Erbengemeinschaft auflösen mit Immobilie in München-Riem: Wenn mehrere eine Wohnung erben

Die meisten Ratgeber über Erbengemeinschaften erzählen vom Elternhaus mit Garten. In der Messestadt Riem sieht das Erbe oft anders aus: eine Vier-Zimmer-Wohnung in einer großen Anlage, ein Stellplatz in der Tiefgarage und ein Stapel Protokolle. Das klingt überschaubar, bringt aber eigene Fragen mit sich, die viele Erben nicht erwarten. Plötzlich flattert eine Hausgeldforderung ins Haus, und die Verwaltung möchte wissen, wer künftig in der Eigentümerversammlung abstimmt. Vielleicht wohnt noch ein Mieter in der Wohnung, oder es steht eine Sanierung an, über die gerade entschieden wird. Wer ein Haus in Alt-Riem erbt, hat dagegen eher mit dem Grundstück und den Geschwistern zu tun, die daran hängen.

Dieser Ratgeber erklärt daher zuerst, was bei einer geerbten Eigentumswohnung gilt, solange die Gemeinschaft besteht. Dann geht es um die Wege aus der Erbengemeinschaft, um die Besonderheiten bei Mietern und Förderbindungen und um die Frage, wie sich die Beteiligten auf einen Preis einigen. Der Text ersetzt keine Beratung. Lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Erbrecht, dem Notar und bei Steuerfragen von einem Steuerberater begleiten. Beim Verkauf ist bei neues // nest im Münchner Osten Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin.

Was ändert sich am Tag des Erbfalls?

Die Erben werden Rechtsnachfolger des Verstorbenen, und zwar automatisch, auch ohne Eintragung im Grundbuch. Sie sind damit auch Mitglied in der Eigentümergemeinschaft und schulden das laufende Hausgeld. Teilen Sie der Hausverwaltung den Todesfall und die Erben mit, sobald das möglich ist, und benennen Sie eine Kontaktperson. Lassen Sie das Hausgeld am besten über ein Nachlasskonto weiterlaufen, denn ein Rückstand kann teuer werden. Die Verwaltung kann auch Sie als Einzelnen auf die volle Summe in Anspruch nehmen, und Sie müssen sich den Anteil dann von den anderen holen.

Kümmern Sie sich auch um die Fristen. Die Erbschaft kann binnen sechs Wochen ausgeschlagen werden, in Auslandsfällen binnen sechs Monaten. Beim Finanzamt ist der Erwerb grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen, sofern das nicht ohnehin geschieht. Die Grundbuchberichtigung ist in den ersten zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei, und dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Beachten Sie außerdem die Gebäudeversicherung, falls die Wohnung nun leer steht. Bei einer Eigentumswohnung läuft die für das Gebäude meist über die Gemeinschaft, doch Hausrat und eigene Vereinbarungen sollten Sie prüfen.

Wer stimmt in der Eigentümerversammlung ab?

Das überrascht viele Erben. Mehrere Miterben haben für eine Einheit in der Regel nur eine einheitliche Stimme. Sie müssen sich also absprechen, oder eine Person bevollmächtigen. Geben sie widersprüchliche Stimmen ab, kann das dazu führen, dass die Stimme nicht zählt. Das ist vor allem dann ärgerlich, wenn gerade über eine größere Sanierung oder eine Sonderumlage entschieden wird, die sich unmittelbar auf den späteren Verkauf auswirkt. Lassen Sie sich die Einladung und die Tagesordnung frühzeitig zuschicken, und klären Sie unter den Erben, wie abgestimmt wird.

Die Kosten aus solchen Beschlüssen betreffen Sie auch dann, wenn Sie bald verkaufen möchten. Besprechen Sie das mit dem Makler. Auch für die Vorbereitung des Verkaufs sind die Protokolle wichtig, und jeder Miterbe sollte Zugriff darauf haben. Bitten Sie die Verwaltung, Unterlagen an die benannte Kontaktperson zu schicken und von dort aus allen zugänglich zu machen. Falls sich die Erben nicht einigen können, kann die Stimme verloren gehen, was am Ende allen schadet.

Frage	Bei einer geerbten Wohnung	Wer weiterhilft
Wer zahlt Hausgeld?	Die Erben, jeder kann voll in Anspruch genommen werden	Verwaltung, Nachlasskonto
Wer stimmt ab?	Einheitlich oder über eine Vollmacht	Verwaltung, Beirat
Wer entscheidet über den Verkauf?	Alle Erben gemeinsam	Notar, Fachanwalt
Was gilt bei Mietern?	Mietvertrag läuft weiter, Erben sind Vermieter	Rechtsanwalt
Was tun bei Sonderumlage?	Kosten vorab klären	Verwaltung, Kaufvertrag
Gibt es Bindungen?	Kaufvertrag und Grundbuch prüfen	Notar, zuständige Stelle

Was gilt, wenn ein Mieter in der Wohnung lebt?

