Immobilie verkaufen in Waldtrudering: Haus, Doppelhaushälfte, Wohnung oder Grundstück, was bei welcher Art zählt

Wer in Waldtrudering verkaufen möchte, denkt meist zuerst an den Preis. Doch bevor sich darüber reden lässt, ist eine andere Frage wichtig: Was genau wird verkauft? Ein freistehendes Einfamilienhaus auf einem großen Gartengrundstück zieht ganz andere Käufer an als eine Doppelhaushälfte aus den neunziger Jahren oder eine Eigentumswohnung in einem kleinen Haus. Ein unbebautes oder nur noch mit einem Abrisshaus bebautes Grundstück folgt wieder eigenen Regeln. Die Unterlagen unterscheiden sich, die Bewertung, die Vermarktung und auch die rechtlichen Fragen.

Dieser Ratgeber geht deshalb die vier häufigsten Immobilienarten im Viertel durch und zeigt, worauf es jeweils ankommt. Danach folgen die Schritte, die für alle gelten, von der Vorbereitung bis zur Übergabe, und die Kosten des Verkaufs. Für alle vier Arten steht Ihnen bei neues // nest Ellen Günthel zur Seite. Sie zahlen 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision bei gleicher Leistung.

Warum kommt es auf die Immobilienart an?

In Waldtrudering sind die Unterschiede besonders groß, weil das Viertel über lange Zeit gewachsen ist. Neben älteren Siedlungs- und Einfamilienhäusern stehen neue Doppelhäuser, und in manchen Straßen sind kleine Wohnanlagen entstanden. Die Menschen, die sich dafür interessieren, unterscheiden sich entsprechend. Das hat Folgen für alles Weitere: wer angesprochen wird, was ins Exposé gehört, wie der Preis begründet wird und welche Fragen bei der Besichtigung kommen. Ein einheitlicher Ablauf für alles wäre daher ein Fehler.

Fragen Sie sich deshalb, was Ihre Immobilie am meisten auszeichnet und wer dafür bezahlen würde. Oft ist das nicht so eindeutig, wie es scheint. Ein altes Einfamilienhaus kann gleichzeitig ein Familienheim und ein Bauplatz sein. Eine größere Doppelhaushälfte kann für Anleger und Selbstnutzer interessant sein. Eine gute Beratung klärt das zu Beginn. Einen Überblick über den Stadtbezirk bietet die Seite Immobilienmakler Trudering.

Was zählt beim freistehenden Einfamilienhaus?

Diese Häuser prägen das Viertel. Für Familien sind sie der Inbegriff dessen, was man hier sucht: Garten, Ruhe, Platz für Kinder, Wald in der Nähe. Sie schauen vor allem auf Zuschnitt, Lage und den Sanierungsbedarf. Dach, Fenster, Elektrik und Heizung werden eingerechnet, und je klarer der Zustand belegt ist, desto kleiner fällt der Sicherheitsabschlag aus. Der Garten sollte gepflegt sein und auf Fotos gut wirken. Wenn möglich, sollte das Haus im Frühling oder Sommer fotografiert werden, oder Sie halten ältere Aufnahmen aus dieser Zeit bereit.

Gleichzeitig ist bei größeren Grundstücken zu klären, ob Bauherren oder Bauträger mitbieten könnten. Das hängt vom Bebauungsplan oder von § 34 des Baugesetzbuchs ab und auch vom Baumbestand, denn in München gilt die Baumschutzverordnung. Lassen Sie sich beide Rechnungen vorlegen. Dass ein Bauträger mehr bieten würde, muss nicht bedeuten, dass Sie an ihn verkaufen, und auch die Bedingungen spielen eine Rolle. Die Zusammenhänge erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Waldtrudering.

Was zählt bei der Doppelhaushälfte und beim Reihenhaus?

Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind für viele Familien der bezahlbare Einstieg in das Viertel. Sie lassen sich meist besser vergleichen als freistehende Häuser, weil es mehr ähnliche Verkäufe gibt. Bei neueren Bauten ist der Zustand gut einzuschätzen, und große Modernisierungen sind seltener nötig. Interessenten achten auf den Grundriss, den Garten, den Stellplatz und die Lage der Terrasse. Wichtig sind auch Schallschutz und die Frage, wie die Nachbarhälfte aussieht. Ein gepflegter Eindruck des ganzen Hauses hilft, auch wenn Sie nur für Ihre Hälfte verantwortlich sind.

