Makler in Berg am Laim: Was beim Wohnungsverkauf neben Neubauten zählt und wie Sie 50 % der Provision sparen

Berg am Laim hat in den vergangenen Jahren ein neues Gesicht bekommen. Rund um St. Michael und den alten Ortskern stehen Häuser aus verschiedenen Jahrzehnten, an der Josephsburg und entlang der Bad-Schachener-Straße Wohnanlagen der Nachkriegszeit, und mit Baumkirchen Mitte ist ein ganzes Quartier hinzugekommen. Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Wer hier verkauft, verkauft meist eine Wohnung, und oft steht in Sichtweite ein Neubauprojekt mit Hochglanzprospekt. Da stellt sich schnell die Frage, ob man allein gegen einen Vertrieb mit Musterwohnung ankommt und welchen Makler man dafür überhaupt braucht.

Dieser Ratgeber erklärt, was ein Makler in Berg am Laim leisten sollte und worin der Verkauf einer Wohnung sich von dem eines Hauses unterscheidet. Er zeigt, wie Sie mehrere Anbieter vergleichen, was der Vertrag regelt und was der Verkauf kostet. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin im Stadtteil. Sie zahlen 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision bei gleicher Leistung.

Warum unterscheidet sich der Wohnungsverkauf so sehr?

Bei einem Haus kauft man ein Gebäude und ein Grundstück. Bei einer Wohnung kauft man einen Anteil an einer Gemeinschaft. Interessenten wollen deshalb nicht nur wissen, wie die Räume aussehen, sondern auch, wie es um das Dach, die Fassade, die Heizung und die Kasse der Gemeinschaft steht. Stehen größere Arbeiten an, oder wurde eine Sonderumlage beschlossen? Wie hoch ist das Hausgeld, und wie gut funktioniert die Verwaltung? Ein Makler, der sich hier nicht auskennt, wird von gut vorbereiteten Interessenten schnell überholt.

Für Sie heißt das: Fragen Sie danach, wie jemand mit den Unterlagen der Gemeinschaft umgeht. Liest er die Protokolle der letzten Jahre, bevor das Exposé entsteht? Kann er erklären, was eine niedrige Erhaltungsrücklage für den Preis bedeutet? Weiß er, ob für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters nötig ist? Wer das alles als Formsache abtut, könnte Sie später vor einem geplatzten Notartermin stehen lassen. Einen Überblick über die Preishebel im Stadtteil gibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berg am Laim?.

Was macht ein Makler konkret?

Am Anfang stehen die Bewertung und das Zusammentragen der Unterlagen. Danach folgen Fotos, Grundriss und Exposé sowie die Ansprache von vorgemerkten Suchkunden und das Einstellen auf Portalen. Anschließend nimmt er Anfragen an, sortiert aus und führt Besichtigungen, bei denen auch Treppenhaus, Keller und Gemeinschaftsflächen zählen. Er prüft die Finanzierung, verhandelt mit Interessenten, stimmt den Kaufvertrag mit dem Notar ab und organisiert die Übergabe mit Zählerständen und Schlüsseln.

Dazu kommen Aufgaben, die man erst bemerkt, wenn sie fehlen. Bei einer vermieteten Wohnung muss jemand mit den Mietern sprechen, und im Haus sollten Besichtigungen keine Unruhe stiften. Viele Eigentümer sind außerdem froh, wenn sie nicht selbst über Preise diskutieren müssen. In einer Hausgemeinschaft ist es zudem angenehm, wenn jemand anderes die Termine koordiniert, sodass die Nachbarn nicht täglich Fremde im Treppenhaus treffen und ständig gefragt werden.

Wie stellt ein Makler die Bestandswohnung neben dem Neubau dar?

Neubauten haben eine Musterwohnung, einen Vertrieb und einen modernen Standard. Sie haben aber oft auch höhere Preise, kleinere Grundrisse, einen späteren Einzugstermin und Fragen zum künftigen Hausgeld. Eine Bestandswohnung kann dagegen sofort bezogen werden, die Nachbarschaft ist bekannt, und man sieht, was man bekommt. Oft sind auch Zimmer und Balkone großzügiger geschnitten. Die laufenden Kosten sind aus den Abrechnungen ablesbar, und nicht nur aus einer Prognose. Das sind echte Vorteile, doch sie müssen benannt werden.

