Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in München-Au: Vier Lösungen für den Familientisch

Die Mutter hat die Wohnung am Mariahilfplatz hinterlassen, und nun sitzen drei Geschwister am Küchentisch. Vielleicht wollen sich alle einig sein, aber jede und jeder hat eine andere Vorstellung. Die eine möchte das Geld für das eigene Haus, der andere würde die Wohnung gern behalten, und der dritte hat vor allem Sorge, übergangen zu werden. Die Erinnerungen an die Dult-Besuche in der Kindheit und die Zeit am Mühlbach machen es nicht einfacher. So entsteht aus einer sachlichen Frage schnell ein Familienkonflikt, der sich über Jahre ziehen kann. Dabei gibt es nur wenige Lösungen, die ernsthaft infrage kommen.

Dieser Ratgeber stellt die vier üblichen Lösungen nebeneinander: gemeinsamer Verkauf, Auszahlung durch einen Miterben, Ausscheiden gegen Abfindung und gemeinsame Vermietung. Sie erfahren, was für und gegen jede spricht und welche Fragen vorab zu klären sind. Außerdem geht es um den Wert, um Steuern und darum, was geschieht, wenn jemand nicht mitzieht. Für rechtliche Einzelfragen sollten Sie einen Anwalt oder Notar hinzuziehen. Bei neues // nest begleitet Ellen Günthel den Verkauf, wenn Sie sich dafür entscheiden, und informiert alle gleich.

Was gilt in einer Erbengemeinschaft?

Mit dem Erbfall gehört die Immobilie allen Erben gemeinsam. Niemand kann über einen bestimmten Teil verfügen, jeder ist nur am Ganzen beteiligt. Beschlüsse zur ordnungsgemäßen Verwaltung, etwa zu Reparaturen oder Vermietung, fassen die Erben mit Mehrheit nach Anteilen. Dringend nötige Maßnahmen darf jeder allein veranlassen. Für eine Verfügung wie den Verkauf müssen dagegen alle mitwirken. Jeder Miterbe kann außerdem jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgelöst wird. Sie ist von Gesetzes wegen auf Auflösung angelegt, nicht auf Dauer. Allgemeine Hinweise gibt unser Beitrag Erbengemeinschaft auflösen.

Für die Au kommt oft hinzu, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Die Verwaltung braucht dann einen Nachweis der Erbfolge und einen Ansprechpartner. Hausgeld und Sonderumlagen laufen weiter, und jemand sollte zur Eigentümerversammlung gehen. Klären Sie das früh, sonst bleiben Rechnungen liegen und Beschlüsse werden ohne Sie gefasst. Auch das Grundbuch beim Amtsgericht München sollte berichtigt werden, was innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei ist. Dazu braucht es einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.

Bevor Sie reden: Was sollten alle wissen?

Viele Gespräche scheitern daran, dass nicht alle denselben Stand haben. Sorgen Sie deshalb dafür, dass jeder die wichtigsten Fakten kennt: Erbquoten, Grundbuchstand, Restschuld, Hausgeld, Rücklage, laufende Kosten, Mietverhältnis, anstehende Sanierungen. Legen Sie die Unterlagen in einem gemeinsamen Online-Ordner ab. Übersicht verschafft auch eine erste Wertangabe. Eine Maklereinschätzung ist meist kostenlos, und auch der Ratgeber Immobilienbewertung in der Au kann helfen. Fragen Sie auch alle einzeln, was sie sich wünschen. Das ist nicht immer dasselbe, was am Tisch gesagt wird.

Trennen Sie dabei die Sachfragen von alten Geschichten. Wer hat die Eltern gepflegt? Wer hat früher mehr bekommen? Solche Themen sind wichtig, aber sie lassen sich nicht durch den Preis einer Wohnung lösen. Manchmal hilft eine neutrale Person, etwa ein Mediator oder Notar, der das Gespräch leitet. Nehmen Sie sich Zeit, aber setzen Sie auch einen Termin, bis zu dem eine Entscheidung fallen soll. Denn während Sie reden, laufen die Kosten, und die Wohnung altert. Hinweise zu den ersten Schritten nach dem Erbfall gibt der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in der Au.

Lösung 1: Gemeinsam verkaufen

Das ist der häufigste Weg, und oft auch der einfachste. Alle stimmen zu, die Wohnung wird verkauft, und der Erlös wird nach Quoten verteilt. Danach sind alle frei und jeder kann seinen Teil verwenden, wie er möchte. In einer gefragten Lage wie der Au lässt sich eine Immobilie meist gut verkaufen, wenn die Unterlagen stimmen. Eine Person sollte die Abstimmung übernehmen, und alle müssen beim Notar unterschreiben oder eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen. Für Erben im Ausland oder mit Betreuung kann das länger dauern. Planen Sie die Zeit ein.

