Haus verkaufen im Alter in Berglern: Verkaufen und trotzdem wohnen bleiben?

Das Haus ist bezahlt, das Geld aber knapp. Oder das Haus ist inzwischen zu groß, doch der Gedanke an einen Umzug fällt schwer. Viele ältere Eigentümer in Berglern, Glaslern, Mitterlern und Niederlern stellen sich deshalb eine einfache Frage: Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben? Die Antwort lautet ja, und zwar auf verschiedene Weise. Jede davon hat ihre eigenen Vor- und Nachteile, und manche Angebote klingen besser, als sie am Ende sind.

Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Wege: Verkauf mit Wohnrecht, Nießbrauch, Rückmiete, Leibrente, Teilverkauf und späterer Auszug. Zu jedem Weg erfahren Sie, wie er funktioniert, was er kostet, für wen er passt und worauf Sie achten sollten. Danach vergleichen wir alles miteinander. Lassen Sie sich vor einer Entscheidung immer unabhängig beraten, zum Beispiel durch einen Notar, einen Anwalt, eine Verbraucherzentrale oder einen Steuerberater. Hier geht es um Ihren Lebensabend, und das sollte in Ruhe entschieden werden.

Warum überlegen so viele, zu bleiben?

Das Haus ist für viele ältere Menschen ein großer Vermögenswert, und zugleich ist die Rente vielleicht knapp. Reparaturen werden teurer, und eine neue Heizung oder ein Umbau zur Barrierefreiheit kosten Geld, das nicht da ist. Der Gedanke, an das im Haus gebundene Geld heranzukommen, ist also naheliegend. Dazu kommt der Wunsch, in der vertrauten Umgebung zu bleiben, mit den Nachbarn, dem Garten und der Kirche im Dorf. Ein Umzug in eine Stadt fällt schwer, wenn man sein Leben lang in Berglern gelebt hat.

Viele Angebote greifen genau diese Wünsche auf. Werbung für Teilverkauf und Leibrente verspricht Geld und lebenslanges Wohnen. Das kann in manchen Fällen tatsächlich eine Lösung sein. Doch es gibt keine kostenlose Lösung. Wer verkauft und bleibt, zahlt immer einen Preis, entweder direkt durch Miete, Gebühren und Zinsen oder durch einen niedrigeren Kaufpreis. Die Frage ist also, was dieser Preis ist und ob er sich für Sie lohnt. Vergleichen Sie deshalb gründlich, bevor Sie sich binden.

Fragen Sie sich auch, was Sie wirklich erreichen möchten. Geht es um mehr Geld im Monat? Um einen größeren Betrag für einen Umbau? Um die Absicherung des Partners? Oder darum, den Kindern nichts zu hinterlassen, was ihnen zur Last wird? Je nach Ziel passt ein anderer Weg. Vielleicht gibt es auch einfachere Lösungen, zum Beispiel eine Einliegerwohnung zu vermieten, oder einen Kredit im Alter. Lassen Sie sich alle Wege zeigen. Auch das Gespräch mit Ihren Kindern kann viele Fragen klären.

Weg 1: Verkauf mit späterem Auszug

Der einfachste Weg ist oft ein normaler Verkauf mit einem späten Übergabetermin. Sie verkaufen zum Marktpreis und vereinbaren, dass Sie noch einige Monate im Haus bleiben. Das gibt Ihnen Zeit für den Umzug. Viele Käufer akzeptieren das, wenn es von Anfang an klar ist und sie selbst nicht sofort einziehen müssen. Das Geld fließt in der Regel erst, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, und die Übergabe wird im Notarvertrag geregelt.

