Professioneller Immobilienmakler in Perlach: Fünf Leistungen im Vergleich, schwach und gut

Wenn zwei Makler die gleiche Leistungsliste vorlegen, sagt das noch wenig. Beide versprechen Fotos, Exposé und Besichtigungen. Der Unterschied zeigt sich erst in der Ausführung: ob ein Foto einen dunklen Flur zeigt oder einen hellen Raum, ob das Exposé Ihre Wohnung beschreibt oder einen Standardtext enthält, ob bei der Besichtigung jemand Fragen beantworten kann, oder ob nur die Tür geöffnet wird. Für Eigentümer in Perlach, ob in einer großen Anlage in Neuperlach oder in einem Haus in Waldperlach, ist dieser Unterschied bares Geld wert.

Dieser Ratgeber stellt fünf Leistungen vor und zeigt jeweils, wie schwache und wie gute Arbeit aussieht. So können Sie Beispiele prüfen, die Ihnen ein Anbieter zeigt, und Sie wissen, was Sie erwarten dürfen. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel. Sie zahlen 1,785 % statt der oft genannten 3,57 % und sparen 50 % der Provision, und zwar bei gleicher Leistung. Lassen Sie sich auch von uns Beispiele zeigen. Der Maßstab ist derselbe, gleichgültig, wie hoch der Satz ist, und er hilft Ihnen auch dann, wenn Sie am Ende anders entscheiden.

Warum reicht eine Leistungsliste nicht aus?

Eine Leistungsliste ist ein Anfang. Sie zeigt, was jemand anbietet, aber nicht, wie gut es gemacht ist. „Professionelle Fotos“ kann vieles bedeuten, vom Handybild bis zur sorgfältig vorbereiteten Aufnahme. „Bewertung“ kann eine begründete Spanne sein oder eine Zahl aus einem Rechner. Wer nur die Listen vergleicht, wählt vielleicht den Anbieter, der am meisten verspricht. Deshalb lohnt der Blick auf die Ergebnisse, und die lassen sich leicht prüfen. Suchen Sie im Internet nach Inseraten des Anbieters. Bitten Sie um ein aktuelles Exposé und fragen Sie, wie die letzten Verhandlungen abliefen. Solche Dinge zeigen Ihnen in kurzer Zeit, woran Sie sind.

Auch im Vertrag kann mehr stehen als die üblichen Sätze. Vereinbaren Sie, wie oft Sie informiert werden, wer fotografiert und dass Sie das Exposé vor der Veröffentlichung sehen. Eine professionelle Maklerin hat damit kein Problem, weil sie das ohnehin tut. Es geht dabei nicht um Misstrauen. Es geht darum, dass Sie wissen, was geschuldet ist. Eine einfache Liste als Anlage zum Vertrag genügt dafür völlig. Fragen Sie auch, wer welche Arbeit erledigt, und ob externe Dienstleister beteiligt sind. Wie Sie im Gespräch weiter vorgehen, beschreibt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Perlach. Hier geht es um die Qualität der einzelnen Arbeitsschritte.

Leistung 1: Die Fotos

Schwach sieht so aus: Die Aufnahmen entstehen mit dem Handy bei schlechtem Licht, die Räume sind vollgestellt, auf dem Tisch stehen Tassen, und private Gegenstände sind zu sehen. Starke Weitwinkel lassen Räume größer erscheinen, als sie sind. Der Himmel wird künstlich blau eingefügt. Solche Bilder locken vielleicht Interessenten an, die dann vor Ort enttäuscht sind. Oder sie führen dazu, dass die Wohnung gar nicht beachtet wird, weil sie in der Liste neben besseren Bildern untergeht. Gerade in Neuperlach, wo ähnliche Wohnungen nebeneinander angeboten werden, kann das den Unterschied ausmachen. Fotos sind die erste Begegnung, und die lässt sich nicht wiederholen.

Gut sieht so aus: Die Wohnung ist vorbereitet, das Licht passt, die Linien sind gerade, und die Räume wirken so, wie sie tatsächlich sind. Es gibt auch Bilder von Balkon, Blick, Treppenhaus und Außenanlage. In einem Hochhaus in Neuperlach kann der Weitblick ein starkes Argument sein. In Waldperlach sollte der Garten zu einer passenden Jahreszeit gezeigt werden. Sie sehen die Auswahl vorab und können mitentscheiden. Nutzungsrechte sind geklärt, und falls virtuell möbliert wird, ist das gekennzeichnet. Bei vermieteten Wohnungen müssen die Mieter einverstanden sein. Fragen Sie nach Beispielen und achten Sie darauf, ob die Bilder eines Anbieters auch auf den Portalen gut aussehen.

