Professioneller Immobilienmakler in Aschheim: Ein Exposé, das Pendler und Fachkräfte wirklich überzeugt

Wer in Aschheim eine Wohnung oder ein Haus sucht, ist oft kein Träumer, sondern jemand, der rechnet. Viele arbeiten in Technik, Handel oder Logistik im Münchner Osten, pendeln mit dem Auto und möchten schnell wissen, ob sich eine Besichtigung lohnt. Wie weit ist es zur Autobahn? Gibt es zwei Stellplätze? Wie hoch ist das Hausgeld? Wie lange braucht man mit dem Bus zur S-Bahn? Wer ihnen darauf im Inserat keine Antwort gibt, bekommt selten einen zweiten Blick. Ein Exposé voller blumiger Worte hat hier kaum eine Chance. Professionelle Arbeit bedeutet deshalb in Aschheim etwas ganz Bestimmtes.

Dieser Ratgeber zeigt, wie gute Arbeit bei Exposé, Fotos, Anfragen, Besichtigung und Verhandlung in dieser Gemeinde aussieht, und zwar von einem Beispielsatz bis zur Leistungsliste. Sie erfahren, was Sie verlangen können, wie Sie Arbeitsproben einschätzen und woran Sie schwache Arbeit erkennen. Das gilt für das Reihenhaus in einem jüngeren Baugebiet ebenso wie für die Wohnung und das Haus in Dornach. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin, und auch unsere Arbeit können Sie so prüfen.

Wie sieht ein gutes Exposé für Aschheim aus?

Beginnen wir mit einem Vergleich. Ein schwacher Text lautet: „Traumhaftes Reihenhaus in beliebter Lage, gute Infrastruktur, ideal für Familien.“ Das passt auf jedes Haus im Land. Ein guter Text sagt: „Reihenendhaus, Baujahr 1996, 130 m² Wohnfläche, Garten nach Südwesten. Zwei Stellplätze. Zur A 99 sind es wenige Minuten, zur Grundschule zehn Gehminuten. Bus zur S-Bahn Feldkirchen an der nächsten Ecke. Dach 2018 erneuert. Heizung von 2004, regelmäßig gewartet.“ Nach wenigen Sekunden weiß ein Interessent, ob es für ihn passt. Die Zahlen sind hier nur ein Beispiel, und in Ihrem Exposé müssen sie natürlich stimmen.

Ein professioneller Makler überlegt zuerst, an wen er sich wendet. Für eine berufstätige Familie stehen Wege, Stellplätze und Kinderzimmer im Vordergrund, für einen Anleger Miete und Rücklage, für ein älteres Paar kurze Wege und wenige Stufen. Er nennt auch das, was nicht ideal ist. Eine Lage an der Bundesstraße, eine ältere Küche oder eine anstehende Sanierung werden nicht verschwiegen. Das spart Besichtigungen mit Menschen, die sich etwas anderes vorgestellt haben, und stärkt Ihre Position, weil der Käufer schon informiert ist. Lesen Sie den Text vor der Veröffentlichung genau, denn falsche Angaben können Ihnen später Ärger bereiten.

Da Aschheim keine eigene S-Bahn hat, gehört die Anbindung ins Exposé, und zwar ehrlich. Nennen Sie die nächste Haltestelle, die Linie und den Bahnhof, und prüfen Sie die Angaben vorher. In Dornach gehört der kurze Weg zur S-Bahn in Riem nach vorn. Auch Einkauf, Schulen und Kindergärten sollten konkret genannt werden. Beim Gymnasium sollte der aktuelle Stand geprüft werden, bevor jemand darüber schreibt.

Was unterscheidet gute Fotos von Handybildern?

