Geerbte Immobilie verkaufen in Perlach: Behalten, vermieten oder verkaufen? Fünf Fragen zur Entscheidung

Eine geerbte Immobilie muss nicht verkauft werden. Viele Erben gehen automatisch davon aus, und andere halten aus Pietät daran fest, obwohl das Haus sie überfordert. Dabei sind die Wege in Perlach recht unterschiedlich. Eine vermietete Wohnung in Neuperlach kann weiter Einnahmen bringen, wenn die Anlage gesund ist. Ein Haus in Waldperlach könnte für die eigene Familie passen, wenn sich die Kosten tragen lassen. Eine leerstehende Wohnung, die niemand braucht und die jeden Monat Hausgeld kostet, spricht dagegen eher für den Verkauf.

Dieser Ratgeber stellt deshalb fünf Fragen, mit denen Sie zu einer Entscheidung kommen: Was geht gar nicht, was brauchen Sie, was kostet das Behalten, was bringt das Vermieten, und was bleibt beim Verkauf? Danach folgen die rechtlichen und steuerlichen Grundlagen sowie der Ablauf, wenn Sie verkaufen. Die Hinweise sind allgemein gehalten und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei neues // nest berät Sie Ellen Günthel, und bei einem Verkauf zahlen Sie 1,785 % statt 3,57 %. Eine Einschätzung des Werts ist kostenlos und hilft bei der Antwort auf alle fünf Fragen.

Was steht in den ersten Wochen an?

Bevor Sie überhaupt entscheiden, sollten Sie das Nötigste klären. Sichern Sie die Immobilie, leeren Sie den Briefkasten und kümmern Sie sich im Winter um die Heizung. Informieren Sie die Hausverwaltung und die Versicherung. Suchen Sie das Testament, das beim Nachlassgericht abgeliefert werden muss, und überlegen Sie, ob Sie das Erbe annehmen wollen, falls Schulden möglich sind. Die Ausschlagungsfrist beträgt in der Regel sechs Wochen. Der Erbschein wird beim Nachlassgericht am Amtsgericht München beantragt, sofern kein notarielles Testament genügt. Damit lässt sich das Grundbuch berichtigen, und innerhalb von zwei Jahren ist das in der Regel gebührenfrei. Dem Finanzamt zeigen Sie den Erbfall meist innerhalb von drei Monaten an.

Parallel dazu sollten Sie sich einen Überblick über die Immobilie verschaffen. Wie hoch sind Hausgeld und laufende Kosten? Gibt es Darlehen? Ist sie vermietet? Welche Unterlagen liegen vor? Wichtige Dokumente finden sich häufig in der Wohnung selbst, also werfen Sie nichts weg, bevor das geprüft ist. Bei mehreren Erben sollten Sie sich früh abstimmen. Wie das gelingt, zeigt der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen in Perlach. Es gibt keine Pflicht, sofort über die Immobilie zu entscheiden, und in der ersten Zeit der Trauer sollten Sie sich auch nicht drängen lassen. Die folgenden Fragen können Sie anschließend in Ruhe durchgehen, auch mit der Familie.

Frage 1: Was scheidet von vornherein aus?

Manchmal klärt sich schon viel, wenn man ausschließt, was nicht infrage kommt. Niemand aus der Familie möchte einziehen? Dann bleiben Vermieten und Verkaufen. Die Heizung ist kaputt, das Dach undicht, und es fehlt an Geld? Dann wird das Vermieten schwierig. Sie wohnen in Hamburg und möchten sich nicht um Mieter kümmern? Dann müsste eine Verwaltung das übernehmen, was Kosten verursacht. Ein Miterbe braucht sein Geld? Dann müssen Sie ihn auszahlen oder verkaufen. Ist das Haus denkmalgeschützt oder steht unter besonderen Auflagen, kann das Umbauwünsche begrenzen. Schreiben Sie auf, was gar nicht geht. Auch das ist eine wichtige Grundlage und spart lange Diskussionen.

Auch eine Rechtslage kann manches ausschließen. Vielleicht steht im Testament etwas zur Immobilie, oder es gibt ein Wohnrecht für einen Elternteil. Ein Nießbrauch kann im Grundbuch eingetragen sein, und das müssen Sie berücksichtigen. Bei einer Testamentsvollstreckung entscheidet zunächst der Vollstrecker. Pflichtteilsansprüche anderer Personen können Sie zwingen, Geld aufzubringen, was einen Verkauf nötig machen kann. Das sollten Sie prüfen lassen. Es lohnt sich deshalb, früh mit einem Fachanwalt zu sprechen, falls Sie unsicher sind. Die Beratung kostet etwas, doch sie verhindert teure Fehler. Danach wissen Sie, welche Wege Ihnen überhaupt offenstehen und welche Sie sich sparen können.

