Geerbte Immobilie verkaufen in Haar: Was dringend ist, was wichtig ist und was warten darf

Wenn ein Elternteil stirbt und ein Haus in Haar hinterlässt, kommt zur Trauer eine lange Liste von Aufgaben. Viele davon wirken gleich wichtig. Der Erbschein, die Versicherung, die Heizung, der volle Keller, der Bauträger, der schon angerufen hat: Alles scheint gleichzeitig zu drängen, und oft wohnen die Erben nicht einmal in der Nähe. Dabei unterscheiden sich die Aufgaben deutlich. Einige dulden wirklich keinen Aufschub, andere sind wichtig, aber nicht eilig, und wieder andere dürfen in aller Ruhe warten. Wer das auseinanderhält, kommt ruhiger durch diese Zeit.

Dieser Ratgeber sortiert die zehn wichtigsten Aufgaben deshalb in drei Gruppen: dringend, wichtig und später. Sie erfahren jeweils, was zu tun ist und welche Stelle in Haar und im Landkreis zuständig ist. Für rechtliche und steuerliche Einzelfragen sollten Sie Fachleute hinzuziehen. Wenn Sie das Haus verkaufen möchten, hilft Ihnen Ellen Günthel von neues // nest, auch wenn Sie selbst weit weg wohnen.

Warum hilft es, die Aufgaben zu sortieren?

In den ersten Wochen nach einem Todesfall sind viele Menschen wie betäubt und sollen zugleich funktionieren. Dann kommen Briefe, Anrufe und gut gemeinte Ratschläge. Die einen sagen, man müsse schnell verkaufen, die anderen, man solle bloß nichts überstürzen. Hilfreich ist eine einfache Frage: Was passiert, wenn ich das diese Woche nicht mache? Bei manchem lautet die Antwort, dass eine Frist abläuft oder ein Schaden droht. Bei vielem anderen lautet sie schlicht, dass nichts passiert. Daraus ergibt sich die Reihenfolge von selbst.

Wer mit Geschwistern geerbt hat, sollte die Liste gemeinsam durchgehen und die Aufgaben verteilen. Eine Tagesordnung für ein solches Treffen enthält der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Haar. Legen Sie außerdem einen Ordner an, in den alle Papiere kommen, einschließlich aller Rechnungen seit dem Todesfall. Das hilft später bei der Steuer und bei der Abrechnung unter den Erben. Mehr brauchen Sie am Anfang nicht zu tun.

Dringend 1: Das Haus sichern

Fahren Sie möglichst bald hin oder bitten Sie jemanden, dem Sie vertrauen. Prüfen Sie, ob Fenster und Türen verschlossen sind und ob Herd und Wasser abgestellt sind. Leeren Sie Kühlschrank und Briefkasten und nehmen Sie Wertsachen und wichtige Unterlagen an sich. Stellen Sie die Heizung so ein, dass im Winter nichts einfriert. Sprechen Sie mit den Nachbarn und hinterlassen Sie eine Telefonnummer. Sie merken oft als Erste, wenn etwas nicht stimmt. Ein leer wirkendes Haus zieht auch ungebetene Gäste an, deshalb sollte es nicht verlassen aussehen.

Sehen Sie auch nach dem Garten. Große Bäume können eine Gefahr sein, und Sie sind für die Verkehrssicherung verantwortlich, wenn ein Ast auf den Gehweg fällt. Fällen Sie aber nichts vorschnell, sondern fragen Sie bei der Gemeinde Haar nach den Regeln. Wer ein Grundstück am Ortsrand hat, sollte zudem auf Zäune, Tiere und Zufahrten achten. Bei einem Anwesen in Salmdorf oder Ottendichl sollte auch jemand nach Nebengebäuden sehen, denn dort fallen Schäden oft spät auf. Schreiben Sie auf, was Sie vorfinden, und machen Sie ein paar Fotos.

Dringend 2: Versicherung und Versorger

Rufen Sie die Gebäudeversicherung an, und melden Sie den Todesfall und den Leerstand. Viele Verträge verlangen das und schreiben vor, wie oft das Haus kontrolliert werden muss. Wer das versäumt, verliert bei einem Wasserschaden vielleicht den Versicherungsschutz. Die Hausratversicherung läuft oft noch eine Weile, aber fragen Sie nach, wann sie endet. Melden Sie sich auch bei Strom, Gas und Wasser, damit nichts abgestellt wird, weil das Konto gesperrt ist. Für die Lastschriften braucht es womöglich eine Übergangslösung.