Fotos entscheiden, ob jemand weiterliest. Eine Fachkraft kommt zur passenden Tageszeit, hält die Kamera gerade und zeigt die Räume mit dem vorhandenen Licht. Die Immobilie ist vorbereitet, also aufgeräumt, gelüftet und ohne Kleinkram auf den Flächen. Das erste Bild zählt besonders, denn es erscheint in der Ergebnisliste auf dem Handy. Oft ist es besser, mit dem Garten oder dem hellen Wohnzimmer zu beginnen als mit der Hausfront.

Prüfen Sie außerdem die Ehrlichkeit. Starke Weitwinkel lassen kleine Räume groß wirken und enttäuschen dann vor Ort. Virtuell eingerichtete Bilder sollten als solche erkennbar sein, und Sommerbilder im Winter ebenfalls. Stellplätze und Tiefgarage verdienen in Aschheim ein eigenes Bild, weil viele Interessenten gerade danach suchen. Auch ein sauberer Grundriss gehört dazu, denn er wird oft noch vor den Fotos angesehen. Fragen Sie, wer die Kosten dafür trägt.

Wie geht ein Profi mit Anfragen um?

Viele Interessenten schreiben abends oder in der Mittagspause. Bleibt ihre Anfrage tagelang unbeantwortet, schauen sie weiter. Ein professioneller Makler reagiert zügig, beantwortet die Frage wirklich und fragt seinerseits nach: Wofür suchen Sie, bis wann, wie weit ist Ihre Finanzierung? Er erfasst Namen und Kontaktdaten, bevor jemand zu Ihnen kommt. Vertiefte Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Protokolle gibt er erst bei ernsthaftem Interesse heraus. Die Vorprüfung dient dabei nur der Klärung von Interesse und Finanzierung, niemand sollte wegen persönlicher Merkmale benachteiligt werden.

Testen können Sie das vorab. Schreiben Sie ihm eine kurze Frage zu einem seiner Objekte, und messen Sie, wie schnell und wie gut die Antwort kommt. So erleben Sie, was auch Ihre Interessenten erleben werden. Bitten Sie außerdem darum, dass Sie im Bericht die Zahlen sehen: Wie viele Aufrufe, Anfragen, Gespräche und Besichtigungen gab es?

Wie sieht eine gute Besichtigung aus?

Eine gute Besichtigung ist kein Rundgang mit geöffneten Türen. Der Makler kennt das Haus genau und beginnt an einer günstigen Stelle. Er lässt den Besuchern Zeit und hat die wichtigen Unterlagen griffbereit: Grundriss, Energieausweis, Modernisierungsliste, Wartungsnachweis, bei Wohnungen Protokolle und Hausgeldabrechnung. Beim Haus führt er auch in den Keller, denn dort kommen die meisten Fragen. Wenn jemand etwas fragt, das er nicht weiß, sagt er das und reicht die Antwort nach.

Er kennt auch die Umgebung. Wo ist die Haltestelle, wie kommt man auf die Autobahn, wie laut wird es zu welcher Zeit? Wie weit ist es ins Gewerbegebiet, wenn jemand dort arbeitet? Nach dem Rundgang fragt er nach dem Eindruck, und einen Tag später ruft er an. Das zeigt Interesse und bringt die Rückmeldungen, die Sie brauchen. Sie selbst sollten meist nicht dabei sein, damit offen gesprochen wird. Vereinbaren Sie, dass niemand allein durch Ihr Haus geht und dass Schlüssel nur nach Absprache weitergegeben werden.

Wie verhandelt ein Profi?

Ein Makler, der nur sagt: „Da ist ein Gebot, nehmen Sie es?“, ist kein Verhandler. Ein Profi ordnet ein. Ist die Finanzierung gesichert? Hängt das Gebot von einem anderen Verkauf ab? Wie ernst ist der Einwand zur Heizung, und was würde die Maßnahme kosten? Gibt es weitere Interessenten? Dann schlägt er eine Reaktion vor und begründet sie. Der Preis wird nicht sofort reduziert, sondern erklärt. Er fragt auch, was dem Käufer außer dem Betrag wichtig ist, zum Beispiel ein bestimmter Einzugstermin, weil ein neuer Arbeitsvertrag beginnt.