Ein guter Makler sagt deshalb nicht einfach, dass Neubauten zu teuer seien. Er zeigt, was der Käufer für sein Geld wo bekommt, und nennt auch die Schwächen Ihrer Wohnung, etwa eine ältere Heizung oder ein Bad, das bald erneuert werden muss. Wer das sauber darstellt, gewinnt das Vertrauen von Interessenten, die vorher in der Musterwohnung waren. Die Rechnung lässt sich bei Bestandswohnungen meist genau belegen. Mit dieser Begründung lässt sich auch der Preis besser halten.

Wer kauft in Berg am Laim?

Der Stadtteil ist gut angebunden, mit der S-Bahn am Bahnhof Berg am Laim, der U2 an der Josephsburg und am Innsbrucker Ring und der Nähe zum Mittleren Ring. Das zieht vor allem Berufstätige, Paare und junge Familien an, die in München bleiben möchten und nicht jeden Tag lange pendeln wollen. Größere Wohnungen sprechen Familien an, die im Viertel Fuß gefasst haben. Kleine Wohnungen interessieren häufig Anleger, die auf die gute Vermietbarkeit setzen, und auch Eltern, die eine Wohnung für studierende Kinder suchen.

Selbstnutzer und Anleger rechnen unterschiedlich. Der eine fragt nach Balkon, Licht und Schule, der andere nach Miethöhe, Hausgeld und Rendite. Ein guter Makler weiß, welche Gruppe zu Ihrer Wohnung passt, und richtet das Exposé darauf aus. Bei einer vermieteten Wohnung kommen oft nur Anleger in Frage, sofern nicht ein Auszug ansteht. Lassen Sie sich erklären, wie das Ihren Preis verändert. Ein Makler mit vorgemerkten Suchkunden kann gezielt die passenden Interessenten ansprechen, ohne dass viele Besucher kommen müssen.

Welche Fragen sollte er beantworten können?

Bringen Sie ruhig Ihre Unterlagen zum Gespräch mit und stellen Sie konkrete Fragen. Die folgende Tabelle zeigt, woran Sie eine gute Antwort erkennen.

Frage	Gute Antwort
Was bedeutet unsere Rücklage für den Preis?	setzt sie ins Verhältnis zu anstehenden Arbeiten
Was steht in den Protokollen?	hat sie gelesen oder liest sie vor dem Exposé
Wie halten Sie gegen den Neubau?	nennt Stärken und Schwächen konkret
Wer kauft diese Wohnung?	unterscheidet Selbstnutzer und Anleger
Ist die Zustimmung des Verwalters nötig?	weiß, wo das steht, und plant die Zeit ein
Was wurde zuletzt im Haus verkauft?	nennt anonymisierte Beispiele mit Merkmalen
Wer betreut mich persönlich?	nennt eine feste Person

Auch die Art, wie gefragt wird, sagt viel. Interessiert sich jemand für Ihre Pläne und Ihren Zeitrahmen, oder geht es sofort um den Vertrag? Darf er gleich drei Wohnungen im selben Haus vermarkten, und wie geht er damit um? Das kann ein Vorteil sein, weil er das Haus kennt, aber auch ein Nachteil, weil er dann mit sich selbst konkurriert. Welche Eigenschaften darüber hinaus zählen, zeigt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Berg am Laim.

Welcher Makler erzielt in Berg am Laim den besten Preis?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, und eine Garantie gibt es nicht. Entscheidend ist, wie gut Ihre Wohnung vorbereitet ist und ob mehrere ernsthafte Interessenten zur gleichen Zeit angesprochen werden. Dazu gehört auch, dass die Unterlagen der Gemeinschaft früh vorliegen, damit niemand wegen einer offenen Frage abspringt. Der höchste genannte Schätzwert sagt darüber nichts aus. Häufig ist er ein Mittel, um den Auftrag zu bekommen, und einige Wochen später wird dann über eine Senkung gesprochen.

Fragen Sie stattdessen, wie die Zahl hergeleitet wurde, mit welchen Verkäufen im Haus oder im Umfeld verglichen wird und wie mit den Neubauangeboten umgegangen wird. Nennen Sie auch Ihre eigene Einschätzung, und lassen Sie sich erklären, wo sie abweicht. Wie sich erzielte von versprochenen Preisen unterscheiden lassen, erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berg am Laim?. Am Ende zählt, was nach allen Kosten bei Ihnen ankommt.

Wie vergleiche ich mehrere Anbieter?

