Scheidungsimmobilie in Finsing: Wenn einer das Haus übernehmen möchte

Nach einer Trennung möchte oft einer der Partner im gemeinsamen Haus bleiben. Vielleicht gehen die Kinder in Finsing zur Schule, vielleicht hängt das Herz an dem Haus in Eicherloh, Neufinsing oder der Finsingerau. Und vielleicht scheint es auch einfacher, als alles zu verkaufen. Doch eine Übernahme ist mehr als ein Eintrag im Grundbuch. Sie muss bezahlbar sein, die Bank muss mitgehen, und beide Seiten müssen sich auf einen Wert einigen.

Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie die Übernahme durch einen Partner funktioniert: vom gemeinsamen Wert über die Auszahlung und den Kredit bis zum Notar. Er zeigt auch, wann sie gut gelingt, wann nicht, und welche Lösungen es sonst noch gibt. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu Scheidung und Zugewinnausgleich wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Familienrecht, zu Steuern an einen Steuerberater.

Für wen kommt eine Übernahme in Frage?

Die Übernahme ist besonders dann sinnvoll, wenn der bleibende Partner das Haus auf Dauer tragen kann und auch möchte. Kinder sind oft ein wichtiger Grund. Sie können in ihrer Schule und im Freundeskreis bleiben, und das nimmt viel Unruhe aus der Trennung. Es ist auch denkbar, dass ein Partner viel Eigenkapital hat oder von der Familie unterstützt wird. Manchmal gibt es auch berufliche Gründe, etwa wenn jemand im Umfeld des Flughafens oder im Münchner Nordosten arbeitet und die Lage nicht aufgeben möchte.

Schwieriger wird es, wenn das Einkommen allein nicht reicht. Ein Haus, das zu zweit gut finanzierbar war, kann für einen allein zu viel sein: Rate, Heizung, Versicherungen, Reparaturen und vielleicht noch Unterhaltszahlungen. Viele unterschätzen das. Rechnen Sie ehrlich durch, wie viel monatlich bleibt und was passiert, wenn das Dach gemacht werden muss. Ein Haus zu behalten, das einen später finanziell überfordert, ist für niemanden eine gute Lösung, auch für die Kinder nicht.

Die Entscheidung sollte auch emotional passen. In den ersten Wochen nach einer Trennung wirkt das Haus oft wie der letzte sichere Ort. Später wird es möglicherweise zur Belastung, weil an jedem Raum Erinnerungen hängen. Nehmen Sie sich Zeit. Ein paar Monate Abstand können helfen. Und fragen Sie sich: Möchte ich das Haus, weil ich dort leben möchte, oder weil ich den anderen nicht gewinnen lassen will? Das sollten Sie sich ehrlich beantworten.

Wie einigen Sie sich auf den Wert?

Der Wert ist die Grundlage für alles. Er bestimmt die Höhe der Auszahlung und damit, ob die Übernahme bezahlbar ist. Hier gehen die Interessen naturgemäß auseinander: Wer bleibt, hofft auf einen niedrigen Wert, und wer geht, auf einen hohen. Deshalb ist es sinnvoll, eine unabhängige Einschätzung einzuholen. Das kann ein gemeinsam beauftragter Makler sein, oder bei Streit ein Gutachter. Ein Gutachter kostet mehr, doch sein Ergebnis wird eher anerkannt, auch vor Gericht.

Lassen Sie sich die Bewertung erklären. Dabei sollten Lage, Grundstück, Zustand, Modernisierungen und Vergleichsverkäufe einfließen. Bei einem Haus in Finsing spielen auch die Nähe zur Isar und die Verbindung Richtung München eine Rolle. Das Gespräch verläuft meist besser, wenn beide die Zahl nachvollziehen können. Sprechen Sie auch über Abzüge. Wer übernimmt, spart sich Maklerkosten und Vermarktungsaufwand, und manchmal wird darüber diskutiert, ob ein Abschlag fair ist.

Auch der Stichtag zählt. Für den Zugewinnausgleich ist in der Regel die Zustellung des Scheidungsantrags maßgeblich, und der Wert kann sich davon unterscheiden, wenn die Übernahme später erfolgt. Lassen Sie sich das von Ihrem Anwalt erklären. Halten Sie außerdem fest, was mit Modernisierungen geschieht, die ein Partner seit der Trennung bezahlt hat. Mehr zum Thema lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Finsing.

Wie wird die Auszahlung berechnet?

