Immobilie verkaufen in Unterföhring: Privat, mit Makler oder Direktankauf, und was am Ende bleibt
Am Anfang eines Verkaufs steht selten die Frage nach dem Exposé, sondern eine viel grundsätzlichere: Wie soll das eigentlich laufen? Soll ich die Wohnung selbst inserieren, weil sich hier in Unterföhring wegen der vielen Arbeitsplätze ohnehin schnell Interessenten melden dürften? Beauftrage ich einen Makler und bezahle dafür Provision? Oder nehme ich das Angebot eines dieser Ankaufportale an, das im Briefkasten lag und einen schnellen Abschluss ohne Besichtigungen verspricht? Alle drei Wege führen zu einem Notartermin, doch die Summe, die anschließend auf dem Konto ankommt, und die Zeit, die Sie investieren, können sich deutlich unterscheiden.
Dieser Ratgeber stellt die drei Wege nebeneinander und erklärt, wie Sie den Erlös richtig vergleichen. Vorab geht es um die Frage, ob ein Verkauf für Sie jetzt überhaupt sinnvoll ist. Im Anschluss finden Sie die wichtigsten Rechts- und Steuerpunkte, die für jeden Weg gelten. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin im Münchner Osten, und selbstverständlich gilt auch für uns: Rechnen Sie nach. Rechts- und Steuerfragen klären Sie bitte im Einzelfall mit Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
- Vergleichen Sie nicht die Provision, sondern den Betrag, der nach allen Kosten übrig bleibt.
- Beim Privatverkauf sparen Sie Provision, tragen aber alle Aufgaben und Risiken selbst.
- Beim Direktankauf bekommen Sie Tempo, zahlen dafür aber meist mit dem Preis.
- Ein Makler lohnt sich, wenn sein Mehrwert höher ist als seine Kosten.
- Die Zehnjahresfrist und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung sollten vorab geklärt sein.
- Ein Energieausweis muss bei jedem Weg vorliegen.
Sollte ich jetzt überhaupt verkaufen?
Bevor Sie sich für einen Weg entscheiden, lohnt es sich, ehrlich die eigene Lage zu prüfen. Niemand kann sicher vorhersagen, wie sich ein Markt verändert, und das sollte auch niemand Ihnen als Argument für oder gegen einen Verkauf verkaufen. Entscheidender sind die fünf folgenden Punkte.
Warum will ich verkaufen? Ein Umzug, eine Trennung, ein Erbe oder der Wunsch, sich zu verkleinern, sind alles gute Gründe. Sie geben einen Rahmen vor, insbesondere für den Zeitplan. Wer nur nervös wird, weil ein Nachbar verkauft hat, sollte noch einmal in Ruhe überlegen.
Wie viel Zeit habe ich? Wenn der Umzug feststeht, sieht der Weg anders aus als bei jemandem, der auch ein Jahr warten kann. Ein knapper Zeitrahmen ist eine wichtige Information für Ihre Entscheidung, die aber nicht unbedingt gegenüber Interessenten erwähnt werden sollte.
Was ist die Alternative zum Verkauf? Könnten Sie vermieten? Wie hoch wäre der Aufwand, und welche Sanierung wäre dafür nötig? Für eine Immobilie in einem Arbeitsplatzstandort wie Unterföhring kann das eine ernsthafte Frage sein. Vermieten bedeutet aber auch, Vermieter zu sein, und das will nicht jeder.
Was läuft noch? Ein Kredit mit Zinsbindung kann bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Ein Kauf vor weniger als zehn Jahren kann eine Steuer auf den Gewinn zur Folge haben, sofern Sie die Immobilie nicht selbst genutzt haben. Beide Punkte können den Zeitpunkt beeinflussen.
Was kommt danach? Wer verkauft, muss auch irgendwo wohnen. Klären Sie frühzeitig, ob das neue Zuhause sich bereits abzeichnet und wie es finanziert wird. Für den Ablauf und das Zusammenspiel mit einem Neukauf hilft der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Unterföhring.
