Immobilienmakler für Verkäufer in Kolbermoor: Wie Ihre Interessen in typischen Konfliktsituationen geschützt werden

Während eines Immobilienverkaufs gibt es Momente, in denen die Interessen von Verkäufer und Käufer aufeinanderprallen. Der Käufer möchte wissen, wie weit Sie mit dem Preis heruntergehen. Er fordert einen Nachlass wegen der alten Heizung. Er möchte schon vor der Zahlung einziehen, um zu renovieren. Er hat noch eine eigene Wohnung zu verkaufen und will sich die Ihre trotzdem sichern. In diesen Momenten zeigt sich, ob Ihre Maklerin Ihre Interessen wirklich vertritt.

Dieser Ratgeber geht typische Konfliktsituationen beim Verkauf einer Immobilie in Kolbermoor einzeln durch. Für jede Situation erklären wir, was dahintersteckt, wie eine Maklerin, die für Verkäufer arbeitet, damit umgeht und was Sie selbst beachten sollten. So wissen Sie vorher, worauf es ankommt, und können im Erstgespräch prüfen, ob ein Makler Ihre Interessen im Ernstfall schützt. Zum Schluss erfahren Sie, warum Sie bei neues // nest nur die Hälfte der vielerorts üblichen Provision zahlen.

Für wen arbeitet eine Maklerin, wenn auch der Käufer zahlt?

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an private Käufer zahlen in der Regel beide Seiten denselben Provisionssatz. Die Maklerin ist dann für beide tätig. Das Gesetz erlaubt diese Doppeltätigkeit, verpflichtet sie aber zur Fairness gegenüber beiden Parteien. Sie darf keine Seite täuschen und muss wesentliche Informationen über die Immobilie wahrheitsgemäß weitergeben.

Das bedeutet nicht, dass sie neutral im Sinne von gleichgültig ist. Sie hat Ihre Immobilie bewertet, vermarktet sie in Ihrem Auftrag und kennt Ihre Ziele. Ihre vertraulichen Informationen, etwa Ihre Untergrenze beim Preis, Ihren Zeitdruck oder Ihre persönlichen Gründe für den Verkauf, gibt sie nicht an Käufer weiter. In den folgenden Situationen zeigt sich, wie das in der Praxis aussieht.

Was passiert, wenn ein Käufer nach meiner Preisuntergrenze fragt?

Diese Frage kommt fast bei jedem Verkauf, oft beiläufig bei der Besichtigung: „Was ist denn das Minimum, das die Eigentümer akzeptieren würden?“ Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, beantwortet diese Frage nicht. Sie verweist auf den Angebotspreis, erklärt, wie er zustande gekommen ist, und lädt den Interessenten ein, ein konkretes Angebot abzugeben.

Auch Hinweise wie „die Eigentümer müssen schnell verkaufen“ oder „da geht sicher noch etwas“ gehören nicht in ein Gespräch mit Käufern. Solche Informationen schwächen Ihre Position erheblich. Für Sie bedeutet das umgekehrt: Sagen Sie Ihrer Maklerin offen, wo Ihre Grenze liegt und welche Rolle der Zeitpunkt spielt. Nur so kann sie strategisch verhandeln. Diese Informationen bleiben zwischen Ihnen und ihr. Das gilt während des gesamten Verkaufs und auch danach.

Was tun, wenn ein Käufer wegen der Heizung einen Nachlass fordert?

In Kolbermoor werden viele ältere Häuser noch mit Öl oder Gas beheizt. Käufer nutzen das häufig als Argument für einen niedrigeren Preis, manchmal mit pauschalen Beträgen, die deutlich über den realistischen Kosten liegen. Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, ist darauf vorbereitet. Sie hat die Heizung bereits im Exposé offen beschrieben, mit Baujahr, Typ und Verbrauch, und den Angebotspreis entsprechend angesetzt.

Fordert der Käufer trotzdem einen Nachlass, verweist sie auf diese Fakten. Der Käufer wusste von Anfang an, welche Heizung verbaut ist. Liegt ein Angebot eines Fachbetriebs oder ein Sanierungsfahrplan vor, zeigt es, welche Kosten realistisch sind. Sie erklärt außerdem, dass eine funktionierende Ölheizung weiterbetrieben werden darf und welche Pflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz tatsächlich bestehen. So bleibt die Verhandlung sachlich, und pauschale Abschläge verlieren ihre Grundlage.

