Unterlagen für den Hausverkauf in Haar: Was in einer Stunde, einem Tag, einer Woche und einem Monat zu schaffen ist

Die Liste der Unterlagen für einen Hausverkauf wirkt zunächst abschreckend. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Wartungsnachweise: Wer soll das alles zusammentragen, noch dazu neben Beruf und Familie? Dabei ist der Aufwand sehr ungleich verteilt. Vieles liegt schon im Haus und ist in einer Stunde gefunden. Anderes lässt sich an einem Tag bestellen. Nur wenige Dinge brauchen wirklich Zeit, vor allem die Bauakte beim Landratsamt. Wer das weiß, kann den Ablauf gut planen und muss nicht alles auf einmal erledigen.

Dieser Ratgeber sortiert die Unterlagen deshalb nach Zeitaufwand: was in einer Stunde, an einem Tag, in einer Woche und in einem Monat zu schaffen ist. Er nennt die zuständigen Stellen im Landkreis München und sagt, was Sie sich sparen können, wenn Sie eine Maklerin beauftragen. Mit einer Vollmacht besorgt Ihnen Ellen Günthel von neues // nest vieles davon selbst.

Warum nach Zeit und nicht nach Thema sortieren?

Die üblichen Listen sortieren nach Themen wie Eigentum, Bau oder Energie. Das ist übersichtlich, sagt aber nicht, womit Sie anfangen sollen. Wer mit dem Schwierigsten beginnt, verliert schnell die Lust. Wer dagegen mit dem Einfachen startet, hat rasch einen gut gefüllten Ordner und weiß außerdem, was wirklich fehlt. Das ist auch für die Maklerin hilfreich, falls Sie eine beauftragen, denn dann kann sie gezielt nachfordern. So vermeiden Sie, dass etwas doppelt beantragt wird. Ein weiterer Vorteil: Sie können den Aufwand über mehrere Wochen verteilen.

Beginnen Sie am besten früh, einige Monate vor der geplanten Vermarktung. Dann fällt es auch nicht schwer, wenn etwas länger dauert. Die wichtigsten Stellen und Unterlagen haben wir weiter unten noch einmal zusammengefasst. Eine allgemeine Übersicht bietet unser Beitrag Welche Dokumente werden für den Verkauf benötigt. Wie sich der ganze Verkauf im Vergleich zum Eigenverkauf darstellt, zeigt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Haar.

In einer Stunde: Was finde ich im eigenen Haus?

Nehmen Sie sich einen Nachmittag oder eine Stunde Zeit, einen leeren Ordner und gehen Sie die Stellen durch, an denen Papiere liegen: Schreibtisch, Aktenordner, Tresor, Kiste im Keller. Suchen Sie den alten Kaufvertrag oder Übertragungsvertrag, Baupläne, Baubeschreibung und alles, was vom Bau oder von früheren Umbauten stammt. Dazu kommen Rechnungen für Dach, Fenster, Heizung und Bad, Wartungsverträge, die letzten Protokolle des Schornsteinfegers, der Grundsteuerbescheid, die Gebäudeversicherung und die letzten Energieabrechnungen.

Nehmen Sie auch Dinge mit, die Ihnen unwichtig erscheinen. Alte Vereinbarungen mit dem Nachbarn über einen Zaun oder einen Weg können noch gelten, und auch eine Skizze vom Vermesser kann helfen. Bei Reihenhäusern finden sich manchmal Regelungen zu gemeinsamen Wegen und Müllplätzen. Was Sie heute finden, müssen Sie später nicht beantragen. Sortieren müssen Sie noch nicht. Ein Ordner mit den Registern Eigentum, Bau, Energie, Kosten und Sonstiges genügt völlig. Notieren Sie sich zudem, was offensichtlich fehlt.

In einer Stunde: Was kann ich aufschreiben?

Vieles steht auf keinem Papier, sondern nur in Ihrem Kopf. Schreiben Sie auf, was im Lauf der Jahre gemacht wurde, mit ungefähren Jahreszahlen: neue Fenster, das Dach, das Bad, die Heizung, die Leitungen. Eine solche Liste ist für Interessenten sehr hilfreich, auch wenn nicht jede Rechnung vorliegt. Notieren Sie auch, was im Moment nicht ideal ist, zum Beispiel feuchte Stellen im Keller oder eine Tür, die klemmt. Bekannte Mängel müssen Sie ohnehin nennen, und eine Liste verhindert, dass etwas in Vergessenheit gerät.