Laden Sie mindestens zwei, besser drei Anbieter ein und geben Sie allen dieselben Informationen. Schauen Sie, wer nach den Protokollen fragt, wer sich Keller und Treppenhaus ansieht, und wer nur die Räume abzählt. Lassen Sie sich Beispiele früherer Arbeiten zeigen, also Exposés und Fotos ähnlicher Wohnungen. Fragen Sie außerdem, wie Besichtigungen im Haus organisiert werden und wie viele Termine vorgesehen sind. So lassen sich die Angebote sachlich nebeneinanderlegen.

Bewertungen im Internet können einen ersten Eindruck vermitteln. Lesen Sie dabei die Texte statt nur die Sterne. Bei Tipps aus der Nachbarschaft sollten Sie nachfragen, was genau gut lief und wie lange das her ist. Eine ausführliche Anleitung dazu bietet der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Berg am Laim. Wie Sie Empfehlungen aus dem Umfeld einordnen, erklärt der Ratgeber Makler-Empfehlung in Berg am Laim.

Was gehört in den Maklervertrag?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern braucht der Maklervertrag bei Verbrauchern die Textform. Häufig wird ein qualifizierter Alleinauftrag mit fester Laufzeit angeboten. Das ist in Ordnung, wenn sich der Makler im Gegenzug zur aktiven Vermarktung verpflichtet und die Laufzeit überschaubar bleibt. Lesen Sie nach, ob sich der Vertrag automatisch verlängert und wie Sie kündigen können. Prüfen Sie außerdem, ob auch dann Kosten anfallen, wenn nichts verkauft wird, zum Beispiel für das Inserat.

Beim Abschluss außerhalb von Geschäftsräumen, etwa am eigenen Küchentisch, besteht in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Fragen Sie auch nach der Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung und nach der gesetzlichen Weiterbildung von 20 Stunden in drei Jahren. Worauf Sie im gesamten Ablauf achten sollten, beschreibt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Berg am Laim. Ein Vertrag, den Sie mit nach Hause nehmen dürfen, ist ein gutes Zeichen. Wer drängt, sollte Sie stutzig machen.

Was kostet ein Makler in Berg am Laim?

In München werden häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer verlangt. Die Provision hängt vom Kaufpreis ab und ist grundsätzlich frei verhandelbar. Wenn ein Verbraucher beteiligt ist, regeln die §§ 656a bis 656d BGB, wie sie sich bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zwischen Verkäufer und Käufer verteilen darf. Grundsätzlich wird sie erst fällig, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist. Lassen Sie sich den Satz schriftlich geben und klären Sie, ob weitere Kosten anfallen können.

Warum sparen Sie bei neues // nest 50 % der Provision?

Wir berechnen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Sie sparen also 50 % der Provision und erhalten die gleiche Leistung: Bewertung, Prüfung der Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung zum Notar. Das ist möglich, weil wir als drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro unterhalten und viele Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Mit jedem Prozentpunkt wächst das, was Ihnen bleibt.

Ein Satz allein genügt natürlich nicht. Prüfen Sie uns genauso wie andere Anbieter anhand der Fragen in diesem Ratgeber. In Berg am Laim ist Ellen Günthel Ihre feste Ansprechpartnerin und kommt für das erste Gespräch gern zu Ihnen. Unsere Einschätzung ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts. Wenn Sie anschließend lieber selbst verkaufen oder einen anderen Anbieter wählen, ist das auch in Ordnung.

Brauche ich überhaupt einen Makler?

Das hängt von Ihnen und Ihrer Wohnung ab. Wer sich auskennt, Zeit hat und eine einfache Wohnung ohne Mieter verkauft, kann es selbst schaffen. Häufig gibt es sogar bereits Interessenten aus dem Haus. Prüfen Sie den Preis dann trotzdem unabhängig, weil unter Nachbarn oft zu niedrig verkauft wird. Ohne Makler übernehmen Sie das Exposé, die Unterlagen, die Anfragen, die Besichtigungen und die Bonitätsprüfung selbst. Auch die Verhandlung liegt dann bei Ihnen, und viele unterschätzen, wie viel Zeit das kostet.

Besonders aufwendig wird es bei vermieteten Wohnungen, schwierigen Gemeinschaften oder wenn Sie nicht vor Ort wohnen. Typische Stolpersteine beschreibt unser Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler. Wenn Sie aus Kostengründen selbst verkaufen möchten, sollten Sie vorher einen niedrigeren Satz in Ihre Rechnung einbeziehen. Das kann sich lohnen, ohne dass Sie die Arbeit selbst machen müssen.

