Maklervertrag und Alleinauftrag in Rosenheim: Was Verkäufer vor der Unterschrift prüfen sollten

Wer seine Immobilie in Rosenheim mit einer Maklerin verkaufen möchte, schließt zuvor einen Maklervertrag. Viele Eigentümer unterschreiben dieses Dokument, ohne genau zu wissen, worauf sie sich einlassen. Dabei regelt der Vertrag wichtige Fragen: Darf ich parallel selbst verkaufen? Wie lange bin ich gebunden? Was passiert, wenn ich mit der Arbeit unzufrieden bin? Wann und wie viel Provision fällt an? Und was ist eigentlich der Unterschied zwischen einem einfachen Auftrag und einem Alleinauftrag?

Dieser Ratgeber erklärt die verschiedenen Vertragsarten, die gesetzlichen Vorgaben und die Punkte, die Sie vor der Unterschrift prüfen sollten. Sie erfahren außerdem, wie ein fairer Maklervertrag bei neues // nest aussieht und warum Sie bei uns als Verkäufer nur 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer zahlen. Für eine rechtliche Prüfung im Einzelfall, insbesondere bei ungewöhnlichen Klauseln, wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder an eine Verbraucherzentrale.

Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?

Im Wesentlichen unterscheidet man drei Formen. Sie unterscheiden sich darin, wie stark Sie als Eigentümer gebunden sind und welche Pflichten die Maklerin übernimmt.

Vertragsart	Andere Makler erlaubt?	Eigener Verkauf erlaubt?	Tätigkeitspflicht der Maklerin
Einfacher Maklervertrag	Ja	Ja, provisionsfrei	Nein
Alleinauftrag	Nein	Ja, in der Regel provisionsfrei	Ja
Qualifizierter Alleinauftrag	Nein	Eigene Interessenten werden an die Maklerin verwiesen	Ja

Der einfache Maklervertrag klingt auf den ersten Blick flexibel. In der Praxis führt er häufig dazu, dass die Immobilie von mehreren Maklern gleichzeitig angeboten wird, oft mit unterschiedlichen Preisen und Fotos. Das verunsichert Käufer und kann den Eindruck erwecken, das Objekt sei schwer verkäuflich. Zudem investiert kein Makler viel in eine Vermarktung, wenn er jederzeit damit rechnen muss, dass ein anderer den Verkauf abschließt.

Was ist ein Alleinauftrag und warum ist er üblich?

Beim Alleinauftrag verpflichten Sie sich, für die Vertragslaufzeit keinen anderen Makler zu beauftragen. Im Gegenzug übernimmt die Maklerin eine Tätigkeitspflicht: Sie muss sich aktiv um den Verkauf bemühen, also bewerten, vermarkten, Interessenten betreuen und Besichtigungen durchführen. Beim einfachen Maklervertrag gibt es eine solche Pflicht nicht.

Der Alleinauftrag hat für Verkäufer mehrere Vorteile. Ihre Immobilie wird einheitlich präsentiert, mit einem Preis, einem Exposé und einer Ansprechperson. Die Maklerin kann in hochwertige Fotos, Grundrisse und eine gezielte Vermarktung investieren, weil sie weiß, dass sich der Aufwand lohnt. Und Sie haben eine klare Verantwortliche, an die Sie sich mit allen Fragen wenden können. Beim einfachen Alleinauftrag dürfen Sie in der Regel weiterhin selbst einen Käufer suchen und an diesen provisionsfrei verkaufen.

Was unterscheidet den qualifizierten Alleinauftrag?

Beim qualifizierten Alleinauftrag gehen Sie eine weitergehende Verpflichtung ein. Sie verpflichten sich, auch Interessenten, die sich direkt bei Ihnen melden, etwa Nachbarn oder Bekannte, an die Maklerin zu verweisen. Ein provisionsfreier Eigenverkauf ist dann während der Laufzeit nicht möglich. Nach der Rechtsprechung kann eine solche Verpflichtung in der Regel nicht wirksam über vorformulierte Vertragsbedingungen vereinbart werden, sondern muss individuell ausgehandelt sein.

Für Eigentümer kann der qualifizierte Alleinauftrag trotzdem sinnvoll sein, etwa wenn sie sich ausdrücklich nicht selbst um Anfragen kümmern möchten und alle Interessenten professionell geprüft werden sollen. Wichtig ist, dass Sie die Verpflichtung bewusst eingehen und verstehen, was sie bedeutet.

