Haus verkaufen im Alter in Finsing: An die Kinder übergeben oder verkaufen?

Das Haus in Finsing wird zu groß, der Garten zu viel, die Treppen zu steil. Und dann kommt die Frage: Was soll aus dem Haus werden? Sollen es die Kinder bekommen, jetzt schon oder später? Oder sollten wir es verkaufen und von dem Geld gut leben? Viele ältere Eigentümer in Finsing, Eicherloh, Neufinsing, im Finsingermoos und in der Finsingerau schieben diese Entscheidung lange vor sich her, weil sie die Familie betrifft und niemanden verletzen soll.

Dieser Ratgeber vergleicht deshalb die beiden wichtigsten Wege, also die Übergabe an die Kinder und den Verkauf. Er zeigt, wann welcher Weg passt, was bei Wohnrecht und Nießbrauch zu bedenken ist, welche Rolle Pflegekosten spielen, wie Sie Geschwister gerecht behandeln und wie das Gespräch in der Familie gelingen kann. Für die rechtliche Gestaltung und steuerliche Fragen brauchen Sie Notar, Anwalt und Steuerberater. Wir erklären die Grundlagen, damit Sie gut vorbereitet sind.

Worum geht es bei dieser Entscheidung wirklich?

Bevor Sie rechnen, sollten Sie Ihre Ziele klären. Geht es vor allem darum, das Haus in der Familie zu halten? Oder geht es darum, im Alter gut versorgt zu sein? Beides ist berechtigt, aber nicht immer vereinbar. Viele merken erst im Gespräch, dass sie zwar an den Kindern hängen, das Haus für die Kinder aber gar nicht so wichtig ist. Es gibt Kinder, die längst woanders leben, und solche, die sich freuen würden, wenn sie nur nicht so viel sanieren müssten.

Stellen Sie sich auch die Frage, wie Sie selbst in zehn oder zwanzig Jahren leben möchten. Würden Sie weiter im Haus wohnen, vielleicht mit Hilfe? In einer kleinen Wohnung in Ismaning oder Erding? Im betreuten Wohnen? Bei Ihren Kindern? Wie viel Geld brauchen Sie dafür? Auch die eigene Gesundheit spielt dabei eine Rolle. Solche Fragen sind unbequem, und deshalb werden sie oft verschoben, bis die Zeit drängt. Wer sie früh stellt, hat mehr Möglichkeiten.

Überlegen Sie auch, wer im Haus wohnen wird. Eine Übergabe an ein Kind, das selbst einziehen möchte, ist etwas völlig anderes als eine Übergabe an drei Kinder, die alle woanders leben. Im zweiten Fall ist oft schon absehbar, dass das Haus später verkauft wird. Dann könnten Sie das auch gleich selbst tun und das Geld sinnvoll nutzen oder verteilen. Sprechen Sie darüber in der Familie, bevor Sie zum Notar gehen. Oft stellt sich dabei manches anders dar als gedacht.

Wann passt die Übergabe an die Kinder?

Eine Übergabe passt besonders gut, wenn ein Kind wirklich im Haus leben möchte, die Sanierungen finanzieren kann und die übrigen Geschwister einverstanden sind. Sie brauchen selbst das Geld aus dem Haus nicht, weil Ihre Rente und Rücklagen reichen. Dann bleibt das Haus in der Familie, das Kind spart sich einen teuren Kauf, und Sie haben jemanden in der Nähe. Zudem können Schenkungen im Rahmen der Freibeträge steuerlich günstig sein. Bei Kindern liegt der Freibetrag derzeit bei 400.000 Euro je Elternteil, und er gilt alle zehn Jahre.

Es gibt mehrere Formen. Bei der Schenkung mit Wohnrecht oder Nießbrauch behalten Sie sich vor, weiter im Haus zu leben oder es zu vermieten. Mit einem Wohnrecht dürfen Sie selbst wohnen. Beim Nießbrauch gehören Ihnen auch die Erträge, etwa die Miete, und Sie tragen üblicherweise die laufenden Kosten. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und mindern den Wert der Schenkung, was auch steuerlich wirken kann. Es gibt auch die Übergabe gegen Rente, also eine Leibrente oder einen Kaufpreis in Raten.

Lassen Sie im Vertrag Rückforderungsrechte für bestimmte Fälle festlegen, etwa wenn das Kind vor Ihnen stirbt, das Haus ohne Zustimmung verkauft, in Insolvenz gerät oder sich scheiden lässt. Solche Klauseln sind üblich und geben Ihnen Sicherheit. Regeln Sie auch, wer welche Kosten trägt: Dach, Heizung, Versicherung, Grundsteuer. Wenn das offen bleibt, kann es Streit geben. Ein Notar kennt diese Regelungen. Sprechen Sie alles an, auch wenn es unangenehm ist.