Der Vorteil: Sie erhalten den vollen Preis und vermeiden lange Bindungen. Sie können sich in Ruhe eine neue Wohnung suchen, und das Geld ist da. Zudem bleiben keine dauerhaften Rechte im Grundbuch zurück. Der Nachteil: Irgendwann müssen Sie doch ausziehen. Klären Sie auch, was gilt, wenn sich der Umzug verzögert, zum Beispiel weil die neue Wohnung nicht rechtzeitig fertig wird. Eine kurze Nutzungsvereinbarung kann das Problem lösen. Der Notar erklärt Ihnen, was sinnvoll ist.

Dieser Weg passt, wenn Sie grundsätzlich umziehen möchten, aber nicht sofort. Wer im Haus bleiben möchte, bis es nicht mehr geht, braucht eine andere Lösung. Prüfen Sie auch, ob ein bestimmtes Zeitfenster für einen Käufer interessant ist. Bei einem Haus, das sowieso saniert werden soll, kann eine längere Frist sogar passen, denn der Käufer kann in Ruhe planen. Manche Käufer zahlen dann weniger Zinsen, weil sie später finanzieren. Sprechen Sie mit Ihrem Makler über die Möglichkeiten.

Weg 2: Verkauf mit Wohnrecht

Beim Wohnrecht verkaufen Sie das Haus, behalten aber das Recht, darin zu wohnen, oft lebenslang. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen, und zwar an guter Stelle. Der Käufer erhält das Eigentum und kann das Haus nicht einfach anders nutzen. Sie zahlen keine Miete, tragen aber meist die Verbrauchskosten, je nach Vereinbarung auch Teile der laufenden Kosten. Regeln Sie genau, wer Reparaturen bezahlt, und was geschieht, wenn das Haus nicht mehr bewohnbar ist.

Der Kaufpreis ist deutlich niedriger, denn der Käufer kann das Haus für lange Zeit nicht selbst nutzen. Der Wert des Wohnrechts hängt von Ihrem Alter, Ihrer statistischen Lebenserwartung und dem Mietwert ab. Für Käufer ist das Modell eher ungewöhnlich, und auch nicht jede Bank finanziert es. Der Kreis der Interessenten ist deshalb kleiner, oft sind es Kapitalanleger, die langfristig denken, oder Familienmitglieder. Es dauert möglicherweise länger, bis der Richtige gefunden ist. Rechnen Sie das in Ihre Pläne ein.

Wichtig ist auch die Frage, was passiert, wenn Sie das Haus später verlassen müssen, zum Beispiel wegen Pflege. Das Wohnrecht erlischt dadurch nicht automatisch. Es kann aber sein, dass Sie es nicht mehr nutzen können und dafür nichts erhalten, sofern Sie nichts anderes vereinbart haben. Lassen Sie im Vertrag festlegen, was dann gilt. Bei Sozialleistungen kann ein Wohnrecht ebenfalls eine Rolle spielen. Lassen Sie sich von einem Notar und einem Fachanwalt beraten, bevor Sie sich festlegen.

Weg 3: Verkauf mit Nießbrauch

Der Nießbrauch geht noch weiter. Sie dürfen das Haus nicht nur selbst nutzen, sondern auch vermieten und die Erträge behalten. Auch dies wird im Grundbuch eingetragen. Der Nießbraucher trägt in der Regel die laufenden Kosten und Reparaturen im üblichen Rahmen, größere Maßnahmen dagegen oft der Eigentümer, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Das Modell ist am ehesten in der Familie üblich, etwa bei der Übergabe an Kinder. Beim Verkauf an Fremde kommt es seltener vor, weil der Käufer das Haus noch weniger nutzen kann.

Der Vorteil ist die Flexibilität. Wer später ins Pflegeheim zieht, kann das Haus vermieten und von den Einnahmen leben. Der Nachteil ist ein stark geminderter Verkaufspreis. Auch hier hängt der Wert vom Alter und vom Ertrag ab. Für einen Käufer ist das Modell selten attraktiv, es sei denn, es ist günstig genug. Fragen Sie auch nach der Steuer, denn die laufende Besteuerung von Erträgen und die spätere Abschreibung sind komplex. Vergleichen Sie das immer mit dem normalen Verkauf und einer anschließenden Miete.