Leistung 2: Der Grundriss

Schwach sieht so aus: Ein alter Plan wird abfotografiert und schräg in das Exposé gesetzt. Maße sind nicht lesbar, Änderungen im Bestand fehlen, und die Himmelsrichtung ist nicht erkennbar. Eine Wohnfläche steht im Text, doch niemand weiß, woher sie stammt. Für Interessenten ist das mühsam, und viele überlegen, ob sich eine Besichtigung lohnt. Auch die Bank des Käufers verlangt früher oder später etwas Besseres. Falls die Angabe nicht stimmt, kann es außerdem später Ärger geben, auch wenn der Fehler nicht absichtlich entstanden ist. Daher sollte eine Fläche immer nachvollziehbar sein, und Sie sollten sich die Grundlage zeigen lassen.

Gut sieht so aus: Ein klarer, gut lesbarer Grundriss zeigt Räume, Maße, Balkon, Himmelsrichtung und, wenn möglich, die Möblierbarkeit. Er ist auch auf dem Handy erkennbar. Die Fläche ist nachvollziehbar berechnet, und bei Unsicherheit wurde nachgemessen. Bei einer Wohnung in Ringnähe oder an einer lauten Straße zeigt der Grundriss, welche Räume zur ruhigen Seite gehen. In einem Hochhaus sieht man, wo Fenster liegen. Bei einem Haus sind alle Geschosse dargestellt, und Änderungen wurden eingearbeitet. Ein solcher Grundriss kostet wenig, und er ist für viele Interessenten das wichtigste Dokument überhaupt. Auch die Unterlagen im Hintergrund müssen stimmen, wie der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Perlach zeigt.

Leistung 3: Das Exposé

Schwach sieht so aus: Der Text könnte zu jeder Wohnung in München gehören. Da steht „lichtdurchflutet“, „Top-Lage“ und „viel Potenzial“. Wichtige Daten fehlen oder sind schwer zu finden. Das Hausgeld wird nicht genannt, Beschlüsse werden nicht erwähnt, und auch Mängel kommen nicht vor. Die Lage wird mit einem Satz über das PEP abgehandelt. Interessenten haben dann viele Fragen und schreiben nicht zurück, oder sie kommen und fühlen sich getäuscht. Für Sie entstehen viele überflüssige Termine. Auch die Pflichtangaben aus dem Energieausweis fehlen manchmal, was mit einem Bußgeld enden kann. Solche Fehler sind vermeidbar, und sie sollten nicht in einem Exposé stehen, für das Sie bezahlen.

Gut sieht so aus: Der Text beschreibt genau diese Wohnung oder dieses Haus und nennt, was es von anderen unterscheidet. Baujahr, Fläche, Hausgeld, Rücklage, Heizung und Energiedaten sind leicht zu finden, und bei Anlegern gibt es eine kleine Übersicht über Miete und Kosten. Die Lage wird konkret beschrieben, mit Wegen und Zeiten: U-Bahn, S-Bahn, Einkauf, Forst oder Grünzug. Bekannte Schwächen werden sachlich erwähnt, zum Beispiel eine anstehende Sanierung. Sie sehen den Entwurf vorher und prüfen jede Zahl. Ein solches Exposé ist etwas länger in der Vorbereitung, und es spart später viele Rückfragen. Wie es sich auf den Preis auswirkt, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Perlach?.

Leistung 4: Die Besichtigung

Schwach sieht so aus: Jeder, der anruft, bekommt einen Termin. Die Maklerin oder eine Vertretung kommt knapp, schließt die Tür auf und wartet im Flur. Fragen zur Rücklage oder zum Heizungsalter werden nicht beantwortet. Niemand fragt, wer die Personen sind oder wie die Finanzierung aussieht. Nach dem Termin hören Sie nichts mehr. In einem solchen Fall kommen vielleicht viele Menschen, doch selten die Richtigen, und Sie wissen nicht, warum es nicht klappt. Zudem ist es ein Sicherheitsrisiko, wenn unbekannte Personen ohne Prüfung durch Ihre Wohnung gehen. Das ist besonders dann ein Thema, wenn Sie selbst noch dort wohnen und wertvolle Dinge im Haus haben.

Gut sieht so aus: Interessenten werden vorab gefragt, was sie suchen, und sie weisen sich aus. Die Maklerin ist vorbereitet, hat die Unterlagen griffbereit und kennt die Antworten. Was nicht klar ist, liefert sie nach. Die Wohnung ist aufgeräumt, gelüftet und gut beleuchtet, und niemand läuft allein herum. In einer Anlage zeigt sie auch Keller und Gemeinschaftsräume. Bei Häusern gehört der Rundgang durch den Garten dazu. Nach jedem Termin erhalten Sie eine kurze Rückmeldung mit Fragen, Einwänden und dem nächsten Schritt. Bei vermieteten Wohnungen stimmt sie Termine rücksichtsvoll mit den Mietern ab. Sie müssen selbst nicht dabei sein. Das ist oft sogar besser.

