Scheidungsimmobilie in Oberhaching: Ein Fahrplan für das gemeinsame Haus in der Zeit der Trennung

Wenn eine Ehe zu Ende geht, ist das gemeinsame Haus oft das größte Vermögen und zugleich der schwierigste Punkt. Vielleicht haben Sie vor Jahren in Deisenhofen gekauft, weil die Kinder dort zur Schule gehen sollten und die S-Bahn gut passte. Jetzt lebt einer von Ihnen womöglich schon anderswo, die Raten laufen weiter, und niemand weiß so recht, wie es weitergehen soll. Vieles lässt sich aber klären, wenn Sie die Fragen in der richtigen Reihenfolge angehen, statt alles auf einmal lösen zu wollen.

Dieser Ratgeber ist ein Fahrplan. Er ordnet die Aufgaben nach den Phasen einer Trennung: die ersten Wochen, das Trennungsjahr, die Entscheidung über das Haus und die Zeit bis zur Scheidung. Er nennt die wichtigsten Stolpersteine, von der gemeinsamen Haftung für den Kredit bis zur Spekulationsfrist. Er ersetzt keine Beratung durch Fachanwalt für Familienrecht, Notar oder Steuerberater. Bei Bewertung und Verkauf unterstützt Sie bei neues // nest Ellen Günthel, neutral gegenüber beiden Seiten.

Phase 1: Was ist in den ersten Wochen wichtig?

Zunächst ist es wichtig, dass die Zahlungen weiterlaufen. Sprechen Sie, wenn es irgend geht, über Raten, Nebenkosten, Versicherungen und laufende Rechnungen. Gerät der Kredit ins Stocken, trifft das beide. Machen Sie sich einen Überblick über Darlehensverträge, Zinsbindung, Restschuld und das gemeinsame Konto. Kopieren Sie wichtige Unterlagen, damit beide Zugriff haben, und ändern Sie nicht ohne Absprache Vollmachten oder Schlösser.

Klären Sie außerdem, wer vorerst im Haus bleibt. Oft ist das der Elternteil, bei dem die Kinder leben, damit Schule und Umfeld in Oberhaching erhalten bleiben. Ein Auszug bedeutet nicht, dass Sie Ihre Rechte als Eigentümer verlieren. Treffen Sie aber in dieser aufgewühlten Zeit keine endgültigen Entscheidungen, und unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstehen. Ein frühes Gespräch mit einem Fachanwalt schafft hier Orientierung.

Was gilt für das Eigentum?

Maßgeblich ist das Grundbuch. Stehen beide darin, gehört beiden das Haus, meist je zur Hälfte, und keiner kann allein verkaufen. Steht nur einer darin, gehört es rechtlich ihm, auch wenn beide die Raten gezahlt haben. Das heißt nicht, dass der andere leer ausgeht, denn im gesetzlichen Güterstand wird der Wertzuwachs während der Ehe über den Zugewinnausgleich berücksichtigt. Steckt nahezu das gesamte Vermögen eines Partners in der Immobilie, kann zudem die Zustimmung des anderen zu einem Verkauf nötig sein.

Bei einem Ehevertrag, bei Immobilien aus einer Erbschaft oder bei unverheirateten Paaren sieht das anders aus. Lassen Sie Ihre Situation von einem Fachanwalt einordnen, bevor Sie Annahmen treffen. Nicht selten beruht der Streit auf falschen Vorstellungen darüber, was einem zusteht.

Was gilt für den Kredit?

Bank und Ehepartner sind zwei verschiedene Dinge. Vereinbaren Sie untereinander, dass einer die Raten übernimmt, bindet das die Bank nicht. Haben beide unterschrieben, haften beide weiter für den gesamten Betrag. Fällt einer aus, wendet sich die Bank an den anderen. Eine Änderung braucht die Zustimmung der Bank, die sie nur erteilt, wenn der Verbleibende die Finanzierung allein tragen kann.

Sprechen Sie deshalb früh mit der Bank, wenn es knapp wird. Banken sind meist gesprächsbereit, wenn sie rechtzeitig informiert werden, etwa über eine vorübergehende Tilgungsaussetzung. Halten Sie außerdem fest, wer seit der Trennung was gezahlt hat, denn das kann später verrechnet werden. Prüfen Sie auch, wann die Zinsbindung endet, denn daraus ergibt sich, ob bei einem Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung droht.

Phase 2: Wie gehe ich mit dem Trennungsjahr um?

In der Regel muss ein Paar ein Jahr getrennt leben, bevor die Scheidung ausgesprochen wird. Diese Zeit können Sie nutzen, um sich ein Bild zu machen, bevor Sie entscheiden. Zugleich stellen sich Alltagsfragen. Wer zahlt was? Darf der Ausgezogene noch ins Haus? Kann er eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn der andere allein dort wohnt? Das hängt vom Einzelfall ab und sollte möglichst schriftlich geregelt werden.

