Regionaler Immobilienmakler in Neubiberg: Woher Ihre Käufer kommen und was das für die Maklerwahl bedeutet

Wie regional muss ein Makler sein, wenn Sie in Neubiberg verkaufen? Die Antwort hängt davon ab, wer Ihre Immobilie kaufen wird. Manchmal ist es die Familie aus der nächsten Straße, die Platz braucht. Häufiger sind es Paare aus Giesing, Perlach oder Haidhausen, die mehr Grün suchen. Es können Beschäftigte der Universität der Bundeswehr sein, Ingenieure aus dem Südosten von München, ein Anleger aus einer anderen Stadt oder ein Bauträger mit Sitz in der Innenstadt. Wer diese Gruppen erreichen will, braucht mehr als ein Schaufenster in der Ortsmitte, aber auch mehr als eine Anzeige im Internet.

Dieser Ratgeber geht deshalb von den Käufern aus. Er beschreibt, woher sie typischerweise kommen, was sie suchen und wie man sie erreicht. Daraus ergibt sich, wie viel lokale Präsenz, Kartei und überregionale Reichweite Sie von einem Makler erwarten sollten. Sie erfahren außerdem, woran Sie echte Ortskenntnis erkennen, was ein Ladenlokal bringt und welche Fragen schnell Klarheit schaffen. Bei neues // nest ist Ellen Günthel für den Münchner Osten zuständig. Die Provision beträgt 1,785 %, während vielerorts 3,57 % üblich sind.

Was bedeutet regional eigentlich?

Der Begriff ist nicht festgelegt. Er kann ein Büro in Neubiberg meinen, eine Zuständigkeit für den Südosten von München oder einfach einen Anbieter aus dem Landkreis. Manche Unternehmen legen auch im Internet Seiten für viele Gemeinden an, ohne dort je tätig gewesen zu sein. Fragen Sie deshalb nach dem, was dahintersteht: Wie oft ist die Person tatsächlich hier? Welche Objekte hat sie im Umkreis verkauft? Kann sie die Teile der Gemeinde auseinanderhalten?

Neubiberg ist dafür ein guter Prüfstein. Unterbiberg im Westen hat einen alten Kern und wirkt anders als das Siedlungsgebiet im Osten. Vivamus ist eine eigene Siedlung, Auf der Heid ein junges Wohngebiet auf dem früheren Flugplatz. Ein großer Teil der Gemeindefläche gehört der Universität der Bundeswehr. Wer das alles unterscheidet und weiß, wie der Landschaftspark Hachinger Tal und die S-Bahn auf Käufer wirken, ist tatsächlich vor Ort unterwegs. Unser Vorgehen im Ort stellt die Seite Immobilienmakler Neubiberg vor.

Gruppe 1: Käufer aus dem Ort und der direkten Nachbarschaft

Einige Interessenten wohnen bereits in Neubiberg oder einem Nachbarort. Sie möchten sich vergrößern, verkleinern oder näher zu den Kindern ziehen. Manchmal sucht auch der Nachbar ein Haus für den Sohn oder die Tochter. Diese Gruppe kennt die Gegend und braucht keine Erklärung, warum die Lage gut ist. Sie achtet stärker auf das konkrete Haus, den Zustand und den Preis, und sie erfährt von einem Verkauf oft zuerst durch Gespräche, ein Schild oder einen Eintrag in einer Kartei.

Hier hilft lokale Bekanntheit tatsächlich. Eine Maklerin, die im Ort bekannt ist, erhält solche Anfragen eher, und mancher Verkauf gelingt so ohne öffentliche Anzeige. Das kann sich anbieten, wenn Sie diskret verkaufen möchten. Ein Nachteil ist, dass der Kreis klein bleibt. Wer ausschließlich Nachbarn anspricht, lässt womöglich bessere Angebote aus. Sprechen Sie deshalb darüber, ob und wann die Vermarktung ausgeweitet wird. Ein Verkauf an den Nachbarn ist völlig in Ordnung, nur sollten Sie wissen, was sonst möglich gewesen wäre.

Gruppe 2: Paare und Familien aus München

Ein großer Teil der Nachfrage kommt von Menschen, die heute in der Stadt wohnen und mehr Platz suchen. Für sie ist Neubiberg interessant, weil die S-Bahn schnell in die Innenstadt führt und trotzdem Grün und Gärten vorhanden sind. Sie vergleichen genau: Lohnt sich Neubiberg gegenüber Ottobrunn, Unterhaching oder Waldperlach? Wie weit ist es zur Schule? Wie lange dauert der Weg zur Arbeit?