Frage 2: Was brauchen Sie selbst?

Wie sieht Ihre eigene Lage aus? Würde Ihnen das Geld aus einem Verkauf helfen, zum Beispiel für eigenes Wohneigentum, die Ausbildung der Kinder oder das Alter? Oder wäre eine vermietete Wohnung als langfristige Einnahmequelle für Sie sinnvoller? Haben Sie Zeit und Lust, sich zu kümmern? Wie wichtig ist Ihnen das Haus emotional? Es gibt darauf keine richtige Antwort. Doch es hilft, sie auszusprechen. Manche Erben halten eine Immobilie aus schlechtem Gewissen fest, obwohl die Eltern das vielleicht gar nicht gewollt hätten. Andere verkaufen vorschnell und bereuen es. Sprechen Sie darüber mit jemandem, dem Sie vertrauen. Lassen Sie sich dabei Zeit, wenn das möglich ist.

Wichtig ist auch, wie viel Zeit Sie tatsächlich haben. Wer weit entfernt wohnt, wird eine Immobilie in Perlach nur schwer betreuen können. Ein Rohrbruch im Winter oder ein Streit in der Anlage lässt sich aus der Ferne schlecht lösen. Eine Verwaltung kann helfen, kostet aber Geld. Wer dagegen in der Nähe lebt, kann sich leichter kümmern. Bedenken Sie auch das Alter der Immobilie und was in den nächsten Jahren anfällt. Wenn Sie vermieten möchten, sollten Sie gern mit Menschen umgehen und auch unangenehme Gespräche führen können. Wer das nicht möchte, ist mit einem Verkauf vielleicht besser beraten. Auch das ist eine sachliche Überlegung und kein Versagen.

Frage 3: Was kostet das Behalten?

Eine Immobilie kostet auch dann Geld, wenn niemand darin wohnt. Bei einer Wohnung in Neuperlach läuft das Hausgeld weiter, dazu kommen Grundsteuer, Strom und vielleicht eine Sonderumlage. Bei einem Haus in Waldperlach sind es Heizung, Versicherung, Garten, Winterdienst und die Rücklage für Dach und Fenster. Rechnen Sie das für ein Jahr zusammen. Prüfen Sie außerdem die Protokolle, ob größere Maßnahmen anstehen. Eine geerbte Immobilie hat oft Sanierungsbedarf. Ein neuer Eigentümer eines Hauses mit bis zu zwei Wohnungen, das der frühere Eigentümer am 1. Februar 2002 schon selbst bewohnte, muss zudem innerhalb von zwei Jahren bestimmte Dämmpflichten erfüllen. Das sollten Sie mit einem Energieberater klären.

Wer selbst einziehen möchte, sollte auch die Steuer betrachten. Ein vom Erblasser selbst bewohntes Haus kann als Familienheim steuerfrei auf den Ehepartner oder die Kinder übergehen, wenn sie unverzüglich einziehen und zehn Jahre dort wohnen. Bei Kindern gilt das für bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche. Ein Auszug oder Verkauf innerhalb dieser Frist lässt die Befreiung in der Regel rückwirkend entfallen. Bei einem Wert unterhalb der Freibeträge spielt das vielleicht keine Rolle, und ein Steuerberater kann das schnell einschätzen. Wenn weitere Erben beteiligt sind, müssen diese ausgezahlt werden. Danach sehen Sie, ob das Behalten wirklich tragbar ist. Heizungsfragen behandelt auch der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Perlach.

Frage 4: Was bringt das Vermieten?

Eine vermietete Wohnung kann eine gute Einnahmequelle sein. Rechnen Sie aber genau: Miete minus nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, Verwaltung und Steuern. Die Miete darf in München bei neuen Verträgen in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete nur begrenzt überschreiten, und der Mietspiegel gibt Orientierung. Eine Wohnung muss vermietbar sein. Wenn Küche, Bad oder Heizung erneuert werden müssen, entstehen zuerst Kosten. Sie brauchen auch einen rechtssicheren Vertrag, und Sie tragen ein gewisses Risiko bei Ausfällen. Prüfen Sie auch, ob die Vermietung die Steuerbefreiung für das Familienheim gefährdet. Bei mehreren Erben stellt sich zudem die Frage, wer die Arbeit macht und wie Einnahmen und Ausgaben verteilt werden.

