Hausverkauf mit Makler in Unterföhring: Was Sie an Zeit einplanen und wie Sie im Haus wohnen bleiben

Wer sein Haus verkauft, stellt sich meistens zuerst die Frage nach dem Preis. Im Alltag beschäftigt dann etwas anderes: Wie viel Arbeit bleibt bei mir, obwohl ich einen Makler bezahle? Muss ich jedes Mal aufräumen, wenn jemand kommen möchte? Und was mache ich, wenn das neue Zuhause noch nicht fertig oder noch gar nicht gefunden ist, während ein Käufer bereits unterschreiben will? Gerade in Unterföhring, wo viele Berufstätige mit engen Terminen leben, entscheiden diese Fragen oft darüber, ob ein Verkauf ruhig verläuft oder zur Belastungsprobe wird.

Dieser Ratgeber betrachtet den Hausverkauf deshalb aus der Sicht des Alltags. Sie erfahren, wofür Sie selbst noch Zeit brauchen, wie Sie das bewohnte Haus durch den Verkauf bringen, welche Reihenfolge von Verkauf und Neukauf infrage kommt und wie Übergabe und Auszug organisiert werden. Dazu kommen die Punkte, die rechtlich und steuerlich zu beachten sind. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin im Münchner Osten. Steuer- und Rechtsfragen klären Sie bitte im Einzelfall mit Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.

Wie viel Zeit bleibt trotz Makler an mir hängen?

Ein Makler nimmt Ihnen viel ab, doch ganz ohne eigenen Aufwand geht es nicht. Die folgende Übersicht ist eine grobe Orientierung und hängt stark vom Haus und vom Zustand der Unterlagen ab. Sie soll Ihnen helfen, den Aufwand in den Kalender einzutragen.

Aufgabe	Ihr Anteil	Was der Makler übernimmt	Wann
Erstgespräche mit Maklern	Zwei bis drei Termine von je etwa einer Stunde	Einschätzung und Konzept	Vor dem Auftrag
Unterlagen zusammentragen	Einige Abende, mehr bei fehlenden Plänen	Liste, Anforderungen bei Ämtern mit Vollmacht	Vor dem Start
Haus vorbereiten	Je nach Zustand ein Wochenende oder länger	Hinweise und Fototermin	Vor den Fotos
Texte und Exposé freigeben	Etwa eine Stunde	Entwurf, Fotos, Grundriss	Vor der Veröffentlichung
Besichtigungen	Vorher aufräumen, während des Termins abwesend	Terminvergabe und Führung	Während der Vermarktung
Gebote prüfen	Kurze Rücksprachen, teils kurzfristig	Bericht und Empfehlung	Vor der Zusage
Notartermin	Vertrag lesen, Fragen stellen, Termin wahrnehmen	Vorbereitung und Begleitung	Am Ende
Übergabe	Ein halber Tag für Rundgang und Protokoll	Vorbereitung und Teilnahme	Nach Zahlungseingang

Der größte Zeitfresser sind meist fehlende Unterlagen, ein gründlicher Blick in die eigenen Ordner lohnt sich deshalb früh. Eine ausführliche Aufstellung steht im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Unterföhring. Fragen Sie jeden Anbieter auch: Welche Termine nehmen Sie mir ab, und bei welchen brauchen Sie mich? Und wie erreichen wir uns, wenn ich tagsüber in Besprechungen sitze?

Wie überstehe ich Besichtigungen im bewohnten Haus?

Viele Häuser werden verkauft, während die Eigentümer noch darin leben. Das hat Vorteile, denn ein bewohntes Haus wirkt lebendig, und Sie können Fragen zum Alltag beantworten lassen. Es ist aber auch anstrengend. Dagegen helfen einige einfache Vereinbarungen.

Feste Fenster. Legen Sie etwa zwei Zeitfenster pro Woche fest, zum Beispiel einen Abend und den Samstagvormittag. Dann bleibt der Rest der Woche frei. Wer berufstätig ist, kann Interessenten in Unterföhring oft nach Feierabend einplanen. Ernsthafte Interessenten richten sich danach.

Vorauswahl. Lassen Sie nur Personen kommen, die das Exposé gelesen haben und deren Fragen geklärt sind. Eine kurze telefonische Vorabprüfung und bei fortgeschrittenen Gesprächen eine Frage nach der Finanzierung sparen Termine. Dabei müssen Interessenten nicht ausgefragt werden: Der Datenschutz gilt auch hier.