Was gilt, wenn ein Käufer vor der Zahlung einziehen oder renovieren will?

Manche Käufer möchten nach dem Notartermin möglichst schnell mit Renovierungsarbeiten beginnen oder sogar einziehen, bevor der Kaufpreis gezahlt ist, etwa weil ihre Mietwohnung gekündigt ist. Für Sie als Verkäufer ist das riskant. Solange der Kaufpreis nicht gezahlt ist, sind Sie Eigentümer und tragen das Risiko für Schäden. Platzt der Kauf, haben Sie unter Umständen einen halb renovierten Raum oder einen Bewohner, der nicht auszieht.

Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, rät in der Regel dazu, Schlüssel und Besitz erst nach vollständiger Zahlung zu übergeben. Gibt es gute Gründe für ein Entgegenkommen, sollte es klar im Kaufvertrag geregelt werden: welche Arbeiten erlaubt sind, wer für Schäden haftet, wie Versicherungsschutz besteht und was bei einem Scheitern des Kaufs passiert. Sie bespricht diese Punkte mit Ihnen und gibt sie an den Notar weiter, der die Regelung rechtssicher formuliert.

Was tun, wenn ein Käufer erst seine eigene Immobilie verkaufen muss?

Viele Käufer in Kolbermoor wohnen bereits in einer eigenen Wohnung oder einem Haus, oft in Rosenheim oder Bad Aibling, und wollen diese verkaufen, um Ihre Immobilie zu finanzieren. Ein solches Angebot ist nicht automatisch schlecht, birgt aber ein Risiko: Verzögert sich der Verkauf des Käufers, verzögert sich auch Ihr Verkauf, oder er scheitert.

Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, prüft solche Angebote besonders sorgfältig. Wie weit ist der Verkauf der anderen Immobilie fortgeschritten? Gibt es schon einen Käufer, einen Notartermin? Hat die Bank eine Zwischenfinanzierung zugesagt? Je nach Antwort empfiehlt sie, das Angebot anzunehmen, weitere Interessenten parallel im Gespräch zu halten oder ein anderes Angebot vorzuziehen. Den Notartermin für Ihren Verkauf sollte es erst geben, wenn die Finanzierung tatsächlich steht.

Was passiert, wenn zwei Käufer gleichzeitig kaufen möchten?

Bei gefragten Immobilien in Kolbermoor kommt es vor, dass sich zwei oder mehr ernsthafte Interessenten gleichzeitig melden. Das ist eine gute Ausgangslage, verlangt aber ein faires Verfahren. Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, informiert beide Interessenten, dass es weitere Angebote gibt, und bittet sie, bis zu einem festen Termin ein schriftliches Angebot mit Finanzierungsnachweis abzugeben.

Danach stellt sie Ihnen die Angebote gegenüber, mit Preis, Finanzierung, Übergabetermin und Bedingungen, und gibt eine Empfehlung. Sie gibt dabei die Angebote nicht gegenseitig preis, um ein unkontrolliertes Hochbieten ohne Grundlage zu vermeiden. Die Entscheidung treffen Sie. Wir begründen unsere Empfehlung. Wichtig ist, dass der gewählte Käufer zügig zum Notar geht, denn bis zur Beurkundung ist niemand gebunden. Die anderen Interessenten informiert sie freundlich und hält auf Wunsch den Kontakt, falls der Kauf doch nicht zustande kommt.

Was gilt, wenn ein Käufer Möbel oder die Küche übernehmen will?

Häufig möchten Käufer die Einbauküche, Möbel, eine Markise oder das Gartenhaus übernehmen. Das kann für beide Seiten praktisch sein. Für Sie als Verkäufer ist wichtig, dass klar geregelt ist, was mitverkauft wird und zu welchem Preis. Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, erfasst diese Gegenstände in einer Liste und sorgt dafür, dass sie im Kaufvertrag stehen.

Ein Teil des Kaufpreises kann auf mitverkaufte bewegliche Gegenstände entfallen. Für diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an, was für den Käufer interessant ist. Der angesetzte Wert sollte aber realistisch sein, denn überhöhte Beträge können vom Finanzamt beanstandet werden. Über die Aufteilung entscheiden Sie gemeinsam mit dem Käufer, im Zweifel mit Rat eines Steuerberaters. Wichtig ist, dass beim Übergabetag klar ist, was bleibt und was Sie mitnehmen.