Bedenken Sie auch, wie sich das später auswirkt. Eine vermietete Wohnung lässt sich an Anleger verkaufen, bringt aber von Selbstnutzern meist weniger, weil sie nicht einziehen können. Der Mietvertrag läuft weiter, und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Wer also nur eine Zwischenlösung sucht, sollte das gut überlegen. Ist die Wohnung bereits vermietet, ist die Lage einfacher. Dann läuft der Vertrag einfach weiter, und die Miete fließt an die Erben. Dann kann man in Ruhe überlegen. Was Anleger genau interessiert und wie Sie die Entscheidung treffen, beschreibt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Perlach.

Frage 5: Was bleibt beim Verkauf?

Lassen Sie sich den Wert einschätzen und rechnen Sie aus, was nach Provision, Räumung, möglichen Reparaturen und Steuern bleibt. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf durch den Erblasser kann ein Gewinn steuerpflichtig sein, denn Sie treten als Erbe in dessen Frist ein. Bei selbst genutzten Immobilien gibt es Ausnahmen, die von der Nutzung abhängen. Fragen Sie Ihren Steuerberater danach. Bei der Erbschaftsteuer gelten persönliche Freibeträge: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel, deren Eltern noch leben, und 20.000 Euro für Geschwister, Nichten und Neffen. Bei Letzteren kann die Steuer durchaus einen Verkauf nötig machen.

Ein Verkauf bringt Klarheit und beendet die laufenden Kosten und die Verantwortung. Bei mehreren Erben ist er oft die sauberste Lösung. Er muss nicht schnell gehen. Nehmen Sie sich Zeit für Räumung und Unterlagen. Eine begründete Einschätzung ist bei uns kostenlos und bindet Sie nicht. Falls Sie danach doch behalten möchten, ist das völlig in Ordnung. Sie wissen dann, worauf Sie mit dieser Entscheidung verzichten. Das ist eine ehrliche Grundlage für einen Vergleich mit den anderen Wegen. Hinweise zur Bewertung enthält der Ratgeber Immobilienbewertung in Perlach. Auch unsere Wertermittlung ist ein guter Einstieg.

Was gilt für die Wohnanlage nach dem Erbfall?

Mit dem Erbfall werden Sie Mitglied der Eigentümergemeinschaft, und alle Pflichten gehen auf Sie über. Das Hausgeld läuft weiter, auch wenn das Konto der Verstorbenen gesperrt ist. Klären Sie deshalb rasch mit der Verwaltung, wie gezahlt wird, damit keine Rückstände entstehen. Fällt die nächste Eigentümerversammlung in diese Zeit, sollte jemand teilnehmen oder eine Vollmacht erteilen. Dort werden vielleicht Entscheidungen über Sanierungen oder das Hausgeld getroffen, die für Ihre Überlegungen wichtig sind. Fordern Sie außerdem die Protokolle der letzten Jahre an. Sie zeigen Ihnen, was auf die Gemeinschaft zukommt, und sie helfen bei der Entscheidung, ob Sie die Wohnung behalten möchten.

Wie gehen Sie mit dem Ausräumen um?

Das Ausräumen ist oft der schwerste Teil. Es geht nicht nur um Möbel, sondern auch um Erinnerungen. Teilen Sie die Arbeit in Schritte auf: zuerst Dokumente und Wertsachen, dann persönliche Dinge und zum Schluss der Rest. Vereinbaren Sie mit den anderen Erben einen Termin, an dem sich jeder etwas aussuchen darf. Fotografieren Sie, was Sie nicht behalten, aber in Erinnerung behalten möchten. Lassen Sie sich Zeit, solange das möglich ist. Für den Rest kann eine Firma helfen. Holen Sie mehrere Angebote ein und lassen Sie Dienstleister nicht arbeiten, solange noch Wichtiges in der Wohnung liegt. In einer großen Anlage sollten Sie außerdem Aufzug und Parkplätze abstimmen und die Verwaltung informieren.

Was ändert sich, wenn Sie weit weg wohnen?

Viele Erben leben nicht in München. Dann verschieben sich die Antworten auf die fünf Fragen. Das Behalten und Vermieten wird schwieriger, weil niemand schnell vor Ort sein kann, und eine Verwaltung verursacht zusätzliche Kosten. Ein Verkauf lässt sich dagegen gut aus der Ferne regeln. Mit einer Vollmacht fordert die Maklerin die Unterlagen an und übernimmt die Besichtigungen, und die Entscheidungen bleiben bei Ihnen. Berichte erhalten Sie per E-Mail oder Video. Für den Notartermin reisen Sie an, oder Sie lassen sich mit einer notariell beglaubigten Vollmacht vertreten. Bei Erben im Ausland können zusätzliche Dokumente und Fragen zur Steuer hinzukommen. Klären Sie das früh, damit später niemand warten muss.