In Aschheim kommen typische Einwände hinzu: die fehlende S-Bahn, der Verkehr und ein Vergleich mit Kirchheim oder Feldkirchen. Auf all das sollte er vorbereitet sein. Bei der Heizung hilft der Hinweis, dass nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz eine bestehende Anlage weiterlaufen und repariert werden darf. Liegen Rechnungen und Wartungsprotokolle bereit, verlieren pauschale Forderungen an Kraft. Die Entscheidung bleibt immer bei Ihnen.

Welche Leistungen sollten Sie festhalten?

• Besichtigung und begründete Einschätzung mit Spanne
• Prüfung und Beschaffung der Unterlagen, gegebenenfalls mit Vollmacht
• Fotos durch eine Fachkraft und aufbereiteter Grundriss
• Exposé mit Ihrer Freigabe
• Inserate auf den wichtigen Portalen und Ansprache von Suchkunden
• Vorprüfung der Interessenten und Führung der Besichtigungen
• Berichte in festem Rhythmus, mit Zahlen und Rückmeldungen
• Finanzierungsprüfung und Vorlage aller Gebote
• Verhandlung in Ihrem Auftrag
• Vorbereitung des Notartermins und Übergabeprotokoll

Fehlt ein Punkt, fragen Sie nach. Manche Anbieter berechnen Einzelnes extra oder bieten es gar nicht an. Das ist nicht schlimm, wenn Sie es vorher wissen und entsprechend vergleichen. Ein professioneller Anbieter hat mit einer solchen Liste kein Problem. Ein Vertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss ohnehin mindestens in Textform geschlossen werden.

Wie lese ich Arbeitsproben?

Bitten Sie um zwei oder drei Exposés zu ähnlichen Objekten und um ein Beispiel für einen Bericht an Eigentümer. Sehen Sie sich an, wie die Bilder wirken, ob die Texte konkret sind und ob Einschränkungen genannt werden. Schauen Sie sich auch aktuelle Inserate auf den Portalen an, denn die wurden nicht speziell für Sie ausgewählt. Wie lange stehen sie schon online? Wie wirken sie auf dem Handy? Fehlt das Hausgeld, fehlen die Energiekennwerte, fehlt die Angabe zur Anbindung? Solche Lücken finden Sie schnell.

Fragen Sie dann nach einer schwierigen Vermarktung: Was wurde getan, als das Angebot nicht lief? Wurde das Exposé verändert, oder der Preis? Ein Profi kann das schildern, ohne vertrauliche Daten zu nennen. Wer nur auf den schwierigen Markt verweist, hat möglicherweise wenig unternommen.

Wie sieht professionelle Kommunikation aus?

Sie müssen nicht täglich etwas hören, sollten aber nie im Unklaren sein. In den ersten Wochen ist ein wöchentlicher Bericht sinnvoll, mit Zahlen, Rückmeldungen möglichst im Wortlaut und einer Empfehlung. Auch Unangenehmes gehört hinein, zum Beispiel: „Zwei Familien fanden den Weg zum Bus zu weit.“ Nur so können Sie reagieren. Bei einem Gebot oder einer ernsten Rückfrage erwarten Sie zu Recht einen Anruf. Klären Sie zudem, wer Sie vertritt, wenn Ihr Ansprechpartner im Urlaub oder krank ist. Sind mehrere Eigentümer beteiligt, sollten alle gleichzeitig informiert werden.

Wie plant ein Profi den Start?

Die ersten zwei Wochen sind die wertvollsten, weil viele Suchende neue Angebote sofort sehen. Daher sollte alles bereitstehen, bevor das Inserat online geht. Zuerst erfahren vorgemerkte Suchkunden davon, dann folgen die Portale. Die ersten Termine liegen auf wenigen Tagen, was Ihnen Mühe spart und Interessenten zeigt, dass sie nicht allein sind. Nach zwei bis drei Wochen gibt es eine gemeinsame Auswertung. Wenige Anfragen sprechen gegen Preis oder Inserat, viele Besichtigungen ohne Gebot gegen den Eindruck vor Ort oder den Preis.