Der Grundgedanke ist einfach: Der Wert des Hauses minus die Restschuld ergibt das Nettovermögen. Bei je hälftigem Eigentum steht jedem rechnerisch die Hälfte zu. Der bleibende Partner übernimmt die Schulden und zahlt dem anderen seinen Anteil aus. Doch in der Praxis kommen weitere Faktoren hinzu. Hat einer mehr Eigenkapital eingebracht? Gibt es Geld von den Eltern? Ist das Haus Anfangsvermögen, oder wurde es geerbt? All das kann die Rechnung ändern.

Der Zugewinnausgleich ist ein eigenes Thema, das eng damit zusammenhängt. In der Zugewinngemeinschaft wird am Ende verglichen, wer in der Ehe wie viel Vermögen hinzugewonnen hat. Das Haus ist dabei nur ein Teil davon. Auch Altersvorsorge, Sparkonten oder Firmenanteile zählen mit. Oft lässt sich die Auszahlung für das Haus mit anderen Ansprüchen verrechnen, und dann muss weniger Geld fließen. Das setzt voraus, dass ein Anwalt das Gesamtbild prüft.

Auch die Art der Auszahlung kann variieren. Eine Einmalzahlung ist am klarsten, aber nicht immer möglich. Manche vereinbaren auch Raten, eine Sicherung im Grundbuch oder die Übernahme bestimmter Schulden. Das kann helfen, wenn die Bank nur einen Teil finanziert. Lassen Sie das aber unbedingt notariell regeln und sichern. Wer auf eine spätere Zahlung vertraut, ohne sie zu sichern, kann am Ende leer ausgehen. Das gilt besonders, wenn das Verhältnis angespannt ist.

Was sagt die Bank dazu?

Das ist oft der kritischste Punkt. Wenn beide den Kredit unterschrieben haben, haften auch beide bis zum Ende, egal wer im Haus wohnt und was im Grundbuch steht. Eine Vereinbarung unter Ihnen ändert daran gegenüber der Bank nichts. Der ausscheidende Partner möchte deshalb aus dem Kredit entlassen werden. Das kann die Bank ablehnen, wenn sie die Rückzahlung allein durch den Bleibenden nicht gesichert sieht. Sprechen Sie früh mit der Bank.

Die Bank prüft das Einkommen des Bleibenden: Reicht es allein für die Rate, die Lebenshaltung und auch die Unterhaltspflichten? Kann er auch noch die Auszahlung mitfinanzieren? Holen Sie sich auch Angebote anderer Banken ein, falls nötig. Dabei kann eine Umschuldung sinnvoll sein. Bei einer laufenden Zinsbindung fällt eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung an, und das sollte in die Rechnung einfließen. Es kann auch sein, dass die neuen Zinsen höher liegen als die alten. Damit steigt die Rate deutlich.

Lassen Sie sich die Zusage der Bank schriftlich geben, bevor Sie zum Notar gehen. Die Haftungsentlassung sollte im Vertrag und mit der Bank verbindlich geregelt sein. Nur mit dieser Entlassung ist der Ausscheidende wirklich frei und kann wieder einen eigenen Kredit aufnehmen. Fehlt sie, bleibt ein Risiko, das auch für ihn noch viele Jahre belastend sein kann. Das ist einer der häufigsten Fehler bei selbst gestalteten Lösungen.

Wie läuft die Übertragung beim Notar ab?

Die Übertragung eines Miteigentumsanteils ist wie ein Kaufvertrag zu beurkunden. Der Notar entwirft den Vertrag, klärt beide Seiten auf und veranlasst die Eintragung im Grundbuch beim Amtsgericht Erding. Üblich sind Regelungen zu Auszahlungsbetrag, Fälligkeit, Schuldübernahme, Haftungsentlassung, Besitzübergang, Versicherungen und laufenden Kosten. Oft wird das in einer umfassenderen Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt, die auch Unterhalt, Zugewinn und Versorgungsausgleich umfasst.

Die Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen zwischen Ehegatten und bei Übertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung in der Regel nicht an. Für eingetragene Lebenspartnerschaften gilt Entsprechendes. Für unverheiratete Paare sieht das anders aus, und hier können 3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern anfallen. Bei unverheirateten Paaren gibt es außerdem keinen Zugewinnausgleich. Dort zählen in erster Linie das Grundbuch und individuelle Vereinbarungen.