Sehen Sie außerdem nach weiterlaufenden Verträgen: Heizöllieferung, Wartung, Telefon, Zeitung, Rundfunkbeitrag, Mitgliedschaften. Vieles kann gekündigt werden, sobald Sie nachweisen können, dass Sie Erbe sind, aber kündigen Sie nichts, was das Haus noch braucht. Das gilt auch für die Wartung der Heizung. Sprechen Sie auch mit der Bank über das Konto und über laufende Kredite. Ein Darlehen geht auf die Erben über. Lassen Sie sich die Restschuld nennen und klären Sie, wie die Raten weiter bezahlt werden.

Dringend 3: Die Fristen im Blick behalten

Wer erbt, kann innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis ausschlagen, bei Aufenthalt im Ausland innerhalb von sechs Monaten. Danach gilt das Erbe als angenommen. Das ist vor allem wichtig, wenn Schulden bestehen, denn Sie übernehmen auch die Verbindlichkeiten. Verschaffen Sie sich deshalb schnell einen Überblick über Konten und Post. Die Erklärung geben Sie gegenüber dem Nachlassgericht beim Amtsgericht München ab oder notariell beglaubigt. Vorsicht: Wer vor einer Entscheidung schon Dinge aus dem Haus verkauft oder verteilt, gibt damit möglicherweise zu verstehen, dass er annimmt.

Die zweite Frist betrifft das Finanzamt. Der Erbfall ist in der Regel innerhalb von drei Monaten anzuzeigen, sofern es nicht bereits durch Gericht oder Notar informiert ist. Fragen Sie im Zweifel den Steuerberater. Suchen Sie auch das Testament, falls es eines gibt, und geben Sie es beim Nachlassgericht ab, denn das ist Pflicht. Prüfen Sie außerdem Fristen aus laufenden Verträgen, etwa Kündigungsfristen bei Mietverhältnissen. Halten Sie alle Daten in Ihrem Ordner fest, und lassen Sie sich bei Unsicherheit von einem Anwalt helfen.

Dringend 4: Die wichtigsten Papiere finden

Viele Unterlagen sind nur schwer zu ersetzen, und manche werden sofort gebraucht. Suchen Sie Testament, Stammbuch, Versicherungspolicen, Kontoauszüge, den alten Kaufvertrag und Baupläne. Fragen Sie auch die Steuerberatung und die Hausbank. Werfen Sie nichts weg, bevor jemand es angesehen hat. Alte Grenzverträge oder Vereinbarungen mit Nachbarn können noch Bedeutung haben, und Rechnungen für Dach oder Heizung helfen später beim Verkauf. Sammeln Sie auch Unterlagen zu einem Öltank, falls vorhanden.

Fehlt etwas, stellen andere Stellen vieles bereit, wenn Sie Ihre Berechtigung als Erbe nachweisen können. Die Bauakte liegt beim Landratsamt München, den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Amtsgericht München und die Flurkarte beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Das hat aber Zeit und gehört schon zur nächsten Gruppe. Wie sich die Papiere nach Aufwand ordnen lassen, zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Haar. Für jetzt reicht es, alles Vorhandene an einem Ort zu haben.

Wichtig 5: Erbschein und Grundbuch

Für den Nachweis brauchen Sie einen Erbschein oder, wenn ein notarielles Testament vorliegt, dieses mit der Eröffnungsniederschrift. Bei einem handschriftlichen Testament ist ein Erbschein meist nötig, und das kann dauern. Die Gebühren richten sich nach dem Wert. Beantragen Sie ihn rechtzeitig, wenn Sie verkaufen möchten. Mit diesem Nachweis lässt sich das Grundbuch berichtigen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei. Beim Verkauf kann der Notar das zusammen mit dem Kaufvertrag regeln, fragen Sie ihn danach.

Sehen Sie sich den Auszug auch inhaltlich an. Stehen in Abteilung II Rechte wie ein Wohnrecht oder ein Wegerecht? Sind in Abteilung III noch Grundschulden eingetragen? Sind sie längst abbezahlt, muss die Bank eine Löschungsbewilligung erteilen, und wenn es die Bank nicht mehr gibt, hilft der Notar. Unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch erklärt den Aufbau. Solche Punkte können den Verkauf verzögern, wenn sie erst kurz vor dem Notartermin auffallen.

