Grundstück bewerten lassen in Haar: Innenbereich, Außenbereich und landwirtschaftliche Flächen richtig unterscheiden

Ein Grundstück in Haar ist nicht gleich ein Grundstück. Im Hauptort und in Gronsdorf kann eine Parzelle als Bauland sehr viel wert sein. Ein paar hundert Meter weiter, am Rand von Salmdorf oder Ottendichl, kann dieselbe Fläche als Wiese nur einen kleinen Bruchteil davon bringen. Was den Unterschied macht, steht nicht auf dem Zaun, sondern im Baurecht. Viele Eigentümer wissen gar nicht genau, wie ihr Grundstück eingestuft ist, gerade wenn es seit Generationen in der Familie ist und schon immer als Garten, Hofstelle oder Acker genutzt wurde. Wenn dann ein Interessent oder ein Bauträger anklopft, wird die Frage plötzlich sehr teuer.

Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Unterscheidungen: Bebauungsplan, Innenbereich nach § 34 und Außenbereich nach § 35 des Baugesetzbuchs, dazu Hofstellen und landwirtschaftliche Flächen. Er zeigt, wie sich jeweils der Wert ergibt, wer verbindlich Auskunft gibt und wie Sie mit Angeboten umgehen. Ellen Günthel von neues // nest schätzt Ihr Grundstück gern kostenlos und vertraulich ein.

Warum ist die Einstufung so entscheidend?

Bauland kann ein Vielfaches von dem wert sein, was Acker oder Wiese bringen. Deshalb fragt sich jeder Eigentümer am Ortsrand irgendwann, ob sein Grundstück nicht vielleicht bebaut werden könnte. Das ist verständlich, führt aber oft zu Enttäuschungen. Die Zuordnung hängt nicht davon ab, wie nah das nächste Haus steht, sondern vom Planungsrecht und von der tatsächlichen Bebauung im Zusammenhang. Ein Grundstück kann mitten zwischen Häusern liegen und trotzdem nicht ohne Weiteres bebaubar sein, und umgekehrt.

Hinzu kommt, dass viele Hofstellen im Ort aus einer anderen Zeit stammen. Ein Stall, ein Heuboden, ein großer Garten: Was dort erlaubt ist, ergibt sich nicht von selbst. Wer ein solches Grundstück bewerten lassen möchte, muss deshalb zuerst die Rechtslage klären und dann erst über Preise reden. Eine Zahl ohne diese Klärung taugt wenig, auch wenn sie von jemandem mit großem Namen stammt. Wie andere Immobilien im Ort bewertet werden, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung in Haar.

Fall 1: Es gilt ein Bebauungsplan

Am einfachsten ist es, wenn ein qualifizierter Bebauungsplan für Ihr Grundstück gilt. Fragen Sie bei der Gemeinde Haar danach. Der Plan regelt Art und Maß der Nutzung, also etwa Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Bauräume und oft auch Dachformen oder Vorgaben zur Begrünung. Daraus lässt sich recht gut ablesen, was möglich ist, und das schafft Sicherheit. Interessenten und Bauträger können rechnen, und ein Architekt kann mit wenig Aufwand eine erste Skizze machen. Prüfen Sie aber, ob der Plan noch aktuell ist und ob eine Änderung ansteht.

Ein Plan kann auch Einschränkungen enthalten, die nicht sofort ins Auge fallen, etwa Baugrenzen, die den Garten von einer Bebauung ausnehmen, oder Vorgaben für Stellplätze. Befreiungen sind möglich, aber nicht selbstverständlich. Für den Wert zählt, was tatsächlich genehmigungsfähig ist. Lassen Sie sich von einem einzelnen großen Bau in der Nachbarschaft nicht täuschen, denn er kann auf einem älteren Plan oder einer Befreiung beruhen. Verbindliche Aussagen zu einem konkreten Vorhaben trifft das Landratsamt München, zum Beispiel über einen Vorbescheid.

Fall 2: Innenbereich nach § 34

Gibt es keinen Bebauungsplan, liegt das Grundstück aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, gilt § 34 des Baugesetzbuchs. Dann muss sich ein Neubau nach Art und Maß, Bauweise und überbaubarer Fläche in die nähere Umgebung einfügen. Was das heißt, ist Auslegungssache und oft nur nach genauem Blick auf die Nachbarschaft zu beantworten. Im Hauptort und in Gronsdorf gilt das für viele ältere Grundstücke. Dort stellt sich dann die Frage, ob ein größeres Haus oder ein zweites Gebäude in zweiter Reihe denkbar wäre.