Diese Gruppe sucht fast ausschließlich über die großen Portale, und ihre Entscheidung fällt oft innerhalb weniger Sekunden am Handy. Ein Schaufenster im Ort sieht sie nie. Wichtig sind deshalb gute Bilder, ein klarer Grundriss und Angaben zur Lage in Minuten statt in Floskeln. Eine regionale Maklerin hilft hier, weil sie die Vorteile gegenüber den Nachbarorten konkret benennen kann. Fragen Sie: Was würden Sie einer Familie aus Giesing sagen, warum sie sich für dieses Haus entscheiden soll? Wie gut die Vermarktung aufgestellt ist, zeigt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Neubiberg.

Gruppe 3: Beschäftigte aus dem Südosten

Die Universität der Bundeswehr und Unternehmen im Südosten von München, etwa aus der Luft- und Raumfahrt, ziehen Menschen an, die in der Nähe wohnen möchten. Manche bleiben nur einige Jahre, andere dauerhaft. Sie suchen oft Wohnungen oder kleinere Häuser und schätzen kurze Wege. Bei einem Teil kommt der Kontakt über Kolleginnen und Kollegen zustande, bei anderen über Portale. Wer neu in die Gegend zieht, kennt die Unterschiede zwischen den Gemeinden noch nicht und ist auf gute Informationen angewiesen.

Für diese Gruppe sollte Ihr Exposé auch für Ortsfremde verständlich sein. Wo liegt Neubiberg, wie kommt man zum Arbeitsplatz, wie steht es um Kinderbetreuung und Schulen? Eine Maklerin, die das weiß, spart Ihnen viele Rückfragen. Auch bei der Finanzierung kann es Besonderheiten geben, etwa bei Beschäftigten mit befristeten Verträgen oder im Ausland lebenden Interessenten. Deshalb lohnt sich eine frühe Prüfung. Bei einer vermieteten Wohnung gibt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Neubiberg weitere Hinweise.

Gruppe 4: Anleger und Bauträger

Kapitalanleger schauen oft weit über die Gemeindegrenze hinaus. Für sie zählt vor allem die Rechnung: Miete, Hausgeld, Zustand, Lage. Sie kommen manchmal aus anderen Städten und treffen Entscheidungen aus der Ferne, auf Grundlage guter Unterlagen. Bauträger arbeiten dagegen meist stadtweit und interessieren sich nur für bestimmte Grundstücke. Sie brauchen Lageplan, Angaben zum Baurecht und zum Baumbestand, und sie rechnen rückwärts vom Verkaufspreis der künftigen Wohnungen.

Beide Gruppen erreicht man weniger über lokale Bekanntheit als über Reichweite und persönliche Kontakte. Eine Maklerin mit gepflegten Verbindungen kann bei einem größeren Grundstück mehrere Bauträger ansprechen, sodass Wettbewerb entsteht. Fragen Sie: Wen würden Sie bei meinem Grundstück ansprechen, und auf welchem Weg? Wichtig ist auch, ob jemand eng an einen bestimmten Bauträger gebunden ist. Das sollte offen gesagt werden. Was Grundstücke wert sind, erklärt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Neubiberg.

Welche Gruppe ist für mein Objekt die wichtigste?

Die folgende Tabelle gibt eine erste Orientierung. Im Einzelfall kommt es natürlich auf Zustand, Lage und Preis an.

Objekt	Wichtigste Käufergruppen	Wichtigster Kanal
Reihenhaus im Osten	Familien aus München und aus dem Ort	Portale, Kartei
Wohnung Auf der Heid	Eigennutzer, Beschäftigte, Anleger	Portale, Kartei
Vermietete Wohnung	Kapitalanleger, auch von außerhalb	Portale, Datenraum
Altes Haus in Unterbiberg	Liebhaber, Familien aus der Gegend	Kartei, Portale, Mundpropaganda
Größeres Grundstück	Bauherren, Bauträger, Familien	persönliche Ansprache, Stichtag

Stimmt die Einschätzung Ihres Maklers ungefähr mit dieser Übersicht überein? Hat er einen Plan für die Gruppe, die bei Ihnen am wichtigsten ist? Weicht er ab, kann das gute Gründe haben, die er erklären sollte. Fragen Sie im Zweifel, woher die Käufer bei seinen letzten fünf Verkäufen in der Gegend kamen. Aus den Antworten sehen Sie sofort, ob seine Reichweite zu Ihrem Objekt passt.

Was ist eine Käuferkartei wirklich wert?

Mit großen Zahlen lässt sich gut werben. Es kommt aber darauf an, wie viele Einträge aktuell sind und genau zu Ihrem Objekt passen. Bitten Sie um konkrete Zahlen: Wie viele Personen suchen gerade diese Größe, diese Preislage und diesen Ort? Wann wurden sie zuletzt angesprochen? Wie viele haben eine Bankbestätigung? Haben sie bereits andere Objekte besichtigt und weshalb nicht gekauft? Wer solche Fragen beantworten kann, pflegt die Kartei tatsächlich.

