Grundstück bewerten lassen in Waldtrudering: Vier Nutzungsszenarien, die den Wert bestimmen

Bei einem Grundstück in Waldtrudering lautet die eigentlich wichtige Frage nicht, wie groß es ist, sondern was sich darauf machen lässt. Zwei Parzellen derselben Größe können ganz unterschiedlich viel wert sein, weil auf der einen nur das bestehende Haus sinnvoll ist, während auf der anderen auch ein zweites Gebäude genehmigt würde. Viele Eigentümer kennen die Antwort nicht, weil sich die Frage über Jahrzehnte nie gestellt hat. Dann liegt plötzlich der Brief eines Bauträgers im Kasten, oder die Erben überlegen, was aus dem Garten werden soll. Mit dem Bodenrichtwert allein kommen Sie dabei nicht weit.

Dieser Ratgeber zerlegt die Bewertung in vier Szenarien: Das Haus bleibt stehen, ein zweites Haus kommt dazu, das Haus wird abgerissen und neu gebaut, oder das Grundstück wird geteilt. Für jedes Szenario erfahren Sie, wie gerechnet wird, was geklärt sein muss und wer sich dafür interessiert. Am Ende sehen Sie, wie sich die Szenarien vergleichen lassen. Ellen Günthel von neues // nest prüft das auf Wunsch kostenlos für Ihr Grundstück.

Warum sollte ich in Szenarien denken?

Wenn Sie den Bodenrichtwert mit Ihrer Fläche multiplizieren, erhalten Sie eine Zahl, die aber kaum einem echten Käufer entspricht. Denn jeder Käufer hat ein bestimmtes Vorhaben. Eine Familie, die das Haus behält, zahlt für das Gesamtpaket aus Haus und Garten. Ein Bauherr zahlt für den Platz, den er nutzen kann. Ein Bauträger rechnet mit der genehmigungsfähigen Fläche. Wer diese Vorhaben durchspielt, sieht, wo das Grundstück seine Stärken hat und wo sie begrenzt sind.

Dazu kommt ein weiterer Vorteil: Sie erkennen, welche Fragen offen sind. Vielleicht hängt alles daran, ob eine Bebauung in zweiter Reihe zulässig ist. Dann lässt sich gezielt prüfen, ob ein Vorbescheid sinnvoll ist. Vielleicht zeigt sich auch, dass das Bestandshaus das beste Argument ist und sich ein Bauträger gar nicht lohnen würde. Beides spart Zeit und schützt vor falschen Vorstellungen. Die Rechnung für das bebaute Grundstück vertieft der Ratgeber Immobilienbewertung in Waldtrudering.

Was sagt der Bodenrichtwert?

Der Gutachterausschuss München ermittelt die Bodenrichtwerte aus tatsächlichen Kaufverträgen. Über BORIS-Bayern können Sie sie einsehen und auch die zugehörigen Merkmale prüfen, etwa die übliche Bebauung oder die Grundstücksgröße, die in der Zone als Maßstab dient. Für ein Grundstück, das diesen Merkmalen entspricht, ist der Wert eine gute Grundlage. Weicht Ihres ab, muss er angepasst werden. Ein überdurchschnittlich großes Grundstück erzielt oft weniger pro Quadratmeter, weil die hintere Fläche weniger nutzbar ist.

Hinzu kommen Punkte, die der Richtwert nicht kennt: der Zuschnitt, die Ausrichtung, Rechte im Grundbuch und die Bäume. Auch Erschließung und Beiträge sollten geprüft werden. Ein Richtwert sagt also nur, in welcher Größenordnung sich vergleichbare Grundstücke bewegen. Er hilft Ihnen aber, Angebote einzuordnen. Wenn ein Bauträger Ihnen deutlich weniger bietet, sollten Sie nach den Gründen fragen. Bietet er deutlich mehr, sollten Sie die Bedingungen besonders genau lesen.

Was darf ich überhaupt bauen?

Zuerst klären Sie, ob ein Bebauungsplan gilt. Beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung oder im Online-Angebot der Stadt München lässt sich das nachsehen. Ein Plan legt in der Regel Art und Maß der Nutzung fest, also zum Beispiel Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Baugrenzen. Gibt es keinen, gilt § 34 des Baugesetzbuchs. Dann muss sich ein Vorhaben nach Art und Maß in die Umgebung einfügen. Das ist eine Frage der Auslegung, und das Urteil kann unterschiedlich ausfallen.

