Scheidungsimmobilie in Unterföhring: Wenn die Bank mit am Tisch sitzt

Nach einer Trennung beschäftigt viele Paare zuerst die Frage, wer im Haus bleibt. Wie es rechtlich und vor allem finanziell weitergeht, zeigt sich oft erst beim Blick in den Darlehensvertrag: Dort stehen beide Namen, und die Bank interessiert sich nicht dafür, wer gerade wo wohnt. Wer in Unterföhring gemeinsam ein Reihenhaus oder eine Wohnung gekauft hat, bleibt ihr gegenüber auch dann verpflichtet, wenn der eine längst ausgezogen ist und der andere verspricht, die Raten allein zu zahlen. Dieser Umstand ist vielen zu Anfang gar nicht klar, und er entscheidet oft darüber, welche Lösung tatsächlich möglich ist.

Deshalb geht dieser Ratgeber von der Bank aus: Wer haftet, wie kommt man aus der Haftung heraus, und was bedeutet das für Übernahme, Verkauf oder gemeinsames Behalten? Dazu kommen die Fragen, die im Trennungsjahr typischerweise auftauchen, etwa zur Nutzung, zu den Raten und zu den Kindern. Der Text ist eine erste Orientierung und ersetzt keine Beratung. Klären Sie Ihren Fall mit einem Fachanwalt für Familienrecht, dem Notar und bei Steuerfragen mit einem Steuerberater. Wenn verkauft werden soll, ist bei neues // nest im Münchner Osten Ellen Günthel für Sie da.

Was ändert sich mit der Trennung, und was nicht?

Mit der Trennung ändert sich zunächst fast nichts an den Verträgen. Das Grundbuch bleibt, wie es ist. Der Kredit bleibt, wie er ist. Sind beide Darlehensnehmer, kann die Bank von jedem die volle Rate verlangen, als sogenannte Gesamtschuldner. Für den Einzelnen heißt das: Bleibt die Zahlung des anderen aus, kann die Bank bei Ihnen anklopfen, und ein Rückstand kann sich auf Ihre eigene Kreditwürdigkeit auswirken. Vereinbarungen zwischen Ihnen beiden wirken nur zwischen Ihnen, gegenüber der Bank aber nicht.

Prüfen Sie daher als Erstes Ihre Unterlagen. Wer steht im Grundbuch, und zu welchem Anteil? Wer hat den Darlehensvertrag unterschrieben? Wie hoch ist die Restschuld, wie lange läuft die Zinsbindung, und gibt es eine Vorfälligkeitsentschädigung? Gibt es Sicherheiten, etwa einen Bausparvertrag, oder Verträge, die weitere Personen einbeziehen, wie die Eltern? Wie sind Sie verheiratet, also mit oder ohne Ehevertrag? Mit diesen wenigen Angaben kann Ihnen ein Fachanwalt oder der Notar deutlich konkreter helfen.

Es gibt außerdem zwei Dinge, die Sie umgehend regeln sollten: die Sicherung der Raten und der Zugriff auf gemeinsame Konten. Sprechen Sie darüber, wer die Rate zunächst weiterbezahlt und wie das später verrechnet werden soll, und halten Sie es schriftlich fest. Das ist auch dann sinnvoll, wenn Sie sich gerade nicht gut verstehen, denn ein Rückstand schadet allen.

Wie kommt man aus der Haftung heraus?

Nur die Bank kann einen Darlehensnehmer aus dem Vertrag entlassen. Das geschieht nicht automatisch und meist nur, wenn die verbleibende Person das Darlehen auch allein tragen kann. Die Bank schaut dazu auf Einkommen, Ausgaben, Kinder, Eigenkapital und auf den Wert der Immobilie. Ein Unterhaltsanspruch, den der Verbleibende bekommt, wird dabei nicht immer voll angerechnet. Ein Haushaltseinkommen, das zuvor von zwei Verdienern kam, wird nun durch ein einziges ersetzt.

Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrer Bank, möglichst in einem gemeinsamen Termin, wenn das noch möglich ist. Fragen Sie: Unter welchen Bedingungen würden Sie die andere Person entlassen? Was kostet das? Gelten die bisherigen Konditionen weiter, oder wird neu verhandelt? Reicht es, wenn die Bank von einem Teil der Sicherheiten absieht? Wenn nicht, kann eine Umschuldung zu einer anderen Bank eine Lösung sein, wobei sich dann die Frage nach der Vorfälligkeitsentschädigung stellt.