Was sollte ich vor dem ersten Gespräch bereitlegen?

Für das erste Gespräch genügen einige Eckdaten: Baujahr, Wohnfläche, Etage, Grundriss, Hausgeld, Modernisierungen und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, soweit Sie diese haben. Ist die Wohnung vermietet, nehmen Sie auch den Mietvertrag dazu. Überlegen Sie, was Ihnen wichtig ist: Soll es schnell gehen? Möchten Sie noch einige Monate wohnen bleiben? Soll möglichst niemand im Haus etwas merken? Sagen Sie das offen, denn daraus ergibt sich die Vermarktung.

Sie müssen die Wohnung für das erste Gespräch nicht perfekt aufräumen. Eine Einschätzung bezieht den heutigen Zustand mit ein, und oft zeigt sich bei dieser Gelegenheit, welche kleinen Arbeiten sich lohnen. Wenn etwas fehlt, kann der Makler vieles mit einer Vollmacht nachfordern, etwa von der Verwaltung oder vom Grundbuchamt. Welche Papiere insgesamt gebraucht werden, zeigt die Liste Welche Dokumente werden für den Verkauf benötigt.

Wann sollte ich den Makler wechseln?

Läuft der Auftrag und passiert wenig, suchen Sie zuerst das Gespräch. Gab es kaum Anfragen, muss der Grund benannt werden: Liegt es am Preis, an den Bildern, an der Konkurrenz durch Neubauten? Bleiben Berichte aus oder erkennen Sie keine Vermarktung, ist das ein klarer Grund, die Zusammenarbeit zu beenden, sobald der Vertrag das erlaubt. Achten Sie auf die Kündigungsfrist. Ein Neustart sollte mehr sein als dasselbe Inserat mit einem anderen Logo, und das gilt gerade dann, wenn die Wohnung schon lange online war. Sinnvoll sind neue Fotos, ein überprüfter Preis und eine andere Ansprache. Sagen Sie einer neuen Maklerin offen, wie es bisher gelaufen ist und welche Interessenten schon da waren, denn das verhindert Streit um die Provision und hilft bei der Einschätzung.

Falls Sie zusätzlich eine neue Wohnung suchen, sprechen Sie das ebenfalls an. Der Zeitplan für Verkauf und Kauf lässt sich meist gut aufeinander abstimmen, wenn alle Beteiligten ihn kennen.

Wie läuft das erste Gespräch ab?

Meist dauert es etwa eine Stunde. Die Maklerin sieht sich die Wohnung, den Keller und das Haus an und fragt nach Ihren Plänen. Anschließend erhalten Sie eine erste Einschätzung, oft schriftlich nachgereicht. Unterschreiben müssen Sie dabei nichts.

Häufige Fragen

Was macht ein Makler in Berg am Laim besonders?

Er kennt den Wettbewerb mit Neubauten und kann Protokolle, Rücklage und Hausgeld einordnen.

Wie viele Makler sollte ich ansprechen?

Zwei bis drei persönliche Termine genügen meist für einen guten Vergleich.

Wann ist die Provision fällig?

In der Regel erst nach einem wirksamen Kaufvertrag beim Notar.

Muss ich sofort unterschreiben?

Nein. Nehmen Sie sich Zeit und lesen Sie Laufzeit und Kündigung genau.

Was kostet die Einschätzung?

Bei uns nichts. Sie ist kostenlos und unverbindlich.

Lässt sich eine Wohnung neben einem Neubau gut verkaufen?

Ja, wenn die Stärken und die belegten Kosten gut dargestellt werden und der Preis stimmt.

Wie hoch ist die Provision bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Wer ist meine Ansprechpartnerin?

In Berg am Laim betreut Sie Ellen Günthel persönlich.

Fazit

Ein Makler in Berg am Laim sollte vor allem den Wohnungsverkauf beherrschen, die Unterlagen der Gemeinschaft lesen können und wissen, wie sich eine Bestandswohnung neben einem Neubau behauptet. Vergleichen Sie Anbieter nach Begründungen und Beispielen, nicht nach dem höchsten Schätzwert. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt 3,57 %. Ellen Günthel berät Sie gern unverbindlich, telefonisch unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.