Was tun, wenn der Käufer nach der Einigung einen Gutachter schickt?

Viele Käufer lassen das Haus vor dem Notartermin von einem Gutachter oder Handwerker ansehen. Das ist ihr gutes Recht und kann sogar hilfreich sein, weil es spätere Diskussionen vermeidet. Problematisch wird es, wenn der Gutachter Punkte findet, die bereits bekannt waren, und der Käufer daraus eine neue Preisforderung ableitet.

Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, hat bekannte Mängel bereits im Exposé und bei den Besichtigungen offen benannt. Bei einer Nachforderung kann sie darauf verweisen. Findet der Gutachter einen echten neuen Mangel, wägt sie mit Ihnen ab, ob ein Entgegenkommen sinnvoll ist oder ob andere Interessenten in Frage kommen. Sie hält deshalb bis zum Notartermin den Kontakt zu weiteren Interessenten, damit Sie nicht unter Druck geraten.

Was tun, wenn der gewünschte Übergabetermin nicht zusammenpasst?

Häufig haben Verkäufer und Käufer unterschiedliche Vorstellungen vom Übergabetermin. Sie brauchen vielleicht noch einige Monate, bis die neue Wohnung bezugsfertig ist, während der Käufer möglichst schnell einziehen möchte, weil seine Mietwohnung gekündigt ist. Oder umgekehrt: Sie möchten schnell übergeben, der Käufer braucht Zeit für seine Finanzierung. Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, klärt Ihren Zeitrahmen schon vor der Vermarktung und spricht gezielt Käufer an, für die er passt.

Kommt es trotzdem zu einem Konflikt, sucht sie nach Lösungen, die Ihre Interessen wahren. Ein späterer Übergabetermin lässt sich im Kaufvertrag festlegen. Möglich ist auch, dass der Kaufpreis zu einem früheren Termin gezahlt wird und Sie gegen eine Nutzungsentschädigung noch eine vereinbarte Zeit im Haus wohnen. Wichtig ist, dass Räumungsdatum und Folgen einer Verzögerung klar geregelt sind. Ein Termin, der zu Ihrem Umzug passt, kann wichtiger sein als ein etwas höherer Preis mit einem Zeitplan, der Sie in Not bringt.

Was gilt, wenn Mieter von dem Verkauf betroffen sind?

Ist Ihre Wohnung oder eine Einliegerwohnung vermietet, betrifft der Verkauf auch die Mieter. Sie sorgen sich oft, ob sie ausziehen müssen und wie viele Besichtigungen auf sie zukommen. Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, weiß, dass ein gutes Verhältnis zu den Mietern auch in Ihrem Interesse liegt. Kooperative Mieter erleichtern Besichtigungen und sorgen für einen guten Eindruck.

Sie informiert die Mieter frühzeitig, erklärt, dass der Mietvertrag mit dem Verkauf auf den Käufer übergeht, und stimmt Termine rücksichtsvoll ab. Gegenüber Käufern, die selbst einziehen möchten, erklärt sie die gesetzlichen Kündigungsfristen und gegebenenfalls Sperrfristen, damit keine falschen Erwartungen entstehen. Bei der Übergabe sorgt sie dafür, dass Kaution und Unterlagen sauber übertragen werden. So vermeiden Sie Streit, der sich sonst auf Ihren Verkauf auswirken könnte.

Was passiert, wenn ich meine Meinung während des Verkaufs ändere?

Manche Eigentümer stellen während der Vermarktung fest, dass sie doch noch nicht verkaufen möchten, etwa weil sich die familiäre Situation geändert hat. Das ist Ihr Recht. Sie entscheiden allein, ob und an wen Sie verkaufen, und müssen kein Angebot annehmen, auch nicht zum Angebotspreis.

Bei einer erfolgsabhängigen Provision entstehen Ihnen in diesem Fall keine Kosten, solange kein Kaufvertrag geschlossen wird. Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, respektiert diese Entscheidung, informiert die Interessenten und pausiert die Vermarktung. Schauen Sie in Ihren Maklervertrag, wie Laufzeit und Kündigung geregelt sind. Vorsicht ist bei Verträgen geboten, die für den Fall eines Rückzugs Gebühren vorsehen. Solche Klauseln sind in Formularverträgen häufig unwirksam, sollten aber gar nicht erst vereinbart werden. Bei neues // nest gibt es sie nicht.

