu bemühen.

Weg 1: Gemeinsamer Verkauf

Für viele ist das die sauberste Lösung. Die Immobilie wird verkauft, das Darlehen abgelöst, und der Erlös steht zur Verteilung bereit. Danach kann jeder neu planen. Voraussetzung ist, dass beide einverstanden sind und sich über Preis und Ablauf einigen. Der Nachteil ist der emotionale Abschied, gerade wenn Kinder im Haus wohnen, und die Frage, wo jeder dann wohnt. Auch bei einem Verkauf vor Abschluss der Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Wer diesen Weg wählt, sollte eine Einschätzung gemeinsam einholen, eine Ansprechperson festlegen und von vornherein sagen, wie der Erlös verwendet wird. Wichtig ist auch die zeitliche Planung: Sollte die Immobilie noch bewohnt sein, sind Absprachen zu Besichtigungen nötig. Ein gemeinsamer Verkauf kann so geordnet erfolgen, dass niemand plötzlich auf der Straße steht. Hat einer der Partner bereits eine neue Wohnung gefunden, wird der Ablauf meist einfacher.

Weg 2: Einer übernimmt die Immobilie

Oft möchte einer der Partner in der Immobilie bleiben, vielleicht wegen der Kinder oder der Nähe zur Arbeit. Dann muss er den anderen auszahlen und das Darlehen allein tragen. Das hat zwei Hürden. Die erste ist der Wert: Worauf einigen Sie sich? Hier hilft eine gemeinsame Einschätzung oder, wenn das Vertrauen fehlt, ein Gutachten eines Sachverständigen. Die zweite ist die Finanzierung: Die Bank muss zustimmen, dass der ausscheidende Partner aus dem Darlehen entlassen wird. Das tut sie nur, wenn der Übernehmende das Darlehen allein tragen kann.

Klären Sie die Finanzierung deshalb früh mit der Bank. Sonst scheitert die Vereinbarung, wenn alle schon mit der Lösung rechnen. Die Umschreibung des Grundbuchs läuft über den Notar. Lassen Sie sich außerdem bestätigen, dass der ausscheidende Partner nicht mehr haftet, denn sonst kann er bei Zahlungsproblemen noch Jahre später betroffen sein. Auch steuerlich kann eine Übertragung Folgen haben, etwa wenn die Immobilie nicht bis zuletzt selbst genutzt wurde. Das klärt der Steuerberater, zumal Grunderwerbsteuer und Spekulationsfrist bei solchen Vorgängen besondere Regeln kennen.

Weg 3: Behalten und vermieten

Manche Paare entscheiden sich, die Immobilie vorerst zu behalten, zum Beispiel weil die Zinsbindung noch läuft, weil die Kinder noch im Ort zur Schule gehen oder weil sich beide zunächst nicht auf einen Preis einigen können. Eine Vermietung kann die Raten mittragen und Zeit verschaffen. Bei einer Wohnung Am Wald ist das wegen der S-Bahn-Nähe oft gut möglich.

Der Haken ist die fortgesetzte Verbindung: Sie bleiben gemeinsam Eigentümer, müssen zusammen über Reparaturen, Mieter und irgendwann den Verkauf entscheiden. Wer im Streit auseinandergeht, sollte diese Lösung nicht wählen. Fragen Sie sich auch, wer die Abrechnung macht und wer das Konto führt. Klären Sie zudem die steuerlichen Folgen, denn wer vermietet und später verkauft, kann dabei in die Spekulationsfrist geraten.

Die drei Wege im Vergleich

Kriterium	Gemeinsamer Verkauf	Übernahme durch einen	Vermietung
Finanzielle Trennung	Klar und vollständig	Klar, wenn Bank zustimmt	Bleibt bestehen
Kinder bleiben im Haus	Nein	Ja	Nein
Einigung über den Wert	Am Markt entschieden	Muss vereinbart werden	Vorerst nicht nötig
Kreditfrage	Wird abgelöst	Bank muss zustimmen	Läuft weiter
Weiterer Kontakt nötig	Bis zum Abschluss	Nur bis zur Umschreibung	Dauerhaft
Typische Dauer	Einige Monate	Einige Wochen bis Monate	Offen
Eignet sich bei Streit	Mit Vermittlung	Wenn Wert geklärt ist	Kaum

Keine dieser Lösungen ist in jedem Fall richtig. Erstellen Sie für jeden Weg eine einfache Rechnung: Was bleibt jedem Partner, und was kostet es monatlich? Oft wird die Entscheidung erst dann klar.