Bei einer Übergabe an Kinder mit Nießbrauch stellt sich auch die Frage nach dem Pflichtteil. Bei einer umfassenden Nutzung kann die Frist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch nach der Rechtsprechung oft gar nicht erst beginnen. Sozialämter können Schenkungen nach § 528 BGB innerhalb von zehn Jahren zurückfordern. Wenn Sie also eher an die Familie denken, sprechen Sie zuerst mit einem Notar. Oft ist das ein sehr anderer Weg als ein Verkauf an Fremde, und Sie sollten die Unterschiede kennen.

Weg 4: Verkauf mit Rückmiete

Bei der Rückmiete verkaufen Sie das Haus und mieten es direkt vom Käufer zurück. Das nennt man auch Sale and Lease Back. Sie erhalten den Kaufpreis, zahlen aber eine monatliche Miete, die sich an der Marktmiete orientiert. Der Kaufpreis ist bei einem klaren Mietvertrag oft näher am Marktpreis als beim Wohnrecht, denn der Käufer erhält ja Miete. Für Anleger ist das Modell verständlich, und das erweitert den Kreis möglicher Käufer. Rechnen Sie aber durch, wie lange das Geld reicht, wenn die Miete monatlich anfällt.

Der wichtigste Punkt ist die Sicherheit. Ein Mietvertrag kann unter bestimmten Bedingungen gekündigt werden, etwa wegen Eigenbedarf. Eine Kündigung ist bei älteren Mietern nicht einfach, doch sie ist auch nicht ausgeschlossen. Mit einem langfristigen Kündigungsverzicht, also einer Regelung, nach der der Vermieter für eine bestimmte Zeit nicht kündigen kann, lässt sich das absichern, und auch eine zusätzliche Eintragung im Grundbuch wäre denkbar. Fragen Sie den Notar und einen Mietrechtsanwalt, wie sicher Ihre Vereinbarung wirklich ist.

Auch die Miethöhe sollte geregelt sein. Eine Staffel- oder Indexmiete bringt Klarheit, kann aber auch steigen. Wer zahlt Instandhaltung und große Reparaturen? Normalerweise ist das Sache des Vermieters, und das kann ein Vorteil gegenüber dem Wohnrecht sein. Bedenken Sie aber: Wer heute Mieter im eigenen Haus wird, hat auch weniger Mitsprache, zum Beispiel bei Umbauten. Sie sollten sich auch darüber klar sein, wie sich das anfühlen wird. Sprechen Sie mit jemandem, der das schon gemacht hat.

Weg 5: Leibrente

Bei einer Immobilienleibrente verkaufen Sie das Haus an einen Anbieter oder eine Privatperson und erhalten dafür eine lebenslange monatliche Rente. Oft kommt ein lebenslanges Wohnrecht hinzu. Beides wird im Grundbuch gesichert. Das klingt attraktiv, denn Sie bekommen dauerhaft Geld und können wohnen bleiben. Der Betrag hängt von Alter, Geschlecht, Immobilienwert, Zustand und den Bedingungen ab. Er liegt meist unter dem, was man erwarten würde, weil der Anbieter sein Risiko, seine Kosten und seinen Gewinn einkalkuliert.

Es gibt auch Risiken. Was ist, wenn der Anbieter oder Käufer in Schwierigkeiten gerät? Wie gut ist die Rente abgesichert? Steigt sie mit der Inflation? Was passiert, wenn Sie früh sterben? Dann haben Sie vielleicht wenig erhalten, und Ihre Erben gehen leer aus, wenn es keine Garantiezeit gibt. Was gilt, wenn Sie ins Pflegeheim müssen? Kann das Wohnrecht dann abgelöst werden? Lassen Sie den Vertrag von einer unabhängigen Stelle prüfen, zum Beispiel einer Verbraucherzentrale oder einem Anwalt, und holen Sie mehrere Angebote ein.