Der Nachteil liegt auf der Hand: Der Abschied fällt schwer, und vielleicht wäre jemand gern geblieben. Zudem muss man sich auf den Preis einigen und darauf, wann man welches Gebot annimmt. Legen Sie vor der Vermarktung einen Mindestpreis fest und bestimmen Sie, wer entscheiden darf, wenn es schnell gehen muss. Eine Maklerin kann die Abstimmung erleichtern, indem sie alle Berichte an alle verschickt und Gebote gleichzeitig mitteilt. Wie der Verkauf im Einzelnen abläuft, beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in der Au. So bleibt das Verfahren für alle nachvollziehbar.

Lösung 2: Ein Miterbe zahlt die anderen aus

Wenn jemand die Wohnung behalten möchte, kann er die anderen auszahlen und alleiniger Eigentümer werden. Das klingt einfach, hat aber drei Hürden. Erstens braucht es eine Einigung über den Wert, denn was der eine zahlt, bekommen die anderen. Zweitens muss die Finanzierung stehen. Banken prüfen das Einkommen und die Immobilie, und bei einem Altbau auch die Gemeinschaft. Drittens gibt es Nebenkosten für Notar und Grundbuch. Unter Erben fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an, wenn es um die Teilung des Nachlasses geht, doch lassen Sie das im Einzelfall bestätigen.

Prüfen Sie auch die steuerlichen Folgen. Eine Auszahlung kann als Kauf gewertet werden, sodass für den übernehmenden Erben eine neue Zehn-Jahres-Frist für den gekauften Anteil beginnen kann. Fragen Sie deshalb einen Steuerberater, bevor Sie sich festlegen. Vereinbaren Sie außerdem, was geschieht, wenn der Übernehmende die Wohnung bald weiterverkauft und dabei viel mehr erzielt. Manche Geschwister regeln das mit einer Klausel im Vertrag. Ein Gutachten kann den Frieden sichern, wenn man der Einschätzung einer Maklerin nicht allein vertrauen möchte.

Lösung 3: Ausscheiden gegen Abfindung

Bei der sogenannten Abschichtung scheidet ein Miterbe gegen eine Abfindung aus der Gemeinschaft aus, und sein Anteil wächst den übrigen zu. Das ist vor allem dann interessant, wenn nur einer aussteigen möchte und die anderen noch nicht verkaufen wollen. Die Vereinbarung ist grundsätzlich formfrei möglich, doch bei einer Immobilie im Nachlass werden Notar und Grundbuch für die Berichtigung gebraucht. Lassen Sie sich hier beraten, denn die Gestaltung hat Vor- und Nachteile. Für die Bewertung gilt dasselbe wie bei der Auszahlung: Ohne gemeinsame Zahl geht es nicht.

Auch ein Verkauf des eigenen Erbteils ist möglich, sogar an Dritte. Das ist notariell zu beurkunden, und die anderen Miterben haben ein Vorkaufsrecht. In der Praxis ist es selten eine gute Lösung, weil sich der Käufer eines Erbteils in die Gemeinschaft einkauft und der Preis meist niedrig ausfällt. Manche Investoren kaufen gezielt solche Anteile, um Druck auszuüben. Wer davon hört, sollte sich rechtlich beraten lassen. Für die meisten Familien ist es besser, im eigenen Kreis eine Lösung zu finden oder gemeinsam zu verkaufen.

Lösung 4: Gemeinsam vermieten

Wenn sich niemand drängt, kann die Wohnung auch vermietet werden. Dann entstehen Einnahmen, und die Entscheidung über den Verkauf wird vertagt. Die Mehrheit kann das in der Regel beschließen. Die Lage in der Au ist für die Vermietung gut, aber das Münchner Mietrecht ist streng. Prüfen Sie, ob eine Modernisierung nötig wäre, und wer das bezahlt. Jemand muss Abrechnung, Reparaturen und Kontakt übernehmen, oder Sie beauftragen eine Mietverwaltung. Überlegen Sie auch, wie die Einnahmen und die Steuern verteilt werden. Dafür braucht es meist eine Steuererklärung für die Gemeinschaft.