Was passiert mit dem Kredit?

Das Darlehen ist häufig der Punkt, an dem sich am meisten ändern muss. Haben beide unterschrieben, haften auch beide, und zwar gegenüber der Bank meist in voller Höhe, unabhängig davon, wer auszieht. Was Sie untereinander vereinbaren, ändert das nicht ohne Weiteres. Zahlt der Partner, der im Haus bleibt, die Raten nicht mehr, kann sich die Bank an den anderen wenden. Daher sollten Sie die Raten während der Klärung auf jeden Fall absichern und ausdrücklich klären, wer sie wie zahlt, denn Mahnungen und Kündigungen können teure Folgen haben.

Sprechen Sie früh mit der Bank. Viele Banken kennen solche Situationen und nennen Möglichkeiten: Vorfälligkeit, Entlassung aus der Haftung, Umschuldung. Ein Verkauf kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen, und auch hier gibt es Regelungen. Fragen Sie, ob eine Entschädigung entfällt, wenn zum Beispiel die Bank den neuen Käufer finanziert, oder was der vorzeitige Verkauf kostet. Das können Sie in die Rechnung einbeziehen.

Warum ist die Teilungsversteigerung selten die beste Wahl?

Wenn sich zwei Miteigentümer nicht einigen, kann jeder von ihnen die Teilungsversteigerung beantragen. Das Amtsgericht setzt dann ein Verfahren in Gang, an dessen Ende ein Zuschlag steht. Das ist nur auf den ersten Blick einfach. Kaufinteressenten dürfen das Objekt oft nicht von innen sehen, die Kosten sind nicht unerheblich und das Ergebnis liegt häufig unter dem, was ein normaler Verkauf bringen könnte. Zudem können bei Ehegatten, die im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, Zustimmungspflichten bestehen.

Trotzdem wird die Möglichkeit manchmal ins Gespräch gebracht, um Bewegung zu erzeugen. Lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten, bevor Sie sie nutzen oder sich dagegen wehren müssen. Viele Paare einigen sich bei genauer Betrachtung doch noch auf einen Verkauf, denn das Ergebnis ist für beide Seiten besser, selbst wenn das Gespräch schwerfällt.

Wie läuft ein diskreter Verkauf ab?

Ein Verkauf nach einer Trennung sollte für Außenstehende so normal wie möglich wirken. Interessenten müssen nicht wissen, warum verkauft wird. Wenn es bekannt wird, versuchen manche, die Lage für ein niedriges Gebot auszunutzen. Deshalb sagt ein guter Makler auch bei Nachfragen nur, dass eine persönliche Veränderung ansteht.

Beide Partner sollten dieselben Informationen zur selben Zeit bekommen, am besten per E-Mail. Absprachen zu Besichtigungen und Preisanpassungen sollten schriftlich festgehalten werden. Ist ein Partner bereits ausgezogen, muss auch er über Termine informiert werden. Wer noch im Haus wohnt, sollte es vorzeigbar halten, ohne dass das zu neuen Konflikten führt. Vereinbaren Sie vorab, was mit Möbeln und persönlichen Gegenständen geschieht. Beim Notar müssen beide anwesend sein oder einen Bevollmächtigten schicken, und der Erlös wird nach dem geregelten Verfahren aufgeteilt. Wenn Sie sich noch nicht einig sind, kann der Betrag notfalls vorerst zurückgehalten werden. Ihr Notar erklärt, wie das möglich ist.

Was gilt für Kinder?