Mit dem Erbfall treten die Erben auch in bestehende Mietverträge ein. Die Mieter müssen weiter zahlen, und zwar an die Erben. Teilen Sie die neue Kontoverbindung mit, und zwar möglichst gemeinsam oder über die benannte Kontaktperson. Eine Kündigung ist nur aus gesetzlichen Gründen möglich, und das Erbe gehört nicht dazu. Mehrere Miterben können eine Kündigung in der Regel nur gemeinsam aussprechen. Auch die Betriebskostenabrechnung muss weiterhin korrekt erstellt werden. Klären Sie, wer das übernimmt, und sprechen Sie darüber, wer sich um Kaution und Mängel kümmert.

Für den Verkauf bedeutet das: Die Wohnung wird in der Regel an Anleger verkauft, oder der Mieter selbst hat Interesse. Sprechen Sie früh mit ihm. Besichtigungen muss er in zumutbarem Rahmen zulassen, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden. Versprechen Sie Interessenten nichts über einen baldigen Auszug. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in München-Riem.

Was ist mit Förderbindungen und Sonderumlagen?

Bei geerbten Wohnungen in der Messestadt kann es sein, dass der Verstorbene beim Kauf ein Förderprogramm genutzt hat. Klären Sie, ob noch Bindungen bestehen, und wenn ja, ob sie auch für Erben gelten, was das für den Verkauf bedeutet und welche Zustimmung nötig ist. Prüfen Sie dazu den alten Kaufvertrag und das Grundbuch, und fragen Sie den Notar oder die zuständige Stelle der Stadt. Das sollte geklärt sein, bevor Sie über einen Preis sprechen, denn eine Bindung kann den Plan grundlegend verändern.

Auch anstehende Maßnahmen gehören in die Rechnung. Ist eine Sanierung beschlossen, die noch nicht bezahlt ist, kann eine Sonderumlage auf die Erben zukommen. Hier sollte geklärt werden, wer sie vorstreckt und wie sie später verrechnet wird. Im Kaufvertrag wird außerdem festgelegt, ob Sie oder der Käufer eine bereits beschlossene Umlage tragen. Halten Sie schriftlich fest, was unter den Miterben gilt, zum Beispiel: „Wer vorstreckt, bekommt es aus dem Erlös vorab zurück.“

Wer darf was entscheiden?

Solange die Erbengemeinschaft besteht, gehört allen alles gemeinsam. Laufende Dinge wie eine Reparatur innerhalb der Wohnung oder die Vermietung zu üblichen Bedingungen können oft mit Stimmenmehrheit nach Erbteilen entschieden werden, und in dringenden Fällen darf auch eine Person allein handeln, etwa bei einem Rohrbruch. Über die Wohnung selbst, also den Verkauf oder eine Belastung, können die Erben nur gemeinsam verfügen. Beim Notar müssen also alle unterschreiben oder Vollmachten vorliegen. Ein einzelner Erbe kann einen Verkauf demnach blockieren. Andererseits kann er über die Teilungsversteigerung Druck ausüben, und das schadet in aller Regel allen.

Eine einfache schriftliche Vereinbarung bringt deshalb viel Ruhe: Wer ist Kontaktperson für Verwaltung, Makler und Mieter? Von welchem Konto gehen die Kosten ab? Wie wird informiert? Bis zu welcher Summe darf eine Person allein entscheiden? Wie wird in der Eigentümerversammlung abgestimmt? Wenn alle unterschreiben, vermeiden Sie viele Streitigkeiten, bevor sie entstehen. Bei einem Testament mit Testamentsvollstreckung oder einer Teilungsanordnung gelten unter Umständen andere Regeln, und das sollte vorab geklärt sein.

Welche Wege gibt es aus der Gemeinschaft?

Gemeinsamer Verkauf. Das ist meist der einfachste Weg. Alle unterschreiben, und der Erlös wird nach Abzug von Kosten und Schulden nach den Erbquoten verteilt, wobei Auslagen und Ausgleichspflichten zu berücksichtigen sind.

Übernahme durch einen Miterben. Eine Person zahlt die anderen aus und wird Alleineigentümer. Das setzt eine Einigung über den Wert und eine Finanzierung voraus. Bei einer Wohnung in einer Anlage lässt sich der Wert oft besser einschätzen als bei einem Einzelhaus, doch die Rücklage und anstehende Maßnahmen gehören in die Rechnung. Klären Sie steuerlich, was das für die Zehnjahresfrist bedeutet, denn gegen Entgelt erworbene Anteile können anders zu behandeln sein.