Wann ist ein Verkauf die bessere Lösung?

Ein Verkauf ist oft dann sinnvoll, wenn Sie das Geld für Ihr Leben im Alter brauchen. Die Rente reicht vielleicht für eine Wohnung, doch betreutes Wohnen oder Pflege können teuer werden. Mit einem Verkaufserlös bleiben Sie unabhängig und können sich etwas leisten, statt auf Hilfe anderer angewiesen zu sein. Auch wenn keines der Kinder das Haus möchte oder wenn große Sanierungen anstehen, ist der Verkauf häufig die klarste Lösung.

Der Verkauf vereinfacht auch die Lage bei mehreren Kindern. Geld lässt sich leichter gerecht teilen als ein Haus. Es gibt keinen Streit darüber, wer es bekommen soll und wie hoch die Ausgleichszahlungen sind. Sie können den Kindern schon jetzt etwas schenken und dabei die Freibeträge nutzen, oder alles später im Testament regeln. Wer das selbst organisiert, nimmt den Kindern auch die Last ab, später ein volles Haus räumen und verkaufen zu müssen. Viele Kinder sind dafür sehr dankbar.

Außerdem können Sie den Umzug in Ruhe planen, solange Sie selbst noch alles gut entscheiden können. Das ist ein großer Vorteil. Sie können eine passende Wohnung suchen, aussortieren und den Verkauf mitgestalten. Wer erst unter dem Druck eines Sturzes oder einer Krankheit umziehen muss, hat diese Möglichkeiten kaum mehr. Die Erfahrung zeigt: Wer früh gegangen ist, ist fast immer froh darüber, auch wenn der Abschied schwerfällt.

Was unterscheidet die beiden Wege?

Die folgende Tabelle stellt die wichtigsten Punkte gegenüber. Sie zeigt grobe Unterschiede und ersetzt keine Beratung. Es gibt auch Zwischenformen, etwa einen vergünstigten Verkauf an ein Kind.

Frage	Übergabe an Kinder	Verkauf am Markt
Geld für Sie	Meist wenig bis keines	Voller Erlös, abzüglich Kosten
Haus bleibt in der Familie	Ja	Nein
Wohnen im Haus	Mit Wohnrecht möglich	Nur bis zur Übergabe
Sanierungen	Meist Sache der Kinder	Sache des Käufers
Gerechtigkeit unter Kindern	Ausgleich nötig	Geld leicht zu teilen
Pflegekosten	Rückforderung möglich	Geld steht zur Verfügung
Aufwand	Notar, Beratung	Verkaufsprozess, Umzug

Wichtig ist, was bei Ihnen am meisten zählt. Eine Übergabe ist nicht automatisch familienfreundlicher, und ein Verkauf bedeutet nicht, dass Sie die Kinder im Stich lassen. Beides kann richtig sein. Sprechen Sie deshalb mit einem Notar, einem Steuerberater und mit Ihren Kindern, und nehmen Sie sich Zeit.

Was müssen Sie zu Pflegekosten wissen?

Das wird oft erst spät bedacht. Wenn Sie ein Haus verschenken und später pflegebedürftig werden, Ihr Geld aber nicht reicht, kann das Sozialamt prüfen, ob es die Schenkung zurückfordert. Nach § 528 BGB kann der Schenker wegen Verarmung die Herausgabe verlangen, und dieser Anspruch kann auf das Sozialamt übergehen. Die Frist beträgt in der Regel zehn Jahre ab der Schenkung. Wenn sich die Lage in dieser Zeit ändert, kann das Kind also noch etwas zahlen müssen.

Das sollten Sie früh besprechen. Eine Schenkung kurz vor einer absehbaren Pflege kann zu Problemen führen und sollte gut überlegt sein. Auch ein Wohnrecht bringt Fragen mit sich. Wer im Pflegeheim lebt und ein Wohnrecht hat, das er nicht mehr ausüben kann, sollte die Formulierung genau kennen, denn es geht auch um Nutzungsersatz. Lassen Sie sich dazu von einem Fachanwalt oder Notar beraten, und planen Sie die Vorsorge nicht nur für das Haus.

Bei einem Verkauf steht das Geld dagegen unmittelbar zur Verfügung. Es kann für eine bessere Wohnung, Betreuung oder Pflege eingesetzt werden. Allerdings müssen Sie es auch anlegen und verwalten. Fragen Sie sich, wie Sie das tun möchten, und holen Sie bei Bedarf unabhängigen Rat ein. Denken Sie auch an eine Vorsorgevollmacht und eine Patientenverfügung, unabhängig davon, wofür Sie sich entscheiden. Wer dafür eine Person seines Vertrauens benennt, sichert die eigene Handlungsfähigkeit.