Für Kinder ist das Zuhause oft das letzte Stück Stabilität. Daher versuchen viele Eltern, den Umzug in einer ruhigen Phase zu planen, etwa zum Ende eines Schuljahres. Überlegen Sie gemeinsam, wie die Kinder informiert werden, bevor Fremde durch die Zimmer gehen. Termine außerhalb der üblichen Zeiten können helfen. Wenn ein Verkauf ansteht, kann vielleicht auch die neue Wohnung im Ort liegen, sodass Schule und Freunde erhalten bleiben. Die Wahl zwischen Unterhaching, Oberhaching und Taufkirchen kann dann gerade bei älteren Kindern eine Rolle spielen. Solche Überlegungen gehören zum Zeitplan und sollten nicht erst am Ende auftauchen.

Was kostet ein Verkauf in dieser Lage?

Neben Notar und Grundbuch, die üblicherweise beim Käufer liegen, fallen möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung und die Maklerprovision an. Diese liegt vielerorts bei 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, bei neues // nest sind es 1,785 %. Damit bleibt für beide Partner zusammen rund 1,8 % des Kaufpreises mehr, und in der Regel fällt die Provision erst nach dem Notartermin an. Für viele Paare ist das in einer Phase hoher Kosten ein willkommener Unterschied. Wer welche Kosten trägt, sollten Sie schon zu Beginn festlegen.

Wer bleibt bis zum Verkauf wohnen?

Oft zieht einer aus, während der andere bleibt. Das ist praktisch, wirft aber Fragen auf. Muss der Bleibende etwas dafür zahlen, dass er die Immobilie allein nutzt? Wer trägt in dieser Zeit Raten, Hausgeld und Reparaturen? Eine solche Nutzungsentschädigung ist nicht automatisch geschuldet. Ob und ab wann sie in Betracht kommt, hängt davon ab, wie sich die Lage entwickelt und ob sie eingefordert wurde. Darüber sollte jeder mit seinem Rechtsanwalt sprechen und das Ergebnis schriftlich festhalten.

Wer auszieht, sollte sich zudem gut überlegen, was er mitnimmt und welche Unterlagen er braucht. Kopien von Grundbuchauszug, Kreditverträgen und Versicherungen sind sinnvoll, ebenso eine einfache Liste der wichtigsten Gegenstände. Ein Auszug bedeutet nicht, dass Sie Ihr Eigentum aufgeben. Auch ein späterer Zutritt, etwa zur Abholung von Dingen oder für Besichtigungen, sollte abgesprochen werden. So lässt sich unnötiger Ärger an der Haustür vermeiden.

Wie hängen Zugewinn und Verkaufserlös zusammen?

Der Verkaufserlös gehört zunächst den Eigentümern entsprechend ihren Anteilen im Grundbuch. Das ist aber nicht zwingend das, was am Ende jeder behält. Bei einer Ehe im Güterstand der Zugewinngemeinschaft wird nach der Scheidung ausgeglichen, was beide während der Ehe hinzugewonnen haben. Dabei werden auch andere Vermögenswerte betrachtet. War einer vor der Ehe schon Eigentümer oder hat er Geld geerbt, kann das berücksichtigt werden. Für diese Berechnung ist der richtige Stichtag wichtig, und ein Wert, den Sie heute vereinbaren, muss nicht mit dem Wert an diesem Stichtag identisch sein.

Klären Sie deshalb mit Ihrem Rechtsanwalt, ob der Erlös gleich aufgeteilt oder zunächst treuhänderisch verwahrt werden soll, bis auch die übrigen Fragen geregelt sind. Eine Scheidungsfolgenvereinbarung beim Notar kann vieles zusammenfassen. Ein Makler kann das nicht beurteilen und sollte auch nichts dazu sagen, aber er kann Ihnen Zahlen liefern, die in diese Gespräche einfließen.

Was tue ich, wenn einer nicht verkaufen will?

Es kommt häufig vor, dass ein Partner gedanklich noch nicht so weit ist. Vielleicht hängt er am Haus, hofft noch auf eine Versöhnung oder möchte schlicht nicht derjenige sein, der die Kinder aus ihrem Umfeld holt. Druck verschärft das in der Regel. Es hilft eher, die Zahlen gemeinsam anzusehen: Was kostet das Haus jeden Monat, und kann einer es allein tragen? Oft macht diese nüchterne Betrachtung deutlich, welche Wege überhaupt infrage kommen.