Die drei Wege im Überblick
Grob lassen sich drei Modelle unterscheiden, die wir unten näher beschreiben. Jeder Weg ist für einen bestimmten Fall sinnvoll.
| Punkt | Privatverkauf | Mit Makler | Direktankauf |
|---|---|---|---|
| Provision | Keine eigene Provision | Vereinbarter Satz | Keine, dafür oft Abschlag |
| Preis | Hängt an Ihrer Vermarktung und Verhandlung | Begründeter Angebotspreis, Wettbewerb möglich | Oft unter dem frei erzielbaren Preis |
| Zeitaufwand | Hoch | Gering bis mittel | Gering |
| Reichweite | Eigene Inserate | Portale, Suchaufträge, Präsenz | Keine |
| Risiko | Fehler bei Exposé, Bonität, Verhandlung | Abhängig vom Makler und vom Vertrag | Änderung des Angebots nach Prüfung |
| Passt, wenn | Sie Zeit und Erfahrung haben | Sie den Preis ausschöpfen wollen | Tempo und Einfachheit wichtiger sind |
Weg 1: Privat verkaufen
Wer privat verkauft, spart die eigene Provision und bleibt in der Hand aller Entscheidungen. Das kann in Unterföhring durchaus gelingen, besonders bei einer gut geschnittenen Wohnung in einer gepflegten Anlage mit vielen vergleichbaren Objekten, oder wenn schon ein Nachbar oder Kollege Interesse angemeldet hat. Vieles davon ist machbar, wenn Sie Zeit und Nerven haben und genau arbeiten.
Bedenken Sie aber, was dafür anfällt: eine begründete Einschätzung, Fotos und Grundriss, ein vollständiges Exposé mit den Pflichtangaben aus dem Energieausweis, ein bezahltes Inserat, Beantwortung aller Anfragen, Vorauswahl, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung. Auch Fehler sollten bedacht werden: Eine falsche Flächenangabe oder ein nicht genannter Mangel kann später Probleme bereiten. Es gibt außerdem viele Makler, die Privatanbieter anrufen. Das sollten Sie einplanen.
Sinnvoll ist es, sich gegebenenfalls punktuell Hilfe zu holen, etwa eine Einschätzung durch einen Sachverständigen oder einen Fotografen, und den Notar früh einzubinden. Fragen Sie sich ehrlich: Traue ich mir zu, mit einem Interessenten zu verhandeln, der mir erklärt, warum das Haus wenig wert sei? Und habe ich neben dem Beruf genügend Zeit? Wenn ja, kann der Privatverkauf eine gute Lösung sein.
Weg 2: Mit einem Makler verkaufen
Ein Makler übernimmt diese Aufgaben und soll einen Mehrwert schaffen, der die Provision rechtfertigt. Das kann durch mehr Reichweite, bessere Vorbereitung, geprüfte Interessenten und eine gute Verhandlung gelingen. Ob das eintritt, hängt vom einzelnen Anbieter ab, und deshalb sollten Sie mehrere vergleichen. Lassen Sie sich zeigen, wie er die Einschätzung begründet, wie das Exposé aussehen wird und wie Sie über Gebote informiert werden.
Klären Sie außerdem, wie sich die Provision verteilt. Hat der Verkäufer beauftragt und ist der Käufer Verbraucher, trägt dieser höchstens die Hälfte, und zwar erst, wenn Sie Ihre Zahlung nachgewiesen haben. Arbeitet der Makler für beide Seiten, muss die Provision gleich hoch sein. Für einen Vertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gilt mindestens die Textform. Lesen Sie Laufzeit, Kündigung und mögliche Aufwendungsersatzklauseln sorgfältig.
Wie Sie einen Makler prüfen, erklären die Ratgeber Guter Immobilienmakler in Unterföhring und Seriöser Immobilienmakler in Unterföhring.