Leistung 5: Prüfung und Verhandlung

Schwach sieht so aus: Das erste Gebot wird Ihnen als einmalige Gelegenheit präsentiert. Es wird nicht nach der Finanzierung gefragt, und ein Einwand führt sofort zum Vorschlag, den Preis zu senken. Vielleicht erfahren Sie nicht von allen Geboten, oder jemand wird bevorzugt, ohne dass Sie den Grund kennen. Kurz vor dem Notartermin stellt sich heraus, dass die Bank nicht mitmacht. Dann ist Zeit verloren, und die Wohnung steht erneut im Netz. Ein Makler, der schnell abschließen möchte, kann Ihnen auf diese Weise viel Geld kosten, auch wenn seine Provision zunächst niedrig erscheint. Prüfen Sie daher, wie jemand mit Geboten und Einwänden umgeht.

Gut sieht so aus: Alle Gebote werden Ihnen schriftlich vorgelegt, mit Bedingungen und einer kurzen Einschätzung. Die Maklerin lässt sich eine Bestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis zeigen. Sie fragt bei Einwänden nach Zahlen und prüft, ob etwas nicht schon berücksichtigt ist. Sie schlägt Lösungen vor, die über den Preis hinausgehen, zum Beispiel beim Übergabetermin. Sie verrät Ihre Untergrenze nicht und erzählt nichts über Ihre persönliche Lage. Sie empfiehlt, und Sie entscheiden. Bis zum Notartermin hält sie den Kontakt zu weiteren Interessenten, ohne unfair zu werden. Fragen Sie nach einem Beispiel. Mehr über Ihre Rolle steht im Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Perlach.

Die fünf Leistungen im Überblick

Leistung	Schwach	Gut
Fotos	Handybild, Weitwinkel, Unordnung	Vorbereitet, ehrlich, zur Freigabe
Grundriss	Alter Plan, unlesbar	Klar, mit Maßen und Himmelsrichtung
Exposé	Standardtext, Daten fehlen	Individuell, vollständig, offen
Besichtigung	Ohne Prüfung, keine Rückmeldung	Vorbereitet, geprüft, mit Bericht
Verhandlung	Schnell nachgeben	Prüfen, begründen, alle Gebote zeigen

Was sollte sonst noch zur Arbeit gehören?

Am Anfang steht eine begründete Einschätzung mit Spanne und Vergleichsdaten. Sie berücksichtigt in Perlach vor allem Anlage, Hausgeld, Rücklage, Lage im Haus oder Grundstück und Baurecht. Eine Liste der Unterlagen mit Zuständigkeiten sorgt dafür, dass nichts vergessen wird. Eine klare Strategie nennt, wer die wahrscheinlichen Käufer sind und auf welchen Kanälen sie erreicht werden. Berichte mit Zahlen zeigen in regelmäßigen Abständen, was geschieht. Am Ende gehören auch die Abstimmung mit dem Notar und die Vorbereitung der Übergabe mit Protokoll dazu. Wenn all das in Ihrem Vertrag steht, haben Sie eine gute Grundlage für die Zusammenarbeit.

Fragen Sie auch nach Zusatzleistungen, die manchmal sinnvoll sind: Home-Staging, Energieberater, Vermesser oder Räumung. Sie sollten vorher besprochen werden, inklusive der Frage, wer sie zahlt. Eine professionelle Maklerin empfiehlt nur, was etwas bringt, und nennt auch mehrere Anbieter. Falls sie von einem Dienstleister eine Vergütung erhält, sollte sie das offenlegen. Viele dieser Dinge sind nicht notwendig, wenn die Wohnung ordentlich ist und ein Käufer ohnehin renovieren möchte. Wichtig ist auch der Umgang mit Rückmeldungen und Kritik. Wer offen darüber spricht, zeigt, dass er die Arbeit ernst nimmt. Das merken Sie auch daran, wie ein schwieriges Gespräch verläuft.

Wie sieht ein guter Bericht aus?

Auch der Bericht lässt sich vorab beurteilen, denn viele Anbieter können Ihnen ein geschwärztes Beispiel zeigen. Schwach ist ein Satz wie „Es läuft gut, wir bleiben dran“. Daraus können Sie weder ablesen, wie viele Personen sich gemeldet haben, noch was sie gestört hat. Ein guter Bericht passt auf eine Seite und nennt Aufrufe, Anfragen, Besichtigungen, Einwände und den vorgeschlagenen nächsten Schritt. Wenn viele Menschen die Anzeige sehen und kaum jemand schreibt, liegt das vermutlich an Bildern oder Preis. Wenn viele kommen und niemand bietet, stimmt die Erwartung vor Ort nicht.

