Immobilienmakler für Verkäufer in Unterföhring: Was Ihr Makler dem Käufer sagt und was nicht

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, beauftragt jemanden, der in vielen Gesprächen für ihn spricht, und zwar meist in solchen, bei denen er selbst nicht dabei ist. Was dort gesagt wird, kann über das Ergebnis entscheiden. Sagt der Makler am Telefon zu einem Interessenten beiläufig, die Eigentümer müssten bald raus, ist Ihre Verhandlungsposition beschädigt, bevor überhaupt ein Gebot vorliegt. Nennt er eine Schmerzgrenze, ist alles darüber kaum noch zu erreichen. Gerade in Unterföhring, wo viele Interessenten im selben Gewerbegebiet arbeiten und sich leicht austauschen können, zahlt sich Vorsicht im Gespräch aus.

Dieser Ratgeber betrachtet die Interessenvertretung deshalb aus einem ungewöhnlichen Blickwinkel: Welche Informationen darf Ihr Makler weitergeben, welche sollte er zurückhalten und welche muss er offenlegen? Dazu kommen die Punkte, an denen sich seine Interessen und Ihre unterscheiden können, und was Sie vertraglich dagegen tun können. Bei neues // nest übernimmt das im Münchner Osten Ellen Günthel. Die Rechtsfragen sollten Sie im Einzelfall mit einem Rechtsanwalt oder Notar klären.

Was darf mein Makler dem Käufer sagen?

Stellen Sie sich vor, Sie hören ein Gespräch zwischen Ihrem Makler und einem Interessenten mit. Die folgende Übersicht zeigt, was dort vernünftigerweise vorkommt und was nicht. Sie ist als Orientierung gedacht und ersetzt keine Rechtsberatung.

Information	Weitergeben?	Warum
Flächen, Baujahr, Energieausweis	Ja, korrekt und belegt	Grundlage jeder Entscheidung
Bekannte Mängel, Feuchtigkeit, Schäden	Ja, offen ansprechen	Verschweigen kann teuer werden
Ergebnisse der Eigentümerversammlung	Ja, soweit relevant	Käufer dürfen sich ein Bild machen
Mietverhältnis und Miethöhe	Ja, zu gegebener Zeit	Wesentlich für Käufer, Datenschutz beachten
Verkaufsgrund im Detail	Nur abgesprochen und knapp	Trennung, Krankheit oder Geldnot schwächen Sie
Ihre Schmerzgrenze	Nein	Ein genannter Mindestpreis wird schnell zum Höchstpreis
Zeitdruck	Nein, außer abgestimmt	Lädt zu niedrigen Geboten ein
Höhe anderer Gebote	Nur nach Ihrer Entscheidung	Nachprüfbar und fair bleiben
Persönliche Umstände der Erben	Nein	Geht niemanden etwas an

Sprechen Sie diese Liste am Anfang durch. Ein guter Vertreter wird von sich aus sagen, was er zum Verkaufsgrund antworten will, wenn er danach gefragt wird. Ein ehrlicher und zugleich zurückhaltender Satz könnte lauten: „Die Eigentümer haben sich verändert und möchten verkaufen.“ Das stimmt und verrät nichts über die Lage. Vereinbaren Sie auch, was gesagt wird, wenn jemand direkt fragt, wie weit Sie mit dem Preis nachgeben würden.

Was muss auf den Tisch?

Interessenvertretung heißt nicht, dass etwas verschwiegen werden darf. Was Sie über wesentliche Mängel wissen, gehört offen angesprochen, wenn der Käufer es nicht ohne Weiteres selbst sehen kann. Das betrifft etwa frühere Wasserschäden, bekannte Feuchtigkeit im Keller, nicht genehmigte Umbauten oder Streit über die Grenze. Im Kaufvertrag wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen, doch dieser Ausschluss schützt in aller Regel nicht vor arglistigem Verschweigen. Halten Sie deshalb fest, was Sie wann mitgeteilt haben.

Für den Makler heißt das: Er ermittelt mit Ihnen, was bekannt ist, und stellt es verständlich dar. Ein Problem, das im Exposé sachlich eingeordnet ist, wirkt anders als eines, das beim zweiten Termin vom Sachverständigen des Käufers entdeckt wird. Wer Ihnen rät, ein Thema lieber nicht zu erwähnen, handelt nicht in Ihrem Interesse, auch wenn es sich im Moment so anfühlt. Ob etwas tatsächlich offenbart werden muss, klären Sie im Zweifel mit dem Notar oder einem Rechtsanwalt.