Fair verkaufen in Unterföhring: nur 1,785 % Maklerprovision
Durch unsere schlanke und kosteneffiziente Struktur bieten wir Eigentümern in Unterföhring faire Konditionen: Als Verkäufer zahlen Sie bei neues // nest nur 1,785 % Provision inkl. MwSt., vielerorts sind 3,57 % üblich. Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie persönlich und unverbindlich.
Weg 3: Direktankauf
Manchmal melden sich Unternehmen, die Immobilien direkt ankaufen wollen. Das klingt attraktiv: ein schneller Abschluss, wenige Termine und eine Abwicklung ohne Provision. Einige dieser Angebote sind ernst zu nehmen, etwa wenn eine Immobilie aufwendig saniert werden muss oder wenn Sie aus persönlichen Gründen schnell einen Abschluss brauchen. Hinter manchem Portal steckt aber auch nur ein Vermittler, der Ihre Daten an Partner weiterleitet.
Bedenken Sie vor allem: Ein Ankäufer kauft mit dem Ziel, weiterzuverkaufen oder zu entwickeln, und deshalb muss er unter dem erzielbaren Preis einkaufen. Fragen Sie, ob das genannte Angebot verbindlich ist oder ob es von einer späteren Prüfung abhängt. Eine hohe Anfangssumme, die nach der Besichtigung noch deutlich sinkt, kommt vor. Vergleichen Sie das Angebot daher mit mindestens einer unabhängigen Einschätzung. Lassen Sie sich außerdem vom Notar erläutern, wann das Geld fließt und ob der Vertrag Bedingungen und Rücktrittsrechte enthält. Unterschreiben Sie nichts unter Druck. Ein seriöses Angebot gilt auch noch nach einer Bedenkzeit.
Was, wenn ein Kollege oder Nachbar direkt kaufen möchte?
An einem Ort mit so vielen Arbeitsplätzen kommt das durchaus vor: Jemand aus dem Kollegenkreis oder der Nachbarschaft hört von Ihren Plänen und möchte sofort ins Gespräch kommen. Das kann bequem sein, denn Sie sparen sich Inserat und Besichtigungstermine. Es birgt aber auch zwei Risiken. Ohne weitere Interessenten fehlt ein Vergleich, und unter Bekannten fällt das Nachverhandeln schwerer. Lassen Sie daher auch in diesem Fall eine unabhängige Einschätzung erstellen, verlangen Sie einen Finanzierungsnachweis und halten Sie die wichtigsten Punkte schriftlich fest, bevor der Notar den Entwurf erstellt. Besteht bereits ein Maklerauftrag, prüfen Sie außerdem, ob auch dieser Abschluss provisionspflichtig ist.
Ellen Günthel kennt den Markt in Unterföhring und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Wie vergleiche ich den Erlös richtig?
Die Provision ist nur ein Teil der Rechnung. Vergleichen Sie am Ende den Betrag, der tatsächlich bleibt, und gehen Sie die Liste durch. Wir rechnen hier bewusst nur in Prozent vom Kaufpreis.
| Posten | Privat | Makler | Direktankauf |
|---|---|---|---|
| Erzielter Kaufpreis | Offen, hängt von Ihrer Vermarktung ab | Offen, hängt vom Makler ab | Meist niedriger |
| Provision | 0 % | Vereinbarter Satz, zum Beispiel 1,785 % oder 3,57 % | 0 % |
| Energieausweis, Fotos, Grundriss | Tragen Sie selbst | Oft enthalten, bitte prüfen | Kaum nötig |
| Inserate | Tragen Sie selbst | Oft enthalten, bitte prüfen | Entfällt |
| Löschung der Grundschuld | Oft Verkäufer | Oft Verkäufer | Oft Verkäufer |
| Vorfälligkeit, Steuer | Unabhängig vom Weg | Unabhängig vom Weg | Unabhängig vom Weg |
| Eigene Zeit | Hoch | Gering bis mittel | Gering |
Stellen Sie sich dann eine einfache Frage: Um wie viel müsste der Preis beim einen Weg höher sein, damit er sich gegenüber dem anderen lohnt? Bei 3,57 % Provision bleiben Ihnen von 100 % des Kaufpreises 96,43 %, bei 1,785 % bleiben 98,215 %. Wer also 1,785 % bezahlt, müsste gegenüber einem Privatverkauf nur rund 1,8 % mehr erzielen, um gleichzustehen. Das ist auch der Vergleich, den jeder Anbieter aushalten muss.