Bei einer Wohnung in einer großen Anlage ist ein weiterer Punkt nützlich: Wie viele vergleichbare Einheiten sind gerade noch im Angebot, und zu welchen Preisen? Ein professioneller Bericht ordnet das ein, statt Sie mit reinen Zahlen allein zu lassen. Er enthält auch unangenehme Wahrheiten, zum Beispiel, dass ein Interessent wegen der Heizkosten abgesprungen ist. Fragen Sie vor der Beauftragung, wie oft ein solcher Bericht kommt und wer ihn schreibt. Das ist einfach zu vereinbaren und zeigt später sofort, ob die Zusammenarbeit funktioniert.

Was gehört zur Abwicklung nach der Einigung?

Auch nach dem Handschlag gibt es einen Unterschied zwischen schwacher und guter Arbeit. Schwach ist, wenn der Kontakt nach der Einigung einschläft und Sie den Notar selbst nach dem Stand fragen müssen. Gut ist, wenn die Maklerin dem Notar alle Daten liefert, den Termin abstimmt, den Entwurf mit Ihnen durchgeht und die Punkte prüft, die vereinbart waren. Bei Wohnungen klärt sie auch die mögliche Verwalterzustimmung und das Hausgeld zum Stichtag. Sie bereitet das Übergabeprotokoll vor, hält Zählerstände und Schlüssel fest und steht auch für Rückfragen bereit, wenn der Käufer bereits eingezogen ist. Erst dann ist die Arbeit getan.

Wie prüfen Sie das vor der Unterschrift?

Sehen Sie sich drei aktuelle Inserate des Anbieters an. Lesen Sie die Texte und schauen Sie die Bilder auf dem Handy an. Wirken sie sorgfältig? Sind Daten leicht zu finden? Bitten Sie um ein aktuelles Exposé und fragen Sie, wer daran gearbeitet hat. Lassen Sie sich die letzte Verhandlung schildern. Fragen Sie nach dem Bericht, den Sie erhalten würden, und bitten Sie um ein anonymisiertes Beispiel. Stellen Sie auch die Frage: Was machen Sie, wenn es nach sechs Wochen still bleibt? All das dauert nicht lange. Wer professionell arbeitet, zeigt Ihnen das gern, und wer sich dagegen sträubt, gibt Ihnen damit bereits eine Antwort.

Warum muss das nicht 3,57 % kosten?

Die fünf Leistungen gehören bei neues // nest zur normalen Arbeit, und trotzdem zahlen Sie 1,785 % statt der häufig genannten 3,57 %. Sie sparen 50 % der Provision bei gleicher Leistung. Das liegt daran, dass wir uns zu dritt die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro unterhalten und viele Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Fragen Sie nach Beispielen für unsere Exposés und vergleichen Sie sie mit denen anderer Anbieter.

Welcher Makler erzielt in Perlach den besten Preis mit guter Arbeit?

Gute Fotos, ein ehrliches Exposé und eine geprüfte Finanzierung schaffen die Voraussetzungen, garantieren aber keinen bestimmten Preis. Fragen Sie, welche Maßnahmen bei vergleichbaren Fällen den Ausschlag gaben. Mehr dazu steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Perlach?. Eine Rekordzahl ohne Begründung ersetzt diese Arbeit nicht.

Häufige Fragen

Was gehört zur Leistung eines Maklers?

Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Notarvorbereitung.

Wie erkenne ich gute Fotos?

Sie sind hell, ehrlich und zeigen den Raum, ohne ihn zu verzerren.

Sollte ich das Exposé vorher sehen?

Ja, immer. Prüfen Sie jede Angabe.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein, das übernimmt Ihre Maklerin.

Werden alle Gebote weitergegeben?

Das sollte selbstverständlich sein und kann im Vertrag stehen.

Wie wird die Finanzierung geprüft?

Über eine Bestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis.

Was kostet die Leistung bei neues // nest?

Sie zahlen 1,785 % statt 3,57 % und sparen 50 % der Provision.

Wer betreut mich in Perlach?

Bei neues // nest ist das Ellen Günthel.

Fazit

Einen professionellen Immobilienmakler in Perlach erkennen Sie nicht an der Leistungsliste, sondern an der Ausführung von Fotos, Grundriss, Exposé, Besichtigung und Verhandlung. Prüfen Sie Beispiele. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern, wie wir arbeiten. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder nutzen Sie das Kontaktformular.