Hausverkauf mit Makler in Perlach: Drei Häuser, drei Abläufe, von Reihenhaus bis Waldrand

Ein Hausverkauf läuft nicht immer gleich ab. In Perlach zeigt sich das besonders deutlich, denn hier stehen ganz unterschiedliche Häuser nur wenige Kilometer voneinander entfernt. Das Reihenhaus in Neuperlach gehört oft zu einer größeren Anlage mit gemeinsamen Flächen. Das ältere Haus in Alt-Perlach bringt eine lange Geschichte mit und vielleicht auch Fragen zum Keller. Und das Einfamilienhaus in Waldperlach steht auf einem Grundstück, für das sich auch Bauträger interessieren könnten. Der Weg bis zum Notar ist jeweils ein anderer.

Dieser Ratgeber zeigt die drei Abläufe nebeneinander. Bei jedem Haus steht, worauf es bei Vorbereitung, Bewertung, Vermarktung und Verhandlung ankommt, und was Sie selbst beitragen. Danach folgen die gemeinsamen Schritte bis zur Übergabe sowie Zeitrahmen und Kosten. Bei neues // nest führt Sie Ellen Günthel durch den gesamten Weg, und Sie zahlen 1,785 % statt der häufig genannten 3,57 %, womit Sie 50 % der Provision sparen. Für Recht und Steuern sollten Sie zusätzlich Notar, Anwalt oder Steuerberater fragen. Wenn Ihr Haus keinem der drei Beispiele gleicht, können Sie die Bausteine einfach kombinieren.

Warum lohnt sich der Blick auf den Haustyp?

Viele Beschreibungen tun so, als wäre ein Verkauf immer dieselbe Abfolge. Das stimmt nur auf den ersten Blick. Natürlich braucht jedes Haus eine Einschätzung, Unterlagen, Fotos, Besichtigungen und einen Notartermin. Doch wo die Schwierigkeiten liegen und wer die wahrscheinlichen Käufer sind, hängt stark vom Haus ab. Eine Maklerin, die alle Häuser gleich behandelt, verschenkt Möglichkeiten. Bei einem Reihenhaus steht der Vergleich im Vordergrund, bei einem alten Haus die Geschichte, und bei einem großen Grundstück die Frage, was dort möglich ist. Fragen Sie deshalb früh: Was ist an meinem Haus anders, und wie würden Sie deshalb vorgehen?

Auch für Ihre eigene Planung hilft das. Wenn Sie wissen, wo die Schwerpunkte liegen, können Sie sich rechtzeitig darum kümmern. Wer ein altes Haus besitzt, sollte die Bauakte früh anfordern, weil das dauern kann. Wer ein Reihenhaus verkauft, sucht besser gleich nach Vereinbarungen zu gemeinsamen Wegen oder Garagen. Wer ein großes Grundstück hat, sollte überlegen, wie er zu einem Bauträger steht. So vermeiden Sie Hektik, wenn der erste Interessent da ist. Wie sich gute Arbeit in den einzelnen Schritten zeigt, beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Perlach. Dort finden Sie auch Hinweise, wie Sie Beispiele prüfen.

Haus 1: Das Reihenhaus in Neuperlach

In Neuperlach und in Teilen von Alt-Perlach gibt es zahlreiche Reihenhäuser aus den vergangenen Jahrzehnten. Sie sind bei Familien gefragt, weil sie Garten und Stadtanbindung verbinden. Viele sind rechtlich als Wohnungseigentum aufgeteilt, auch wenn sie wie eigene Häuser wirken. Das sehen Sie im Grundbuch. Dann gibt es eine Teilungserklärung, eine Verwaltung und Beschlüsse, und diese sollten bekannt sein. Auch bei echten Reihenhäusern gibt es oft gemeinsame Wege, Garagenhöfe oder Heizungsanlagen. Prüfen Sie, was geregelt ist, und wer wofür zahlt. Interessenten fragen danach, und ihre Bank möchte es ebenfalls wissen.