Prüfen Sie genau, wie das Eigentum geregelt ist. Manche Doppelhäuser stehen auf einem real geteilten Grundstück, andere sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Bei einer Aufteilung als Wohnungseigentum kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und möglicherweise Regelungen zur Nutzung des Gartens hinzu. Käufer und Banken werden danach fragen. Das kann auch die Finanzierung beeinflussen. Klären Sie diese Punkte, bevor das Exposé erscheint. Auch für gemeinsame Zufahrten oder Leitungen braucht es oft eine Regelung im Grundbuch.

Was zählt bei der Eigentumswohnung?

Wohnungen sind im Viertel seltener als Häuser, doch es gibt sie in kleineren Anlagen. Käufer sind oft Paare, ältere Menschen, die vom eigenen Haus in etwas Kleineres wechseln möchten, oder Anleger. Für sie zählen Aufzug oder Stockwerk, Balkon oder Gartenanteil, Stellplatz und das Hausgeld. Sie brauchen auch eine Übersicht, die Sie bei einem Haus nicht benötigen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage. Fordern Sie das früh bei der Hausverwaltung an.

Aus den Protokollen ergibt sich, was geplant ist. Stehen größere Arbeiten an, wird das gefragt, und ein Sonderumlagenbeschluss muss angesprochen werden. Manche Gemeinschaften verlangen außerdem eine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf, was im Grundbuch vermerkt ist. Das muss rechtzeitig geklärt werden, weil es den Notartermin verzögern kann. Ist die Wohnung vermietet, gelten die Hinweise im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Waldtrudering, insbesondere zum Vorkaufsrecht bei umgewandelten Wohnungen.

Was zählt beim Grundstück oder Abrisshaus?

Hier geht es fast nur um eine Frage: Was darf gebaut werden? Ein Bebauungsplan oder die Umgebungsbebauung bestimmen das Maß. Verbindlich äußert sich die Lokalbaukommission, und ein Vorbescheid kann helfen, wenn große Unterschiede zwischen den Varianten bestehen. Auch die Bäume sind wichtig, denn sie können das Baufenster einschränken. Ein alter Öltank, eine alte Leitung oder ein Wegerecht können zusätzlich mindern. Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses München ist dabei nur ein erster Anhaltspunkt und kein Grundstückspreis.

Die Käufer sind private Bauherren und Bauträger. Bauträger rechnen rückwärts, und ihre Angebote sind oft an Bedingungen geknüpft. Prüfen Sie den Vorbehalt für die Baugenehmigung, die Dauer und ob das Grundstück in der Zwischenzeit blockiert ist. Privatleute dagegen haben oft ein persönliches Interesse und verhandeln weniger hart. Schauen Sie deshalb auf beide. Weiterführende Erläuterungen gibt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Waldtrudering.

Worin unterscheiden sich die vier Arten?

Die Tabelle stellt die wichtigsten Punkte nebeneinander. Sie zeigt auch, welche Sonderunterlagen zusätzlich benötigt werden.

Art	Typische Käufer	Wichtigster Wertfaktor	Zusätzliche Unterlagen
Einfamilienhaus	Familien, Bauherren, Bauträger	Grundstück, Baurecht, Zustand	Bauakte, Baumskizze
Doppelhaushälfte, Reihenhaus	Familien	Grundriss, Lage, Zustand	ggf. Teilungserklärung
Eigentumswohnung	Paare, Ältere, Anleger	Lage im Haus, Hausgeld, Rücklage	Protokolle, Wirtschaftsplan
Grundstück, Abrisshaus	Bauherren, Bauträger	Baurecht, Bäume, Zuschnitt	Bebauungsplan, Altlastenauskunft

Wenn Ihre Immobilie zwischen zwei Arten liegt, zum Beispiel ein altes Haus mit großem Baupotenzial, bietet sich eine gestufte Vermarktung an: Zunächst werden gezielt Familien angesprochen, dann Bauherren und zuletzt Bauträger, immer mit klaren Fristen. So zeigt sich schnell, wer wie viel zu zahlen bereit ist.