Sehen Sie sich an, was in der Nachbarschaft steht, aber ziehen Sie keine voreiligen Schlüsse. Ein neues Doppelhaus zwei Straßen weiter bedeutet nicht automatisch, dass das bei Ihnen möglich ist, weil Tiefe, Zuschnitt und Bäume anders sein können. Verbindliche Aussagen trifft die Lokalbaukommission, und ein Vorbescheid gibt Sicherheit zu konkreten Fragen. Aussagen von Bauträgern oder Maklern sind dagegen nur Einschätzungen. Lassen Sie sich nicht von einem großen Versprechen leiten, bevor jemand das geprüft hat.

Szenario 1: Das Haus bleibt stehen

Oft ist das die naheliegendste und nicht selten die wirtschaftlich beste Lösung. Wenn das Haus in ordentlichem Zustand ist, der Garten gut wirkt und die Bebauungsmöglichkeiten begrenzt sind, wird es eine Familie suchen, die dort wohnen möchte. Dann zählt nicht der Grundstückspreis allein, sondern das Gesamtbild. Modernisierungskosten werden eingerechnet, der Garten wird als Luxus gesehen, und die Lage am Wald kann den Ausschlag geben. Der Grundstücksanteil lässt sich dabei nicht einfach herausrechnen.

In diesem Szenario lohnt es sich, den Zustand des Hauses zu belegen und die Bäume als Vorzug darzustellen. Die Grundstücksgröße wird zum Argument für Platz und Ruhe. Wer die Wahl hat, sollte das auch dann prüfen, wenn Bauträger anklopfen, denn die Rechnung einer Familie kann durchaus gleichauf liegen. Auch persönlich ist es manchen Eigentümern wichtig, dass das Haus erhalten bleibt und nicht abgerissen wird. Wie das Haus am besten vermarktet wird, beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Waldtrudering.

Szenario 2: Ein zweites Haus kommt dazu

Bei großen, tiefen Grundstücken stellt sich oft die Frage nach einer Bebauung in zweiter Reihe. Das kann den Wert deutlich steigern, setzt aber einiges voraus. Das Baurecht muss es zulassen, die Zufahrt muss gesichert werden, die Abstandsflächen müssen eingehalten sein, und die Bäume dürfen nicht im Weg stehen. Auch die Leitungen müssen zum hinteren Teil geführt werden. Ein Geh- und Fahrtrecht im Grundbuch ist häufig notwendig, und mitunter wird dafür ein eigener Zufahrtsstreifen abgeteilt.

Überlegen Sie auch, was das für das bestehende Haus bedeutet. Wer den Garten bebauen lässt, verliert möglicherweise Licht und Privatsphäre, und der Wert des Vorderhauses kann sinken. Die Rechnung sollte also nie nur den neuen Bauplatz betrachten, sondern das Ganze. Ein Architekt kann eine einfache Machbarkeitsskizze erstellen, die Sie für das Gespräch mit der Behörde nutzen. Wenn es klappt, gibt es mehrere Wege: Sie verkaufen den hinteren Teil, bauen selbst oder bieten beides gemeinsam an.

Szenario 3: Abriss und Neubau

Wenn das Haus alt und das Grundstück gut bebaubar ist, rechnen Bauträger und Bauherren mit einem Neubau. Der Bauträger geht rückwärts vor: Er schätzt den Verkaufspreis der künftigen Doppelhäuser oder Wohnungen und zieht Baukosten, Planung, Abriss, Finanzierung, Vertrieb, Risiko und Gewinn ab. Was bleibt, ist sein höchstes Gebot. Deshalb fragt er als Erstes nach der Geschossfläche. Private Bauherren rechnen weniger streng, weil sie selbst einziehen möchten, sie zahlen aber meist nur für eine kleinere Bebauung.

Prüfen Sie die Abrisskosten, denn sie sind nicht zu vernachlässigen. Dazu kommen Schadstoffe wie Asbest in älteren Bauteilen und die Entsorgung eines Öltanks. Ein Abriss vor dem Verkauf ist meist nicht sinnvoll, weil Sie damit Käufer ausschließen, die das Haus erhalten möchten. Auch ein vorhandener Bestandsschutz kann verloren gehen. Lassen Sie sich die Annahmen jedes Bauträgers zeigen, und klären Sie, was passiert, wenn weniger genehmigt wird. Wer dabei auf Ihrer Seite stehen kann, zeigt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Waldtrudering.

Szenario 4: Teilung des Grundstücks

Eine Teilung kommt in Frage, wenn Sie einen Teil des Gartens verkaufen möchten, aber wohnen bleiben wollen, oder wenn Erben sich aufteilen möchten. Oft ist das eine Kombination aus Szenario 1 und 2. Die Fläche muss vermessen werden, das Grundbuch wird angepasst, und der Notar beurkundet die Vereinbarungen. Für die Vermessung sind öffentlich bestellte Vermessungsingenieure oder das zuständige Amt zuständig, in München der Geodatenservice. Grunderwerbsteuer fällt für den Käufer an, bei einer Teilung unter Miterben meist nicht.