Bei der Heizung gilt: Nennen Sie Baujahr, Wartung und bisherigen Verbrauch. Nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf eine bestehende Anlage weiterlaufen und repariert werden. Wer Käufern etwas anderes erzählt, schadet Ihnen. Einzelfragen beantworten Energieberater oder Schornsteinfeger.

Wo unterscheiden sich seine Interessen von Ihren?

Es ist keine böse Absicht, wenn sich die Interessen von Makler und Eigentümer an einigen Stellen auseinanderbewegen. Wer die Stellen kennt, kann darauf achten.

Die Provision hängt am Abschluss. Ein Makler verdient in der Regel erst, wenn verkauft wird. Das spornt an, kann aber auch dazu führen, dass ein Abschluss heute attraktiver erscheint als eine ungewisse Woche Verhandlung. Rechnen Sie selbst: Von jedem zusätzlichen Prozent Kaufpreis erhält der Makler nur einen winzigen Bruchteil, während Sie fast alles behalten. Für den Eigentümer lohnt sich weiteres Warten also viel stärker als für ihn.

Der schnelle Preis gegenüber dem hohen Preis. Ein niedriger Angebotspreis bringt viele Anfragen und wenig Arbeit. Er wird von Kunden sogar oft als Erfolg gesehen. Fragen Sie deshalb, wie das Gebotsverfahren ablaufen soll und ob Spielraum nach oben vorgesehen ist.

Der Käufer als künftiger Kunde. Wer heute kauft, verkauft vielleicht in einigen Jahren oder empfiehlt weiter. Auch deshalb kann der Wunsch bestehen, es dem Käufer recht zu machen. Das darf nicht dazu führen, dass Einwände zu schnell geteilt werden.

Das eigene Netzwerk. Finanzierungsvermittler, Handwerker oder Bauträger, die über den Makler Aufträge erhalten, können dessen Empfehlungen beeinflussen. Fragen Sie offen danach, ob er an einer Vermittlung mitverdient, und entscheiden Sie dann in Kenntnis der Sache.

Der Interessent aus dem Bekanntenkreis. Kommt ein Kaufangebot von jemandem, der dem Makler nahesteht, möchten Sie das vor der Entscheidung wissen. Bitten Sie um eine klare Auskunft, ob eine solche Verbindung besteht.

Was passiert, wenn er für beide Seiten arbeitet?

Ein Makler darf grundsätzlich auch für den Käufer tätig werden, wenn das offengelegt wird. Handelt es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und ist der Käufer Verbraucher, müssen beide Seiten gleich viel zahlen, und ein Erlass für die eine Seite wirkt auch für die andere. Mit der Doppeltätigkeit verändert sich aber die Rolle: Wer für beide Seiten arbeitet, ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und kann Ihnen in der Verhandlung nicht in gleichem Maß beistehen.

Klären Sie deshalb früh, welches Modell vorgesehen ist. Fragen Sie: Für wen arbeiten Sie, und wer zahlt was? Dürfen Sie mir raten, ein Gebot abzulehnen? Wer in dieser Frage ausweicht oder sagt, das sei doch nur eine Formsache, hat Ihnen schon viel über seine Haltung verraten. Stimmen Sie auch ab, wie Sie im Exposé die Käuferprovision nennen, denn sie gehört zu den Dingen, die Käufer bei ihrer Rechnung berücksichtigen.

Wie läuft eine Verhandlung auf Ihrer Seite?

Bei einem guten Ablauf gibt es keine Überraschungen. Jedes Gebot wird Ihnen schriftlich mitgeteilt, mit Namen, Höhe, geklärter oder offener Finanzierung und gewünschtem Termin. Dazu kommt eine kurze Einschätzung, wie ernst das Angebot ist, und ein Vorschlag für die Reaktion. Entscheiden müssen Sie. Ein Makler, der Gebote vorab aussortiert oder abwartet, bis er ein ihm passendes präsentieren kann, nimmt Ihnen die Entscheidung.

Vor allem kurz vor dem Ziel wird die Verhandlung spannend. Nach einer Zusage kommen oft noch Sachverständige, Banktermine und weitere Fragen. Häufig wird dann nachgefordert: Das Dach müsse gemacht werden, also solle der Preis sinken. Auf Ihrer Seite steht ein Makler, der nachfragt: Was genau wurde festgestellt? Stand der Sachverhalt bereits im Exposé? Gibt es Angebote von Handwerkern, oder ist es nur eine Vermutung? Ein Einwand wird nicht einfach weitergereicht, sondern geprüft, bevor über Geld gesprochen wird. Dann bleibt es Ihre Entscheidung, ob Sie entgegenkommen möchten, und in welchem Umfang.

