Grundstück bewerten lassen in Dorfen: Bodenrichtwert, Bebaubarkeit und was den Wert wirklich bestimmt

Grundstücke sind in Dorfen ein knappes Gut. Ob Baulücke im Hauptort, Bauplatz in Oberdorfen oder Zeilhofen, Garten neben dem Elternhaus in Schwindkirchen oder Wiese am Ortsrand von Grüntegernbach: Viele Flächen sind seit Generationen in Familienbesitz, und wenn sie verkauft, geteilt, vererbt oder übertragen werden sollen, stellt sich zuerst eine Frage: Was ist das Grundstück eigentlich wert?

Die Antwort ist bei Grundstücken oft schwieriger als bei Häusern. Zwei Flächen gleicher Größe können sehr unterschiedliche Werte haben, je nachdem, was darauf gebaut werden darf, wie sie erschlossen sind und wo sie liegen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie eine Grundstücksbewertung in Dorfen abläuft, welche Rolle der Bodenrichtwert spielt, wie Baurecht, Erschließung, Zuschnitt und Belastungen den Wert beeinflussen und welche Art der Bewertung für Ihren Anlass die richtige ist.

Warum möchte ich mein Grundstück in Dorfen bewerten lassen?

Der Anlass bestimmt, welche Art von Bewertung Sie brauchen. Die häufigsten Anlässe in Dorfen sind der Verkauf einer Fläche, eine Erbschaft oder Schenkung, die Aufteilung unter Geschwistern, die Teilung eines großen Grundstücks, eine Scheidung oder die Frage, ob sich eine Bebauung lohnt.

Wer verkaufen möchte, braucht eine realistische Einschätzung des Marktwerts, also des Preises, der sich am Markt voraussichtlich erzielen lässt. Wer erbt und die Erbschaftsteuer berechnen muss, braucht unter Umständen einen Wert, den das Finanzamt anerkennt. Wer mit Geschwistern teilt, braucht eine neutrale Grundlage, auf die sich alle verständigen können. Und wer selbst bauen möchte, interessiert sich vor allem dafür, was auf dem Grundstück möglich ist.

Klären Sie deshalb vor der Bewertung, wofür Sie das Ergebnis brauchen. Davon hängt ab, ob eine Marktwerteinschätzung durch einen erfahrenen Makler genügt oder ob ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen sinnvoll ist.

Was sagt der Bodenrichtwert über mein Grundstück aus?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke in einer bestimmten Zone. Er wird vom Gutachterausschuss im Landkreis Erding aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen abgeleitet und regelmäßig fortgeschrieben. Abrufen können Sie ihn über das Portal BORIS-Bayern. Dort sehen Sie, welcher Wert für Ihre Zone gilt und auf welchen Entwicklungszustand er sich bezieht, etwa baureifes Land oder landwirtschaftliche Fläche.

Der Bodenrichtwert ist ein guter Ausgangspunkt, aber er ist nicht der Wert Ihres Grundstücks. Er gilt für ein typisches Grundstück in der Zone mit einer bestimmten Größe, einem bestimmten Zuschnitt und einer bestimmten baulichen Nutzbarkeit. Weicht Ihr Grundstück davon ab, weicht auch der Wert ab. Ein besonders großes Grundstück hat oft einen niedrigeren Quadratmeterwert, ein schmales Grundstück mit schwieriger Bebaubarkeit ebenso. Ein Eckgrundstück mit guter Ausrichtung kann dagegen über dem Durchschnitt liegen.

Achten Sie auch auf den Stichtag. Bodenrichtwerte werden zu bestimmten Stichtagen ermittelt und bilden die Marktlage zu diesem Zeitpunkt ab. Eine fundierte Bewertung berücksichtigt, wie sich der Markt seitdem verändert hat.

Wie stark bestimmt das Baurecht den Wert?

Kein Faktor wirkt so stark auf den Grundstückswert wie das Baurecht. Die zentrale Frage lautet: Was darf hier gebaut werden? Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, sind Art und Maß der baulichen Nutzung dort festgelegt. Dazu gehören die Grundflächenzahl, die angibt, wie viel der Fläche überbaut werden darf, die Geschossflächenzahl oder die Zahl der Vollgeschosse, die Bauweise, die Dachform und oft auch Baugrenzen.

Liegt das Grundstück innerhalb eines bebauten Ortsteils ohne Bebauungsplan, gilt § 34 BauGB. Ein Vorhaben ist dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Das lässt Spielraum, sorgt aber auch für Unsicherheit. Eine Bauvoranfrage beim Landratsamt Erding kann klären, was konkret möglich ist.