Rechnen Sie mit Kosten und Zeit, und prüfen Sie vorher, ob das Ergebnis tatsächlich bebaubar ist. Ein abgetrennter Garten ohne Baurecht ist wenig wert. Auch ein Grundstück mit schmaler Zufahrt und wenig Abstand zum Nachbarn wird nicht immer attraktiv sein. Sprechen Sie vorher mit der Lokalbaukommission, oder stellen Sie einen Antrag auf Vorbescheid. Unter Erben kann eine Teilung Streit lösen, sofern beide Hälften sinnvoll nutzbar sind. Dazu mehr im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Waldtrudering.

Wie vergleiche ich die Szenarien?

Die Tabelle fasst die vier Szenarien zusammen. Sie zeigt auch, was jeweils geklärt sein sollte.

Szenario	Typische Käufer	Wichtigste Frage	Häufiges Hindernis
Haus bleibt	Familien	Zustand und Garten	Modernisierungsbedarf
Zweites Haus	Bauherren, Bauträger, Familie	Baurecht in zweiter Reihe	Zufahrt, Bäume
Abriss und Neubau	Bauträger, Bauherren	zulässige Geschossfläche	Baumschutz, Vorbehalte
Teilung	Bauherren, Erben	Bebaubarkeit des Teils	Kosten, Privatsphäre

Am Ende steht für jedes Szenario eine Spanne, und daraus ergibt sich, wen Sie zuerst ansprechen sollten. Wichtig ist auch, was Ihnen persönlich wichtig ist, und ob Sie lieber schnell verkaufen oder mehr Zeit für einen besseren Weg einplanen möchten. Die Szenarien müssen sich nicht ausschließen. Ein gestufter Verkauf kann zuerst Familien und später Bauherren ansprechen. Wenn das Grundstück stark nachgefragt ist, kann sich zudem ein Bieterverfahren anbieten.

Welche Rolle spielen Bäume?

In Waldtrudering ist das kaum zu überschätzen. Die Münchner Baumschutzverordnung schützt viele größere Bäume, und ohne Genehmigung darf nicht gefällt werden. Bei Neubauten werden Ersatzpflanzungen oft zur Auflage gemacht, und im Bauantrag muss der Bestand dargestellt werden. Eine große Kiefer mitten auf dem Grundstück kann das Baufenster so verschieben, dass eine Tiefgarage nicht mehr möglich ist. Das merken Bauträger schnell und rechnen es in ihr Gebot ein. Auch Wurzelbereich und Abstände beim Bauen sind zu beachten.

Lassen Sie einen einfachen Lageplan erstellen, in dem Art, Standort und Stammumfang der größeren Bäume eingetragen sind. Ein Baumgutachter hilft, wenn der Zustand fraglich ist oder wenn ein Baum krank wirkt. Für Selbstnutzer kann der Bestand gerade der Grund für den Kauf sein, und ein gewachsener Garten hat einen eigenen Wert. Fällen Sie nichts vorbeugend, denn das kann Bußgelder und Ersatzpflanzungen auslösen und schadet dem Eindruck.

Welche Rechte und Lasten sollte ich prüfen?

Lesen Sie Abteilung II des Grundbuchs genau. Wegerechte und Leitungsrechte schränken die Bebauung manchmal erheblich ein. Ein Wohnrecht oder Nießbrauch erschwert den Verkauf und mindert den Preis. Auch alte Dienstbarkeiten können Überraschungen bereithalten, etwa zur Bauhöhe zugunsten eines Nachbarn. Beim Erbbaurecht verkaufen Sie nicht den Boden, sondern nur das Recht. Fragen Sie den Notar, was ein Eintrag bedeutet. Unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch gibt einen Überblick über den Aufbau.

Prüfen Sie außerdem den Boden. Ein alter Öltank, Bauschutt im Untergrund oder eine frühere gewerbliche Nutzung können Kosten verursachen. Beim Referat für Klima- und Umweltschutz können Sie sich erkundigen, ob etwas zu Ihrem Grundstück bekannt ist. Bekannte Belastungen müssen offengelegt werden, sonst kann das später teuer werden. Wenn die Erschließung noch nicht vollständig abgerechnet wurde, sollten Sie auch das klären. Eine Übersicht zu den Unterlagen bietet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Waldtrudering.

Wann lohnt sich ein Vorbescheid?

Ein Vorbescheid ist eine verbindliche Antwort der Lokalbaukommission auf konkrete Fragen zu einem Bauvorhaben. Dafür braucht es Pläne, meist von einem Architekten, und es fallen Gebühren an. Die Bearbeitung kann einige Monate dauern. Dafür wird aus einer Vermutung eine belastbare Aussage, und Käufer müssen weniger Risiko einkalkulieren. Das lohnt sich vor allem, wenn sich zwei mögliche Varianten stark unterscheiden, zum Beispiel ein Haus oder zwei, oder wenn Sie gezielt Bauherren ansprechen möchten.