Der Nachteil: Sie bleiben verbunden, und die Konflikte auch. Wer aussteigen möchte, kann das jederzeit verlangen, und dann wird die Sache schwieriger, weil nun ein Mieter in der Wohnung lebt. Ein Verkauf bringt dann oft weniger, da vor allem Anleger kaufen. Vermieten ist deshalb dann sinnvoll, wenn sich alle wirklich einig sind und für mehrere Jahre planen. Als bloßes Aufschieben führt es oft nur zu neuem Streit. Zu vermieteten Wohnungen enthält der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in der Au weitere Hinweise.

Die vier Lösungen im Überblick

Lösung	Passt, wenn	Hürde	Steuerlicher Hinweis
Gemeinsamer Verkauf	Niemand bleiben möchte	Einigung über Preis	Besitzzeit des Verstorbenen zählt
Auszahlung	Einer behalten möchte	Wert, Finanzierung	Kann neue Frist auslösen
Abschichtung	Einer aussteigen möchte	Abfindung, Beratung	Einzelfall prüfen lassen
Vermietung	Alle einig und ohne Eile	Verwaltung, Konflikte	Einkünfte gemeinsam erklären

Wie einigen Sie sich auf den Wert?

Der Wert ist fast immer der Kern des Streits. Hohe Zahlen freuen die, die ausgezahlt werden, niedrige den, der übernimmt. Holen Sie deshalb gemeinsam eine Einschätzung ein und laden Sie alle zu dem Termin ein oder schicken Sie allen dasselbe Ergebnis. Reicht das nicht, lässt sich ein Sachverständiger beauftragen, dessen Ergebnis alle vorab als verbindlich akzeptieren. Das kostet Geld, aber viel weniger als ein Streit. Vereinbaren Sie auch, wie bei Mietern oder Sanierungsbedarf gerechnet wird. Einen ersten gemeinsamen Blick ermöglicht auch der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in der Au.

Berücksichtigen Sie auch Zuwendungen, die jemand zu Lebzeiten erhalten hat, sowie offene Kosten. Hat ein Geschwister die Eltern gepflegt, kann das eine Ausgleichspflicht begründen, je nach Lage des Falls. Solche Fragen gehören zum Anwalt. Wenn Sie sich außerdem nicht darauf einigen können, ob jetzt oder später verkauft werden soll, hilft es oft, einfach die Kosten des Wartens auszurechnen. Hausgeld, Versicherungen und Instandhaltung summieren sich schnell. Sachliche Zahlen entspannen viele Gespräche, weil sie den Streit von der Person auf die Sache lenken.

Wer zahlt was, bis eine Lösung gefunden ist?

Bis zur Einigung laufen Hausgeld, Grundsteuer und Versicherungen weiter, und bei einer leeren Wohnung auch Heizung und Strom. Diese Kosten tragen die Erben im Verhältnis ihrer Anteile. Oft zahlt einer und rechnet später ab, was leicht zu Ärger führt. Besser ist ein Nachlasskonto, auf das alle einzahlen und auf das Mieteinnahmen fließen. Führen Sie eine einfache Liste, die alle einsehen können. Wohnt ein Miterbe in der Wohnung, können die anderen eine Nutzungsentschädigung verlangen, sobald sie das tun. Reden Sie darüber, bevor Vorwürfe entstehen, und halten Sie die Absprache schriftlich fest.

Auch das leerstehende Heim braucht Pflege. Jemand sollte regelmäßig nach dem Rechten sehen, im Winter die Heizung prüfen und die Versicherung informieren. In Bachnähe sollten Sie zudem den Keller im Blick behalten. Sonderumlagen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gelten auch für Erben, und die Protokolle erhalten Sie von der Verwaltung. Die weiteren Papiere nennt der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in der Au. Vergessen Sie nicht, dass die Person vor Ort oft die meiste Arbeit hat, und sprechen Sie an, ob sie dafür einen Ausgleich erhält.

Was tun, wenn jemand nicht mitzieht?

Fragen Sie zuerst, was hinter der Weigerung steckt. Oft geht es um Erinnerungen, um verletzten Stolz oder um die Angst, übervorteilt zu werden. Manchmal fehlt nur eine Information. Eine Mediation kann helfen, und sie kostet viel weniger als ein Gerichtsverfahren. Rechnen Sie außerdem vor, was jeder bei einem normalen Verkauf bekäme und was bei einer Versteigerung zu erwarten wäre. Ist jemand gar nicht erreichbar oder unbekannt, kann das Nachlassgericht einen Pfleger bestellen. Bei minderjährigen oder betreuten Miterben ist unter Umständen eine gerichtliche Genehmigung erforderlich.