Wie bereite ich den Verkauf vor?

Unabhängig von der Art beginnt alles mit der Vorbereitung. Sammeln Sie Unterlagen, erledigen Sie kleine Reparaturen und räumen Sie auf. Große Umbauten lohnen sich selten, weil der Käufer seine eigenen Vorstellungen hat. Fragen Sie, was mit wenig Aufwand viel bringt: frische Farbe in einem dunklen Raum, ein aufgeräumter Keller, ein gemähter Rasen. Reparieren Sie auch Kleinigkeiten wie tropfende Hähne und lose Klinken, denn solche Details lassen auf den Umgang mit dem ganzen Haus schließen.

Klären Sie zudem die rechtlichen Fragen: Wer steht im Grundbuch, welche Rechte sind eingetragen, gibt es noch Darlehen? Liegt ein Erbfall oder eine Trennung vor, sollten die entsprechenden Schritte früh eingeleitet werden. Den Energieausweis brauchen Sie spätestens zur Besichtigung. Eine ausführliche Liste enthält der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Waldtrudering. Mit einer Vollmacht kann Ihre Maklerin einen Großteil davon für Sie beschaffen.

Wie finde ich den richtigen Preis?

Lassen Sie sich eine begründete Spanne geben und halten Sie sich nicht an den Nachbarn. Beachten Sie auch den Unterschied zwischen Wert und Angebotspreis. Ein zu hoher Preis kostet Sie die ersten Wochen, in denen die Nachfrage am größten ist, und das Haus wirkt irgendwann wie ein Ladenhüter. Im Viertel fällt das auf. Ein realistischer Preis zieht mehrere Interessenten gleichzeitig an, und das verbessert Ihre Lage. Ein Bieterverfahren kann bei gefragten Immobilien gut funktionieren, sofern alle Beteiligten wissen, wie es läuft.

Vergleichen Sie am Ende nicht nur die Gebote, sondern auch die Bedingungen: sichere Finanzierung, Übergabetermin, Vorbehalte. Wie sich Einschätzungen vergleichen lassen, beschreibt der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Waldtrudering. Wie Makler den Preis beeinflussen können und wo Versprechen aufhören, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Waldtrudering?.

Wie läuft die Vermarktung ab?

Gute Fotos sind wichtig, vor allem vom Garten und vom Licht in den Räumen. Das Exposé sollte die Fragen der jeweiligen Käufergruppe beantworten. Familien möchten mehr über Schule, Wege und Raumaufteilung wissen, Anleger über die Miete, Bauherren über Bauordnung und Grundstück. Zuerst werden meist vorgemerkte Suchkunden angesprochen, dann die großen Portale. Sie können auch ganz auf ein öffentliches Inserat verzichten, wenn Ihnen die Privatsphäre wichtig ist, was aber den Interessentenkreis verkleinert.

Bei den Besichtigungen müssen Sie nicht dabei sein. Geprüfte Interessenten kommen einzeln oder gebündelt, und danach erhalten Sie die Rückmeldungen. Wenn mehrere Besucher die gleichen Einwände haben, sollten Sie gemeinsam überlegen, was sich ändern lässt. Vor Verhandlungen sollte eine Finanzierungsbestätigung vorliegen, und auch die Bonität sollte geprüft sein. Den Ablauf und was bei Ihnen bleibt, beschreibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Waldtrudering.

Wie läuft der Notartermin ab?

Der Notar bereitet den Kaufvertrag vor und erklärt ihn bei der Beurkundung. In der Regel wählt ihn der Käufer, der auch die Kosten trägt. Als Verbraucher sollten Sie den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin haben, damit Sie ihn in Ruhe lesen können. Wichtig sind Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, Gewährleistungsausschluss und die Behandlung bekannter Mängel. Auch die Löschung von Grundschulden wird hier geregelt. Wenn der Kaufpreis nicht kommt, sollte ein Rücktrittsrecht bestehen.

Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die Vormerkung im Grundbuch und die Unterlagen für die Löschung. Sobald alles vorliegt, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Erst nach dessen Eingang wird das Haus übergeben. Ein Protokoll hält dabei den Zustand und die Zählerstände fest. Nun melden Sie auch die Versicherung und Versorger ab bzw. um. Die Provision wird fällig, sobald der wirksame Vertrag vorliegt. Damit ist der Verkauf für Sie im Wesentlichen abgeschlossen.