Die Bewertung stützt sich hier stark auf Vergleichspreise, denn es gibt oft ähnliche Häuser in der Nähe. Ob es ein Mittel- oder Eckhaus ist, wie der Garten liegt und was modernisiert wurde, macht den Unterschied. Die Käufer rechnen meist eng, und deshalb lohnt sich ein klares Exposé mit allen laufenden Kosten. Gute Fotos vom Garten und ein lesbarer Grundriss sind wichtig, und kleine Reparaturen vorher können sich lohnen. Bei gefragten Häusern kann eine gebündelte Besichtigung sinnvoll sein. Die Bonitätsprüfung ist besonders wichtig, damit der Verkauf nicht an der Finanzierung scheitert. Fragen zur Bewertung beantwortet der Ratgeber Immobilienbewertung in Perlach. So lässt sich der Einstieg gut begründen.

Haus 2: Das ältere Haus in Alt-Perlach

Rund um den Pfanzeltplatz und entlang des Hachinger Bachs stehen manche Häuser, die schon einige Generationen gesehen haben. Hier beginnt die Vorbereitung mit den Unterlagen. Sind die Pläne vorhanden und stimmen sie noch? Wurden Anbauten genehmigt? Mit Ihrer Vollmacht kann die Maklerin Einsicht in die Bauakte bei der Lokalbaukommission beantragen, was Zeit braucht. Im Bayerischen Denkmal-Atlas lässt sich prüfen, ob das Haus oder das Umfeld erfasst ist. Bei Häusern in der Nähe des Bachs lohnt ein Blick in den Umweltatlas Bayern und in den Keller. Falls es früher Feuchte gab, sollten Sie aufschreiben, was geschehen und wie es behoben worden ist.

Die Käufer solcher Häuser suchen Charakter und nehmen dafür einigen Aufwand in Kauf. Sie möchten aber wissen, worauf sie sich einlassen. Ein ehrliches Exposé mit guten Bildern und einer Liste der durchgeführten Arbeiten überzeugt mehr als das Wort „Potenzial“. Ein Angebot eines Handwerkers für das Dach oder die Heizung kann die Diskussion versachlichen. Bestehende Heizungen dürfen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen, sodass kein Tausch vor dem Verkauf nötig ist. Die Vermarktung dauert hier unter Umständen länger, denn der Käuferkreis ist kleiner. Das ist normal und sollte eingeplant werden. Weitere Hinweise zur Heizung gibt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Perlach. Das nimmt vielen Interessenten eine Sorge.

Haus 3: Das Einfamilienhaus in Waldperlach

In Waldperlach geht es häufig um ein Haus mit größerem Garten nahe dem Forst. Hier steht früh die Frage im Raum: Wird das Haus weitergenutzt, oder ist vor allem das Grundstück interessant? Das hängt von Zustand, Grundriss, Baurecht und Bäumen ab. Prüfen Sie den Bebauungsplan oder, falls es keinen gibt, die Lage nach § 34 BauGB. In München gilt die Baumschutzverordnung, und alte Bäume können das Baufenster einschränken. Eine Maklerin sollte das ansprechen und keine Bebaubarkeit versprechen, die nicht geklärt ist. Bei größeren Grundstücken kann ein Architekt oder ein Vorbescheid Klarheit bringen, und das ist für den Preis mitunter entscheidend.

Die Käufer sind Familien, private Bauherren und manchmal Bauträger. Letztere melden sich oft unaufgefordert. Lassen Sie sich nicht drängen, und prüfen Sie Bedingungen und Fristen genau. Ein höheres Gebot mit vielen Vorbehalten ist nicht zwingend besser. Wenn Sie möchten, dass das Haus stehen bleibt, sagen Sie das früh. Die Vermarktung kann diskreter erfolgen, wenn Sie das wünschen, wobei das weniger Menschen erreicht. Interessenten vergleichen oft mit Neubiberg oder Ottobrunn, und Ihre Maklerin sollte diese Lagen kennen. Einzelheiten zum Boden enthält der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Perlach. Dort stehen auch verschiedene Rechenwege, mit denen Käufer vorgehen.