Welche Form muss ein Maklervertrag haben?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Maklerverträge über den Kauf oder Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern die Textform. Eine Unterschrift auf Papier ist dafür nicht zwingend erforderlich, eine E-Mail oder ein anderes dauerhaft lesbares Dokument genügt. Ein rein mündlicher Vertrag oder eine stillschweigende Vereinbarung reicht dagegen nicht aus. Ohne Textform ist der Vertrag unwirksam, und es besteht kein Provisionsanspruch.

Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien gilt diese Formvorschrift nicht. Trotzdem sollte auch dort jeder Vertrag schriftlich festgehalten werden, damit Leistungen, Laufzeit und Provision klar geregelt sind.

Wie lange sollte ein Alleinauftrag laufen?

Eine gesetzliche Höchstlaufzeit gibt es nicht. Üblich sind Laufzeiten von drei bis sechs Monaten, häufig mit automatischer Verlängerung, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine anfängliche Laufzeit von sechs Monaten auch in vorformulierten Verträgen grundsätzlich zulässig ist, ebenso eine Verlängerung um jeweils einige Monate, wenn eine angemessene Kündigungsfrist besteht.

Für Sie als Verkäufer ist eine Laufzeit sinnvoll, die einer gut geplanten Vermarktung ausreichend Zeit gibt, Sie aber nicht unnötig lange bindet. Eine zu kurze Laufzeit führt oft dazu, dass die Vermarktung halbherzig vorbereitet wird. Eine sehr lange Laufzeit kann problematisch werden, wenn die Zusammenarbeit nicht funktioniert. Achten Sie besonders auf die Regelungen zur Verlängerung und auf die Kündigungsfrist, damit Sie den Überblick behalten.

Kann ich einen Maklervertrag vorzeitig kündigen?

Das hängt von der Vertragsart ab. Ein einfacher Maklervertrag ohne feste Laufzeit kann in der Regel jederzeit gekündigt werden. Ein Alleinauftrag mit fester Laufzeit lässt sich vorzeitig meist nur aus wichtigem Grund kündigen. Ein solcher Grund kann zum Beispiel vorliegen, wenn die Maklerin ihre Tätigkeitspflicht erheblich verletzt, also über längere Zeit nichts unternimmt, keine Rückmeldung gibt oder falsche Angaben macht.

Wer unzufrieden ist, sollte zunächst das Gespräch suchen und Mängel schriftlich festhalten. Bleibt die Situation unverändert, kann eine Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht kommen. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, sollte im Zweifel rechtlich geprüft werden. Hinweise zum Vorgehen gibt unser Ratgeber Makler wechseln in Rosenheim.

Habe ich ein Widerrufsrecht?

Wird ein Maklervertrag mit Ihnen als Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume der Maklerin oder ausschließlich über Fernkommunikationsmittel wie E-Mail oder Telefon geschlossen, steht Ihnen in der Regel ein gesetzliches Widerrufsrecht von vierzehn Tagen zu. Die Maklerin muss Sie darüber ordnungsgemäß belehren. Möchten Sie, dass die Maklerin bereits innerhalb der Widerrufsfrist tätig wird, etwa mit Fotos oder der Veröffentlichung des Inserats, müssen Sie das ausdrücklich verlangen.

Für Sie ist das Widerrufsrecht eine zusätzliche Absicherung. Sie können den Vertrag in Ruhe prüfen und bei Bedarf innerhalb der Frist ohne Angabe von Gründen widerrufen. Haben Sie einen vorzeitigen Beginn verlangt, kann allerdings eine Wertersatzpflicht für bereits erbrachte Leistungen entstehen, sofern Sie darüber belehrt wurden.

Wann und in welcher Höhe wird die Provision fällig?

Ein Maklervertrag ist ein Erfolgsvertrag. Provision wird nur fällig, wenn durch den Nachweis oder die Vermittlung der Maklerin ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Kommt es nicht zum Verkauf, zahlen Sie keine Provision. Eine Ausnahme kann der Ersatz konkret vereinbarter und nachgewiesener Aufwendungen sein, falls der Vertrag das ausdrücklich vorsieht. Pauschale Bearbeitungsgebühren unabhängig vom Erfolg sind bei Maklerverträgen mit Verbrauchern kritisch zu sehen.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit Dezember 2020 außerdem die gesetzliche Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Beauftragen beide Seiten dieselbe Maklerin, zahlen beide den gleichen Anteil. Hat nur der Verkäufer beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben. Ausführlich erklären wir das im Ratgeber Maklerprovision in Rosenheim.