Halten Sie auch Besonderheiten fest: Liegt noch ein Öltank im Boden? Gab es Anbauten? Wurde das Dachgeschoss ausgebaut? Wer hat früher im Haus gewohnt? Gibt es Mieter, ein Wohnrecht oder ein Wegerecht? Solche Angaben helfen bei der Einschätzung, und niemand muss sie später mühsam erfragen. Schreiben Sie ruhig mit der Hand, das genügt. Besprechen Sie die Liste bei einem ersten Termin mit Ihrer Maklerin oder Ihrem Berater. Auch das gehört zu einem guten Start, und es kostet nichts.

An einem Tag: Was kann ich bestellen?

Einige Dinge lassen sich mit einem Antrag erledigen. Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Amtsgericht München, und auch die Flurkarte vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung geht meist recht schnell. Für beide können Sie als Eigentümer einen Antrag stellen, teilweise auch online, und für eine Vollmacht gibt es einfache Vorlagen. Den Bodenrichtwert sehen Sie über BORIS-Bayern ein. Ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt, erfahren Sie bei der Gemeinde Haar, oft reicht ein Anruf oder eine E-Mail.

Wichtig ist auch die Frage nach dem Energieausweis. Liegt noch einer vor, und ist er gültig? Falls nicht, sollten Sie jetzt einen Fachmann beauftragen, zum Beispiel einen Energieberater. Für Häuser kommt je nach Fall ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis in Frage. Ausnahmen gelten für Baudenkmäler, etwa im Jugendstilpark. Die Regeln ändern sich ab 2027, weshalb Sie kurz vor der Vermarktung noch einmal nachfragen sollten. Ein fehlender Ausweis kann die Vermarktung verzögern und sogar ein Bußgeld nach sich ziehen.

An einem Tag: Was gilt bei Wohnungen und Reihenhäusern?

Steht im Grundbuch ein Miteigentumsanteil, ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Dann schreiben Sie jetzt die Verwaltung an und bitten um die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, den Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und den Stand der Erhaltungsrücklage. Als Eigentümer haben Sie Anspruch darauf. Fragen Sie auch, ob für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters nötig ist, denn das sollte rechtzeitig bekannt sein.

Im Jugendstilpark und in anderen Wohnanlagen können zudem besondere Regeln gelten, etwa zur Gestaltung. Bei einem denkmalgeschützten Gebäude sollten auch Bescheide und Auflagen im Ordner liegen. In kleinen Gemeinschaften ohne Verwalter gibt es die Unterlagen oft nicht in dieser Form. Dann sprechen Sie mit den anderen Eigentümern und tragen Sie zusammen, was vorhanden ist. Fehlt eine Regelung, kann der Notar weiterhelfen. Banken bewerten eine gut organisierte Gemeinschaft meist günstiger, sodass sich der Aufwand lohnt.

In einer Woche: Was lässt sich prüfen?

Wenn die ersten Unterlagen da sind, lesen Sie sie. Beginnen Sie mit dem Grundbuch. Steht in Abteilung I, wer Eigentümer ist? Ist dort vielleicht noch ein verstorbener Elternteil eingetragen? Dann brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Das Grundbuch lässt sich innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei berichtigen. Abteilung II enthält Rechte Dritter wie Wege- oder Leitungsrechte, und in Abteilung III stehen Grundschulden. Fragen Sie den Notar, was ein Eintrag bedeutet. Den Aufbau erklärt unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch.

Stimmen Sie auch die Flurkarte mit dem tatsächlichen Zaun ab, und schauen Sie, ob alle Gebäude darauf eingezeichnet sind. Vergleichen Sie Grundrisse mit dem heutigen Zustand. Fehlt ein Anbau oder eine Garage? Sind eine Gaube oder ein Dachausbau vorhanden, die auf den Plänen nicht zu sehen sind? Schreiben Sie auf, was nicht passt. Das sind genau die Fragen, die auch Interessenten, Banken und Notare stellen werden, und je früher sie geklärt sind, desto besser. Bei Abweichungen kann die Bauakte Klarheit schaffen.

In einer Woche: Was tue ich bei Darlehen und Mietern?

Rufen Sie Ihre Bank an und fragen Sie nach der Restschuld, der Ablösung und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens gibt es ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist, und deshalb lohnt sich manchmal ein späterer Termin. Bei einem längst abbezahlten Darlehen ist die Grundschuld oft noch eingetragen. Dann fordern Sie die Löschungsbewilligung an, und falls die Bank inzwischen anders heißt, hilft der Notar. Einen Grundschuldbrief sollten Sie suchen, sofern einer ausgestellt wurde.