Wer ist noch im Spiel?

Interessenten aus Unternehmen im Ort. Wer täglich in Unterföhring arbeitet und schnell umziehen möchte, wird den Termin dringend machen. Das ist legitim. Sie müssen dieses Tempo aber nicht übernehmen, nur weil es einem anderen passt. Ihr Vertreter bleibt freundlich und hält den Ablauf zusammen.

Banken und Gutachter des Käufers. Die Bank des Käufers kann eine eigene Einschätzung vornehmen. Fällt diese niedriger aus, ist das zunächst eine Frage der Finanzierung und keine Aussage über den Wert Ihres Hauses. Ihr Makler sollte Unterlagen liefern, eine Begründung geben und nicht sofort zur Preisdiskussion übergehen.

Bauträger. Bei größeren Grundstücken treten sie oft mit festen Abläufen und eigenen Verträgen auf, inklusive Rücktrittsrechten und Bedingungen rund ums Baurecht. Lassen Sie solche Entwürfe prüfen und klären Sie, wann das Geld tatsächlich fließt.

Hausverwaltung und Miteigentümer. Bei Wohnungen kann die Zustimmung der Verwaltung nötig sein. Das sollte frühzeitig bekannt sein, denn sonst stockt der Ablauf am Ende.

Notar. Der Notar ist unparteiisch und nicht Ihr Vertreter. Er erklärt den Vertrag, setzt aber nicht Ihre Verhandlungsziele durch. Lesen Sie den Entwurf daher sorgfältig und stellen Sie alle Fragen, die Sie haben. Ihr Makler kann Sie dabei begleiten und auf offene Punkte hinweisen, ersetzt aber keine Rechtsberatung.

Wie halte ich die Vertretung im Griff?

Vertrauen ist gut, klare Regeln sind besser. Folgende Absprachen haben sich bewährt und lassen sich leicht in den Auftrag aufnehmen.

Absprache	Inhalt	Was Sie davon haben
Sprachregelung	Antwort auf Fragen nach Grund, Termin, Preisspielraum	Keine ungewollten Signale
Gebotsbericht	Alle Angebote schriftlich und zeitnah	Die Entscheidung bleibt bei Ihnen
Wochenbericht	Aufrufe, Anfragen, Termine, Rückmeldungen	Grundlage für Anpassungen
Freigabe	Exposé, Fotos, Preis vor Veröffentlichung	Keine falschen Aussagen
Offenlegung	Provisionen Dritter, Nähe zu Interessenten	Mögliche Konflikte werden früh bekannt
Ausstieg	Laufzeit und Kündigung klar geregelt	Sie sind nicht auf Dauer gebunden

Solche Regeln drücken kein Misstrauen aus. Gute Makler arbeiten ohnehin so und kennen die Fragen. Wer sich bei einfachen Bitten sperrt, sagt damit etwas Wichtiges über die spätere Zusammenarbeit aus. Machen Sie sich deshalb im Erstgespräch Notizen und achten Sie darauf, ob die Antworten zu Ihrem Fall passen.

Wie prüfe ich das im Erstgespräch?

Spielen Sie zwei kurze Situationen durch. Sagen Sie: „Ein Käufer ruft an und fragt, warum wir verkaufen und wie viel wir nachlassen. Was antworten Sie?“ Hören Sie genau hin, ob der Makler eine Antwort hat, die die Tatsachen respektiert und nichts preisgibt. Fragen Sie dann: „Jemand bietet deutlich unter dem Angebotspreis und ist sofort bereit zu unterschreiben. Was tun Sie?“ Die richtige Reaktion ist keine sofortige Empfehlung, sondern eine Prüfung: Wie viele weitere Interessenten gibt es? Wie ernst ist die Finanzierung? Wer verdient was an diesem Abschluss? Wofür lohnt es sich zu warten? Weitere Prüfsituationen finden Sie in unserem Ratgeber Guter Immobilienmakler in Unterföhring.

Was gehört rechtlich in den Auftrag?

Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht mindestens Textform. Halten Sie Provision, Leistungen, Laufzeit und Kündigung fest. Wird der Vertrag bei Ihnen zu Hause oder per Mail geschlossen, kann Ihnen als Verbraucher ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zustehen. Trägt der Käufer als Verbraucher einen Teil der Provision, obwohl Sie den Makler beauftragt haben, darf das höchstens die Hälfte sein, fällig erst nach dem Nachweis Ihrer Zahlung. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist Vorsicht geboten, denn er schränkt Sie stärker ein. Lesen Sie solche Klauseln in Ruhe und lassen Sie sie gegebenenfalls von einem Rechtsanwalt prüfen. Die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung und die Weiterbildungspflicht gehören zur Berufsausübung, fragen Sie ruhig danach.