Bleiben Sie, soweit es geht, im Gespräch, auch über Dritte. Ein ruhiger Ton nützt beiden, denn beide leben künftig vom Ergebnis. Für Kinder ist es hilfreich, wenn klar ist, wie lange sie im Haus bleiben. Falls Sie sich mit dem Gedanken an einen Verkauf tragen, informieren Sie sich schon jetzt, ohne sich festzulegen. Eine Bewertung kann in dieser Phase Klarheit schaffen.

Phase 3: Welcher Weg passt für das Haus?

Spätestens gegen Ende des Trennungsjahrs sollte klar werden, wie es weitergeht. Die folgende Übersicht zeigt die Möglichkeiten und was jeweils Voraussetzung ist.

Weg	Voraussetzung	Vorteil	Risiko
Gemeinsamer Verkauf	Beide stimmen zu	Klare Verhältnisse, Kredit abgelöst	Auszug, Vorfälligkeit
Übernahme durch einen Partner	Einkommen reicht, Bank zieht mit	Kinder bleiben im Umfeld	Hohe Belastung, Steuerfrage
Gemeinsam behalten und vermieten	Beide vertragen sich noch	Zeit gewonnen, Einnahmen	Bleibende Bindung
Auf die Kinder übertragen	Notarielle Lösung, oft mit Wohnrecht	Vermögen bleibt in der Familie	Komplex, Schenkungsteuerfragen
Teilungsversteigerung	Keine Einigung möglich	Beendet die Gemeinschaft	Oft niedrigerer Erlös

Lassen Sie sich nicht von einem einzelnen Argument leiten. Ein Blick auf die Zahlen ist fast immer der beste Einstieg in das Gespräch, denn er macht aus einer emotionalen Frage eine sachliche.

Wie wird der Wert festgestellt?

Zwei Dinge sind wichtig: Die Zahl muss für beide nachvollziehbar sein, und niemand sollte das Gefühl haben, überrumpelt worden zu sein. Beauftragen Sie deshalb gemeinsam und lassen Sie sich das Ergebnis gemeinsam erklären, auch wenn das in getrennten Terminen geschieht. Für einen geplanten Verkauf reicht meist eine Einschätzung durch einen erfahrenen Makler. Soll einer den anderen auszahlen, oder ist die Zahl für den Zugewinnausgleich wichtig, ist häufig ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen die bessere Grundlage.

Bedenken Sie, dass für den Zugewinn der Wert zu bestimmten Stichtagen eine Rolle spielt, nämlich bei Eheschließung und bei Zustellung des Scheidungsantrags. Dazu berät Sie Ihr Anwalt. Wie Bewertungen funktionieren, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Oberhaching.

Was muss ich bei einer Übernahme bedenken?

Oft möchte ein Elternteil mit den Kindern bleiben, damit sich so wenig wie möglich ändert. Das ist verständlich, sollte aber nüchtern durchgerechnet werden. Kann das eigene Einkommen die gesamten Raten, die Auszahlung des Partners und die laufenden Kosten tragen, auch wenn die Zinsbindung ausläuft? Stehen Reparaturen an, etwa am Dach oder an der Heizung? Bei einem großen Haus am Forstrand kommen beträchtliche Kosten zusammen, und viele übernehmen sich damit.

Die Bank muss zustimmen und den anderen aus der Haftung entlassen. Der Eigentumswechsel wird beim Notar beurkundet. Steuerlich kann die Übertragung gegen Zahlung oder im Rahmen des Zugewinnausgleichs wie ein Verkauf wirken und, wenn sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt, Einkommensteuer auslösen. Grunderwerbsteuer fällt zwischen Ehegatten in diesem Zusammenhang dagegen in der Regel nicht an. Lassen Sie das vorab prüfen.

Wie läuft der gemeinsame Verkauf ab?

Haben Sie sich für den Verkauf entschieden, beauftragen Sie am besten gemeinsam einen Makler, dem Sie beide vertrauen. Er braucht klare Vorgaben: Wer ist Ansprechpartner? Wer unterschreibt was? Welche Untergrenze gilt für einen Verkauf? Lebt noch einer von Ihnen im Haus, sollte er die Besichtigungen unterstützen, auch wenn das schwerfällt. Interessenten sollten vom Grund des Verkaufs möglichst wenig erfahren, denn wer Druck spürt, bietet oft weniger.