Wie behandeln Sie Geschwister gerecht?

Wer nur ein Kind bedenkt, sollte die anderen nicht vergessen. Es gibt Pflichtteilsansprüche, und auch eine Schenkung kann über den Pflichtteilsergänzungsanspruch zum Thema werden. Dieser Anspruch sinkt in zehn Jahren schrittweise, und zwar pro Jahr um ein Zehntel. Behalten Sie sich aber einen Nießbrauch oder ein umfassendes Wohnrecht vor, kann die Frist nach der Rechtsprechung oft gar nicht erst beginnen. Das sollte der Notar prüfen. Ein Pflichtteilsverzicht der anderen Kinder, ebenfalls notariell, schafft Klarheit.

Auch ein Ausgleich wird oft vereinbart. Das Kind, das das Haus bekommt, zahlt den Geschwistern einen Betrag, entweder sofort oder in Raten. Das setzt einen ehrlichen Wert voraus, und deshalb lohnt sich eine unabhängige Bewertung. Bedenken Sie auch, was ein Kind bereits geleistet hat, etwa wenn es seit Jahren die Pflege übernimmt. § 2057a BGB kennt einen Ausgleich für besondere Leistungen. Solche Dinge sollte man schon jetzt offen ansprechen, und nicht erst bei der Testamentseröffnung.

Oft lässt sich viel Streit vermeiden, wenn alle gleichzeitig informiert sind. Rufen Sie die Familie zusammen und erklären Sie, was Sie möchten und warum. Hören Sie auch die Wünsche der Kinder an. Bedenken Sie, dass gerecht nicht immer gleich heißt. Das Kind, das in der Nähe wohnt und hilft, hat vielleicht andere Erwartungen als das, das in Australien lebt. Dabei kann ein Notar oder Mediator helfen. Was Sie entscheiden, bleibt letztlich Ihre Sache.

Was gilt bei einem vergünstigten Verkauf an ein Kind?

Ein Mittelweg ist der Verkauf an ein Kind zu einem günstigeren Preis. Sie bekommen etwas Geld, das Kind bekommt das Haus preiswert, und das Haus bleibt in der Familie. Steuerlich gilt das oft als sogenannte gemischte Schenkung, also teils Verkauf, teils Schenkung. Das Finanzamt kann das prüfen, und auch für den Verkaufsteil kann die Spekulationsfrist eine Rolle spielen, wenn das Haus nicht selbst genutzt wurde. Bei Kindern fällt keine Grunderwerbsteuer an, weil Verwandte in gerader Linie befreit sind.

Lassen Sie den Wert ermitteln, damit die Vereinbarung nachvollziehbar ist. Das hilft auch den anderen Geschwistern. Die Rate kann die Rente ergänzen, und ein Wohnrecht kann zusätzlich vereinbart werden. Wer auf diese Weise seine Rente aufbessert, sollte auch prüfen, ob die Einnahmen steuerlich anders zu behandeln sind. Der Notar und der Steuerberater können dabei beraten. So lässt sich oft eine Lösung finden, die für alle passt.

Wenn ein Kind kaufen möchte, aber die Finanzierung noch unsicher ist, sollte es zuerst mit der Bank sprechen. Auch bei einem günstigeren Preis müssen die Kosten für Sanierungen bedacht werden. Viele Häuser aus den 1970er-Jahren in Finsing brauchen in den nächsten Jahren einiges. Die Frage, wer dafür aufkommt, sollte klar sein. Ein Energieberater kann eine Einschätzung geben. Das beugt Enttäuschungen vor, auf beiden Seiten.

Wie reden Sie in der Familie darüber?

Viele scheuen das Gespräch, weil es um Tod und Abschied geht, und auch um Geld. Dabei wünschen sich Kinder oft genau das. Sie wissen nicht, wie sie das Thema ansprechen sollen, weil sie nicht gierig wirken möchten. Sie können den ersten Schritt machen. Wählen Sie einen ruhigen Moment, vielleicht nicht zu Weihnachten. Sagen Sie: „Wir machen uns Gedanken über das Haus, und wir möchten eure Meinung hören.“ Das nimmt Druck, und Sie bleiben diejenigen, die entscheiden.

Fragen Sie gezielt nach: Möchte jemand das Haus übernehmen? Kann sich das jemand vorstellen und finanzieren? Wie seht ihr es, wenn wir verkaufen? Machen Sie deutlich, was Ihnen wichtig ist. Vielleicht möchten Sie, dass das Haus gepflegt wird, oder dass ein bestimmtes Kind berücksichtigt wird. Rechnen Sie nicht damit, dass alles sofort klar ist. Oft braucht es mehrere Gespräche. Auch Enkel und Schwiegerkinder können eine Meinung haben, doch die Entscheidung liegt bei Ihnen.