Liegt das Grundstück im Außenbereich nach § 35 BauGB, ist eine Bebauung nur in Ausnahmefällen zulässig, etwa für landwirtschaftliche Betriebe. Für normale Wohnhäuser ist der Außenbereich grundsätzlich nicht vorgesehen. Eine Wiese am Ortsrand, die nicht bebaut werden darf, hat deshalb einen völlig anderen Wert als ein Bauplatz wenige Meter weiter innerhalb der Ortsgrenze.

Wie finde ich heraus, welches Baurecht für mein Grundstück gilt?

Den ersten Überblick erhalten Sie bei der Stadt Dorfen. Dort können Sie erfragen, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt, ob ein solcher Plan in Aufstellung ist und wie die Fläche im Flächennutzungsplan dargestellt ist. Der Flächennutzungsplan zeigt die geplante Entwicklung der Gemeinde, ist aber für einzelne Grundstücke nicht unmittelbar verbindlich.

Für eine verbindliche Auskunft zu einem konkreten Vorhaben können Sie einen Vorbescheid beim Landratsamt Erding beantragen, das als Bauaufsichtsbehörde für Dorfen zuständig ist. Ein Vorbescheid klärt einzelne Fragen, etwa ob ein Einfamilienhaus oder ein Doppelhaus zulässig wäre, und ist für eine bestimmte Zeit bindend. Für Käufer ist ein positiver Vorbescheid ein starkes Argument, weil er Unsicherheit beseitigt.

Bei der Bewertung sollte der Makler oder Sachverständige diese Informationen einholen und in seine Einschätzung einbeziehen. Eine Bewertung ohne Klärung des Baurechts ist bei Grundstücken kaum aussagekräftig.

Welche Rolle spielt die Erschließung?

Ein Grundstück ist nur dann baureif, wenn es erschlossen ist. Dazu gehören der Anschluss an eine öffentliche Straße, an die Wasserversorgung, an die Abwasserbeseitigung und an das Stromnetz. Ist ein Grundstück voll erschlossen und sind die Erschließungsbeiträge bezahlt, steigert das den Wert. Fehlen Anschlüsse oder stehen Beiträge noch aus, müssen Käufer mit zusätzlichen Kosten rechnen.

Fragen Sie bei der Stadt Dorfen nach, ob für Ihr Grundstück noch Erschließungsbeiträge oder Herstellungsbeiträge für Wasser und Kanal offen sind. Diese Information ist für Käufer wichtig und sollte im Kaufvertrag geregelt werden. Üblich ist, dass Beiträge, die vor dem Vertragsschluss entstanden sind, vom Verkäufer getragen werden, während spätere Beiträge auf den Käufer übergehen. Die konkrete Regelung legt der Notar im Vertrag fest.

In den ländlichen Ortsteilen ist außerdem zu prüfen, ob das Grundstück an die zentrale Abwasserbeseitigung angeschlossen werden kann oder ob eine eigene Kläranlage nötig wäre. Auch die Zufahrt über private Wege kann ein Thema sein, das über Grunddienstbarkeiten geregelt werden muss.

Wie wirken Größe, Zuschnitt und Lage auf den Wert?

Neben dem Baurecht und der Erschließung bestimmen die Eigenschaften des Grundstücks selbst den Wert. Die Größe ist dabei nicht linear: Ein doppelt so großes Grundstück ist nicht automatisch doppelt so viel wert. Sehr große Grundstücke haben oft einen niedrigeren Quadratmeterwert, weil der Käuferkreis kleiner ist und nicht die gesamte Fläche bebaut werden kann. Ist eine Teilung möglich, kann der Wert dagegen steigen.

Der Zuschnitt beeinflusst, wie gut sich ein Haus auf dem Grundstück platzieren lässt. Ein rechteckiges Grundstück mit ausreichender Breite ist leichter zu bebauen als ein schmales, langes oder unregelmäßig geformtes. Die Ausrichtung spielt eine Rolle für Garten und Terrasse, eine Südausrichtung wird von vielen Käufern bevorzugt. Hanglagen können reizvolle Ausblicke bieten, verursachen aber höhere Baukosten.

Bei der Lage zählen in Dorfen die Entfernung zum Bahnhof, zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, die Nähe zur A94 und die Ruhe der Umgebung. Ein Bauplatz in einem ruhigen Wohngebiet in Gehweite zum Zentrum spricht andere Käufer an als ein Grundstück in einem kleinen Dorf im Isental.

Welche Belastungen mindern den Wert eines Grundstücks?

Belastungen im Grundbuch und tatsächliche Einschränkungen können den Wert eines Grundstücks erheblich verringern. In Abteilung II des Grundbuchs stehen Rechte Dritter wie Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte oder Nießbrauch. Ein Leitungsrecht für eine Strom- oder Gasleitung kann die Bebaubarkeit einschränken, ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn die Nutzung.