Prüfen Sie auch die Spekulationsfrist. Sie gilt für Immobilien, die weniger als zehn Jahre im Eigentum waren, und auch die Übertragung gegen Ausgleich kann als Verkauf gelten. Die Befreiung für Selbstnutzung setzt voraus, dass das Haus entweder durchgehend seit dem Kauf oder im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde. Wer schon ausgezogen ist, kann dadurch Probleme bekommen. Lassen Sie das vor der Beurkundung von einem Steuerberater prüfen.

Was gilt bis zur Einigung?

Bis zur Übertragung gehört das Haus weiterhin beiden, wenn beide im Grundbuch stehen. Wer im Haus bleibt, zahlt vielleicht die Rate, und der andere fragt nach einem Nutzungsausgleich, sobald er ausgezogen ist. Klären Sie das am besten schriftlich und frühzeitig: Wer zahlt die Rate, wer die Nebenkosten, und wer trägt Reparaturen? Das kann auch den Unterhalt beeinflussen. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt beraten, was in Ihrem Fall gilt.

Nach § 1365 BGB braucht ein Ehegatte im gesetzlichen Güterstand die Zustimmung des anderen, wenn er über sein Vermögen im Ganzen verfügt. Das kann auch bei einem Haus der Fall sein, das fast das ganze Vermögen ausmacht. Ein Verkauf ohne Zustimmung ist also oft gar nicht möglich. Das gilt auch umgekehrt: Wer eine Lösung sucht, braucht in der Regel den anderen. Verhärtete Fronten kosten deshalb oft auf beiden Seiten viel Geld, und das unterschätzen viele.

Kommt keine Einigung zustande, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Jeder Miteigentümer kann sie beantragen. Das Verfahren ist öffentlich, dauert lange und führt nicht selten zu Ergebnissen unter dem, was ein freihändiger Verkauf bringen würde. Es sollte also das letzte Mittel sein. Schon die Ankündigung kann aber die Verhandlung verändern. Ein Anwalt oder Mediator kann helfen, solche Eskalationen zu vermeiden, bevor beide viel Geld verlieren.

Was ist, wenn die Übernahme nicht klappt?

Dann gibt es weitere Möglichkeiten. Am häufigsten ist der gemeinsame Verkauf. Beide bekommen ihren Anteil nach Abzug der Schulden, und jeder kann neu anfangen. Das ist emotional schwer, finanziell aber oft die sauberste Lösung. Wer dann seinen Anteil bekommt, kann damit etwas Kleineres finanzieren, vielleicht sogar in der Nähe von Schule und Freunden. Ein Makler kann auch als neutrale Stelle zwischen den Partnern vermitteln, damit nicht jede Frage zum Streitfall wird.

Eine andere Möglichkeit ist es, das Haus eine Zeit lang gemeinsam zu behalten, zum Beispiel bis die Kinder aus der Schule sind. Dann wohnt ein Partner weiter darin und zahlt vielleicht eine Nutzungsentschädigung. Oder das Haus wird vermietet, bis ein Verkauf besser passt. Das braucht aber klare Regeln und ein gutes Verhältnis. Wie lange gilt das? Wer zahlt was? Was passiert bei Reparaturen? Wer entscheidet über den späteren Verkauf? Halten Sie das schriftlich fest, am besten mit dem Anwalt.

Auch ein Verkauf an die Kinder oder an Verwandte kann eine Lösung sein. Oder das Haus wird geteilt, falls es baulich und rechtlich möglich ist, etwa in zwei Einheiten mit Teilungserklärung. Bei einer Immobilie, die als Zweifamilienhaus genutzt werden kann, ist das manchmal denkbar. Die folgende Übersicht fasst die Wege zusammen. Sprechen Sie darüber frühzeitig, bevor sich die Positionen verhärten.

Weg	Vorteil	Worauf achten
Übernahme durch einen Partner	Stabilität, Kinder bleiben im Umfeld	Finanzierung, Haftungsentlassung
Gemeinsamer Verkauf	Klarer Schnitt, Geld für beide	Verkauf gemeinsam steuern
Vorerst behalten	Zeit gewinnen	Klare schriftliche Regeln
Vermieten	Einnahmen, Option auf später	Spekulationsfrist, Abstimmung
Teilungsversteigerung	Letztes Mittel	Kosten, Zeit, oft schlechterer Erlös

Wie gehen Sie mit den Kindern und dem Alltag um?