Wichtig 6: Die Steuern klären

Auf den Erwerb durch Erbschaft fällt grundsätzlich Erbschaftsteuer an. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehegatten von 500.000 Euro. Bei einem Haus in Haar kann der Wert das übersteigen, vor allem wegen des Grundstücks. Das Finanzamt ermittelt den Wert nach eigenen Verfahren, und mit einem Gutachten lässt sich ein niedrigerer Wert nachweisen. Fragen Sie einen Steuerberater, bevor der Bescheid rechtskräftig wird. Wer selbst einzieht, kann unter Umständen die Regelung zum Familienheim nutzen, die an eine zehnjährige Selbstnutzung gebunden ist.

Beim späteren Verkauf gilt die zehnjährige Spekulationsfrist, und die Besitzzeit des Verstorbenen wird angerechnet. Haben die Eltern das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Verkauf in der Regel steuerfrei. Schwierig wird es, wenn sie erst vor wenigen Jahren gekauft und vermietet haben. Rechnen Sie außerdem die laufenden Kosten durch, denn auch das hat Einfluss auf Ihre Entscheidung. Wir geben dazu keine Auskunft im Einzelfall, weisen aber darauf hin, dass der Zeitpunkt zählen kann.

Wichtig 7: Heizung und Dämmung einordnen

Viele Erben fürchten, wegen einer alten Ölheizung sofort handeln zu müssen. Das ist nicht mehr so. Seit Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden, auch nach einem Eigentümerwechsel. Die frühere Austauschregel, die in älteren Ratgebern noch steht, ist entfallen. Lassen Sie sich also nichts verkaufen, was Sie nicht brauchen. Auch wenn die Heizung sehr alt ist, gibt es keinen Grund zur Eile. Sorgen Sie aber dafür, dass sie im Winter läuft und gewartet wird.

Prüfen sollten Sie, ob die oberste Geschossdecke gedämmt ist, falls der Mindestwärmeschutz fehlt und das Dach nicht gedämmt ist, und ob zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen gedämmt sind. Bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, die der Verstorbene am 1. Februar 2002 selbst bewohnte, kann das den neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren treffen. Im Einzelfall helfen Energieberater oder Schornsteinfeger. Einen Energieausweis brauchen Sie beim Verkauf in der Regel. Mehr steht im Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Haar.

Wichtig 8: Verkaufen, vermieten oder einziehen?

Dafür darf man sich Zeit nehmen, aber nicht unbegrenzt, denn Kosten laufen weiter. Die Übersicht stellt die Wege gegenüber.

Weg	Spricht dafür	Spricht dagegen	Wichtig zu prüfen
Selbst einziehen	S-Bahn, Ort bekannt, Familienheim möglich	Modernisierung, Beruf anderswo	Budget, Zehn-Jahres-Frist
Vermieten	Einnahmen, Vermögen bleibt	Verwaltung, Sanierung, Mietrecht	Aufwand, Rendite
Verkaufen	klarer Schnitt, Geld verfügbar	Abschied, Preisrisiko	Unterlagen, Fristen, Käufer
Erst einmal warten	Zeit für Entscheidung	Kosten laufen, Schäden drohen	Versicherung, Betreuung

Vermieten klingt einfacher, als es ist. Ein altes Haus muss vorher oft modernisiert werden, und wenn Sie weit weg wohnen, kommt die Verwaltung hinzu. Auch Einziehen wird manchmal aus Rührung erwogen und später bereut. Wer die Wahl hat, sollte das nüchtern durchrechnen. Bei einem Verkauf können Sie die Summe anders einsetzen, und das ist legitim. Lassen Sie sich von niemandem einreden, dass eine dieser Lösungen die einzig richtige sei.

Später 9: Ausräumen und Abschied

Das Ausräumen hat Zeit, auch wenn es sich dringend anfühlt. Lassen Sie zuerst wichtige Papiere und Wertsachen sichern und entscheiden Sie den Rest in Ruhe. Wenn mehrere Erben beteiligt sind, gehen Sie gemeinsam durch das Haus, bevor etwas weggebracht wird. Sehen Sie Bücher, Kunst und Münzen durch, bevor etwas entsorgt wird, denn manches ist mehr wert, als es aussieht. Für den Rest gibt es Haushaltsauflöser, die auch aus der Ferne beauftragt werden können. Vergleichen Sie Angebote, und seien Sie misstrauisch gegenüber Personen, die an der Tür ihre Hilfe anbieten.