Hinzu kommen Belastungen, die nicht im Grundbuch stehen. Dazu gehören mögliche Altlasten, etwa wenn auf dem Grundstück früher ein Gewerbebetrieb, eine Werkstatt oder ein Heizöllager war. Auskunft gibt das Altlastenkataster beim Landratsamt Erding. Auch Bodendenkmäler können eine Rolle spielen. In Bayern sind viele Bodendenkmäler im Bayerischen Denkmal-Atlas verzeichnet, und bei Bauvorhaben in deren Nähe kann eine denkmalrechtliche Erlaubnis nötig sein.

Für Grundstücke in der Nähe der Isen oder kleinerer Bäche ist die Hochwasserlage wichtig. Der Informationsdienst Überschwemmungsgefährdete Gebiete zeigt, ob ein Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt. In solchen Gebieten gelten besondere Einschränkungen für das Bauen.

Was ist landwirtschaftliche Fläche in Dorfen wert?

In den Ortsteilen von Dorfen gehören zu vielen Familienanwesen auch Wiesen, Äcker oder Waldstücke. Diese Flächen haben einen deutlich niedrigeren Wert als Bauland, weil sie nicht bebaut werden dürfen. Ihr Wert richtet sich nach der landwirtschaftlichen Nutzbarkeit, der Bodenqualität, der Größe, der Lage und der Zufahrt. Auch für landwirtschaftliche Flächen gibt es Bodenrichtwerte, die über BORIS-Bayern abrufbar sind.

Beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen kann eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz nötig sein. Sie wird vom Landratsamt Erding erteilt. Das Gesetz soll unter anderem verhindern, dass landwirtschaftliche Flächen zu Preisen verkauft werden, die in einem groben Missverhältnis zum Wert stehen, und dass Landwirte bei Flächenverkäufen übergangen werden. Bestehende Pachtverträge gehen beim Verkauf auf den Käufer über.

Manchmal liegt eine landwirtschaftliche Fläche am Ortsrand in einem Bereich, der künftig als Bauland ausgewiesen werden könnte. Man spricht dann von Bauerwartungsland. Solche Flächen haben einen Wert zwischen Ackerland und Bauland. Ob eine Ausweisung realistisch ist, lässt sich nur mit Blick auf den Flächennutzungsplan und die Planungen der Stadt einschätzen.

Lohnt sich die Teilung eines großen Grundstücks in Dorfen?

In Dorfen und seinen Ortsteilen gibt es viele große Grundstücke, auf denen ein älteres Haus mit weitläufigem Garten steht. Eigentümer fragen sich dann, ob sie einen Teil des Gartens als Bauplatz abtrennen und separat verkaufen können. Das kann den Gesamterlös deutlich erhöhen, weil ein eigenständiger Bauplatz pro Quadratmeter oft mehr wert ist als zusätzlicher Garten.

Ob eine Teilung sinnvoll ist, hängt vom Baurecht ab. Gilt ein Bebauungsplan, muss das neue Baufenster darin vorgesehen sein. Im Innenbereich nach § 34 BauGB muss sich ein zweites Haus in die Umgebung einfügen. Außerdem braucht der neue Bauplatz eine eigene Zufahrt und eigene Anschlüsse oder entsprechende Leitungs- und Wegerechte. Abstandsflächen zum bestehenden Haus müssen eingehalten werden. Die Vermessung übernimmt das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, die neuen Flurstücke werden anschließend im Grundbuch eingetragen.

Eine gute Bewertung zeigt Ihnen beide Varianten nebeneinander: den Wert des ungeteilten Grundstücks mit Haus und den Wert von Haus mit kleinerem Garten plus separatem Bauplatz. So sehen Sie, ob sich der Aufwand der Teilung lohnt.

Wie verkaufe ich ein Grundstück nach der Bewertung?

Steht der Wert fest, beginnt die Vorbereitung des Verkaufs. Käufer von Grundstücken möchten vor allem wissen, was sie bauen dürfen und mit welchen Kosten sie rechnen müssen. Ein gutes Exposé enthält deshalb neben Lage, Größe und Zuschnitt einen Auszug aus dem Bebauungsplan oder eine Beschreibung der Bebaubarkeit, Angaben zur Erschließung und zu offenen Beiträgen, die Flurkarte und, wenn vorhanden, einen Vorbescheid.

Die Käufer für Grundstücke in Dorfen sind meist Familien, die ein eigenes Haus bauen möchten, und Bauträger, die bei größeren Flächen mehrere Einheiten planen. Ein Makler mit einer gepflegten Käuferkartei kann beide Gruppen gezielt ansprechen und so Wettbewerb um Ihr Grundstück schaffen. Bei gefragten Bauplätzen kann ein strukturiertes Angebotsverfahren sinnvoll sein, bei dem alle Interessenten bis zu einem festen Termin ein schriftliches Angebot abgeben.