Wichtig ist auch die Reihenfolge. Lassen Sie die Bank bereits zustimmen, bevor Sie sich beim Notar treffen. Eine notarielle Übertragung ohne Haftungsentlassung ist riskant für die Person, die auszieht: Sie gibt ihren Anteil am Haus ab und haftet trotzdem weiter. Umgekehrt kann eine Klausel im Vertrag vorsehen, dass die Übertragung nur wirksam wird, wenn die Entlassung vorliegt. Besprechen Sie das unbedingt mit dem Notar.

Frage	Wer sie beantwortet	Was Sie bereitlegen
Wie hoch ist die Restschuld?	Bank	Darlehensvertrag, Jahreskontoauszug
Kann eine Person allein weiterzahlen?	Bank, Finanzierungsberater	Gehaltsnachweise, Ausgaben, Unterhalt
Kostet eine vorzeitige Ablösung etwas?	Bank	Zinsbindung, Vertragsdaten
Wer erhält welchen Anteil?	Fachanwalt, Notar	Grundbuchauszug, Ehevertrag
Wie wird der Wert festgestellt?	Makler, Sachverständiger	Grundrisse, Unterlagen, Rechnungen
Fällt Steuer an?	Steuerberater	Kaufvertrag, Nutzungszeiten

Weg 1: Einer übernimmt das Haus

Das ist für viele Familien ein naheliegender Wunsch, vor allem wegen der Kinder. Damit dies gelingen kann, müssen drei Fragen beantwortet werden: Kann die Person die Finanzierung allein tragen, wie hoch ist die Ausgleichszahlung, und wie wird das Ganze rechtlich umgesetzt? Hinzu kommen die laufenden Kosten, denn in älteren Häusern in Unterföhring können auch Dach und Heizung bald Ausgaben verursachen. Eine bestehende Heizung darf nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen, doch ein neuer Eigentümer kann bei einer Übertragung Pflichten für Dämmung der obersten Geschossdecke und von Leitungen übernehmen. Eine Prüfung durch einen Energieberater lohnt sich.

Zum Wert: Eine gemeinsame Grundlage spart viel Streit. Ein Sachverständiger, auf den Sie sich einigen, oder zwei unabhängige Einschätzungen sind hier üblich. Auch die Frage, wie die Ausgleichszahlung im Zugewinnausgleich berücksichtigt wird, spielt hinein, und das klärt Ihr Fachanwalt. Zum Vertrag: Die Übertragung wird notariell beurkundet und in das Grundbuch eingetragen. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Übertragung zwischen Ehegatten und im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung in der Regel nicht an, doch andere Kosten kommen hinzu.

Steuerlich ist Vorsicht geboten. Überträgt ein Partner einen Anteil gegen Geld und hat das Haus noch keine zehn Jahre im gemeinsamen Eigentum gestanden, kann für den Veräußernden ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen, wenn er in der Zeit vor der Übertragung nicht mehr selbst darin gewohnt hat. Klären Sie das mit einem Steuerberater, bevor Sie einen Auszugs- oder Notartermin festlegen, denn dies kann den besten Zeitpunkt beeinflussen.

Weg 2: Gemeinsam verkaufen

Wenn keine Übernahme finanzierbar ist oder keiner von beiden im Haus bleiben will, schafft der Verkauf die größte Klarheit. Die Bank wird abgelöst, und beide kommen aus der Haftung heraus. Was übrig bleibt, wird aufgeteilt. Dabei sind einige Punkte wichtig. Beide müssen beim Notar unterschreiben, gegebenenfalls über eine Vollmacht, und beide sollten denselben Informationsstand haben. Vereinbaren Sie, wer mit dem Makler spricht, und lassen Sie Berichte an beide gehen. Halten Sie schriftlich fest, wie mit Geboten umgegangen wird und ab welcher Summe Sie sich einig wären.

Klären Sie im Vertrag, auf welches Konto der Erlös fließt, und vereinbaren Sie, wie er nach Ablösung des Kredits geteilt wird. Oft empfiehlt es sich, den verbleibenden Betrag zunächst auf ein Anderkonto oder gemeinsames Konto zu legen, wenn der Zugewinnausgleich noch nicht abgeschlossen ist. Fragen Sie Ihren Fachanwalt danach. Interessenten dürfen vom Grund des Verkaufs nichts erfahren, denn eine Trennung ist ein Signal für Zeitdruck. Sprechen Sie mit Ihrem Makler ab, was auf die Frage gesagt wird, und lassen Sie bei Besichtigungen die Person allein dabei sein, die das gerade ertragen kann, oder niemanden.

Wohnt noch eine Person im Haus, sollten Termine rücksichtsvoll geplant und die Kinder einbezogen werden. Ein einfaches Besichtigungsfenster und der Hinweis, wann fremde Personen ins Haus kommen, hilft allen. Mehr zum Ablauf eines Verkaufs im bewohnten Haus beschreibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Unterföhring.