Abwesenheit. Sie müssen nicht dabei sein. Viele Interessenten sprechen offener, wenn die Eigentümer nicht im Raum sind. Nehmen Sie sich eine Stunde vor, gehen Sie an den Feringasee oder die Isar und lassen Sie sich danach berichten. Haustiere werden am besten mitgenommen.

Das Fünf-Minuten-Aufräumen. Halten Sie eine Kiste bereit, in die Spielzeug, Post und Kleinkram wandern. Lüften, Licht an, Toilettendeckel zu, persönliche Fotos und Wertsachen weg. Medikamente, Schlüssel und Unterlagen sollten nicht frei liegen. Mehr ist meist nicht nötig, und es hält den Aufwand in Grenzen.

Keine Dauerbelastung. Findet in der ersten Woche eine Reihe von Terminen statt, geht das noch. Dauert es länger, sollte die Strategie geprüft werden, statt immer weitere Termine anzusetzen. Lassen Sie sich deshalb nach jedem Termin eine kurze Rückmeldung geben und nach zwei bis drei Wochen die Zahlen zeigen.

Bei Kindern lohnt ein offenes Wort: Sie merken, dass fremde Menschen durchs Haus gehen. Erklären Sie altersgerecht, was passiert, und richten Sie Termine möglichst so ein, dass die Kinder nicht jedes Mal dabei sein müssen. Auch das Kinderzimmer muss nicht perfekt sein, nur ordentlich.

Was passiert, wenn das Haus schon leer steht?

Ein leeres Haus lässt sich einfacher zeigen, wirkt aber oft kleiner und kann schneller Mängel offenbaren. Prüfen Sie, ob einzelne Möbel bleiben oder ob sich eine schlichte Einrichtung für die Fotos lohnt. Außerdem sollte jemand regelmäßig nach dem Rechten sehen: lüften, Post leeren, im Winter frostfrei heizen. Klären Sie zudem mit der Gebäudeversicherung, was für längeren Leerstand gilt, denn viele Verträge enthalten dazu besondere Regeln. Geben Sie Ihrem Makler Schlüssel nur gegen Quittung, und notieren Sie, wer wann im Haus war.

Verkaufen oder zuerst neu kaufen?

Das ist für viele Eigentümer die schwierigste Frage. Beide Wege haben ihren Preis. Wer im selben Raum neu kauft, gerät leicht in einen Engpass, weil auch das neue Zuhause gefunden, finanziert und übergeben werden muss.

Reihenfolge	Vorteil	Nachteil	Passt, wenn
Zuerst verkaufen	Finanzierung klar, kein Druck beim Preis	Eventuell Übergangswohnung, zweimal umziehen	Sie flexibel sind und das Haus nicht halten müssen
Zuerst kaufen	Neues Zuhause gesichert	Zwischenfinanzierung, Druck beim Verkauf	Sie ein bestimmtes Objekt haben und finanziell abgesichert sind
Beides zeitgleich	Ein einziger Umzug	Zwei Verträge müssen zueinander passen	Sie Geduld haben und die Termine abstimmen können
Verkaufen und länger bleiben	Zeit für die Suche	Käufer muss das akzeptieren, klare Regelung nötig	Der Käufer flexibel ist und der Vertrag dies regelt

Klären Sie die Frage mit Ihrer Bank, bevor das Haus online geht. Wenn Sie eine Zwischenfinanzierung brauchen, sollte diese geprüft sein, bevor Sie sich auf einen bestimmten Kaufvertrag verpflichten. Wichtig: Wenn Sie aus Zeitdruck verkaufen müssen, sollte das nicht am Telefon gegenüber Interessenten zur Sprache kommen. Bevor Sie sich festlegen, sollte auch geklärt werden, ob eine Grundschuld auf dem Haus liegt und ob ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst werden muss. Sprechen Sie mit der Bank über eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine längere Übergabefrist oder ein Rückmietrecht lassen sich durchaus verhandeln. Das heißt, der Käufer zahlt und Sie bleiben noch einige Monate wohnen. Das will gut geregelt sein: Dauer, Miete, Kaution, Zustand und was passiert, wenn es länger dauert. Solche Absprachen gehören in den Notarvertrag oder in eine gesonderte schriftliche Vereinbarung, und der Notar kann Ihnen die Folgen erklären.