Vor dem Notartermin sollte die Finanzierung des Käufers geprüft werden. Bei Bauträgern ist zusätzlich zu klären, ob der Kauf von einer Baugenehmigung abhängig gemacht werden soll und wie lange Sie dann auf die Zahlung warten müssen.

Welche Bewertung brauche ich für welchen Anlass?

Nicht jeder Anlass erfordert dieselbe Art von Bewertung. Die folgende Übersicht hilft bei der Einordnung.

Anlass	Geeignete Bewertung	Hinweis
Verkauf	Marktwerteinschätzung durch erfahrenen Makler	Kostenlos bei Auftrag, mit Vergleichsdaten und Baurecht
Aufteilung unter Erben	Marktwerteinschätzung oder Gutachten	Gutachten, wenn Einigkeit schwierig ist
Erbschaft- oder Schenkungsteuer	Verkehrswertgutachten	Wenn der Wert unter dem Ansatz des Finanzamts liegt
Scheidung, Zugewinnausgleich	Verkehrswertgutachten	Oft von beiden Seiten oder vom Gericht gewünscht
Bebauung prüfen	Marktwert plus Bauvoranfrage	Klärt Wert und Möglichkeiten gemeinsam

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen erstellt. Es ist aufwendiger und kostet entsprechend. Für einen Verkauf genügt in der Regel eine fundierte Marktwerteinschätzung, die ein erfahrener Makler im Rahmen des Auftrags erstellt. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Dorfen.

Wie läuft eine Grundstücksbewertung mit neues // nest ab?

Bei neues // nest beginnt die Bewertung eines Grundstücks in Dorfen mit einem Gespräch über Ihren Anlass und Ihre Ziele. Danach sehen wir uns das Grundstück vor Ort an, prüfen Lage, Zuschnitt, Zufahrt, Nachbarbebauung und Besonderheiten. Anschließend werten wir die Unterlagen aus: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bebauungsplan oder Auskunft zur Bebaubarkeit, Bodenrichtwert und vergleichbare Verkäufe.

Wenn das Baurecht unklar ist, besprechen wir mit Ihnen, ob eine Bauvoranfrage sinnvoll ist. Das Ergebnis ist eine schriftliche Einschätzung des Marktwerts, die die wertbildenden Faktoren nachvollziehbar erklärt. Wenn Sie verkaufen möchten, entwickeln wir daraus eine Preisstrategie und sprechen gezielt Käufer an, etwa Familien, die selbst bauen möchten, oder Bauträger, wenn das Grundstück mehrere Einheiten zulässt.

Ihre Ansprechpartnerin in Dorfen und im gesamten Landkreis ist Ellen Günthel. Mehr über sie erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick über unsere Arbeit finden Sie unter Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Dorfen?

Über BORIS-Bayern. Die Werte ermittelt der Gutachterausschuss im Landkreis Erding.

Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Nein. Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Baurecht, Größe, Zuschnitt, Erschließung und Belastungen führen zu Abweichungen.

Wer sagt mir, was auf meinem Grundstück gebaut werden darf?

Die Stadt Dorfen informiert über Bebauungspläne, verbindliche Auskunft zu einem Vorhaben gibt ein Vorbescheid des Landratsamts Erding.

Was ist ein Grundstück im Außenbereich wert?

Deutlich weniger als Bauland, weil eine Wohnbebauung dort in der Regel nicht zulässig ist.

Brauche ich für den Verkauf ein Gutachten?

Meist nicht. Für einen Verkauf genügt in der Regel eine fundierte Marktwerteinschätzung.

Wer zahlt offene Erschließungsbeiträge?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass vor Vertragsschluss entstandene Beiträge beim Verkäufer bleiben.

Brauche ich eine Genehmigung, um landwirtschaftliche Flächen zu verkaufen?

Unter Umständen ja, nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Zuständig ist das Landratsamt Erding.

Wer bewertet mein Grundstück in Dorfen?

Bei neues // nest Ellen Günthel, die Dorfen und den Landkreis Erding betreut.

Fazit

Wer ein Grundstück in Dorfen bewerten lassen möchte, sollte zuerst den Anlass klären und dann die wertbestimmenden Faktoren genau prüfen. Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt, das Baurecht der wichtigste Hebel, und Erschließung, Zuschnitt, Lage und Belastungen verfeinern das Bild. Für einen Verkauf genügt meist eine fundierte Marktwerteinschätzung, für Gericht oder Finanzamt kann ein Gutachten nötig sein. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilienbewertung in Dorfen, Immobilie verkaufen in Dorfen und Erbengemeinschaft auflösen in Dorfen. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.