Der Preis, den Sie privat erzielen könnten, ist naturgemäß nicht bekannt. Holen Sie deshalb Einschätzungen ein und achten Sie auf Vergleiche mit tatsächlich verkauften Objekten. Warum Zahlen abweichen können, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Unterföhring.
Was gilt für jede Art des Verkaufs?
Energieausweis. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die Pflichtangaben gehören ins Inserat. Eine bestehende Heizung darf nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen, doch Käufer fragen danach. Unser Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Unterföhring geht darauf ein.
Notar. Der Kaufvertrag muss beurkundet werden. Der Notar ist neutral und überwacht den Ablauf: Vormerkung, Löschungsunterlagen, Fälligkeit des Kaufpreises und Umschreibung. Privaten Käufern muss der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Prüfen Sie ihn ebenfalls gründlich und stellen Sie Fragen.
Mängel. Bekannte wesentliche Mängel dürfen nicht verschwiegen werden. Der übliche Haftungsausschluss schützt nicht vor arglistigem Verschweigen, ganz gleich, ob Sie privat oder über einen Makler verkaufen.
Steuer. Wer nicht selbst genutzt hat und weniger als zehn Jahre Eigentümer war, sollte vor dem Verkauf einen Steuerberater fragen.
Wohnanlagen. Prüfen Sie die Zustimmung der Verwaltung und die Protokolle der letzten Jahre, denn sie entscheiden häufig mit darüber, ob die Bank des Käufers finanziert.
Bonität. Ein Finanzierungsnachweis der Bank sollte vor dem Notartermin vorliegen. Jeder geplatzte Termin kostet Zeit und Glaubwürdigkeit. Das gilt besonders, wenn Sie selbst schon neu kaufen möchten.
Worauf achten Käufer in Unterföhring?
Viele Interessenten vergleichen sehr gezielt. Beschäftigte aus dem Ort schauen auf Wege zur Arbeit, Familien aus München auf Schulcampus, Spielplätze und Grün, Anleger auf Vermietbarkeit und Rücklagen. Die S 8 Richtung Flughafen und Ostbahnhof, der Metrobus 50, der Föhringer Ring, die Isarauen und der Feringasee sind typische Themen. Wer solche Fragen im Exposé bereits beantwortet, spart Rückfragen und erreicht die richtigen Personen. Wie unterschiedlich die Käufergruppen sind, beschreibt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Unterföhring.
Bedenken Sie auch, dass die Interessenten gleichzeitig Angebote in Ismaning, Aschheim oder Bogenhausen sehen. Eine klare Darstellung, die zeigt, warum sich gerade diese Wohnung oder dieses Haus lohnt, ist deshalb wichtiger als schöne Worte. Sie entscheidet oft mit darüber, wer überhaupt einen Besichtigungstermin anfragt.
Persönlich, erfahren und sehr gut bewertet
Hinter neues // nest stehen drei erfahrene Immobilienmaklerinnen. Ellen Günthel betreut Eigentümer in Unterföhring persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Was tue ich in den ersten zwei Wochen?
Wenn der Entschluss gefallen ist, erledigen Sie zuerst diese Punkte. Das Vorgehen unterscheidet sich zunächst kaum, gleich welchen Weg Sie wählen. Nehmen Sie den Kredit- und den Kaufvertrag zur Hand. Prüfen Sie Grundbuchauszug, Energieausweis und Wohnfläche. Klären Sie die Steuerfrage und die Vorfälligkeit. Holen Sie zwei oder drei Einschätzungen ein, auch wenn Sie privat verkaufen möchten, denn dann bekommen Sie zumindest eine Grundlage. Und überlegen Sie, wann das neue Zuhause bereitstehen muss. Einen Überblick über die Dokumente und wo Sie diese finden, bietet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Unterföhring.
