Makler wechseln in Rosenheim: Wann es sich lohnt und wie der Neustart beim Verkauf gelingt

Sie haben Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Rosenheim einem Makler anvertraut, und nach einigen Monaten ist die Bilanz ernüchternd: wenige Besichtigungen, keine ernsthaften Angebote, kaum Rückmeldungen. Das Inserat steht noch immer online, der Preis wurde vielleicht schon einmal gesenkt, und Sie fragen sich, ob es an der Immobilie liegt oder am Vorgehen. Viele Eigentümer zögern in dieser Situation, weil sie nicht wissen, ob sie überhaupt wechseln dürfen, ob dann doppelte Provision droht und ob ein Neustart nicht noch mehr Zeit kostet.

Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die Lage nüchtern einzuschätzen. Sie erfahren, an welchen Warnsignalen Sie erkennen, dass ein Verkauf festgefahren ist, wie Sie Ihren Maklervertrag prüfen, was bei einer Kündigung zu beachten ist und wie ein Neustart der Vermarktung gelingt, ohne dass Ihre Immobilie als Ladenhüter wahrgenommen wird. Außerdem erfahren Sie, warum ein Wechsel zu neues // nest auch bei den Kosten einen Unterschied macht. Bei rechtlichen Fragen zu Ihrem konkreten Vertrag sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

Woran erkenne ich, dass mein Verkauf festgefahren ist?

Nicht jeder langsame Verkauf ist ein Zeichen schlechter Arbeit. Manche Immobilien brauchen Zeit, etwa sehr große Häuser, Objekte mit hohem Sanierungsbedarf oder Immobilien in Randlagen. Trotzdem gibt es Warnsignale, die auf grundlegende Probleme hindeuten. Wenn mehrere davon zutreffen, sollten Sie handeln.

• Sie erhalten keine regelmäßigen Berichte über Anfragen, Besichtigungen und das Feedback der Interessenten.
• Es gibt kaum Anfragen, obwohl die Immobilie seit Wochen auf den großen Portalen steht.
• Es gibt viele Besichtigungen, aber keine Angebote. Das deutet häufig auf einen zu hohen Preis oder unvorbereitete Interessenten hin.
• Die Fotos sind unscharf, dunkel oder zeigen unaufgeräumte Räume, das Exposé enthält Fehler oder fehlende Angaben.
• Der Makler schlägt nach wenigen Wochen eine Preissenkung vor, obwohl er den Preis zuvor selbst empfohlen hat.
• Wichtige Unterlagen fehlen noch immer, und Interessenten müssen lange auf Antworten warten.
• Sie haben das Gefühl, Ihr Makler kennt Ihren Ortsteil oder die typischen Käufer in Rosenheim kaum.

Gerade der letzte Punkt wird oft unterschätzt. Wer in Rosenheim verkauft, sollte wissen, welche Käufer sich für ein Haus in Aising, Pang oder Westerndorf St. Peter interessieren, wie stark Pendler aus München nachfragen und welche Argumente für eine Wohnung in Bahnhofsnähe sprechen.

Was sind die häufigsten Ursachen für einen stockenden Verkauf?

In unserer Erfahrung haben festgefahrene Verkäufe meist eine von drei Ursachen, oft auch eine Kombination daraus.

Ursache	Typische Anzeichen	Was helfen kann
Angebotspreis zu hoch	Wenig Anfragen oder viele Besichtigungen ohne Angebot	Neubewertung mit nachvollziehbarer Begründung
Schwache Präsentation	Wenige Klicks, kurze Verweildauer, Rückfragen zu Grundlagen	Neue Fotos, Grundrisse, überarbeiteter Text
Falsche Zielgruppe	Interessenten passen nicht zur Immobilie	Gezielte Ansprache passender Käufer und Suchkunden
Unzureichende Begleitung	Lange Reaktionszeiten, fehlende Unterlagen, kein Bericht	Wechsel zu aktiver Betreuung

Ein zu hoher Angebotspreis ist dabei die häufigste Ursache. Manche Makler nennen bei der Akquise bewusst einen hohen Wert, um den Auftrag zu erhalten, und empfehlen später Preissenkungen. Eine Bewertung sollte deshalb immer nachvollziehbar begründet sein, mit Bezug auf vergleichbare Verkäufe und die konkrete Lage. Wie eine solche Einschätzung aussieht, erfahren Sie in unserem Ratgeber Immobilie bewerten in Rosenheim.

Sollte ich zuerst mit meinem aktuellen Makler sprechen?