Weg 3: Vorerst gemeinsam behalten

Manche Paare entscheiden sich dafür, zunächst nichts zu verändern, etwa bis die Kinder die Schule abgeschlossen haben. Das kann gut gehen, wenn das Verhältnis es zulässt und alle Punkte schriftlich geregelt sind: Wer wohnt dort, wer zahlt was, wer kommt für Reparaturen auf und wann wird neu entschieden? Der Zeitraum sollte festgelegt werden, ebenso die Regeln für den Verkauf am Ende. Andernfalls schiebt man Konflikte nur auf.

Bedenken Sie auch, dass die Haftung bestehen bleibt und dass jede Person in ihrer Kreditwürdigkeit eingeschränkt ist, was zum Beispiel beim Kauf einer neuen Wohnung schwierig werden kann. Wer in dieser Zeit vermietet, wird zum gemeinsamen Vermieter, mit allen Pflichten, die dazugehören. Besprechen Sie es auch steuerlich, denn die Frage der Eigennutzung kann in einigen Jahren wichtig werden. Vergessen Sie außerdem nicht, an die Zinsbindung zu denken, und notieren Sie sich das Enddatum.

Weg 4: Wenn gar nichts mehr geht

Können sich beide nicht einigen, gibt es eine Teilungsversteigerung. Sie kann von einem Miteigentümer beantragt werden, doch in einer Zugewinngemeinschaft kann unter Umständen auch die Zustimmung des anderen notwendig sein, wenn das Haus nahezu das gesamte Vermögen ausmacht. Der Weg dauert lange, kostet Geld und bringt oft einen Erlös unter dem, was ein freier Verkauf erwarten ließe. Besichtigungen finden oft nicht statt, und Bieter gehen von Risiken aus. Zudem kann der Kredit dadurch nicht automatisch beglichen sein, wenn der Erlös nicht reicht. Eine Mediation ist hier meist die bessere Antwort. Fragen Sie Ihren Fachanwalt, was in Ihrem Fall möglich ist.

Was gilt im Trennungsjahr?

Wer darf im Haus bleiben? Dazu kann eine einvernehmliche Lösung getroffen werden, im Streitfall entscheidet das Familiengericht über die Zuweisung der Ehewohnung, wobei auch die Interessen der Kinder eine Rolle spielen. Ziehen Sie nicht überstürzt aus, sondern lassen Sie sich vorher beraten.

Wer zahlt die Raten? Das sollte schriftlich vereinbart werden. Die Zahlung kann sich auf den Unterhalt auswirken. Wer im Haus bleibt, hat zudem einen Wohnvorteil, der bei der Unterhaltsberechnung eine Rolle spielen kann, was Sie mit Ihrem Fachanwalt besprechen sollten.

Muss der Verbleibende etwas zahlen? Unter bestimmten Bedingungen kann eine Nutzungsentschädigung verlangt werden, meist nachdem sie ausdrücklich gefordert wurde. Auch hier lohnt sich eine rechtliche Beratung.

Wie wichtig ist der Stichtag? Im Zugewinnausgleich zählt der Wert zum Stichtag, in der Regel die Zustellung des Scheidungsantrags. Sammeln Sie Unterlagen zum Wert des Hauses um diesen Zeitpunkt herum. Es kann sein, dass später eine rückblickende Einschätzung nötig wird.

Was ist mit dem Testament? Viele Paare haben sich gegenseitig eingesetzt. Klären Sie mit Ihrem Fachanwalt, ob und wann das zu ändern ist. Auch Lebensversicherungen und Bezugsrechte, die das Darlehen absichern, sollten nicht vergessen werden.

Was gehört in eine schriftliche Zwischenvereinbarung?

Zwischen dem Auszug und der endgültigen Lösung können viele Monate vergehen. Eine kurze Vereinbarung auf ein bis zwei Seiten verhindert, dass aus jeder Rechnung ein neuer Streit wird. Sie ersetzt zwar nicht die spätere Scheidungsfolgenvereinbarung, hält aber die wichtigsten Punkte für die Zwischenzeit fest. Lassen Sie sie am besten von Ihrem Fachanwalt ansehen, bevor Sie unterschreiben.

Hinein gehört, wer in welcher Höhe die Darlehensrate und das Hausgeld überweist und ob diese Zahlungen später verrechnet werden. Dazu kommen Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Nebenkosten, außerdem eine Regelung für Reparaturen: Bis zu welchem Betrag darf eine Person allein entscheiden, und ab wann wird gemeinsam besprochen? Schreiben Sie auch auf, wer welche Schlüssel behält, wie Post weitergeleitet wird und zu welchen Zeiten der ausgezogene Partner Dinge abholen oder die Kinder dort treffen kann. Halten Sie den Zustand des Hauses kurz mit Fotos fest und notieren Sie die Zählerstände.