Kinder merken viel, auch wenn man es vor ihnen zu verbergen versucht. Sagen Sie ihnen altersgerecht, was geplant ist, sobald es feststeht. Vermeiden Sie es, sie in den Konflikt hineinzuziehen, und fragen Sie sie nicht, bei wem sie lieber im Haus bleiben möchten. Bei den Überlegungen spielt natürlich eine Rolle, wie weit die Schule und die Freunde entfernt sind. In einer kleinen Gemeinde wie Finsing ist das ein wichtiger Punkt, und auch ein Umzug innerhalb der Umgebung ist oft gut möglich.

Besichtigungen bei einem Verkauf und Gutachtertermine bei der Bewertung sollten nicht in Anwesenheit von Kindern stattfinden, wenn das geht. Es ist sinnvoll, einen festen Ablauf zu vereinbaren. Das nimmt Spannung. Wer auszieht, sollte außerdem nicht einfach Gegenstände mitnehmen, die strittig sind. Machen Sie Fotos und eine Liste. Auch das Thema Hausrat lässt sich oft mit einer einfachen Vereinbarung klären. Es lohnt sich nicht, darüber lange zu streiten.

Auch die Kommunikation zwischen den Erwachsenen braucht einen Rahmen. Wenn Sie direkt nicht mehr gut miteinander sprechen können, sollten alle wichtigen Absprachen schriftlich erfolgen. Ein Mediator kann helfen, und das ist oft günstiger als ein langer Streit. Manche nehmen auch einen neutralen Makler als Vermittler. Auch für sich selbst sollten Sie sorgen: Gespräche mit Freunden oder einer Beratungsstelle können in dieser Zeit sehr entlasten.

Denken Sie auch an die praktischen Dinge: Versicherungen, Grundsteuerbescheid, Verträge mit Versorgern und der Kaminkehrer müssen nach der Übertragung auf den bleibenden Partner umgestellt werden. Melden Sie die Änderung rechtzeitig, damit Rechnungen nicht weiter an beide gehen. Bei der Gebäudeversicherung sollte der Schutz lückenlos bestehen bleiben. Wer ausgezogen ist, ändert seine Meldeadresse und gibt die Schlüssel zurück, sobald das vereinbart ist. Solche Kleinigkeiten führen sonst leicht zu neuem Ärger.

Welcher Makler erzielt in Finsing den besten Preis?

Falls verkauft wird, sollte der Makler beide Seiten gleich informieren und neutral bleiben. Er muss diskret arbeiten, den Wert nachvollziehbar begründen und bei Spannungen sachlich bleiben. Auch die passenden Käufer aus dem Münchner Nordosten und dem Landkreis Erding muss er erreichen. Eine Garantie für den Preis gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Finsing?.

Wie unterstützt neues // nest in dieser Situation?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Finsing und den gesamten Landkreis Erding. Sie erstellt auf Wunsch eine nachvollziehbare Einschätzung als Gesprächsgrundlage und begleitet einen Verkauf, wenn die Übernahme nicht in Frage kommt. Alle Beteiligten erhalten die gleichen Informationen. Mehr dazu erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel und Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Kann ich das Haus in Finsing bei der Scheidung übernehmen?

Ja, wenn sich beide einigen und die Finanzierung gesichert ist. Der Notar regelt die Übertragung.

Wie wird die Auszahlung berechnet?

Aus dem Wert minus Restschuld, dann nach Anteilen. Zugewinnausgleich und Eigenkapital können die Rechnung ändern.

Muss die Bank zustimmen?

Für die Entlassung aus dem Kredit in der Regel ja. Sprechen Sie deshalb früh mit ihr.

Fällt Grunderwerbsteuer an?

Bei Ehegatten im Rahmen der Scheidung in der Regel nicht, bei unverheirateten Paaren schon.

Was ist mit der Spekulationssteuer?

Sie kann eine Rolle spielen, besonders nach einem Auszug. Fragen Sie einen Steuerberater.

Was tun, wenn wir uns nicht einigen?

Mediation oder Anwälte können helfen. Das letzte Mittel ist die Teilungsversteigerung.

Kann ich auch später noch verkaufen?

Ja, wenn das schriftlich geregelt ist. Klären Sie Kosten, Dauer und Entscheidungen.

Wer betreut bei neues // nest Finsing?

Ellen Günthel betreut Finsing und den Landkreis Erding.

Fazit

Eine Übernahme kann eine gute Lösung sein, wenn sie bezahlbar ist, die Bank mitgeht und beide Seiten den Wert anerkennen. Rechnen Sie ehrlich, lassen Sie sich beraten und planen Sie auch eine Alternative ein. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilie verkaufen in Finsing, Immobilienbewertung in Finsing und Haus verkaufen im Alter in Finsing. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.