Ein Beispiel: Wenn das erste Gebot lockt (erfunden)

Ein Ehepaar verkauft eine Wohnung in Unterföhring. Schon nach wenigen Tagen meldet sich jemand aus einem nahen Unternehmen und möchte sofort unterschreiben, liegt aber etwa drei Prozent unter dem Angebotspreis. Ihr Makler berichtet noch am selben Tag davon, nennt die Finanzierung, die er bereits geprüft hat, und weist darauf hin, dass es weitere Termine in der Woche gibt. Er schlägt vor, freundlich zu antworten, die Termine noch abzuwarten und erst danach zu entscheiden.

Für den Makler wäre ein schneller Abschluss durchaus bequem, denn von den drei Prozent bliebe ihm ohnehin nur ein Bruchteil. Für das Ehepaar dagegen sind drei Prozent eine Menge. Das erfundene Beispiel zeigt keinen garantierten Ausgang: Es kann auch sein, dass das erste Gebot das beste bleibt. Wichtig ist, dass beide Möglichkeiten offen besprochen werden und die Entscheidung beim Eigentümer liegt.

Warum 50 % weniger Provision die Interessen nicht verschiebt

Ein häufiger Einwand lautet: Wer weniger Provision nimmt, kämpft weniger. Tatsächlich hängt die Interessenlage von Abschluss und Bericht ab, und der Anteil des Maklers am Mehrpreis ist bei jedem Satz gering. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision. Möglich ist das, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind.

Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen bei uns 98,215 %, beim üblichen Satz 96,43 %. Ein anderer Makler müsste also rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen. Wir sehen das als unser Angebot, aber nicht als Grund, auf Prüffragen zu verzichten. Die oben genannten Absprachen gelten für uns genauso. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“.

Welcher Makler erzielt in Unterföhring den besten Preis?

Das kann niemand versprechen, denn niemand kennt das Ergebnis des anderen Weges. Sie erkennen die bessere Vertretung daran, wie jemand begründet, was er sagt, wie er mit Einwänden umgeht und ob Sie alle Zahlen sehen. Mehr dazu im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Unterföhring?. Warnzeichen fasst Seriöser Immobilienmakler in Unterföhring zusammen.

Häufige Fragen

Vertritt mich der Makler wirklich allein?

Das hängt vom Vertrag und vom Modell ab. Fragen Sie, ob er auch für den Käufer tätig wird, und lassen Sie sich das schriftlich bestätigen.

Darf der Makler meine Schmerzgrenze nennen?

Das sollte er nicht tun. Vereinbaren Sie ausdrücklich, dass Mindestpreis und Spielraum vertraulich bleiben.

Muss er Mängel offenlegen?

Bekannte wesentliche Mängel dürfen nicht verschwiegen werden. Im Zweifel klären Sie die Details mit Notar oder Rechtsanwalt.

Sehe ich wirklich alle Gebote?

Das können und sollten Sie vereinbaren. Niedrige Angebote gehören dazu, denn sie sagen etwas über den Markt aus.

Was passiert bei einem niedrigen, aber schnellen Gebot?

Prüfen Sie Finanzierung, weitere Interessenten und Ihre Ziele. Die Entscheidung liegt bei Ihnen.

Hilft mir der Notar in der Verhandlung?

Nein, der Notar ist neutral und erklärt den Vertrag. Verhandeln müssen Sie oder Ihr Makler.

Was darf ich über Interessenten erfahren?

Finanzierung, Ernsthaftigkeit und Vorstellungen, soweit das für die Entscheidung nötig ist und der Datenschutz gewahrt bleibt.

Kämpft ein Makler mit niedriger Provision weniger?

Das hängt von Arbeitsweise und Vertrag ab. Prüfen Sie es anhand von Berichten und Absprachen.

Fazit

Ein Immobilienmakler für Verkäufer in Unterföhring zeigt sich dort, wo Sie nicht zuhören können. Sprechen Sie deshalb ab, was weitergegeben wird, was offen gesagt werden muss und wie Sie von Geboten erfahren. Prüfen Sie Interessenkonflikte und halten Sie die Regeln im Auftrag fest. Ellen Günthel bespricht das gern mit Ihnen, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Eine erste Einschätzung gibt die kostenlose Wertermittlung.