Wie schützt mich die Maklerin vor späteren Ansprüchen des Käufers?

Ein oft unterschätzter Teil der Interessenvertretung ist der Schutz vor Ärger nach dem Verkauf. Bekannte wesentliche Mängel müssen Verkäufer offenlegen. Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Eine Maklerin, die Ihre Interessen vertritt, fragt deshalb gezielt nach bekannten Mängeln und dokumentiert sie im Exposé und im Kaufvertrag.

Sie achtet außerdem darauf, dass Angaben zu Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Zustand korrekt sind, und hält fest, worüber der Käufer informiert wurde. Bei Neubauten am Spinnereigelände regelt sie die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger. So endet der Verkauf mit der Übergabe und nicht mit einem Streit Monate später.

Wie viel Provision zahle ich als Verkäufer bei neues // nest?

Vielerorts im Raum Rosenheim und München zahlen Verkäufer 3,57 % Provision inklusive Mehrwertsteuer. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Sie sparen 50 % der Provision und erhalten eine Maklerin, die Ihre Interessen in jeder dieser Situationen vertritt.

Auch Ihr Käufer zahlt bei uns nur 1,785 %, was seine Nebenkosten senkt und Ihr Angebot im Vergleich mit ähnlichen Immobilien in Kolbermoor, Rosenheim oder Bad Aibling attraktiver macht. Die niedrigere Provision ergibt sich aus unserer Struktur: Drei Maklerinnen, Anna Wagenstaller, Ellen Günthel und Marion Schoppe, teilen sich Büro, Software und Verwaltung, wir verzichten auf eine Prestigeadresse und organisieren viele Abläufe digital. Die Provision wird erst nach dem Notartermin fällig. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet.

Welche Fehler sollte ich als Verkäufer vermeiden?

• Käufern selbst Hinweise auf die eigene Preisuntergrenze oder den Zeitdruck geben
• Schlüssel vor der Kaufpreiszahlung ohne vertragliche Regelung übergeben
• Angebote von Käufern mit offenem Eigenverkauf ungeprüft annehmen
• Mitverkaufte Gegenstände nur mündlich vereinbaren
• Bekannte Mängel aus Sorge um den Preis verschweigen
• Weitere Interessenten vor dem Notartermin vorschnell absagen

Häufige Fragen

Verrät die Maklerin meine Preisuntergrenze?

Nein. Vertrauliche Informationen bleiben vertraulich, auch wenn die Maklerin für beide Seiten tätig ist.

Muss ich einen Nachlass wegen der Heizung akzeptieren?

Nein. Wurde die Heizung offen beschrieben und der Preis entsprechend angesetzt, fehlt einer Nachforderung oft die Grundlage.

Darf der Käufer vor der Zahlung einziehen?

Nur wenn Sie zustimmen und es im Kaufvertrag klar geregelt ist. Für Verkäufer ist das riskant.

Ist ein Käufer, der erst verkaufen muss, ein Problem?

Nicht unbedingt. Sein Angebot muss aber besonders sorgfältig auf die Finanzierung geprüft werden.

Was passiert bei zwei Angeboten?

Beide Interessenten geben bis zu einem festen Termin ein schriftliches Angebot ab, Sie entscheiden auf einer klaren Grundlage.

Kann ich vom Verkauf zurücktreten?

Bis zur Beurkundung ja. Bei neues // nest entstehen Ihnen dann keine Kosten.

Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Wer vertritt meine Interessen in Kolbermoor?

Anna Wagenstaller, die bei neues // nest Kolbermoor und den Landkreis Rosenheim betreut.

Fazit

Ein Immobilienmakler für Verkäufer in Kolbermoor zeigt seinen Wert in den schwierigen Momenten: wenn Käufer nach Ihrer Untergrenze fragen, Nachlässe fordern, früher einziehen wollen, erst selbst verkaufen müssen oder nach einem Gutachten nachverhandeln. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Guter Immobilienmakler in Kolbermoor, Seriöser Immobilienmakler in Kolbermoor und Woran erkenne ich den besten Immobilienmakler in Kolbermoor?. Anna Wagenstaller erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.