Bei Vermietung legen Sie Mietvertrag, Nachträge, Übergabeprotokoll, Nebenkostenabrechnungen und den Kautionsnachweis zusammen. Halten Sie auch Mieterhöhungen und Mängelanzeigen bereit. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, und Interessenten möchten ihn sehen. Personenbezogene Daten sollten aber erst spät herausgegeben oder geschwärzt werden. Sprechen Sie frühzeitig mit den Mietern. Wie sich das auswirkt, zeigt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Haar. Bei einem Wohnrecht braucht es den Vertrag und gegebenenfalls eine Sterbeurkunde.

In einem Monat: Die Bauakte

Die Bauakte ist oft das, was am längsten dauert und was am meisten nützt. Sie liegt beim Landratsamt München und enthält Baugenehmigung, Pläne, Statik und frühere Bescheide. Sie können als Eigentümer Einsicht verlangen oder eine Person bevollmächtigen. Rechnen Sie mit einigen Wochen, und je älter das Haus, desto länger kann es dauern. Bei sehr alten Häusern ist die Akte manchmal unvollständig. Stellen Sie den Antrag deshalb früh, am besten gleich zu Beginn, damit die Zeit für Sie arbeitet und Sie nicht unter Druck geraten.

Prüfen Sie dann, ob für jeden Anbau, jede Garage und jedes Gartenhaus eine Genehmigung vorliegt. Wurde etwas ohne Genehmigung gebaut, sollte das vor der Vermarktung geklärt werden. Ein nachträglicher Antrag kann möglich sein, und im Kaufvertrag lässt sich regeln, was gilt. Für Grundstücke mit Baupotenzial kommt außerdem hinzu, dass die Akte zeigt, was früher genehmigt wurde, was aber kein Anspruch für die Zukunft ist. Ein Vorbescheid wäre ein eigener Schritt und sollte gut überlegt sein, wie der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Haar erläutert.

In einem Monat: Wohnfläche und Grundrisse

Fehlende Grundrisse und unsichere Wohnflächen sind ein häufiges Problem bei älteren Häusern. Oft kursieren mehrere Zahlen, und ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Kellerraum wurde mitgezählt, obwohl das rechtlich fraglich ist. Ein Architekt kann das Haus aufmessen und die Fläche nach der Wohnflächenverordnung nachvollziehbar berechnen. Das dauert meist einige Wochen, und der Betrag ist gering im Vergleich zu einem Streit nach dem Verkauf. Zudem hilft ein gut lesbarer Grundriss im Exposé und bei den Besichtigungen.

Bei einem Hof in Salmdorf oder Ottendichl kann es etwas länger dauern, weil Gebäude verschiedener Zeiten zusammenkommen und vielleicht Stall oder Scheune umgenutzt wurden. Klären Sie außerdem, was im Innen- und was im Außenbereich liegt, und ob eine landwirtschaftliche Fläche dazugehört. Dafür kann beim Verkauf eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nötig sein. Fragen Sie den Notar oder die zuständige Stelle beim Landratsamt. Das sollte rechtzeitig geklärt sein, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Der Zeitplan im Überblick

Die Tabelle fasst alles zusammen, mit Stelle und üblichem Aufwand. Die Zeiten sind Richtwerte und können sich ändern.

Aufwand	Unterlage	Stelle
Eine Stunde	Kaufvertrag, Rechnungen, Verträge, Liste der Arbeiten	eigenes Haus
Ein Tag	Antrag Grundbuchauszug	Amtsgericht München
Ein Tag	Antrag Flurkarte	Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
Ein Tag	Bebauungsplan erfragen	Gemeinde Haar
Ein Tag	Bodenrichtwert	BORIS-Bayern, Gutachterausschuss
Ein Tag	Protokolle, Abrechnung	Verwaltung
Eine Woche	Energieausweis	Energieberater
Ein Monat	Bauakte	Landratsamt München
Ein Monat	Wohnflächenberechnung, Grundriss	Architekt

Was fehlt bei älteren Häusern am häufigsten?

Oft fehlen die ursprünglichen Pläne, oder sie wurden nach einem Umbau nicht ergänzt. Eine aktuelle Wohnflächenberechnung gibt es selten, und mancher Kellerraum wurde über die Jahre mitgezählt. Auch Nachweise zu Tank und Heizung sind häufig lückenhaft, und ein stillgelegter Öltank im Boden wirft Fragen auf, wenn keine Bescheinigung vorliegt. Bei alten Grundschulden fehlt oft die Löschungsbewilligung, weil die Bank längst anders heißt. In solchen Fällen hilft der Notar weiter.