Woran erkenne ich die Qualität schon beim ersten Termin?

Die Vorbereitung verrät viel. Hat sich Ihr Gegenüber Ihre Adresse vorher angesehen? Kennt er die Lage in Bezug auf Bus, Autobahn und Gewerbegebiet? Schaut er in den Heizungskeller, auf das Dach und in die Abstellräume, oder bleibt er im Wohnzimmer sitzen? Fragt er nach Ihrem Zeitplan, Ihrem Anlass und möglichen Mitentscheidern, oder redet er die ganze Stunde über seine Erfolge?

Beachten Sie auch, was danach passiert. Eine schriftliche Einschätzung sollte Vergleichswerte, Annahmen und eine Spanne enthalten und innerhalb der versprochenen Frist eintreffen. Wer Sie gleich am Küchentisch zur Unterschrift drängt, zeigt, welche Reihenfolge ihm wichtig ist. Gute Anbieter geben Ihnen den Vertrag mit nach Hause und beantworten anschließend Ihre Fragen zu Laufzeit, Kündigung und Leistungen. Ein Anruf bei einem früheren Kunden, sofern dieser einverstanden ist, kann das Bild abrunden.

Beobachtung	Eher professionell	Eher schwach
Vorbereitung	kennt Lage, Wege und Vergleichsangebote	fragt nach dem Baujahr und schweigt dann
Rundgang	sieht Keller, Dach, Technik und Stellplätze	bleibt in den Wohnräumen
Einschätzung	Spanne mit nachvollziehbarer Begründung	eine hohe Zahl ohne Herleitung
Vertrag	Mitgabe mit Bedenkzeit	Unterschrift noch am selben Abend
Aussagen zum Ablauf	nennt Schritte, Zeiten und Zuständigkeiten	„Das machen wir schon“

Welche Unterlagen bereitet ein Profi vor?

Käufer und Banken fragen früher oder später nach denselben Papieren. Ein professioneller Makler sammelt sie, bevor der erste Interessent kommt. Für ein Haus sind das meist Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Modernisierungsnachweise und Wartungsprotokolle. Bei einer Wohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung hinzu. Bauakten liegen in der Regel beim Landratsamt München, und ein Teil lässt sich nur mit Vollmacht beschaffen.

Der Vorteil zeigt sich später. Wer die Unterlagen früh geprüft hat, entdeckt eine fehlende Abgeschlossenheit, eine ungenaue Flächenangabe oder ein geplantes Sanierungsvorhaben der Gemeinschaft rechtzeitig. Dann lässt sich das klären, bevor es in der Verhandlung als Überraschung auftaucht. Wenn ein Käufer ernsthaft interessiert ist, liegt seiner Bank alles rasch vor, und die Finanzierungszusage kommt schneller. Die vollständige Aufstellung finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Aschheim.

Wie zeigt ein Makler Dornach und Aschheim richtig?

Die beiden Gemeindeteile sprechen unterschiedliche Menschen an, und das sollte man im Auftritt merken. Im Hauptort stehen Wege zu Schule, Einkauf und Ortsmitte im Mittelpunkt, dazu die Anbindung per Auto und Bus. In Dornach zählt für viele die Nähe zum Gewerbegebiet und zum S-Bahnhof München-Riem, den die Gemeinde als „Riem-Dornach“ bezeichnet. Ein Text, der beide Lagen mit denselben Worten beschreibt, verschenkt Argumente.