Erbteilsverkauf. Ein Miterbe verkauft seinen Anteil am Nachlass durch notariellen Vertrag. Den anderen steht binnen zwei Monaten ein Vorkaufsrecht zu. Interessenten von außen sind selten, und meist wird ein Abschlag verlangt.

Abschichtung. Ein Erbe scheidet gegen Abfindung aus, und sein Anteil wächst den übrigen zu. Das sollte unbedingt rechtlich begleitet werden.

Teilungsversteigerung. Sie kann auch von einem einzelnen Miterben beantragt werden, führt aber oft zu einem niedrigeren Erlös und zu hohem Konfliktpotenzial. Eine Mediation ist meist die bessere Antwort.

Wie einigen sich Erben auf einen Preis?

Am besten legen Sie im Voraus fest, wie Sie zu einer Zahl kommen: zum Beispiel, dass zwei Makler eine schriftliche Einschätzung abgeben, die allen gleichzeitig zugeht, oder dass ein gemeinsam ausgewählter Sachverständiger ein Gutachten erstellt. Bei einer Wohnung sollte die Einschätzung Rücklage, Beschlüsse, Stellplatz und Lage im Haus berücksichtigen. Falls jemand die Wohnung übernehmen möchte, sollte die Frage nach dem Abzug fiktiver Verkaufskosten offen besprochen werden. Wie sich eine Einschätzung bilden lässt, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in München-Riem.

Was ist bei einem Haus in Alt-Riem anders?

Bei einem geerbten Haus entfallen Hausgeld und Versammlung, doch andere Fragen kommen hinzu. Gibt es Rechte im Grundbuch? Sind Pläne vorhanden? Was darf auf dem Grundstück gebaut werden? Interessieren sich Bauträger? Oft hängt die Familie auch stärker an einem Elternhaus als an einer Wohnung, und jemand möchte es vielleicht behalten. Im Winter sollte es frostfrei gehalten und regelmäßig kontrolliert werden, und die Versicherung muss vom Leerstand wissen. Eine vorhandene Heizung darf nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen und repariert werden, doch bei oberster Geschossdecke und Leitungen sollten Sie prüfen lassen, ob Pflichten entstehen. Mehr steht im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in München-Riem.

Sollten wir vorerst vermieten?

Manche Erben überlegen, die leere Wohnung zunächst zu vermieten, um Zeit zu gewinnen oder laufende Kosten zu decken. Das ist grundsätzlich möglich und kann mit Mehrheit nach Erbteilen beschlossen werden, sofern es zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Bedenken Sie aber die Folgen. Ein neuer Mietvertrag bleibt auch nach einem Verkauf bestehen, und das verkleinert möglicherweise den Kreis der Käufer. Sie werden gemeinsam Vermieter, mit Betriebskostenabrechnung, Mängelanzeigen und Mieterhöhungsregeln nach dem Münchner Mietspiegel. Wer erledigt das, und wer bekommt die Einnahmen? Auch steuerlich sollten Sie klären, was das bedeutet.

Kurzzeitvermietungen, etwa an Messegäste, sollten Sie nicht einplanen, denn München schützt Wohnraum vor Zweckentfremdung. Wenn Sie nur wenige Monate überbrücken möchten, ist es oft besser, gleich in Ruhe den Verkauf vorzubereiten. Sollten Sie sich dennoch für die Vermietung entscheiden, sprechen Sie vorher mit Ihrem Makler und einem Rechtsanwalt, wie sich das auf den späteren Verkauf auswirken kann, und halten Sie unter den Erben schriftlich fest, wie lange das gelten soll.

Wie klappt der Verkauf, wenn nicht alle vor Ort sind?

Oft lebt nur ein Teil der Erben in München. Das ist kein Hindernis, denn vieles lässt sich digital erledigen. Legen Sie einen gemeinsamen Ordner an, in dem alle Unterlagen liegen: Protokolle, Abrechnungen, Einschätzungen, Berichte, später die Gebote. Der Makler schickt Berichte an alle gleichzeitig, und Entscheidungen werden per Mail bestätigt. Vor Ort kümmert sich eine benannte Person um Schlüssel und Termine, wofür eine einfache schriftliche Vollmacht meist genügt. Für den Notartermin brauchen Sie mehr: Eine Vollmacht sollte beglaubigt oder beurkundet sein, oder Sie genehmigen den Vertrag später bei einem Notar an Ihrem Wohnort. Fragen Sie den Notar früh danach, denn solche Unterlagen benötigen Zeit.