Eine Bebauung in zweiter Reihe hängt davon ab, ob es so etwas in der näheren Umgebung schon gibt. Dazu kommen Abstandsflächen und die Zufahrt, und auch die Erschließung muss gesichert sein. Ein Vorbescheid gibt Sicherheit, wenn sich zwei Varianten stark unterscheiden. Wer dagegen sofort von einer großen Bebauung schwärmt, ohne die Umgebung geprüft zu haben, gibt Ihnen einen Hinweis auf seine Arbeitsweise. Fragen Sie nach, welche Beispiele die Person im Ort kennt und wie diese genehmigt wurden.

Fall 3: Außenbereich nach § 35

Alles, was weder im Bebauungsplan noch im zusammenhängend bebauten Ortsteil liegt, ist Außenbereich. Das betrifft viele Flächen rund um Salmdorf und Ottendichl und auch manche Randlagen. Hier gilt § 35 des Baugesetzbuchs, und das bedeutet: Grundsätzlich soll hier nicht gebaut werden. Zulässig sind vor allem privilegierte Vorhaben, etwa für die Landwirtschaft. Ein gewöhnliches Einfamilienhaus lässt sich auf einer solchen Fläche in der Regel nicht errichten, auch wenn der Nachbar ein Haus hat, das dort seit langem steht.

Für den Wert ist das entscheidend. Eine Wiese im Außenbereich ist landwirtschaftliche Fläche, auch wenn sie noch so schön liegt. Hoffnung auf künftiges Bauland, sogenanntes Bauerwartungsland, kann den Preis erhöhen, doch nur, wenn es dafür greifbare Anhaltspunkte gibt, etwa im Flächennutzungsplan der Gemeinde. Fragen Sie bei der Gemeinde nach. Bieten Interessenten einen auffallend hohen Preis, sollten Sie herausfinden, worauf sie spekulieren. Manche kaufen in der Hoffnung, dass einmal gebaut werden darf, und das kann Jahrzehnte dauern oder nie geschehen.

Fall 4: Die Hofstelle

Viele Anwesen in den Ortsteilen bestehen aus Wohnhaus, Stall und Scheune. Sie haben oft Bestandsschutz für die bisherige Nutzung, doch das heißt nicht, dass alles umgebaut werden darf. Ob ein ehemaliger Stall zu Wohnraum werden kann, hängt von der Lage und von besonderen Regeln ab. Im Außenbereich gibt es dazu Sonderregelungen für die Umnutzung ehemals landwirtschaftlicher Gebäude, die jedoch an Bedingungen geknüpft sind. Fragen Sie beim Landratsamt München nach, bevor Sie einem Interessenten etwas versprechen. Sonst kann das Geschäft später teuer werden.

Der Wert einer Hofstelle ergibt sich meist aus mehreren Teilen: dem Wohnhaus, den Nebengebäuden, der Hoffläche und den zugehörigen Wiesen. Vergleichsfälle sind selten. Käufer sind Menschen, die Ruhe suchen, Tiere halten möchten oder Raum für ein Handwerk brauchen. Für sie kann das Anwesen einen Liebhaberwert haben, doch auch die Kosten für die Sanierung alter Gebäude sind hoch. Eine gute Bewertung nennt beides und gibt eher eine breite Spanne an. Lassen Sie sich einen ehrlichen Zeitplan nennen, denn solche Verkäufe brauchen oft Geduld.

Fall 5: Landwirtschaftliche Flächen

Wiesen und Äcker werden zu Preisen gehandelt, die mit Bauland nicht zu vergleichen sind. Der Gutachterausschuss im Landkreis München nennt auch dafür Richtwerte, die Sie über BORIS-Bayern einsehen können. Beim Verkauf kann eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nötig sein, und oft gibt es ein Vorkaufsrecht für Landwirte oder bestimmte Stellen. Die genauen Grenzen und Bedingungen sollten Sie beim Landratsamt oder beim Notar erfragen. Das kann den Verkauf verzögern, und ein Käufer sollte das wissen, damit es keine Enttäuschung gibt.

Fragen Sie außerdem nach bestehenden Pachtverträgen. Ist eine Fläche verpachtet, bleibt der Vertrag beim Verkauf bestehen. Prüfen Sie auch, ob Sie selbst noch etwas dazugehört, wie ein Wegerecht oder eine Zufahrt. Beim Verkauf von Flächen, die zu einem Betrieb gehören, können steuerliche Fragen auftauchen, etwa wenn der Betrieb weiterhin als solcher gilt. Das sollte ein Steuerberater prüfen, bevor Sie etwas unterschreiben. Wir weisen darauf hin, geben dazu aber keine Auskunft im Einzelfall.

Die Fälle im Vergleich

Die Übersicht zeigt, wie sich die Fälle unterscheiden und wer weiterhelfen kann.