Ähnlich ist es bei den Objekten. Eine kleinere Wohnung spricht oft Beschäftigte oder Anleger an, ein Reihenhaus eher Familien, die den Autobahnanschluss schätzen. Ein professioneller Makler wählt danach Reihenfolge der Fotos, Überschrift und Kanäle aus und erklärt Ihnen diese Entscheidung. Fragen Sie: Wer kauft meine Immobilie Ihrer Einschätzung nach, und was sehen diese Menschen zuerst? Eine klare Antwort zeigt, dass jemand nachgedacht hat.

Was tun, wenn die Arbeit nicht passt?

Auch bei sorgfältiger Auswahl kann sich zeigen, dass die Leistung ausbleibt: Das Exposé erscheint spät, Berichte fehlen, Rückrufe bleiben aus. Sprechen Sie das zuerst schriftlich an und nennen Sie, was Sie bis wann erwarten. Oft reicht das. Hilft es nicht, kommt es auf den Vertrag an. Maklerverträge mit fester Laufzeit lassen sich häufig nicht ohne Weiteres beenden, außer bei einem wichtigen Grund. Lassen Sie im Zweifel eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt prüfen, wie Sie vorgehen können.

Vorbeugen ist einfacher. Vereinbaren Sie eine überschaubare Laufzeit, eine klare Kündigungsregel und einen festen Berichtsrhythmus. Dann haben Sie etwas, auf das Sie sich berufen können, und beide Seiten wissen, was gilt. Ein Anbieter, der von seiner Arbeit überzeugt ist, wird diese Punkte nicht als Misstrauen verstehen.

Was kostet professionelle Arbeit?

Bei neues // nest ist der genannte Umfang in der Provision enthalten. Sie zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision. Das gelingt, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Vergleichen Sie unsere Arbeitsproben gern mit denen anderer.

Welcher Makler erzielt in Aschheim den besten Preis?

Oft der, dessen Arbeit im Detail stimmt. Ein klares Exposé holt die passenden Menschen, gute Bilder bringen mehr Anfragen, eine vorbereitete Besichtigung führt zu Geboten, und eine überlegte Verhandlung verhindert unnötige Abschläge. Wie die Schritte zusammenspielen, beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Aschheim?.

Wie arbeitet Ellen Günthel?

Ellen Günthel betreut Eigentümer in Aschheim und im Münchner Osten persönlich. Sie sehen, was in Ihrem Namen veröffentlicht wird, und bekommen regelmäßig Rückmeldung. Einen Überblick über Aufgaben und Lagen gibt der Ratgeber Makler in Aschheim.

Häufige Fragen

Was macht einen professionellen Immobilienmakler in Aschheim aus?

Ein genaues Exposé, gute Fotos, schnelle Reaktionen, vorbereitete Besichtigungen und eine überlegte Verhandlung.

Was gehört ins Exposé?

Wege, Stellplätze, Kosten, Zustand und auch das, was nicht ideal ist.

Darf ich Arbeitsproben sehen?

Ja. Fragen Sie nach Exposés und einem Beispiel für einen Bericht an Eigentümer.

Wer bezahlt den Fotografen?

Das sollte im Vertrag stehen. Bei neues // nest sind die Fotos enthalten.

Sollte ich bei Besichtigungen dabei sein?

Meist nicht, damit Interessenten offen sprechen können.

Wie oft bekomme ich Berichte?

Vereinbaren Sie einen festen Rhythmus, in der ersten Phase etwa wöchentlich.

Muss ich alle Gebote sehen?

Ja, das sollten Sie erwarten, und zwar schriftlich.

Was kostet die Leistung bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Fazit

Ein professioneller Immobilienmakler in Aschheim arbeitet für Menschen, die rechnen: mit klaren Angaben zu Wegen, Stellplätzen und Kosten, guten Fotos, schnellen Antworten, vorbereiteten Besichtigungen und einer überlegten Verhandlung. Bitten Sie um Arbeitsproben und halten Sie die Leistungen schriftlich fest. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern, wie das bei uns aussieht, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Für den Einstieg gibt es die kostenlose Wertermittlung.