Was ist, wenn ich zugleich etwas Neues kaufen möchte?

Viele verkaufen, um anschließend kleiner oder anders zu wohnen. Dann stellt sich die Frage nach der Reihenfolge. Wer zuerst verkauft, kennt seinen Erlös und kann ohne Druck suchen, muss aber möglicherweise zwischendurch anders unterkommen. Wer zuerst kauft, hat das neue Zuhause sicher, braucht aber oft eine Zwischenfinanzierung und steht beim Verkauf unter Zeitdruck. Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrer Bank, und lassen Sie sich rechnen, was beide Wege kosten.

Im Kaufvertrag lässt sich ein späterer Übergabetermin vereinbaren, sodass Sie noch einige Monate bleiben können, auch wenn das Geld schon früher fließt. Das ist für viele die beste Lösung, aber nicht jeder Käufer ist darauf eingestellt. Nennen Sie Ihre Wünsche früh und im Exposé oder im ersten Gespräch. Interessenten können sich dann darauf einstellen.

Fallen beim Verkauf Steuern an?

Bei selbst genutzten Immobilien in der Regel nicht. Wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst dort gewohnt haben oder wenn die Immobilie länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz ist, bleibt der Gewinn steuerfrei. Anders kann es bei vermieteten Immobilien sein, die Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben. Bei einem Erbe wird die Besitzzeit des Verstorbenen angerechnet, was der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Waldtrudering näher erläutert. Sprechen Sie im Zweifel mit Ihrem Steuerberater, denn das Datum der Beurkundung kann über viel Geld entscheiden.

Wie finde ich die passende Maklerin?

Fragen Sie jeden Anbieter, wie viele Immobilien Ihrer Art er zuletzt im Stadtbezirk verkauft hat, und lassen Sie sich Beispiele zeigen. Wer vor allem Wohnungen vermittelt, hat vielleicht wenig Erfahrung mit einem Grundstück und Bauträgern. Prüfen Sie außerdem Vertrag, Laufzeit und Kosten. Wie sich das in einem Gespräch testen lässt, zeigt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Waldtrudering. Warnzeichen nennt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Waldtrudering.

Was kostet der Verkauf, und wie sparen Sie 50 % der Provision?

Notar und Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Bei Ihnen fallen möglicherweise die Löschung von Grundschulden, die Vorfälligkeitsentschädigung sowie der Energieausweis und vor allem die Provision an.

Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts verlangten 3,57 %. Sie sparen 50 % der Provision, und die Leistung ist dieselbe: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Fotos, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung bis zur Übergabe. Wir können das, weil wir als drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro betreiben und viele Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beurkundet wurde. Einen Überblick bietet der Ratgeber Makler in Waldtrudering.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Verkauf?

Meist einige Monate vom Auftrag bis zur Übergabe, je nach Immobilie und Käufer.

Muss ich vorher renovieren?

Nein, Aufräumen und kleine Reparaturen genügen meistens.

Welche Unterlagen brauche ich bei einer Wohnung zusätzlich?

Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.

Soll ich an einen Bauträger verkaufen?

Das hängt von Angebot und Bedingungen ab. Lassen Sie sich beide Rechnungen zeigen.

Wie finde ich heraus, was gebaut werden darf?

Über den Bebauungsplan, verbindlich bei der Lokalbaukommission.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein, das übernimmt Ihre Maklerin.

Wann zahle ich die Provision?

Erst nach dem wirksamen Kaufvertrag beim Notar.

Was kostet das bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Wer eine Immobilie in Waldtrudering verkauft, sollte zuerst klären, um welche Art es sich handelt und wer sie kaufen würde. Haus, Doppelhaushälfte, Wohnung und Grundstück verlangen unterschiedliche Unterlagen, Rechnungen und Vermarktung, doch der Ablauf bleibt vertraut. Eine gute Vorbereitung bringt mehr als große Investitionen. Ellen Günthel begleitet Sie gern, ganz gleich, was Sie verkaufen möchten. Sprechen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.