Fall	Was gilt	Wert hängt ab von	Wer gibt Auskunft
Bebauungsplan	Festsetzungen des Plans	zulässiger Geschossfläche	Gemeinde, Landratsamt
Innenbereich	Einfügen, § 34 BauGB	Umgebung, Zuschnitt	Landratsamt, Vorbescheid
Außenbereich	§ 35 BauGB, kaum Bauen	Nutzung, Bauerwartung	Gemeinde, Landratsamt
Hofstelle	Bestandsschutz, Sonderregeln	Gebäude, Fläche, Liebhaber	Landratsamt, Fachleute
Landwirtschaft	Agrarrichtwerte, Genehmigung	Größe, Boden, Pacht	Gutachterausschuss, Notar

Fragen Sie zuerst bei der Gemeinde nach dem Flächennutzungsplan und einem möglichen Bebauungsplan. Oft bekommen Sie damit schon einen guten Hinweis. Verbindlich wird es erst mit einem Vorbescheid oder einer Baugenehmigung. Aussagen von Bauträgern und Maklern bleiben Einschätzungen, auch wenn sie noch so überzeugt klingen.

Was sagt der Bodenrichtwert?

Der Gutachterausschuss im Landkreis München ermittelt die Werte aus tatsächlichen Kaufverträgen, und über BORIS-Bayern können Sie sie einsehen. Achten Sie auf die Merkmale, also ob es sich um Wohnbauland oder landwirtschaftliche Fläche handelt, und wie dicht die Bebauung in dieser Zone üblicherweise ist. Multipliziert mit Ihrer Fläche ergibt sich eine erste Größenordnung. Weicht Ihr Grundstück ab, muss angepasst werden. Sehr große Grundstücke erzielen pro Quadratmeter oft weniger, weil nicht alles nutzbar ist. Über Ihr Baurecht sagt der Wert nichts aus.

Vorsicht ist geboten, wenn jemand für eine Wiese im Außenbereich den Richtwert für Bauland ansetzt. Das kann schnell ein Vielfaches ausmachen und ist in der Regel falsch. Auch ein Grundstück, das teils im Innen- und teils im Außenbereich liegt, sollte getrennt betrachtet werden. Wer das nicht sagt, hat sich die Sache nicht genau angesehen. Mehr zu den kostenlosen Quellen und ihren Grenzen erklärt der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Haar.

Wie rechnen Bauträger und Bauherren?

Ein Bauträger rechnet rückwärts: vom erwarteten Verkaufspreis der künftigen Häuser oder Wohnungen über Baukosten, Planung, Abriss, Finanzierung, Vertrieb, Risiko und Gewinn bis zu seinem höchsten Gebot. Deshalb fragt er als Erstes nach der möglichen Geschossfläche. Seine Angebote sind oft an eine Baugenehmigung geknüpft, und manche möchten eine lange Option. Das kann Ihr Grundstück blockieren. Lassen Sie sich die Annahmen zeigen, fragen Sie nach Referenzen und Finanzierung und klären Sie, was geschieht, wenn weniger genehmigt wird.

Private Bauherren rechnen weniger streng, weil sie selbst dort wohnen möchten, zahlen aber meist nur für den eigenen Bedarf. Bei einem kleineren Grundstück kann das sogar mehr bringen als ein Bauträger. Auch Nachbarn zahlen manchmal gut, um ihr Grundstück zu erweitern oder eine Bebauung zu verhindern. Betrachten Sie deshalb alle Möglichkeiten. Wie jemand dabei auf Ihrer Seite stehen sollte, zeigt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Haar.

Was passiert mit dem bestehenden Haus?

Das Haus kann den Wert erhöhen oder mindern. Bei guter Substanz ist es für Selbstnutzer interessant. Lohnt sich die Erhaltung nicht, wird oft mit dem Bodenwert abzüglich der Abrisskosten gerechnet, einschließlich Schadstoffen und der Stilllegung eines Öltanks. Abreißen sollten Sie vor dem Verkauf in der Regel nicht, denn das kostet Geld und schließt Käufer aus, die das Haus schätzen. Im Außenbereich kann ein Abriss besonders nachteilig sein, weil ein Neubau an gleicher Stelle unter Umständen gar nicht mehr erlaubt wäre und ein Bestandsschutz verloren geht.

Prüfen Sie außerdem, ob das Haus unter Denkmalschutz steht, was vor allem im Bereich des früheren Klinikgeländes vorkommen kann. Der Bayerische Denkmal-Atlas gibt einen ersten Hinweis. Für ein altes Haus mit Ölheizung hilft der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Haar. Wer noch im Haus wohnt, kann einen späteren Auszug vereinbaren, auch wenn dort später neu gebaut wird.

Was gilt für Bäume und Nachbarn?