Auch steuerlich sollten Sie das prüfen, denn ein Teil der Rente kann als Ertrag gelten. Rechnen Sie außerdem aus, was dabei insgesamt herauskommt, und vergleichen Sie das mit einem normalen Verkauf und einer anschließenden Anlage des Geldes. Oft bringt der normale Verkauf deutlich mehr, doch das hängt auch davon ab, wie lange Sie leben und wie sicher Sie Ihr Geld anlegen können. Der Vorteil der Leibrente liegt darin, dass Sie sich um beides nicht mehr kümmern müssen. Prüfen Sie, ob Ihnen das den Preis wert ist.

Weg 6: Teilverkauf

Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Teil des Hauses, zum Beispiel die Hälfte, an einen Anbieter, und behalten den Rest. Sie erhalten Geld und bleiben wohnen, in der Regel gegen ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Teil. Der Anbieter steht mit im Grundbuch. Das Modell wird stark beworben, doch es steht auch stark in der Kritik. Dazu gehören oft hohe Kosten: Das Nutzungsentgelt, ein Durchführungsentgelt beim späteren Verkauf und die Instandhaltung, für die oft Sie weiter aufkommen, obwohl Ihnen nur ein Teil gehört.

Auch die Bewertung ist ein kritischer Punkt. Der Anbieter schlägt oft einen Gutachter vor, und wer eine hohe Bewertung hört, freut sich. Doch was erhalten Sie am Ende? Was geschieht, wenn Sie das Haus später ganz verkaufen möchten? Oft hat der Anbieter dabei Mitspracherechte, und Sie zahlen weitere Gebühren. Auch eine spätere Rückkaufoption ist häufig teuer. Verbraucherschützer raten dazu, Teilverkäufe sehr genau zu prüfen und durchzurechnen, was über die Jahre tatsächlich zusammenkommt. Holen Sie sich eine neutrale Beratung.

Vergleichen Sie das mit Alternativen. Oft kommt am Ende weniger heraus als bei einem normalen Verkauf mit anschließender Miete, oder auch bei einer Beleihung im Alter. Bei geringem Bedarf könnte auch ein kleiner Kredit oder eine Vermietung einzelner Räume reichen. In einem Dorf wie Berglern gibt es außerdem nur begrenzt Anbieter, und bei einem älteren Haus mit großem Grundstück könnte auch eine Teilung eine Option sein. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Berglern.

Wie vergleichen Sie die Wege?

Die folgende Tabelle gibt einen groben Überblick. Es kommt immer auf die Vertragsgestaltung im Einzelfall an. Fragen Sie deshalb stets nach konkreten Zahlen und bitten Sie um eine Rechnung über 10 und 20 Jahre.

Weg	Was Sie erhalten	Laufende Kosten	Sicherheit	Risiken
Später Auszug	Voller Preis	Bis zum Auszug	Hoch	Umzug muss klappen
Wohnrecht	Deutlich weniger Geld	Verbrauch, teils mehr	Im Grundbuch	Preis, Pflegefall
Nießbrauch	Noch weniger	Laufende Kosten	Im Grundbuch	Preis, Käuferzahl
Rückmiete	Oft marktnah	Monatliche Miete	Vertrag, Verzicht	Kündigung, Miete
Leibrente	Monatliche Rente	Je nach Vertrag	Grundbuch, Anbieter	Früher Tod, Anbieter
Teilverkauf	Teilbetrag	Nutzungsentgelt, Gebühren	Grundbuch	Hohe Kosten, Mitsprache

Rechnen Sie auch die Alternative mit: normal verkaufen und eine Wohnung mieten oder kaufen. Oft ist das die einfachste und günstigste Lösung, auch wenn es ein größerer Schritt ist. Ein Umzug in eine kleine Wohnung in Erding kann mehr Freiheit bringen. Lassen Sie sich nicht von Werbung leiten.

Was gilt für Pflege und Familie?