Warum zahlen Verkäufer bei neues // nest nur 1,785 %?

Im Raum München und in weiten Teilen Oberbayerns sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer pro Partei üblich. Bei neues // nest zahlen Verkäufer 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Das bedeutet: Sie sparen 50 % der Provision, und zwar bei gleichem Leistungsumfang. Bewertung, Exposé mit professionellen Fotos, Vermarktung, Interessentenprüfung, Besichtigungen, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe sind enthalten.

Der Grund für unsere Konditionen liegt in unserer Struktur. Wir sind drei selbstständige Maklerinnen, Anna Wagenstaller für Rosenheim und den Landkreis, Ellen Günthel für Erding und den Münchner Osten und Marion Schoppe für den Münchner Westen. Wir teilen uns Fixkosten, verzichten bewusst auf ein Büro in Prestigelage und organisieren viele Abläufe digital. Diese Effizienz geben wir an unsere Kunden weiter. Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet. Im Maklervertrag ist die Provision klar und transparent festgehalten, ohne versteckte Zusatzkosten.

Welche Punkte sollte ich im Vertrag besonders prüfen?

Bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben, sollten Sie die folgenden Punkte in Ruhe prüfen:

1. Vertragsart: einfacher Auftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag?
2. Laufzeit, automatische Verlängerung und Kündigungsfrist.
3. Höhe der Provision, Bezugsgröße und Hinweis auf die Mehrwertsteuer.
4. Regelungen zur Provisionsteilung mit dem Käufer.
5. Leistungsbeschreibung: Was genau übernimmt die Maklerin?
6. Regelungen zu Aufwendungsersatz und eventuellen Zusatzkosten.
7. Angaben zum Angebotspreis und wer über Preisänderungen entscheidet.
8. Widerrufsbelehrung, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder online geschlossen wird.

Eine gute Maklerin erklärt Ihnen jeden dieser Punkte, bevor Sie unterschreiben, und gibt Ihnen Zeit, den Vertrag zu prüfen.

Was sollte eine Leistungsbeschreibung enthalten?

Je konkreter der Vertrag die Leistungen beschreibt, desto besser können Sie später beurteilen, ob die Maklerin ihren Pflichten nachkommt. Sinnvoll sind Angaben zu Bewertung und Preisempfehlung, zur Erstellung des Exposés mit Fotos und Grundrissen, zu den genutzten Portalen und Kanälen, zur Ansprache vorgemerkter Suchkunden, zur Durchführung der Besichtigungen, zur Prüfung der Käuferfinanzierung, zur Vorbereitung des Notartermins und zur Begleitung bei der Übergabe.

Hilfreich ist auch eine Vereinbarung über regelmäßige Berichte. So wissen Sie jederzeit, wie viele Anfragen und Besichtigungen es gab und welches Feedback Interessenten gegeben haben. Bei neues // nest erhalten Sie diese Rückmeldungen regelmäßig und können jederzeit nachfragen.

Was passiert, wenn ich mich doch gegen den Verkauf entscheide?

Lebensumstände können sich ändern. Vielleicht ziehen die Kinder doch zurück nach Rosenheim, eine geplante Pflegeheimaufnahme verschiebt sich oder Sie entscheiden sich, die Immobilie zu vermieten. Als Eigentümer bleiben Sie auch mit einem Maklervertrag frei, ob Sie verkaufen. Die Maklerin kann Sie nicht zwingen, einem Käufer zuzusagen, selbst wenn dieser den Angebotspreis bietet. Eine Provision entsteht in diesem Fall grundsätzlich nicht, weil kein Kaufvertrag zustande kommt.

Fair ist es, die Maklerin frühzeitig zu informieren, damit keine weiteren Besichtigungen geplant werden. Haben Sie im Vertrag einen Ersatz konkreter Aufwendungen vereinbart, kann dieser unter Umständen geltend gemacht werden. Lesen Sie die entsprechende Klausel deshalb vor der Unterschrift genau.

Wie erkenne ich problematische Klauseln?