In Haar gilt nicht die Münchner Baumschutzverordnung. Fragen Sie bei der Gemeinde, welche örtlichen Regeln gelten, und fällen Sie vor dem Verkauf nichts eigenmächtig. Ein einfacher Lageplan mit den größeren Bäumen hilft Bauherren bei der Einschätzung. Bäume können das Baufenster einschränken, für Familien sind sie aber oft ein Vorteil. Auch die Nachbarn können eine Rolle spielen. Vielleicht möchten sie Ihr Grundstück dazukaufen, oder sie haben Einwände gegen ein Bauvorhaben. Alte Absprachen über Grenzen, Wege und Zäune sollten bekannt sein. Bleiben Sie in solchen Gesprächen vorsichtig und nennen Sie keine Zahlen, bevor Sie den Wert kennen.

Wann lohnt sich ein Vorbescheid?

Ein Vorbescheid ist eine verbindliche Antwort des Landratsamts auf konkrete Fragen zu einem Bauvorhaben. Dafür braucht es Pläne, meist von einem Architekten, und es fallen Gebühren an. Die Bearbeitung kann einige Monate dauern. Dafür wird aus einer Vermutung eine belastbare Aussage, und Käufer müssen weniger Risiko einkalkulieren. Das lohnt sich, wenn sich zwei Varianten stark unterscheiden oder wenn die Frage offen ist, ob überhaupt gebaut werden darf. Weniger sinnvoll ist er, wenn der Bebauungsplan schon alles regelt oder wenn Sie schnell verkaufen möchten.

Eine Alternative ist eine Nachbesserungsklausel im Kaufvertrag, durch die Sie beteiligt werden, falls später mehr genehmigt wird. Gerade bei Flächen, deren Zukunft unsicher ist, kann das sinnvoll sein, etwa wenn eine Wiese einmal Bauland werden könnte. Das sollte der Notar prüfen und sauber formulieren. Sprechen Sie vor einem Antrag mit einem Architekten über die Aussichten. Ein abgelehnter Vorbescheid kostet Geld, und er ist auch für künftige Käufer sichtbar, wenn sie danach fragen.

Welche Rechte und Lasten sollte ich prüfen?

Lesen Sie Abteilung II des Grundbuchs genau. Wegerechte und Leitungsrechte schränken die Bebauung manchmal erheblich ein. Auf dem Land kommen Überfahrtsrechte für Felder und alte Vereinbarungen zwischen Höfen vor. Ein Wohnrecht oder Nießbrauch erschwert den Verkauf. Unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch erklärt den Aufbau. Prüfen Sie auch den Boden, etwa auf einen alten Öltank oder frühere Nutzung. Das Landratsamt München gibt Auskunft aus dem Altlastenkataster. Bekannte Belastungen müssen offengelegt werden.

Wer fasst das alles zusammen?

Für eine erste Einschätzung genügt meist der Besuch einer Maklerin, die den Ort kennt und auch weiß, wann sie fachlichen Rat einholen muss. Bei neues // nest ist das kostenlos und vertraulich, und Ellen Günthel prüft mit Ihnen, wie Ihr Grundstück eingestuft ist. Verkaufen Sie danach mit uns, liegt der Satz bei 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 %. Ein Gutachten eines Sachverständigen ist nötig, wenn der Wert vor Dritten bestehen muss, etwa bei Streit unter Erben, wie der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Haar erläutert. Unser Angebot beschreibt die Seite Wertermittlung.

Häufige Fragen

Wie erfahre ich, ob mein Grundstück Bauland ist?

Fragen Sie bei der Gemeinde Haar nach Bebauungsplan und Flächennutzungsplan.

Was bedeutet Außenbereich?

Dort ist Bauen nur sehr eingeschränkt möglich, vor allem für privilegierte Vorhaben.

Darf ich meine Wiese bebauen?

In der Regel nicht, wenn sie im Außenbereich liegt. Lassen Sie das prüfen.

Wer entscheidet verbindlich?

Das Landratsamt München, etwa über einen Vorbescheid.

Darf ich einen Stall zu Wohnraum umbauen?

Nur unter bestimmten Bedingungen. Fragen Sie vorher beim Landratsamt nach.

Brauche ich beim Verkauf einer Wiese eine Genehmigung?

Das kann der Fall sein. Fragen Sie den Notar oder das Landratsamt.

Wie erkenne ich ein gutes Bauträger-Angebot?

An klaren Bedingungen, kurzen Fristen und nachweisbarer Finanzierung.

Was kostet die Einschätzung bei neues // nest?

Nichts. Ellen Günthel kommt unverbindlich und vertraulich zu Ihnen.

Fazit

Wer ein Grundstück in Haar bewerten lässt, sollte zuerst die Einstufung klären: Bebauungsplan, Innenbereich, Außenbereich, Hofstelle oder landwirtschaftliche Fläche. Davon hängt der Wert mehr ab als von der Fläche. Vertrauen Sie keiner Zahl ohne diese Klärung, und prüfen Sie Bauträger-Angebote genau. Ellen Günthel sieht sich Ihr Grundstück gern an. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.