Bis zum Notartermin müssen beide zustimmen, was gegebenenfalls auch über Vollmachten laufen kann. Der Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst, und der Rest wird aufgeteilt, in der Regel nach den Eigentumsanteilen. Wenn noch offene Forderungen zwischen Ihnen bestehen, kann der Notar den Betrag über ein Anderkonto abwickeln. Klären Sie das mit Ihren Anwälten.

Was gilt steuerlich beim Verkauf?

Steuerlich zählt vor allem die zehnjährige Spekulationsfrist. Bei einer Immobilie, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst genutzt wurde, fällt in der Regel keine Steuer an. Wer ausgezogen ist, sollte das genau prüfen lassen, denn ein Auszug kann die Eigennutzung beenden, sofern nicht die Kinder weiter dort wohnen. Eine solche Frage ist schnell teuer, wenn sie übersehen wird. Sprechen Sie deshalb vor jedem Verkauf und jeder Übertragung mit einem Steuerberater.

Was ist die Teilungsversteigerung, und wann droht sie?

Können sich Miteigentümer nicht einigen, kann jeder beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Während des Scheidungsverfahrens kann dafür unter Umständen die Zustimmung des anderen nötig sein. Das Gericht versteigert dann die Immobilie, oft ohne dass Bieter sie von innen gesehen haben, und der Erlös liegt meist unter dem eines freien Verkaufs. Häufig wird die Versteigerung auch als Druckmittel angekündigt. Nutzen Sie vorher andere Wege wie Mediation oder das Gespräch über die Anwälte, denn hier verlieren am Ende meist beide.

Wie gehe ich mit den Kindern um?

Für Kinder ist das Haus mehr als eine Immobilie. Sprechen Sie altersgerecht und offen mit ihnen, und ziehen Sie sie nicht in Streit über Geld hinein. Wenn ein Verkauf ansteht, sagen Sie ihnen rechtzeitig, was geschieht. Oft lässt sich eine kleinere Wohnung im selben Schulsprengel finden, sodass Freunde, Sportverein und Schule in Oberhaching erhalten bleiben. Der Übergabetermin kann in die Ferien gelegt werden. Ein durchdachter Umzug ist für Kinder oft leichter als ein Haus, in dem die Eltern um jeden Betrag streiten.

Was ist bei einer Eigentumswohnung zu beachten?

Bei einer Wohnung in Deisenhofen oder Furth läuft das Hausgeld während der Trennung weiter, und beide Eigentümer haften dafür. Informieren Sie die Hausverwaltung über die neue Zustelladresse, damit keine Einladungen zu Eigentümerversammlungen verloren gehen. Beim Verkauf brauchen Käufer die Protokolle und Abrechnungen. Manche Teilungserklärungen verlangen außerdem die Zustimmung des Verwalters, was der Notar prüft und wofür etwas Zeit eingeplant werden sollte.

Was tun, wenn das Gespräch nicht mehr möglich ist?

Manchmal können zwei Menschen nicht mehr miteinander sprechen, und das ist keine Schande. Dann helfen klare Wege: Schriftverkehr über Anwälte, ein gemeinsam beauftragter Gutachter, ein Makler als Mittelsperson oder eine Mediation. Bei einer Mediation unterstützt eine neutrale Person beide dabei, selbst eine Lösung zu finden, was in der Regel deutlich günstiger und schneller ist als ein Gerichtsverfahren. Vereinbarungen lassen sich anschließend beim Notar oder im Rahmen der Scheidung festhalten.

Wichtig ist, dass der Streit nicht auf dem Rücken des Hauses ausgetragen wird. Wer aus Ärger Besichtigungen erschwert, Unterlagen zurückhält oder den Garten verwildern lässt, schadet auch sich selbst, denn der Erlös gehört am Ende beiden. Ein einfacher Grundsatz hilft: Alles, was den Preis senkt, kostet beide Geld. Das lässt sich oft auch dann vereinbaren, wenn sonst wenig Einigkeit besteht. Manche Paare legen zu Beginn schriftlich fest, wie Termine und Kosten bis zum Verkauf geregelt sind.

Was ist, wenn einer das Haus schon vor der Ehe besaß?

Stammt die Immobilie aus der Zeit vor der Ehe, gehört sie zunächst dem Partner, der im Grundbuch steht. Im gesetzlichen Güterstand fließt aber der Wertzuwachs während der Ehe in den Zugewinnausgleich ein. Bei den Wertsteigerungen, die viele Häuser im Münchner Süden über die Jahrzehnte erfahren haben, kann das einen großen Betrag ausmachen. Das gilt ähnlich für eine ererbte oder geschenkte Immobilie, die rechnerisch dem Anfangsvermögen hinzugerechnet wird. Hier spielen die Werte zu den Stichtagen eine wichtige Rolle.