Ja, in den meisten Fällen ist das der richtige erste Schritt. Schildern Sie offen, was Sie stört, und bitten Sie um eine schriftliche Übersicht: Wie viele Anfragen gab es, wie viele Besichtigungen, welches Feedback, welche Angebote? Welche Maßnahmen schlägt der Makler vor, und bis wann sollen sie umgesetzt werden? Ein gutes Gespräch kann manchmal genügen, um den Verkauf wieder in Gang zu bringen.

Wenn das Gespräch jedoch ohne konkrete Ergebnisse bleibt, wenn Zusagen nicht eingehalten werden oder wenn das Vertrauen grundsätzlich fehlt, ist ein Wechsel eine legitime Entscheidung. Sie verkaufen meist einen großen Teil Ihres Vermögens und sollten sich bei der Betreuung gut aufgehoben fühlen.

Wie prüfe ich meinen Maklervertrag?

Bevor Sie einen neuen Makler beauftragen, sollten Sie Ihren bestehenden Vertrag genau lesen. Seit Dezember 2020 müssen Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Textform geschlossen werden, sodass Sie ihn in der Regel als Dokument oder E-Mail vorliegen haben. Achten Sie besonders auf folgende Punkte:

1. Art des Auftrags: einfacher Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag.
2. Laufzeit: Wurde ein fester Zeitraum vereinbart, zum Beispiel drei oder sechs Monate?
3. Verlängerung: Verlängert sich der Vertrag automatisch, wenn er nicht gekündigt wird?
4. Kündigungsfrist und Form: Wie und mit welcher Frist können Sie kündigen?
5. Regelungen zur Provision nach Vertragsende, etwa bei späterem Verkauf an einen nachgewiesenen Interessenten.
6. Vereinbarungen über Aufwendungsersatz, falls der Vertrag vorzeitig endet.

Bei einem einfachen Maklervertrag können Sie in der Regel jederzeit kündigen und parallel andere Makler beauftragen. Ein Alleinauftrag bindet Sie dagegen für die vereinbarte Laufzeit an einen Makler. Eine vorzeitige Kündigung ist dann meist nur aus wichtigem Grund möglich, etwa bei erheblicher Pflichtverletzung. Ob ein solcher Grund vorliegt, sollte im Zweifel rechtlich geprüft werden.

Droht mir beim Wechsel eine doppelte Provision?

Diese Sorge ist verbreitet und berechtigt, lässt sich aber mit einfachen Mitteln entschärfen. Ein Makler hat Anspruch auf Provision, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt, der auf seinen Nachweis oder seine Vermittlung zurückgeht. Das kann auch nach Ende des Maklervertrags gelten, wenn Sie später an einen Interessenten verkaufen, den der bisherige Makler Ihnen nachgewiesen hat.

Deshalb ist es wichtig, sich bei Vertragsende eine vollständige Liste der Interessenten geben zu lassen, denen der bisherige Makler Ihre Immobilie vorgestellt hat. Diese Liste geben Sie an Ihre neue Maklerin weiter. Meldet sich einer dieser Interessenten erneut, kann gemeinsam besprochen werden, wie mit der Situation umzugehen ist. So vermeiden Sie, dass zwei Makler Provision für denselben Verkauf verlangen. Bei Unsicherheiten sollten Sie vor einem solchen Verkauf rechtlichen Rat einholen.

Was sollte ich vom bisherigen Makler mitnehmen?

Neben der Interessentenliste gibt es weitere Dinge, die Sie bei Vertragsende klären sollten. Unterlagen, die Sie selbst zur Verfügung gestellt haben, also etwa Grundbuchauszug, Baupläne oder Energieausweis, sollten Sie vollständig zurückerhalten. Hat der Makler weitere Unterlagen beschafft, zum Beispiel bei der Hausverwaltung oder beim Bauamt, fragen Sie nach, ob er Ihnen Kopien überlässt. Viele Makler tun das ohne Weiteres.

Anders ist es bei Fotos, Grundrissgrafiken und Exposétexten. Diese sind in der Regel urheberrechtlich geschützt und gehören dem Makler oder dem beauftragten Fotografen. Ohne ausdrückliche Zustimmung dürfen sie nicht weiterverwendet werden. Für einen Neustart ist das ohnehin kein Nachteil, denn neue Bilder sind ein wichtiger Teil der Neupositionierung. Bitten Sie den bisherigen Makler außerdem, alle Inserate zum Vertragsende offline zu nehmen, damit keine veralteten Angebote mit alten Preisen im Netz bleiben.