Warum neues // nest bei 1,785 % bleibt
Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, und damit 50 % weniger Provision. Das geht, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung sind Teil der Leistung, und das sollte auch im Vertrag stehen. Gegenüber dem üblichen Satz bleiben Ihnen von 100 % des Kaufpreises 98,215 % statt 96,43 %. Ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“.
Das heißt nicht, dass Sie uns blind vertrauen sollten. Stellen Sie uns dieselben Fragen wie allen anderen, und entscheiden Sie dann, ob sich das auch für Ihr Objekt und Ihre Lage rechnet.
Ein Beispiel: Drei Rechnungen für eine Wohnung (erfunden)
Eine Eigentümerin möchte eine vermietete Wohnung in Unterföhring verkaufen. Ein Ankäufer bietet schnell und unkompliziert, liegt aber laut zwei Einschätzungen spürbar unter dem, was am Markt realistisch erscheint. Ein Nachbar rät zum Privatverkauf, doch sie hat wenig Zeit und möchte nicht selbst mit dem Mieter die Besichtigungen abstimmen. Sie entscheidet sich für einen Makler und vergleicht drei Angebote nach Provision, Exposé und Berichten.
Das erfundene Beispiel sagt nichts darüber aus, was ein anderer Weg ergeben hätte, denn das weiß niemand. Es zeigt aber, wie eine Entscheidung aussehen kann, die sich aus Zeit, Zahlen und Lebenslage ableiten lässt, statt aus einem Bauchgefühl.
Welcher Makler erzielt in Unterföhring den besten Preis?
Das kann niemand versprechen. Ein guter Hinweis sind Vergleiche mit tatsächlich verkauften Objekten, ein klarer Plan und eine begründete Verhandlungsstrategie. Alles Weitere finden Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Unterföhring?. Eine allgemeine Orientierung bietet Makler in Unterföhring.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Unterföhring von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Wie verkaufe ich eine Immobilie in Unterföhring am besten?
Das hängt von Zeit, Erfahrung und Objekt ab. Vergleichen Sie Privatverkauf, Makler und Direktankauf nach dem Betrag, der am Ende bleibt.
Lohnt sich ein Makler überhaupt?
Das hängt von seinem Mehrwert ab. Bei 1,785 % müsste er gegenüber einem Privatverkauf rund 1,8 % mehr erzielen.
Ist Direktankauf seriös?
Es gibt seriöse Angebote, doch der Preis liegt meist unter dem frei erzielbaren. Prüfen Sie, ob das Angebot verbindlich ist.
Wie lange dauert der Verkauf?
Das ist sehr unterschiedlich. Mit Vorbereitung, Vermarktung und Notar sollten Sie mehrere Monate einplanen.
Welche Kosten trage ich?
Meist Provision, Energieausweis, gegebenenfalls Löschung der Grundschuld und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.
Fällt Steuer an?
Das hängt von Besitzzeit und Nutzung ab. Klären Sie das bei weniger als zehn Jahren mit einem Steuerberater.
Brauche ich beim Privatverkauf einen Notar?
Ja, ein Immobilienkaufvertrag muss immer notariell beurkundet werden.
Was kostet der Verkauf bei neues // nest?
1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das entspricht 50 % weniger Provision.
Fazit
Wer eine Immobilie in Unterföhring verkaufen möchte, sollte drei Wege ehrlich vergleichen: privat, mit Makler oder per Direktankauf. Entscheidend ist nicht die Provision allein, sondern der Betrag, der nach allen Kosten bleibt, und die Zeit, die Sie investieren können. Ellen Günthel rechnet das gern mit Ihnen durch, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.