Vereinbaren Sie außerdem, wie schnell auf ein Gebot geantwortet wird, und halten Sie auch das schriftlich fest. Ein Käufer wartet nicht ewig, wenn einer der Beteiligten gerade im Urlaub ist. Prüfen Sie auch, ob jemand im Ausland lebt, denn dann können sich Fragen zu Steuern, Identitätsnachweisen und beglaubigten Unterlagen stellen.

Wie endet die Gemeinschaft?

Mit dem Verkauf ist die Sache noch nicht ganz erledigt. Nach dem Geldeingang werden Schulden, Kosten und Auslagen beglichen, und erst dann wird nach den Erbquoten geteilt, wobei frühere Zuwendungen und Pflegeleistungen unter bestimmten Bedingungen zu berücksichtigen sind. Eine schriftliche Teilungsvereinbarung sollte auch Hausrat und Konten umfassen. Auch die Abrechnung der Hausverwaltung kommt oft erst später, also legen Sie einen kleinen Betrag bis zur letzten Jahresabrechnung zurück, oder regeln Sie das im Kaufvertrag. Danach kann das Nachlasskonto geschlossen werden.

Welche Rolle hat der Makler?

Ein Makler ist kein Schlichter und auch kein Rechtsberater. Er kann aber dafür sorgen, dass alle dieselben Informationen erhalten, und er bereitet die Unterlagen auf. Der Auftrag sollte von allen unterschrieben sein. Fragen Sie: Haben Sie schon für Erbengemeinschaften verkauft? Wie erfahren alle von Geboten? Was tun Sie bei widersprüchlichen Anweisungen? Wie gehen Sie mit Erben um, die weit weg wohnen? Auch die Provision trifft alle anteilig. Fragen dazu finden Sie im Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in München-Riem.

Ein Beispiel: Die Wohnung am Park (erfunden)

Drei Geschwister erben von ihrem Vater eine Wohnung in der Messestadt. Zwei wohnen in München, eine in Berlin. Die Verwaltung meldet sich, weil das Hausgeld ausgeblieben ist, und zugleich steht eine Versammlung an, in der über die Fassade abgestimmt wird. Die drei eröffnen ein Nachlasskonto, bevollmächtigen eine Schwester für die Versammlung und einigen sich schriftlich darauf, dass zwei Makler eine Einschätzung abgeben. Beim Blick in den Kaufvertrag entdecken sie eine Förderklausel, und der Notar bestätigt, dass die Bindung abgelaufen ist.

Die Wohnung wird verkauft, und im Kaufvertrag ist geregelt, wer die noch nicht fällige Umlage trägt. Das erfundene Beispiel sagt nichts über den Preis aus, aber es zeigt, wie viel sich mit einer einfachen Absprache vermeiden lässt.

Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?

Für Erben zählt neben dem Preis auch, ob alle den Ablauf mittragen. Allgemeine Kriterien nennt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?.

Häufige Fragen

Wer zahlt das Hausgeld nach einem Erbfall?

Die Erben. Die Verwaltung kann jeden Einzelnen in Anspruch nehmen. Am besten läuft es über ein Nachlasskonto.

Wer stimmt in der Eigentümerversammlung ab?

Die Miterben müssen einheitlich auftreten. Üblich ist eine Vollmacht für eine Person.

Kann ein Miterbe die Wohnung allein verkaufen?

Nein. Über die Wohnung können die Erben nur gemeinsam verfügen. Ein Miterbe kann aber seinen Erbteil verkaufen.

Was passiert mit dem Mieter?

Der Mietvertrag läuft weiter, und die Erben sind Vermieter. Kündigen können sie nur aus gesetzlichen Gründen.

Wie löse ich die Erbengemeinschaft auf?

Meist durch gemeinsamen Verkauf oder Auszahlung. Weitere Wege sind Erbteilsverkauf, Abschichtung und Teilungsversteigerung.

Gelten Förderbindungen auch für Erben?

Das sollte geprüft werden. Fragen Sie den Notar oder die zuständige Stelle der Stadt.

Wer trägt eine Sonderumlage?

Das muss unter den Erben und im Kaufvertrag geregelt werden. Klären Sie das, bevor Sie verkaufen.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Das hängt von Haltefrist und Nutzung ab. Fragen Sie vor dem Verkauf einen Steuerberater.

Fazit

Eine Erbengemeinschaft mit einer Wohnung in München-Riem hat andere Sorgen als die mit einem Elternhaus: Hausgeld, Versammlung, Mieter und mögliche Bindungen. Benennen Sie früh eine Kontaktperson, halten Sie Absprachen schriftlich fest und holen Sie rechtlichen Rat ein. Ellen Günthel begleitet den Verkauf gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.