Auch wenn der andere Partner viel in das Haus investiert hat, durch Geld oder eigene Arbeit, kann das zu Ausgleichsansprüchen führen. Sammeln Sie deshalb Rechnungen und Belege. Die Einzelheiten sind juristisch anspruchsvoll, und ein Fachanwalt sollte sie prüfen, bevor Sie sich auf einen Betrag festlegen. Ein Ehevertrag kann all das anders regeln.

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?

Einen perfekten Zeitpunkt gibt es selten. Häuser mit Garten zeigen sich in Oberhaching im Frühjahr und Sommer von ihrer besten Seite, doch wichtiger sind Ihre persönlichen Termine. Dazu gehören das Ende der Zinsbindung, ein möglicher Umzug zum Schuljahreswechsel und die Spekulationsfrist. Auch der Stand des Scheidungsverfahrens kann eine Rolle spielen, etwa beim Zugewinn. Sprechen Sie das mit Ihrem Anwalt ab, bevor Sie einen Verkaufsstart festlegen, und bereiten Sie die Unterlagen rechtzeitig vor.

Ein überstürzter Verkauf unter Druck ist oft teuer, ein endloses Aufschieben aber ebenso. Solange das Haus nicht verkauft ist, laufen Kredit und Kosten weiter, und die Bindung zwischen Ihnen bleibt bestehen. Viele empfinden es im Rückblick als Erleichterung, wenn diese Frage geklärt ist.

Wie neutral muss ein Makler sein?

Ein Makler, der eine Scheidungsimmobilie verkauft, arbeitet für beide. Er informiert beide gleichzeitig, trifft keine Nebenabreden und ergreift nicht Partei. Er kann die Stimmung nicht verbessern, aber er kann Kontakt und Abläufe so organisieren, dass Sie möglichst wenig direkt miteinander klären müssen. Rechts- und Steuerberatung leistet er nicht. Fragen Sie vorab, ob er solche Verkäufe schon begleitet hat und wie er mit Situationen umgeht, in denen sich die beiden Auftraggeber widersprechen. Mehr dazu im Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Oberhaching.

Welcher Makler erzielt in Oberhaching den besten Preis?

Auch in einer Trennung lohnt sich ein guter Preis für beide. Den besten Preis erzielt, wer neutral bleibt und trotzdem sorgfältig vermarktet: eine begründete Bewertung, eine passende Strategie, eine gute Präsentation und eine ruhige Verhandlung, bei der Käufer möglichst wenig von der Situation erfahren. Ein überstürzter Verkauf kostet oft mehr, als er spart. Mehr dazu im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Oberhaching?.

Wie unterstützt Ellen Günthel bei einer Scheidungsimmobilie?

Ellen Günthel arbeitet neutral und informiert beide Partner gleichermaßen, auf Wunsch auch in getrennten Gesprächen. Sie bewertet die Immobilie kostenlos, übernimmt die Abwicklung und bleibt diskret. Für rechtliche und steuerliche Fragen verweist sie an die Fachleute. Mehr lesen Sie beim Immobilienmakler Oberhaching und auf der Seite von Ellen Günthel.

Häufige Fragen

Muss das Haus bei einer Scheidung verkauft werden?

Nein. Möglich sind auch Übernahme durch einen Partner, Vermietung oder eine Übertragung auf die Kinder.

Was passiert mit dem Kredit?

Beide Darlehensnehmer haften weiter, bis die Bank etwas anderes zustimmt oder der Kredit abgelöst ist.

Verliere ich Rechte, wenn ich ausziehe?

Am Eigentum ändert der Auszug nichts. Lassen Sie sich zu Nutzung und Entschädigung beraten.

Kann einer allein verkaufen?

Nicht, wenn beide im Grundbuch stehen.

Welcher Wert gilt für den Zugewinn?

Es kommt auf bestimmte Stichtage an. Das klärt Ihr Anwalt.

Fällt Spekulationssteuer an?

Das hängt von Haltedauer und Nutzung ab. Auch Übertragungen können betroffen sein.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Eine gerichtliche Versteigerung, meist mit niedrigerem Erlös als ein freier Verkauf.

Wer hilft in Oberhaching?

Ellen Günthel bei Bewertung und Verkauf, Fachanwalt und Steuerberater bei rechtlichen und steuerlichen Fragen.

Fazit

Eine Scheidungsimmobilie in Oberhaching lässt sich besser lösen, wenn Sie die Schritte der Reihe nach angehen: erst Zahlungen und Wohnen sichern, dann Eigentum, Kredit und Wert klären und schließlich zwischen Verkauf und Übernahme entscheiden. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie etwas unterschreiben. Ellen Günthel begleitet Sie neutral und diskret. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder starten Sie mit einer kostenlosen Wertermittlung.