Eine Mediation oder ein gemeinsamer Termin bei der Bank können solche Gespräche entlasten, weil ein Dritter die Fakten nennt. Vereinbaren Sie auch ein Datum, zu dem Sie die Entscheidung wieder aufgreifen. Lässt sich keine Einigung finden, klären die Rechtsanwälte die nächsten Schritte. Halten Sie zunächst aber die Raten am Laufen, weil ein Zahlungsverzug die Lage für beide verschlechtert.

Wie sieht ein realistischer Zeitplan aus?

Am Anfang stehen Klärung und Beratung, was einige Wochen dauern kann. Es folgen die Bewertung und das Gespräch mit der Bank, und daraus ergibt sich, welcher Weg infrage kommt. Fällt die Wahl auf den Verkauf, rechnen Sie mit etwa zwei bis vier Monaten bis zum Notartermin, gegebenenfalls etwas länger, wenn Unterlagen fehlen oder Absprachen dauern. Die Übergabe erfolgt nach der Zahlung, was Ihnen Zeit für den Umzug lässt. Bei einer Übernahme kann es schneller gehen, wenn die Bank mitzieht. Halten Sie solche Daten schriftlich fest, damit beide planen können.

Welcher Makler erzielt in Taufkirchen bei München den besten Preis?

Bei einer Trennung ist das meist der Makler, der beide gleich behandelt, die Begründung für den Preis offen darlegt und den Verkauf ruhig steuert. Ein guter Preis setzt hier auch voraus, dass der Verkauf nicht unter Zeitdruck und Streit leidet. Mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Taufkirchen bei München?.

Wie arbeitet Ellen Günthel in solchen Fällen?

Ellen Günthel bleibt in solchen Situationen neutral, informiert beide Seiten gleichzeitig und achtet auf einen ruhigen Ablauf. Sie berät nicht zu rechtlichen Fragen, verweist aber auf die zuständigen Fachleute und sagt, wann diese einbezogen werden sollten. Die kostenlose Wertermittlung kann ein gemeinsamer erster Schritt sein.

Häufige Fragen

Was passiert mit der Scheidungsimmobilie in Taufkirchen bei München?

Gängige Wege sind gemeinsamer Verkauf, Übernahme durch einen Partner oder vorübergehende Vermietung.

Kann einer allein verkaufen?

Stehen beide im Grundbuch, müssen beide zustimmen. Besonderheiten klärt ein Rechtsanwalt.

Muss ich ausziehen?

Das hängt vom Einzelfall ab. Fragen Sie dazu Ihren Rechtsanwalt, bevor Sie handeln.

Wie einigen wir uns auf den Wert?

Durch eine gemeinsame Einschätzung oder durch ein Gutachten, das beide akzeptieren.

Wer zahlt den Kredit während der Trennung?

Regeln Sie das ausdrücklich. Haben beide unterschrieben, haften gegenüber der Bank meist beide.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Ein gerichtliches Verfahren zur Auflösung der Gemeinschaft. Meist bringt es weniger als ein Verkauf.

Sollten beide denselben Anwalt nehmen?

In der Regel nicht. Jeder Partner braucht eigene Beratung, Mediation kann die Gespräche ergänzen.

Wie bleibt der Verkauf diskret?

Der Makler nennt den Trennungsgrund nicht und informiert beide Partner gleichzeitig.

Fazit

Bei einer Scheidungsimmobilie in Taufkirchen bei München haben Sie drei Wege: gemeinsam verkaufen, einen Partner übernehmen lassen oder vorerst vermieten. Klären Sie früh Grundbuch, Kredit und Rechte, und rechnen Sie alle Wege durch. Vermeiden Sie möglichst die Teilungsversteigerung. Sprechen Sie gern mit Ellen Günthel, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Die kostenlose Wertermittlung liefert eine erste gemeinsame Grundlage.