Was ist, wenn ich zwischendurch selbst verkaufen möchte?

Manche Eigentümer überlegen nach einer enttäuschenden Erfahrung, die Immobilie erst einmal privat anzubieten. Das ist möglich, sobald der bisherige Vertrag beendet ist. Bedenken Sie aber, dass auch ein Privatverkauf eine sorgfältige Vorbereitung braucht und dass Interessenten aus der ersten Vermarktung die Immobilie wiedererkennen. Wer schnell und sicher verkaufen möchte, verliert durch einen weiteren Zwischenschritt häufig wertvolle Zeit. Eine ausführliche Gegenüberstellung finden Sie im Ratgeber Privat oder mit Makler verkaufen in Rosenheim.

Wie verhindere ich, dass sich die Situation wiederholt?

Die beste Absicherung sind klare Vereinbarungen von Anfang an. Lassen Sie sich vor Vertragsschluss erklären, wie die Vermarktung ablaufen soll: auf welchen Portalen, mit welchen Fotos, mit welcher Ansprache von Suchkunden und in welchem Zeitrahmen. Vereinbaren Sie einen festen Rhythmus für Berichte, zum Beispiel alle zwei Wochen, mit Angaben zu Anfragen, Besichtigungen und Feedback. Achten Sie auf eine überschaubare Vertragslaufzeit, die beiden Seiten genug Zeit für eine sorgfältige Vermarktung gibt, Sie aber nicht unnötig lange bindet.

Ein weiterer Punkt ist die Erreichbarkeit. Fragen Sie, wer Ihre feste Ansprechperson ist und wie schnell Anfragen von Interessenten beantwortet werden. Bei neues // nest ist Anna Wagenstaller Ihre persönliche Ansprechpartnerin vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Neustart?

Nach einem Maklerwechsel sollte die Immobilie nicht am nächsten Tag mit denselben Fotos und derselben Beschreibung wieder erscheinen. Käufer, die aktiv suchen, erkennen Inserate wieder und schließen daraus, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt. Ein kurzer Abstand zwischen dem Ende der alten und dem Beginn der neuen Vermarktung ist sinnvoll. Diese Zeit nutzen wir, um die Vermarktung gründlich vorzubereiten.

In dieser Phase entstehen neue Fotos, bei Bedarf neue Grundrisse und ein überarbeitetes Exposé. Wir prüfen den Angebotspreis neu und sprechen vorab vorgemerkte Suchkunden an. Wenn die Immobilie dann wieder erscheint, wirkt sie wie ein neues Angebot, nicht wie eine zweite Runde.

Muss ich nach einem Wechsel den Preis senken?

Nicht zwangsläufig. Wenn der Verkauf vor allem an der Präsentation oder der Betreuung gescheitert ist, kann der Preis unter Umständen gehalten werden. Liegt die Ursache dagegen in einem zu hohen Angebotspreis, ist eine Anpassung beim Neustart meist sinnvoller als mehrere kleine Senkungen während der Vermarktung. Ein einmal realistisch gesetzter Preis erzeugt Nachfrage, mehrere kleine Schritte wirken dagegen wie ein Signal, dass weiter verhandelt werden kann.

Wichtig ist, dass jede Preisentscheidung begründet wird. Wir zeigen Ihnen, welche Anfragen und welches Feedback bei der bisherigen Vermarktung entstanden sind, welche vergleichbaren Immobilien in Rosenheim in letzter Zeit verkauft wurden und welche Käufergruppen realistisch infrage kommen. Auf dieser Grundlage entscheiden Sie selbst.

Was kostet ein Wechsel zu neues // nest?

Viele Eigentümer verbinden einen Maklerwechsel mit der Frage, ob sich die Provision überhaupt lohnt, wenn der bisherige Verkauf so wenig gebracht hat. Bei neues // nest beantworten wir diese Frage mit unseren Konditionen. Im Raum München und in weiten Teilen Oberbayerns sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer pro Partei üblich. Bei uns zahlen Verkäufer 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Sie sparen damit 50 % der Provision und erhalten den vollen Leistungsumfang.

Unsere Begründung ist einfach: Wir sind drei selbstständige Maklerinnen, Anna Wagenstaller, Ellen Günthel und Marion Schoppe, die sich Fixkosten teilen. Wir verzichten auf ein teures Büro in Prestigelage und organisieren viele Abläufe digital, von der Unterlagenverwaltung bis zur Terminabstimmung. So bleibt mehr Zeit für Bewertung, Präsentation und persönliche Betreuung. Unsere Kunden bewerten uns auf ImmoScout24 mit „Exzellent“. Ausführliche Informationen zu den Regeln der Provisionsteilung finden Sie im Ratgeber Maklerprovision in Rosenheim.