Was ist mit Anfragen von Fremden?

Nach einem Todesfall melden sich manchmal Anbieter, die Anzeigen beobachten oder von der Wohnung gehört haben. Nicht alle sind unseriös, doch Sie sollten in Ruhe reagieren. Geben Sie keine Auskünfte über Ihre Absichten und unterschreiben Sie nichts in den ersten Wochen. Ein Interessent, der es ernst meint, wartet auch einige Zeit. Sagen Sie freundlich, dass Sie sich melden, sobald Sie eine Entscheidung getroffen haben. Warnzeichen beschreibt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Perlach.

Die Entscheidung im Überblick

Weg	Dafür spricht	Dagegen spricht	Prüfen
Selbst einziehen	Passendes Zuhause, Steuervorteil möglich	Sanierung, Auszahlung	Finanzierung, zehn Jahre
Vermieten	Einnahmen, Vermögen bleibt	Arbeit, Pflichten	Miete, Kosten, Steuer
Verkaufen	Klarheit, Kapital	Abschied, Steuerfragen	Wert, Frist, Netto-Erlös

Wie läuft der Verkauf ab?

Wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden, räumen Sie zuerst aus, wobei die Familie alles sichtet. Bei mehreren Erben ist ein gemeinsamer Termin sinnvoll. Für den Rest kann eine Firma helfen, wofür Sie mehrere Angebote einholen sollten. In einer Anlage informieren Sie die Verwaltung, und Sperrmüll darf nicht einfach im Hof stehen. Renovieren lohnt sich meist nicht. Eine Reinigung und vielleicht heller Anstrich genügen oft, weil Käufer eigene Pläne haben. Die Maklerin holt mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen, lässt Fotos machen und schreibt das Exposé, das Sie prüfen. Sagen Sie auch, was Sie nicht wissen, denn als Erbe kennen Sie die Geschichte der Immobilie meist nur teilweise.

Bekannte Mängel sollten erwähnt werden. Im Kaufvertrag wird meist vereinbart, dass keine Gewährleistung für den Zustand übernommen wird, doch Verschweigen schützt das nicht. Die Maklerin übernimmt Besichtigungen und Verhandlung und informiert alle Erben gleich. Sagen Sie Interessenten nichts über Ihre Hintergründe oder eine mögliche Eile. Beim Notar müssen alle Erben unterschreiben oder vertreten sein, und dafür ist bei einer Vollmacht eine notarielle Beglaubigung nötig. Danach folgen Zahlung und Übergabe. Wer weit weg wohnt, kann vieles aus der Ferne regeln. Den genauen Ablauf beschreibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Perlach. Einzelne Unterlagen finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Perlach.

Wie begleitet neues // nest diesen Verkauf?

Wir geben Ihnen eine begründete Einschätzung, die Sie mit Ihrem Steuerberater durchsprechen können. Ellen Günthel kümmert sich auf Wunsch um Unterlagen, Fotos, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung und informiert alle Erben gleichermaßen. Sie zahlen 1,785 % anstelle der oft genannten 3,57 %. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Mehr über unsere Arbeitsweise steht im Beitrag Warum Sie mit neues // nest verkaufen sollten. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich, und auch wenn Sie danach behalten möchten, ist das völlig in Ordnung.

Häufige Fragen

Muss ich eine geerbte Immobilie verkaufen?

Nein. Behalten und Vermieten sind ebenfalls möglich.

Wie schnell muss ich entscheiden?

Es gibt keine feste Frist. Fristen gelten aber für Ausschlagung und Finanzamt.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen?

Das hängt vom Freibetrag und vom gesamten Nachlass ab.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Möglich bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren. Prüfen Sie Nutzung und Frist.

Kann ich selbst einziehen?

Ja, wenn die anderen Erben zustimmen oder ausgezahlt werden.

Muss ich vorher renovieren?

Meist nicht. Eine saubere, geräumte Immobilie reicht oft aus.

Lohnt sich eine Vermietung?

Das hängt von Miete, Kosten und Ihrer eigenen Lage ab.

Wer berät mich in Perlach?

Bei neues // nest ist das Ellen Günthel.

Fazit

Wer eine geerbte Immobilie in Perlach verkaufen möchte, sollte zuvor die Alternativen prüfen. Fünf Fragen helfen dabei: Was scheidet aus, was brauchen Sie, was kostet das Behalten, was bringt das Vermieten und was bleibt beim Verkauf. Ellen Günthel unterstützt Sie gern. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.