Eine solche Kartei bringt echten Nutzen. Sie liefert in den ersten Tagen ernsthafte Interessenten und erlaubt einen diskreten Start, ohne dass Ihr Haus sofort im Netz zu sehen ist. In einem Ort, in dem man sich kennt, schätzen das viele. Trotzdem ersetzt sie selten die breite Ansprache, denn gerade Menschen aus München tauchen in keiner lokalen Kartei auf. Vereinbaren Sie deshalb, ab wann öffentlich inseriert wird, falls Sie zunächst nur die Kartei nutzen.

Was bringt ein Ladenlokal im Ort?

Ein Büro in der Ortsmitte schafft Sichtbarkeit und kann ein gutes Gefühl vermitteln. Es ersetzt aber keine gute Arbeit. Beratungsgespräche finden meist bei Ihnen zu Hause statt, die meisten Käufer suchen online, und die Kosten für Miete und Einrichtung müssen irgendwie verdient werden, in der Regel über die Provision. Wichtiger ist, ob die Maklerin bei Bewertung, Besichtigungen und Problemen persönlich da ist.

Stellen Sie deshalb Fragen zu Abläufen: Wie schnell können Sie hier sein? Führen Sie alle Termine selbst? Haben Sie zuletzt Objekte in meiner Nähe betreut? Kennen Sie die Verwaltung meiner Anlage? Echte Präsenz erkennen Sie daran, dass Termine kurzfristig möglich sind und die Person die Umgebung kennt, bevor sie zum ersten Mal klingelt. Die Adresse auf der Visitenkarte ist dagegen ein schwaches Signal, auch in die andere Richtung: Wer kein Büro im Ort hat, muss deshalb nicht weit weg sein.

Wo liegen die Grenzen eines rein lokalen Anbieters?

Wer nur im eigenen Ort arbeitet, hat möglicherweise wenig Vergleich. Das kann bei der Preisfindung zu Betriebsblindheit führen, etwa wenn sich die Nachfrage aus München verändert. Auch die Kartei ist dann oft stark auf die Gemeinde begrenzt. Bei einem größeren Grundstück oder einem hochwertigen Haus reicht das nicht aus, denn Bauträger und Zuzügler findet man eher über andere Kanäle. Fragen Sie daher: Wo inserieren Sie? Wie sprechen Sie Käufer von außerhalb an? Welche Kontakte zu Bauträgern haben Sie?

Umgekehrt haben überregionale Anbieter ihre eigenen Schwächen. Ketten und Plattformen sind im Netz sehr präsent, doch die Betreuung vor Ort wechselt mitunter, Besichtigungen werden vergeben, und Bewertungen entstehen teilweise automatisiert. Einige Plattformen vermitteln auch nur an örtliche Makler und erhalten dafür Geld. Prüfen Sie immer, wer am Ende bei Ihnen im Wohnzimmer sitzt. Ein Vergleichsbogen findet sich im Ratgeber Bester Immobilienmakler in Neubiberg: Woran erkenne ich ihn?.

Welche Vorteile bringt echte Ortskenntnis?

Sie zeigt sich an vielen Stellen. Bei der Bewertung kennt die Maklerin tatsächliche Verkäufe in der Nähe und weiß, warum zwei ähnliche Häuser unterschiedlich viel gebracht haben. Bei den Besichtigungen kann sie Fragen zu S-Bahn, Schulen, Einkauf und Verkehr ohne Umschweife beantworten. Beim Baurecht kennt sie die jüngere Bebauung in der Nachbarschaft, auch wenn verbindlich das Landratsamt München entscheidet. Bebauungspläne hält die Gemeinde Neubiberg bereit.

Hinzu kommt das Netzwerk aus Handwerkern, Verwaltungen, Notaren und Energieberatern, die sich auskennen und rasch helfen können. Wer solche Kontakte hat, bekommt einen fehlenden Plan schneller und findet für die Räumung eine verlässliche Firma. Außerdem kennt eine ortskundige Maklerin die Sorgen der Käufer, etwa zum Verkehr oder zu künftigen Planungen im Hachinger Tal, und kann sie sachlich einordnen. Für Spezialfälle bietet auch der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Neubiberg Hinweise.

Welche Rolle spielen die Nachbarorte?