Wie läuft der Neustart mit neues // nest konkret ab?

Am Anfang steht ein offenes Gespräch über die bisherige Vermarktung. Wir möchten verstehen, was passiert ist: Wie viele Anfragen gab es, welche Rückmeldungen kamen von Interessenten, wie haben sich Preis und Präsentation entwickelt? Danach besichtigt Anna Wagenstaller Ihre Immobilie persönlich und gibt Ihnen eine nachvollziehbare Einschätzung.

Nach Ende Ihres bisherigen Vertrags beginnen wir mit der Neuaufbereitung. Dazu gehören professionelle Fotos, aussagekräftige Grundrisse, ein klar strukturiertes Exposé und vollständige Unterlagen. Interessenten prüfen wir vor jeder Besichtigung, auch auf ihre Finanzierung. Sie erhalten regelmäßig Rückmeldung, sodass Sie jederzeit wissen, wo der Verkauf steht. Für Eigentümer, die zügig verkaufen möchten, ist außerdem unser Ratgeber Immobilie schnell verkaufen in Rosenheim hilfreich.

Worauf sollte ich bei der Wahl der neuen Maklerin achten?

Nach einer enttäuschenden Erfahrung ist die Auswahl besonders wichtig. Achten Sie auf regionale Kenntnis, eine nachvollziehbare Bewertung, transparente Kommunikation und echte Kundenbewertungen. Fragen Sie konkret nach, wie die Vermarktung ablaufen soll, wie oft Sie Berichte erhalten und wer Ihre Ansprechperson ist. Eine gute Maklerin nimmt sich Zeit für diese Fragen und macht keine Versprechen, die sie nicht begründen kann. Weitere Kriterien finden Sie in unserem Ratgeber Makler-Empfehlung für Rosenheim.

Häufige Fragen

Darf ich meinen Makler einfach wechseln?

Bei einem einfachen Maklervertrag meist jederzeit. Bei einem Alleinauftrag sind Sie an die vereinbarte Laufzeit gebunden, eine vorzeitige Kündigung ist in der Regel nur aus wichtigem Grund möglich.

Wie kündige ich meinen Maklervertrag?

Am besten schriftlich und unter Beachtung der vereinbarten Frist. Prüfen Sie vorher, ob sich der Vertrag sonst automatisch verlängert.

Muss ich dem alten Makler Provision zahlen, wenn ich später verkaufe?

Nur wenn der spätere Kauf auf seinen Nachweis oder seine Vermittlung zurückgeht. Eine Liste der nachgewiesenen Interessenten schafft Klarheit.

Wie lange sollte ich nach dem Wechsel mit der neuen Vermarktung warten?

Ein kurzer Abstand ist sinnvoll, um Fotos, Exposé und Preis neu aufzusetzen. So wirkt das Angebot frisch und nicht wie eine Wiederholung.

Wird meine Immobilie durch den Wechsel zum Ladenhüter?

Nicht, wenn der Neustart gut vorbereitet ist. Eine überzeugende neue Präsentation und ein realistischer Preis wecken neues Interesse.

Kostet ein Maklerwechsel etwas?

In der Regel nicht, sofern Ihr bisheriger Vertrag keine Aufwendungsersatzregelungen enthält. Bei neues // nest fällt Provision erst nach erfolgreichem Verkauf an.

Wie hoch ist die Provision bei neues // nest?

Verkäufer zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Ist die Bewertung bei neues // nest kostenlos?

Ja. Die Einschätzung des Angebotspreises ist für Eigentümer in Rosenheim und Umgebung kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Ein Maklerwechsel in Rosenheim ist kein Eingeständnis eines Fehlers, sondern oft der richtige Schritt, wenn ein Verkauf ins Stocken geraten ist. Prüfen Sie Ihren Vertrag, sichern Sie sich die Liste der nachgewiesenen Interessenten und starten Sie mit neuer Präsentation und realistischem Preis neu. Mit neues // nest erhalten Sie dabei eine persönliche Betreuung und zahlen nur 1,785 % statt 3,57 % Provision. Anna Wagenstaller, Ihre Immobilienmaklerin für Rosenheim, berät Sie gern unverbindlich. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder nutzen Sie das Kontaktformular.