Egal welchen Weg Sie wählen, Sie sollten an den Pflegefall denken. Was passiert, wenn Sie nicht mehr im Haus wohnen können? Wird das Wohnrecht dann vergütet? Können Sie die Miete noch zahlen? Reichen die Einnahmen für ein gutes Heim? Besprechen Sie das offen, und auch mit Ihren Kindern. Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung gehören unbedingt dazu. Ohne Vollmacht kann für einen späteren Verkauf eine gerichtliche Betreuung und eine Genehmigung nötig sein, was lange dauert.

Beziehen Sie Ihre Kinder ein, auch wenn das Haus Ihnen gehört und die Entscheidung bei Ihnen liegt. Sie sollten nicht erst beim Notar erfahren, dass kein Erbe mehr da ist. Oft haben sie auch Ideen, zum Beispiel eine Übernahme, oder sie ziehen selbst ins Haus, und Sie bleiben in einem Teil davon wohnen. Auch das ist eine Lösung, die Sie in Betracht ziehen können. Sprechen Sie dabei aber offen über Erwartungen, Geld und die Geschwister. Solche Gespräche sind nicht einfach, aber sehr wertvoll.

Wichtig ist auch, dass Sie sich nicht drängen lassen. Wer im Alter ein Haus besitzt, wird zur Zielgruppe. Vertreter stehen an der Tür, und Briefe kommen mit lockenden Angeboten. Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstanden haben, und auch nicht beim ersten Termin. Bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen haben Sie zwar in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen, doch ein Notarvertrag lässt sich nicht so einfach rückgängig machen. Nehmen Sie jemanden mit zum Termin, dem Sie vertrauen.

Welcher Makler erzielt in Berglern den besten Preis?

Im Alter zählt neben dem Preis auch die Betreuung: Geduld, verständliche Erklärungen und ein offener Blick auf alle Wege. Ein guter Makler sagt auch, wenn ein Modell für Sie nicht passt, und erreicht Käufer aus Erding, Freising und dem Flughafenumfeld. Eine Preisgarantie gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berglern?.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei neues // nest zahlen Sie für den Verkauf in Berglern 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet.

Zur Leistung gehören Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe, auch mit einem späteren Auszugstermin. Die Provision wird erst nach der Beurkundung fällig. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel, die Berglern und den gesamten Landkreis Erding betreut und sich die nötige Zeit nimmt. Einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Kann ich mein Haus in Berglern verkaufen und wohnen bleiben?

Ja, zum Beispiel mit späterem Auszug, Wohnrecht, Nießbrauch, Rückmiete, Leibrente oder Teilverkauf.

Was ist der einfachste Weg?

Oft ein normaler Verkauf mit einem späten Übergabetermin.

Wie stark senkt ein Wohnrecht den Preis?

Deutlich, abhängig von Alter und Mietwert.

Ist Teilverkauf empfehlenswert?

Das muss genau geprüft werden, denn die Kosten können hoch sein. Lassen Sie sich neutral beraten.

Wie sicher ist eine Leibrente?

Das hängt vom Anbieter und von der Absicherung im Grundbuch ab.

Was passiert bei Pflegebedürftigkeit?

Das sollte vertraglich geregelt sein. Klären Sie das vor der Unterschrift.

Muss ich meine Kinder fragen?

Rechtlich nicht, wenn Sie Alleineigentümer sind, doch ein Gespräch ist meist sinnvoll.

Wer betreut bei neues // nest Berglern?

Ellen Günthel betreut Berglern und den Landkreis Erding.

Fazit

Verkaufen und wohnen bleiben ist in Berglern möglich, hat aber immer einen Preis. Vergleichen Sie die Wege mit dem einfachen Verkauf, rechnen Sie langfristig und lassen Sie sich unabhängig beraten. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilie verkaufen in Berglern, Immobilienbewertung in Berglern und Hausverkauf mit Makler in Berglern. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.