Wer ein Haus in Neubiberg sucht, schaut fast immer auch in Ottobrunn, Unterhaching, Hohenbrunn und Waldperlach. Ein regionaler Makler sollte deshalb nicht nur den eigenen Ort kennen, sondern auch sagen können, wie sich Ihr Objekt gegenüber diesen Angeboten behauptet. Spricht die Nähe zum Landschaftspark für Sie? Ist die S-Bahn in Neubiberg ein Vorteil gegenüber einem Haus in Unterhaching? Wie wirken die Preise im Vergleich? Solche Antworten überzeugen Interessenten, die mehrere Angebote nebeneinanderlegen.

Bitten Sie deshalb um eine kurze Einordnung gegenüber zwei oder drei aktuellen Angeboten aus den Nachbargemeinden. Wer das aus dem Stand kann, beobachtet den Markt tatsächlich. Das hilft auch beim Preis, denn ein Angebot, das sich gegen vergleichbare Objekte nicht begründen lässt, bleibt liegen, egal wie schön das Haus ist.

Welcher Makler erzielt in Neubiberg den besten Preis, lokal oder überregional?

Keine der beiden Eigenschaften sichert für sich ein gutes Ergebnis. Ortskenntnis hilft dabei, den Preis zu begründen und Interessenten zu überzeugen. Reichweite sorgt dafür, dass möglichst viele passende Menschen überhaupt von Ihrem Objekt erfahren. Am besten schneidet meist ab, wer beides verbindet und bei größeren Grundstücken zusätzlich die Bauträger ansprechen kann, die in Frage kommen. Fragen Sie nach Fällen, in denen sich ein Käufer von außerhalb gegen einen aus dem Ort durchgesetzt hat, und umgekehrt.

Vergleichen Sie erzielte Preise und nicht versprochene. Eine Garantie sollte niemand geben. Die typischen Fehler, die in Neubiberg Geld kosten, beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Neubiberg?. Allgemeine Auswahlkriterien nennt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Neubiberg.

Wie arbeitet neues // nest im Münchner Osten?

Ein Ladenlokal in Neubiberg gibt es bei uns nicht, und das ist Absicht. Unsere Zeit gehört lieber Ihnen, bei der Besichtigung, in den Gesprächen mit Interessenten und auf dem Weg zum Notar. Ellen Günthel betreut den Münchner Osten persönlich. Reichweite entsteht durch die großen Portale, unsere vorgemerkten Suchkunden und das Team aus drei Maklerinnen, die sich auch über Objekte und Interessenten austauschen.

Weil wir uns die Kosten teilen und auf repräsentative Räume verzichten, liegt unser Satz bei 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 %, und bezahlt wird erst nach dem Notartermin. Mehr über uns steht im Beitrag Warum Sie mit neues // nest Immobilien verkaufen sollten. Wer ein Haus verkaufen möchte, findet weitere Informationen im Ratgeber Haus verkaufen in Neubiberg.

Häufige Fragen

Muss mein Makler ein Büro in Neubiberg haben?

Nein. Viel wichtiger ist, ob die Person den Ort kennt und bei Ihren Terminen selbst dabei ist.

Kommen die Käufer aus Neubiberg?

Nur zum Teil. Viele stammen aus München oder ziehen wegen der Arbeit in den Südosten.

Wie erreicht man Käufer von außerhalb?

Vor allem über die großen Portale und ein für Ortsfremde verständliches Exposé.

Wie viel taugt eine Käuferkartei?

So viel wie die Zahl ihrer aktiven, finanzierungsgeprüften Suchenden für Ihr Objekt.

Spricht eine Kette gegen gute Arbeit?

Nicht zwingend. Klären Sie, wer Sie persönlich betreut und wie gut diese Person die Gegend kennt.

Wer kümmert sich um Bauträger?

Bei größeren Grundstücken sollte Ihre Maklerin mehrere gezielt ansprechen und ihre Angebote vergleichbar machen.

Wie schnell kann neues // nest vor Ort sein?

Ellen Günthel betreut den Münchner Osten und vereinbart in der Regel kurzfristig einen Termin.

Was zahle ich bei Ihnen?

Unser Satz beträgt 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, also die Hälfte der üblichen 3,57 %.

Fazit

Ob ein regionaler Immobilienmakler in Neubiberg der richtige ist, entscheidet sich an den Käufern, die Ihr Objekt anziehen wird: Nachbarn, Paare aus München, Beschäftigte aus dem Südosten, Anleger oder Bauträger. Fragen Sie, wie jemand diese Gruppen erreicht, wie aktiv seine Kartei ist und woher frühere Käufer kamen. Ein Ladenlokal ist dabei weniger wichtig als die Person, die zu Ihnen kommt. Ellen Günthel bespricht das gern persönlich. Erreichbar sind wir unter 089 / 599 79 300 und über das Kontaktformular.