Zum Schluss sollte ein Termin stehen, an dem Sie beide die Lage neu besprechen, etwa drei Monate später oder sobald die Bank geantwortet hat. Ein solcher Termin nimmt Druck aus dem Alltag und stellt sicher, dass die Zwischenlösung nicht stillschweigend zum Dauerzustand wird.

Worauf achte ich bei der Wahl des Maklers?

Wer eine Scheidungsimmobilie verkauft, braucht eine ruhige, neutrale Abwicklung. Fragen Sie: Haben Sie schon für getrennte Paare verkauft? Wie stellen Sie sicher, dass beide alles erfahren? Was sagen Sie, wenn einer von uns Sie anruft und Vorgaben macht? Wie verhalten Sie sich, wenn wir uns uneinig sind? Bevorzugen Sie einen gemeinsamen Termin zum Start. Wichtig ist außerdem, dass der Vertrag von beiden unterzeichnet wird und die Bedingungen für beide klar sind. Die allgemeine Prüfung beschreibt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Unterföhring.

Auch über die Provision lohnt sich ein offenes Gespräch, denn das Geld gehört am Ende beiden. Den Vergleich beschreibt der Ratgeber Günstiger Makler in Unterföhring. Wie unterschiedliche Wertzahlen zustande kommen, erklärt Immobilienbewertung in Unterföhring.

Ein Beispiel: Zwei Namen im Vertrag (erfunden)

Ein Paar trennt sich nach zwölf Jahren. Die Frau bleibt mit den Kindern in der Doppelhaushälfte in Unterföhring, und der Mann zieht in eine Mietwohnung nach Ismaning. Beide vereinbaren, dass sie das Haus übernehmen soll. Im Gespräch mit der Bank zeigt sich, dass das Einkommen allein nicht reicht, um das Darlehen zu tragen. Ohne Entlassung aus der Haftung könnte der Mann keine eigene Finanzierung aufnehmen.

Beide lassen zwei Einschätzungen erstellen, besprechen sich mit ihren Anwälten und entscheiden, das Haus zu verkaufen, sobald das laufende Schuljahr endet. Die Frau findet eine kleinere Wohnung im selben Ort. Das erfundene Beispiel soll nicht sagen, dass ein Verkauf immer die richtige Lösung ist, doch es zeigt, warum der Termin bei der Bank am Anfang stehen sollte.

Welcher Makler erzielt in Unterföhring den besten Preis?

Für Paare in Trennung kommt zum Preis die Frage hinzu, wer die Verhandlung fair und ruhig führt. Allgemeine Kriterien finden Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Unterföhring?.

Häufige Fragen

Muss ich nach dem Auszug weiter die Rate zahlen?

Gegenüber der Bank haften Sie weiter, wenn Sie Darlehensnehmer sind. Intern können Sie etwas anderes vereinbaren.

Wie komme ich aus dem Kredit heraus?

Nur mit Zustimmung der Bank. Sie prüft, ob die andere Person die Finanzierung allein tragen kann.

Darf mein Partner das Haus allein verkaufen?

Nicht, wenn Sie Miteigentümer sind. Beide müssen unterschreiben.

Was passiert, wenn wir uns nicht einigen?

Dann kommen Mediation, Gericht oder eine Teilungsversteigerung infrage. Die letzte Lösung ist oft die teuerste.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Das hängt von Besitzzeit und Nutzung ab, besonders wenn einer längst ausgezogen ist. Fragen Sie einen Steuerberater.

Fällt bei der Übertragung Grunderwerbsteuer an?

Zwischen Ehegatten und bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung in der Regel nicht. Lassen Sie sich das bestätigen.

Wann sollte ich die Bank ansprechen?

Möglichst früh, bevor Sie etwas beim Notar vereinbaren.

Müssen Interessenten von der Trennung erfahren?

Nein. Vereinbaren Sie mit dem Makler, was auf die Frage nach dem Verkaufsgrund gesagt wird.

Fazit

Bei einer Scheidungsimmobilie in Unterföhring entscheidet oft die Bank mit, welche Lösung möglich ist. Prüfen Sie Haftung und Finanzierung zuerst, bevor Sie über Übernahme, Verkauf oder gemeinsames Behalten entscheiden, und holen Sie sich Rat beim Fachanwalt. Ellen Günthel begleitet den Verkauf neutral, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.