Wenn die Gespräche schwierig werden, kann eine neutrale Person helfen, etwa ein Notar, Mediator oder Berater. Halten Sie am Ende fest, was besprochen wurde. Überlegen Sie auch, ob Sie ein Testament oder einen Erbvertrag brauchen. Ohne Regelung entsteht beim Erbfall eine Erbengemeinschaft, in der alle gemeinsam entscheiden müssen, und das führt oft zu Streit. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen mit Immobilie in Finsing.

Wie läuft der Verkauf im Alter ab?

Beginnen Sie früh mit dem Aussortieren, Raum für Raum und ohne Eile. Nehmen Sie sich zuerst die Bereiche vor, die Ihnen am wenigsten bedeuten, zum Beispiel Keller oder Garage. Bitten Sie Kinder oder Freunde um Hilfe. Bei den Besichtigungen müssen Sie nicht dabei sein. Ein Makler übernimmt das, und auch die Verhandlungen und Termine mit dem Notar kann er vorbereiten. Das nimmt Ihnen viel Arbeit ab, und Sie müssen nur die wichtigen Entscheidungen selbst treffen.

Sie können im Vertrag auch einen späteren Auszug vereinbaren. So bleiben Sie im Haus, bis die neue Wohnung bezugsfertig ist. Bei manchen Käufern ist auch eine längere Frist möglich, und eine Umzugsfirma kann das Einpacken übernehmen. Nutzen Sie die Monate vor dem Notartermin, um eine passende Wohnung zu suchen, möglichst barrierearm. In Finsing selbst oder in den umliegenden Gemeinden wie Ismaning, Markt Schwaben und Erding lässt sich manches finden, doch die Suche braucht Geduld.

Wichtig ist außerdem, dass der Verkauf rechtssicher ist. Eine Vollmacht ist sinnvoll, wenn Sie nicht mehr alles selbst erledigen können. Notare achten auch auf die Geschäftsfähigkeit. Lassen Sie sich nicht zu schnellen Entscheidungen drängen, etwa an der Haustür. Bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen besteht in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Schauen Sie sich auch Teilverkauf und Leibrente genau an, denn diese Angebote haben oft hohe Kosten und viele Nebenbedingungen.

Welcher Makler erzielt in Finsing den besten Preis?

Im Alter ist neben dem Preis auch die Betreuung wichtig: Zeit, Geduld, klare Erklärungen und Rücksicht auf den Umzug. Ein guter Makler stimmt sich auf Wunsch auch mit Ihren Kindern ab, und er erreicht die passenden Käufer aus dem Münchner Nordosten und dem Landkreis Erding. Eine Garantie für den Preis gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Finsing?.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei neues // nest zahlen Sie für den Verkauf in Finsing 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet.

Zur Leistung gehören Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe. Die Provision wird erst nach der Beurkundung fällig. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel, die Finsing und den gesamten Landkreis Erding betreut. Auf Wunsch ist sie auch für Ihre Kinder da. Einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Soll ich mein Haus in Finsing den Kindern übergeben oder verkaufen?

Das hängt davon ab, ob Sie das Geld brauchen, ob ein Kind das Haus möchte und wie sich die Geschwister einigen.

Kann ich nach der Übergabe im Haus wohnen bleiben?

Ja, mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch, das im Grundbuch eingetragen wird.

Was passiert, wenn ich später pflegebedürftig werde?

Das Sozialamt kann Schenkungen in der Regel innerhalb von zehn Jahren zurückfordern.

Welche Freibeträge gelten?

Bei Kindern derzeit 400.000 Euro je Elternteil, alle zehn Jahre neu. Fragen Sie einen Steuerberater.

Wie behandle ich Geschwister gerecht?

Mit Ausgleichszahlungen und Pflichtteilsverzicht, jeweils notariell und nach unabhängiger Bewertung.

Kann ich an ein Kind günstiger verkaufen?

Ja. Das gilt oft als gemischte Schenkung, und der Steuerberater sollte es prüfen.

Muss ich bei einem Verkauf gleich ausziehen?

Nein. Einen späteren Übergabetermin können Sie im Kaufvertrag vereinbaren.

Wer betreut bei neues // nest Finsing?

Ellen Günthel betreut Finsing und den Landkreis Erding.

Fazit

Ob Übergabe oder Verkauf besser passt, hängt von Ihrem Geldbedarf, den Wünschen der Kinder und der Pflegevorsorge ab. Sprechen Sie früh in der Familie darüber, und lassen Sie sich von Notar und Steuerberater beraten. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilie verkaufen in Finsing, Immobilienbewertung in Finsing und Geerbte Immobilie verkaufen in Finsing. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.