Die meisten Maklerverträge in Rosenheim sind fair gestaltet. Trotzdem lohnt sich ein kritischer Blick auf bestimmte Formulierungen. Vorsicht ist zum Beispiel geboten bei Provisionsansprüchen, die auch ohne erfolgreichen Verkauf entstehen sollen, bei pauschalen Gebühren für Exposé oder Inserate unabhängig vom Ergebnis, bei Vertragsstrafen für den Fall, dass Sie nicht verkaufen, oder bei Laufzeiten, die sich ohne klare Kündigungsmöglichkeit immer wieder verlängern. Auch eine Verpflichtung, eigene Interessenten zu verweisen, sollte nicht versteckt in Formularbedingungen stehen.

Wenn Sie eine Klausel nicht verstehen, fragen Sie nach. Eine seriöse Maklerin erklärt ihren Vertrag gern und passt unklare Formulierungen an. Bei Zweifeln kann eine Verbraucherzentrale oder ein Rechtsanwalt den Vertrag prüfen.

Was gilt, wenn mehrere Eigentümer verkaufen?

Gehört die Immobilie mehreren Personen, etwa einem Ehepaar, Geschwistern oder einer Erbengemeinschaft, sollten alle Eigentümer den Maklervertrag schließen oder eine Person ausdrücklich bevollmächtigen. Nur so ist klar, dass alle mit dem Verkauf, dem Angebotspreis und der Provision einverstanden sind. Gerade bei Erbengemeinschaften vermeidet das spätere Missverständnisse. Hinweise zum Ablauf gibt unser Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Rosenheim.

Was passiert nach Ende des Vertrags?

Endet der Maklervertrag, ohne dass verkauft wurde, sind Sie frei, einen anderen Makler zu beauftragen oder privat zu verkaufen. Beachten Sie aber: Kaufen Sie später an einen Interessenten, den Ihnen die bisherige Maklerin während der Laufzeit nachgewiesen hat, kann trotzdem ein Provisionsanspruch bestehen, wenn der Kauf auf diesen Nachweis zurückgeht. Lassen Sie sich deshalb bei Vertragsende eine Liste der nachgewiesenen Interessenten geben.

Häufige Fragen

Muss ich einen Alleinauftrag unterschreiben?

Nein, Sie können auch einen einfachen Maklervertrag schließen. Der Alleinauftrag ist aber üblich, weil er eine konzentrierte Vermarktung ermöglicht und die Maklerin zur Tätigkeit verpflichtet.

Darf ich beim Alleinauftrag selbst verkaufen?

Beim einfachen Alleinauftrag in der Regel ja, provisionsfrei. Beim qualifizierten Alleinauftrag verweisen Sie eigene Interessenten an die Maklerin.

Ist ein mündlicher Maklervertrag gültig?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht. Hier ist mindestens die Textform vorgeschrieben, also zum Beispiel eine E-Mail.

Wie lange dauert ein Alleinauftrag üblicherweise?

Meist drei bis sechs Monate, oft mit automatischer Verlängerung. Prüfen Sie die Kündigungsfrist genau.

Muss ich Provision zahlen, wenn nicht verkauft wird?

Nein. Provision fällt nur bei erfolgreichem Verkauf an. Ausnahmen können ausdrücklich vereinbarte Aufwendungen sein.

Kann ich den Maklervertrag widerrufen?

Wurde er außerhalb von Geschäftsräumen oder online geschlossen, haben Sie als Verbraucher in der Regel ein vierzehntägiges Widerrufsrecht.

Wie hoch ist die Provision bei neues // nest?

Verkäufer zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer und sparen damit die Hälfte der vielerorts üblichen 3,57 %.

Kostet das Erstgespräch bei neues // nest etwas?

Nein. Gespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich. Einen Vertrag schließen wir erst, wenn Sie überzeugt sind.

Fazit

Ein Maklervertrag schafft die Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit. Wer die Vertragsarten kennt, Laufzeit, Kündigung, Leistungen und Provision prüft und offene Fragen vor der Unterschrift klärt, geht kein Risiko ein. Ein Alleinauftrag mit klarer Leistungsbeschreibung ist für die meisten Verkäufer in Rosenheim die beste Wahl. Bei neues // nest erhalten Sie einen transparenten Vertrag und zahlen nur 1,785 % statt 3,57 % Provision. Anna Wagenstaller, Ihre Immobilienmaklerin für Rosenheim, erklärt Ihnen jeden Punkt in Ruhe. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.