Hilft nichts davon, bleibt die Teilungsversteigerung, die jeder Miterbe beim Amtsgericht beantragen kann. Sie bringt oft niedrigere Ergebnisse, ist teuer und dauert lange. Bei einer vermieteten Wohnung drückt das den Preis zusätzlich. Nachbarn und Bekannte bekommen davon etwas mit. Manchmal bringt erst der Antrag Bewegung in die Sache, doch gehen Sie diesen Schritt nur nach anwaltlicher Beratung. Ein Verkauf am freien Markt ist in aller Regel für alle die bessere Lösung, auch für den, der gerade blockiert. Das lässt sich anhand von Zahlen oft gut zeigen.

Welche Steuern sind zu bedenken?

Die Erbschaftsteuer richtet sich nach Wert und Verwandtschaftsgrad. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Geschwister nur 20.000 Euro, und das kann in München schnell eine Rolle spielen. Beim Verkauf gilt die Zehn-Jahres-Frist, wobei die Zeit des Verstorbenen angerechnet wird, und bei Selbstnutzung gelten Ausnahmen. Eine Auszahlung kann eine eigene Frist auslösen. Wer die Regelung zum Familienheim genutzt hat, sollte vor einem Verkauf oder Auszug prüfen lassen, ob die Befreiung erhalten bleibt. Fragen Sie deshalb einen Steuerberater, bevor Sie sich entscheiden.

Wie organisieren Sie die Abstimmung bei verstreuten Erben?

Selten wohnen alle Erben in München. Eine Schwester lebt vielleicht in Berlin, ein Bruder in Kanada. Dann hilft ein fester Rahmen: ein gemeinsamer Ordner, ein regelmäßiger Videotermin und eine klare Frist für Rückmeldungen, zum Beispiel drei Tage. Bestimmen Sie eine Person, die die Fäden zusammenhält, und sprechen Sie an, ob sie dafür einen Ausgleich erhält, denn sie hat oft die meiste Arbeit. Lassen Sie Vollmachten früh erstellen, damit später nicht wegen einer fehlenden Unterschrift ein Käufer abspringt. Notare im Ausland und Konsulate brauchen dafür Zeit, und Sprachfragen können hinzukommen. Halten Sie Beschlüsse kurz schriftlich fest. Das schützt die Person vor Ort vor Vorwürfen und gibt allen anderen Sicherheit. So wird aus einer unübersichtlichen Gruppe ein Team, das auch unter Zeitdruck entscheiden kann.

Wie kann eine Maklerin helfen?

Eine neutrale Maklerin kann die Stimmung entspannen, weil sie alle gleich informiert. Sie gibt eine Einschätzung ab, die allen zugeht, kümmert sich um Unterlagen und vermarktet, sobald sich die Erben einig sind. Sie kann auch verschiedene Szenarien vorrechnen. Einen Streit schlichten kann sie aber nicht, und Rechtsberatung darf sie nicht geben. Ellen Günthel kennt solche Situationen und bleibt neutral. Unser Satz liegt bei 1,785 % statt der oft genannten 3,57 %, was bei einer Verteilung unter mehreren Erben allen zugutekommt. Worauf Sie bei der Auswahl achten sollten, beschreibt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in der Au.

Häufige Fragen

Kann ein Miterbe den Verkauf verhindern?

Ja, zunächst schon. Möglich ist dann aber eine Teilungsversteigerung.

Welche Lösung ist die häufigste?

Der gemeinsame Verkauf, weil danach alle frei sind.

Wie einigen wir uns auf den Wert?

Über eine gemeinsame Einschätzung oder einen Sachverständigen, dessen Ergebnis alle akzeptieren.

Fällt bei einer Auszahlung Grunderwerbsteuer an?

Unter Erben in der Regel nicht. Lassen Sie das im Einzelfall bestätigen.

Was ist eine Abschichtung?

Ein Miterbe scheidet gegen Abfindung aus, und sein Anteil wächst den anderen zu.

Darf ein Erbe in der Wohnung bleiben?

Das sollte vereinbart werden. Die anderen können einen Ausgleich verlangen.

Muss ich zum Notar nach München?

Nicht zwingend. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht ist Vertretung möglich.

Wer hilft beim Verkauf in der Au?

Ellen Günthel begleitet Sie und informiert alle Erben gleich.

Fazit

Wer eine Erbengemeinschaft in München-Au auflösen möchte, hat im Kern vier Lösungen: Verkauf, Auszahlung, Abschichtung oder Vermietung. Klären Sie Fakten, Wert und Kosten früh und gemeinsam, und holen Sie bei Bedarf rechtlichen und steuerlichen Rat ein. Ellen Günthel unterstützt Sie gern neutral. Sie erreichen sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.