Machen Sie sich nicht zu viele Sorgen, wenn nicht alles vollständig ist. Oft genügt es, die Lücke zu kennen und ehrlich zu nennen. Ein Käufer rechnet damit, dass ein Haus aus den sechziger Jahren keine perfekte Akte hat. Problematisch wird es erst, wenn so etwas kurz vor dem Notartermin auffällt oder wenn eine falsche Angabe im Exposé stand. Eine Einschätzung, welche Lücken wichtig sind und welche nicht, kann Ihnen eine erfahrene Maklerin früh geben.

Wer sieht welche Unterlagen wann?

Nicht jedes Papier muss gleich herausgegeben werden. Für das erste Interesse reichen Exposé und Grundriss. Besucher bekommen später die Modernisierungsliste, die Heizungsdaten und die Flurkarte. Vor einem Gebot wollen Banken Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Energieausweis sehen. Bauherren fragen zusätzlich nach Bebauungsplan und Bauakte. Persönliche Daten aus Kaufverträgen oder Mietverträgen gehören in die letzte Stufe und sollten gegebenenfalls geschwärzt werden. Ein digitaler Ordner, auf den nur geprüfte Interessenten Zugriff haben, ist dafür praktisch.

Was gilt bei Erbe oder Trennung?

Ist noch ein verstorbener Eigentümer eingetragen, stehen Erbschein oder notarielles Testament an erster Stelle. Bei mehreren Erben müssen alle mitwirken, gegebenenfalls über eine notariell beglaubigte Vollmacht, und im Ausland dauert das länger. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Haar. Bei einer Trennung müssen in der Regel beide unterschreiben, und auch das sollte früh organisiert werden. Holen Sie sich dann eine Kopie aller wichtigen Unterlagen, bevor jemand auszieht. Das erspart viel Ärger, wenn die Stimmung schwierig wird.

Was benötigt der Notar?

Der Notar braucht vor allem Ausweise, Steuer-Identifikationsnummern und Angaben zu mitverkauften Einbauten, außerdem die Kontaktdaten der Bank für die Löschung. Den aktuellen Grundbuchauszug holt er selbst. Bei einer Vollmacht oder einem Erbschein braucht er das Original oder eine beglaubigte Form. Bei der Übergabe gehen Baupläne, Bedienungsanleitungen und Wartungsunterlagen an den Käufer, und Sie behalten Kopien für Ihre Akten. Geben Sie Originale erst bei der Übergabe heraus und nicht schon an Interessenten.

Wie unterstützt Sie neues // nest dabei?

Ellen Günthel geht beim ersten Termin Ihren Ordner mit Ihnen durch und notiert, was fehlt. Mit Vollmacht beschafft sie Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakte und fragt bei der Gemeinde und der Verwaltung nach. So liegt beim Start der Vermarktung alles bereit. Das gehört bei uns zur Leistung, und unser Satz liegt bei 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 %. Was sonst noch dazugehört, zeigt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Haar.

Häufige Fragen

Womit sollte ich anfangen?

Mit dem, was im Haus liegt. Das dauert nur eine Stunde.

Was dauert am längsten?

Meist die Bauakte beim Landratsamt München und eine neue Wohnflächenberechnung.

Wo bekomme ich die Bauakte in Haar?

Beim Landratsamt München, nicht bei der Stadt München.

Wer gibt Auskunft zum Bebauungsplan?

Die Gemeinde Haar.

Was ist, wenn ein Anbau nicht genehmigt ist?

Klären Sie das vor der Vermarktung und legen Sie es offen.

Braucht jeder Verkauf einen Energieausweis?

In der Regel ja, für Baudenkmäler gilt eine Ausnahme.

Darf der Makler die Unterlagen besorgen?

Ja, mit einer Vollmacht, die auf diesen Zweck begrenzt sein sollte.

Müssen alle Rechnungen vorliegen?

Nein, aber jede Rechnung erleichtert die Begründung Ihres Preises.

Fazit

Die Unterlagen für den Hausverkauf in Haar lassen sich gut nach Aufwand ordnen: Einiges finden Sie in einer Stunde im Haus, manches ist an einem Tag bestellt, und nur Bauakte und Wohnfläche brauchen länger. Beginnen Sie früh und nennen Sie Lücken offen. Ellen Günthel übernimmt gern einen großen Teil dieser Arbeit. Melden Sie sich unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.