Das Elternhaus loszulassen, fällt nicht leicht. Die Bleistiftstriche am Türrahmen, der Baum, den der Vater gepflanzt hat: Solche Dinge gehen nahe, auch wenn man längst woanders lebt. Geben Sie sich und anderen Zeit, und erwarten Sie nicht, dass alle gleich empfinden. Machen Sie Fotos, bevor alles leer ist. Trotzdem hilft es, einen groben Zeitrahmen festzulegen, damit die Sache nicht über Jahre liegen bleibt. Ein paar Dinge bewusst auszuwählen, fällt oft leichter als das Gefühl, alles behalten zu müssen.

Später 10: Der Verkauf

Der Verkauf läuft nicht davon. Lassen Sie sich von Bauträgern und anderen Interessenten nicht drängen, die gern schon nach wenigen Wochen anrufen oder schreiben. Solange Sie den Wert nicht kennen, sollten Sie keine Zusage geben. Vorsicht vor langen Optionen und Vorverträgen, denn sie binden das Grundstück. Lassen Sie solche Papiere erklären. Ein Nachbar kann ein guter Käufer sein, doch unter Bekannten wird oft zu niedrig verkauft. Holen Sie deshalb zuerst eine Einschätzung ein. Wie sich der Wert in Haar zusammensetzt, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung in Haar.

Vieles lässt sich aus der Ferne erledigen. Mit einer Vollmacht beschafft Ihre Maklerin die Unterlagen, mit einem Schlüssel übernimmt sie Termine, und zum Notar müssen Sie nicht selbst kommen, wenn eine notariell beglaubigte Vollmacht vorliegt. Auch das Exposé sollten Sie vorab sehen, denn Sie sind für die Angaben mitverantwortlich. Bekannte Mängel müssen genannt werden, auch wenn Sie selbst dort gar nicht gewohnt haben. Sagen Sie Ihrer Maklerin, was Sie wissen, und auch, was Sie nicht wissen. Das ist in Ordnung und bei einem Erbe ganz normal.

Was ist, wenn jemand im Haus wohnt?

Manchmal hat ein Kind die Eltern gepflegt und wohnt noch dort, oder ein Teil ist vermietet. Ein Mietvertrag geht auf die Erben und später auf den Käufer über, und eine Kündigung wegen des Erbfalls ist nicht möglich. Ein Wohnrecht im Grundbuch bleibt bestehen und mindert den Preis. Wer als Miterbe allein dort lebt, kann den anderen eine Nutzungsentschädigung schulden, sobald diese sie verlangen. Sprechen Sie offen miteinander, und halten Sie Absprachen schriftlich fest. Hinweise enthält der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Haar.

Welche Rolle spielt die Maklerin?

Wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden, übernimmt sie vieles von dem, was schwerfällt: Vorbereitung, Fotos, Interessenten, Besichtigungen und Verhandlungen. Ellen Günthel kennt Haar und die Stellen im Landkreis und nimmt sich Zeit für Menschen, die gerade einen Verlust verarbeiten. Sie informiert alle Erben gleich und arbeitet mit Beratern zusammen. Unsere Einschätzung ist kostenlos, und die Provision liegt bei 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 %. Mehr dazu steht im Ratgeber Makler in Haar.

Häufige Fragen

Was ist in der ersten Woche zu tun?

Haus sichern, Versicherung informieren, wichtige Papiere suchen und Fristen notieren.

Wie lange habe ich Zeit für den Verkauf?

Dafür gibt es keine feste Frist. Für die Ausschlagung gelten sechs Wochen.

Muss ich die Ölheizung ersetzen?

Nein, sie darf weiterlaufen und repariert werden. Prüfen Sie aber Dämmpflichten.

Fällt Erbschaftsteuer an?

Oberhalb der Freibeträge ja. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro.

Fällt beim Verkauf Einkommensteuer an?

Meist nicht, weil die Besitzzeit des Verstorbenen angerechnet wird. Lassen Sie das im Zweifel prüfen.

Soll ich dem Bauträger antworten?

Erst, wenn Sie den Wert kennen. Unterschreiben Sie nichts ohne Prüfung.

Kann ich aus der Ferne verkaufen?

Ja, mit Vollmachten, Schlüsselübergabe und regelmäßigen Berichten.

Wer hilft mir beim Verkauf?

Ellen Günthel betreut Sie persönlich und kommt gern für ein erstes Gespräch.

Fazit

Wer eine Immobilie in Haar erbt, muss nicht alles auf einmal lösen. Dringend sind das Sichern des Hauses, die Versicherung und die Fristen. Wichtig sind Erbschein, Grundbuch, Steuern und die Frage nach der Zukunft des Hauses. Ausräumen und Verkauf dürfen warten, bis Sie bereit sind. Ellen Günthel unterstützt Sie gern. Sprechen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.