Was tut der Makler vom ersten Tag bis zum Notar?

Sobald der Auftrag steht, sollte Ihr Makler das Haus besichtigen, die Unterlagen prüfen und einen Plan erstellen. Dazu gehört eine begründete Einschätzung mit Vergleichsobjekten, ein Fototermin bei gutem Licht, ein Grundriss, ein Exposé und ein Vorschlag zum Angebotspreis. Sie geben alles frei, bevor es veröffentlicht wird. Nach dem Start fasst der Makler die Anfragen zusammen, prüft Interessenten, führt Besichtigungen durch und berichtet regelmäßig.

Liegt ein Gebot vor, besprechen Sie gemeinsam die Antwort. Vor der Einigung sollte der Makler nach der Finanzierung fragen und einen Nachweis einholen. Sind sich beide Seiten einig, bereitet der Notar auf Basis der gelieferten Daten den Kaufvertrag vor. Lesen Sie den Entwurf sorgfältig, private Käufer müssen ihn nach dem Gesetz in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Fragen Sie Ihren Makler, welche Punkte Sie besonders beachten sollten, und den Notar, wenn es um rechtliche Fragen geht. Weitere Einzelheiten zu seinen Aufgaben finden Sie im Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Unterföhring.

Wie läuft der Notartermin und die Zahlung?

Der Notar liest den Vertrag vor und erklärt ihn. Zunächst wird im Grundbuch eine Vormerkung für den Käufer eingetragen. Anschließend meldet der Notar, wenn die im Vertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind, etwa die Löschungsbewilligung der Bank für eine alte Grundschuld oder ein Verzicht auf Vorkaufsrechte. Danach überweist der Käufer. Sobald Ihr Zahlungseingang bestätigt ist, wird das Haus übergeben. Erst später wird der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Prüfen Sie, wer welchen Teil der Kosten übernimmt: Notar und Grundbuch zahlt üblicherweise der Käufer, die Löschung Ihrer Grundschuld oft Sie. Vereinbaren Sie, wie mit Einbauküche oder Inventar umgegangen wird, und nennen Sie mitverkaufte Gegenstände ausdrücklich im Vertrag. Wichtig ist auch, dass Sie Versicherungen, Strom und Grundsteuer für den Wechselzeitpunkt berücksichtigen.

Wie organisiere ich Übergabe und Auszug?

Damit der letzte Abschnitt nicht chaotisch wird, sollte der Auszug eng mit dem Übergabetermin abgestimmt sein. Planen Sie rückwärts: Wann ist das Geld voraussichtlich da? Wann ist das neue Zuhause frei? Bis wann muss Sperrmüll weg sein, und wann müssen die Handwerker für letzte vereinbarte Arbeiten kommen? Ein kleines Polster schützt vor Stress, denn Zahlungen und Grundbuchvorgänge brauchen ihre Zeit.

Am Übergabetag gehen Sie mit dem Käufer durchs Haus, lesen Zähler ab und halten alles in einem Protokoll fest: Schlüsselzahl, Zustand, Mängel, Inventar. Danach melden Sie bei den Versorgern ab und übergeben Unterlagen wie Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise und Pläne. Vergessen Sie den Dachboden und den Keller nicht, denn zurückgelassene Dinge sorgen oft noch für Ärger. Bereiten Sie auch einen Nachsendeauftrag vor.

Was gilt für Heizung und Energieausweis?

Ein gültiger Energieausweis ist Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Im Inserat sind die Pflichtangaben zu machen. Kümmern Sie sich deshalb früh darum. Bei älteren Häusern fragen Käufer zudem nach Heizung und Verbrauch. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und eine vorhandene Heizung darf weiterlaufen und repariert werden. Wer nach diesem Stichtag im Bestand eine neue Öl- oder Gasheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einplanen. Offen ist bei älteren Häusern oft die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie der Leitungen, denn bei einem Eigentümerwechsel kann der neue Eigentümer dazu binnen zwei Jahren verpflichtet sein. Stellen Sie dem Käufer dazu Belege bereit, und überlassen Sie Einzelheiten einem Energieberater oder dem Schornsteinfeger.

Wie läuft es mit Steuer und Ablösung?