Weniger sinnvoll ist er, wenn der Bebauungsplan schon klare Vorgaben macht, wenn Käufer ohnehin ein eigenes Haus planen oder wenn Sie schnell verkaufen möchten. Eine Alternative ist eine Nachbesserungsklausel im Kaufvertrag, durch die Sie beteiligt werden, falls später mehr genehmigt wird. Das sollte der Notar prüfen. Sprechen Sie außerdem vor einem Antrag mit einem Architekten über die Erfolgsaussichten. Eine erste Einschätzung lässt sich meist mit wenig Aufwand gewinnen.

Wie rechne ich Angebote von Bauträgern nach?

Ein Angebot für Ihr Grundstück ist erst dann vergleichbar, wenn Sie die Bedingungen kennen. Fragen Sie: Mit welcher Geschossfläche rechnen Sie? Welche Vorbehalte gibt es, und wie lange dauert die Bindung? Wer trägt die Kosten für Abriss, Altlasten und Baumgutachten? Wann fließt das Geld, und wie ist es abgesichert? Können Sie Referenzen und einen Finanzierungsnachweis zeigen? Ein Angebot mit Genehmigungsvorbehalt kann bedeuten, dass Sie ein Jahr oder länger warten und am Ende nachverhandelt wird.

Legen Sie das Angebot neben die Rechnung einer Familie und neben den Bodenrichtwert. Wenn alle drei ungefähr zusammenpassen, liegen Sie richtig. Weicht das Angebot stark ab, sollten Sie nachfragen, woher das kommt. Einen Vorvertrag oder eine Option sollten Sie erst vom Notar oder einem Anwalt erklären lassen. Eine kurze Prüfung kostet wenig im Vergleich zu dem, was auf dem Spiel steht.

Wer kann das Grundstück bewerten?

Für eine erste, fundierte Einschätzung genügt in der Regel eine Maklerin, die das Viertel kennt, Bauträger einschätzen kann und die Szenarien mit Ihnen durchgeht. Bei neues // nest ist das kostenlos und unverbindlich. Für ein Gutachten, das vor Behörden oder Gericht Bestand haben muss, ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger zuständig. Ein Architekt hilft, wenn eine Machbarkeit zu prüfen ist. Verbindlich klärt nur die Lokalbaukommission, was gebaut werden darf. Daher können Sie am Ende zwei oder drei Fachleute brauchen.

Fragen Sie jeden Anbieter, wie er zu seiner Zahl kommt und welche Annahmen er zum Baurecht getroffen hat. Lassen Sie sich nicht von Maximalvorstellungen blenden. Wie Sie seriöse von unseriösen Aussagen unterscheiden, erklärt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Waldtrudering. Weitere Informationen zu unserer Arbeit finden Sie auf der Seite Wertermittlung. Wenn Sie uns später beauftragen, zahlen Sie 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 %.

Häufige Fragen

Reicht der Bodenrichtwert für die Bewertung?

Nein, er ist ein Durchschnitt und kennt Ihr Baurecht und Ihre Bäume nicht.

Woher erfahre ich, was gebaut werden darf?

Aus dem Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB. Verbindlich antwortet die Lokalbaukommission.

Was ist ein Vorbescheid?

Eine verbindliche Antwort der Behörde auf konkrete Fragen zu einem Bauvorhaben.

Darf ich Bäume vor dem Verkauf fällen?

Nur mit Genehmigung, sofern die Baumschutzverordnung greift. Vorbeugendes Fällen ist riskant.

Sollte ich das alte Haus abreißen?

Meist nicht, weil das Kosten verursacht und Käufer ausschließt.

Kann ich einen Teil des Gartens verkaufen?

Wenn das Baurecht und die Zufahrt es zulassen. Prüfen Sie auch die Folgen für das Haus.

Wie erkenne ich ein gutes Bauträger-Angebot?

An klaren Bedingungen, kurzen Fristen, geringen Vorbehalten und nachweisbarer Finanzierung.

Was kostet die Einschätzung bei neues // nest?

Nichts. Sie ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts.

Fazit

Wer ein Grundstück in Waldtrudering bewerten lässt, sollte über die vier Szenarien nachdenken: Haus behalten, zweites Haus, Abriss und Neubau oder Teilung. Baurecht und Bäume entscheiden meist darüber, welches davon den höchsten Wert bringt, und Bauträger-Angebote sollten Sie immer im Vergleich sehen. Ellen Günthel rechnet Ihnen das gern durch. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.