Beim privaten Verkauf eines Hauses kann Steuer anfallen, wenn es weniger als zehn Jahre im Eigentum war und weder durchgehend noch im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Das kann bei vermieteten Häusern oder bei einem Verkauf nach einem Auszug wichtig werden. Klären Sie das vor der Unterschrift mit einem Steuerberater. Dasselbe gilt für Erbfälle und Schenkungen, denn die Besitzzeit des Vorgängers kann angerechnet werden. Bei einem laufenden Kredit sollte die Bank früh gefragt werden, welche Kosten bei einer Ablösung entstehen. Diese Zahlen sollten Sie kennen, bevor Sie ein Gebot annehmen, denn nur so wissen Sie, was tatsächlich übrig bleibt.

Ein Beispiel: Zwei Umzüge oder einer? (erfunden)

Eine Familie lebt in einem Reihenhaus in Unterföhring und möchte nach Ismaning ziehen. Das neue Haus ist noch nicht gefunden. Der Makler rät dazu, mit dem Verkauf zu beginnen, aber bereits im Inserat eine längere Übergabefrist vorzusehen. Es melden sich mehrere Interessenten, von denen einer zustimmt, erst nach sechs Monaten einzuziehen. Die Familie hat nun Zeit und eine sichere Finanzierung.

In einem anderen Verlauf hätte es anders ausgesehen, etwa wenn alle Interessenten sofort einziehen wollen. Dann hätte die Familie vor der Wahl gestanden: übergangsweise mieten oder den Verkauf hinausschieben. Das erfundene Beispiel zeigt, warum die Frage vor dem Start geklärt sein sollte. Eine Garantie für einen bestimmten Ablauf gibt es dabei nicht.

Was sollte im Auftrag stehen?

Für den Vertrag gilt: Bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung ist mindestens Textform nötig. Halten Sie Laufzeit, Kündigung, Leistungen und Provision fest. Ergänzen Sie, was für Ihren Alltag wichtig ist: Besichtigungsfenster, Erreichbarkeit, Freigabe des Exposés, Bericht und Umgang mit Geboten. Bei einem Abschluss außerhalb der Geschäftsräume oder aus der Ferne kann Ihnen als Verbraucher ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zustehen. Fragen Sie auch, wer welche Unterlagen beschafft, damit keine Lücke entsteht. Worauf Sie sonst achten sollten, beschreibt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Unterföhring.

Was kostet der Hausverkauf mit neues // nest?

Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung gehören dazu. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen so 98,215 % statt 96,43 %. Ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“.

Welcher Makler erzielt in Unterföhring den besten Preis?

Das kann vorab niemand zusagen. Ein gut vorbereitetes Haus, ein stimmiger Angebotspreis, klare Berichte und eine ruhige Verhandlung sprechen aber für einen guten Verlauf. Mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Unterföhring?.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Hausverkauf mit Makler in Unterföhring?

Das hängt von Objekt und Unterlagen ab. Mit Vorbereitung, Vermarktung und Notar sollten Sie mehrere Monate einplanen.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein. Viele Eigentümer gehen bewusst weg, weil Interessenten dann offener sprechen.

Muss das Haus vor dem Verkauf leer sein?

Nein. Ein bewohntes Haus lässt sich gut verkaufen, wenn es aufgeräumt ist und die Termine gebündelt sind.

Soll ich zuerst verkaufen oder kaufen?

Das hängt von Finanzierung und Sicherheitsbedürfnis ab. Klären Sie das mit Ihrer Bank, bevor Sie an den Markt gehen.

Kann ich nach dem Verkauf noch im Haus wohnen?

Ja, wenn der Käufer zustimmt. Dauer und Bedingungen sollten im Notarvertrag oder schriftlich geregelt sein.

Wer zahlt den Notar?

Üblicherweise der Käufer, die Löschung einer alten Grundschuld trägt oft der Verkäufer. Das steht im Vertrag.

Brauche ich einen Energieausweis?

Ja. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, die Pflichtangaben gehören ins Inserat.

Was kostet neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das entspricht 50 % weniger Provision.

Fazit

Ein Hausverkauf mit Makler in Unterföhring gelingt am besten, wenn der Alltag von Anfang an mitgeplant wird: wenige Besichtigungsfenster, geklärte Reihenfolge von Verkauf und Neukauf, ein Übergabetermin mit Puffer und ein schriftlicher Auftrag. Ellen Günthel bespricht das gern mit Ihnen, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Eine erste Einschätzung gibt die kostenlose Wertermittlung.