Was bleibt für alle gleich?

Unabhängig vom Haus beginnt alles mit einem Gespräch über Ihre Ziele. Warum verkaufen Sie, und bis wann? Wie wichtig sind Preis, Tempo und Diskretion? Dann folgt die Besichtigung, bei der die Maklerin auch Keller, Dach und Heizung ansieht, soweit das möglich ist. Sie erstellen gemeinsam eine Liste der Unterlagen, und mit einer Vollmacht besorgt sie vieles selbst. Sie selbst steuern bei, was nur Sie wissen. Dazu gehören frühere Reparaturen, Schäden und Absprachen mit Nachbarn. Darlehen und Grundschuld klären Sie mit der Bank, und bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren oder bei gemischter Nutzung fragen Sie den Steuerberater, ob Steuern anfallen könnten.

Vor den Fotos räumen Sie auf, reparieren Kleinigkeiten und pflegen den Garten. Große Umbauten rechnen sich selten, weil Käufer eigene Pläne haben. Die Maklerin organisiert Fotos und Grundriss und schreibt das Exposé, das Sie vor der Veröffentlichung prüfen. Der Energieausweis wird für den Verkauf in der Regel benötigt, und bestimmte Angaben gehören in die Anzeige. Prüfen Sie außerdem, ob die oberste Geschossdecke gedämmt ist, weil vorbereitete Käufer danach fragen. Dann geht es los, entweder zuerst still über Suchkunden oder gleich auf den Portalen. Wie Sie unterschiedliche Wege und Preisstrategien einordnen, beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Perlach.

Wie laufen Besichtigungen und Gebote?

Interessenten werden vorab gefragt, was sie suchen und wie sie finanzieren, und sie weisen sich aus. Dann erst bekommen sie einen Termin. Meist führt die Maklerin durch das Haus, und Sie sind nicht dabei. Viele sprechen dann offener, und Sie müssen sich nicht rechtfertigen. Nach dem Termin erhalten Sie eine kurze Rückmeldung. Wenn sich Fragen wiederholen, lässt sich vielleicht etwas nachliefern. Wenn niemand ein zweites Mal kommen möchte, sollten Sie über Preis oder Präsentation sprechen. Solche Rückmeldungen sind manchmal schwer zu hören, wenn es um das eigene Haus geht, und doch sind sie wertvoll. Sie zeigen, wie andere Ihr Haus sehen.

Gebote nimmt die Maklerin entgegen und legt sie Ihnen vollständig vor. Sie lässt sich die Finanzierung belegen und erklärt Bedingungen, zum Beispiel, ob erst eine andere Immobilie verkauft werden muss. Sie gibt eine Empfehlung, und Sie entscheiden. Das höchste Gebot muss es nicht sein, und auch persönliche Wünsche dürfen eine Rolle spielen, solange niemand diskriminiert wird. In der Verhandlung bleibt Ihre Untergrenze vertraulich. Falls jemand nachverhandeln möchte, fragt sie, was sich tatsächlich geändert hat. Bis zum Notartermin bleibt alles unverbindlich, auch eine mündliche Zusage. Die Stellschrauben beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Perlach?.

Was geschieht beim Notar und danach?

Der Notar entwirft den Kaufvertrag und berät beide Seiten neutral. Die Maklerin liefert Daten und stimmt den Termin ab. Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf in der Regel mindestens 14 Tage vorher erhalten. Lesen Sie ihn genau, und prüfen Sie Kaufpreis, Übergabetermin, Mitverkauftes und Regelungen zu Mängeln. Fragen stellen Sie dem Notar. Beim Termin liest er den Vertrag vor, und alle unterschreiben. Danach holt er die nötigen Erklärungen ein, etwa zum gesetzlichen Vorkaufsrecht der Stadt, lässt eine Vormerkung ins Grundbuch eintragen und teilt die Fälligkeit mit. Eine alte Grundschuld wird gelöscht, was eine Bewilligung der Bank braucht. Bis zum Geldeingang bleiben Sie Eigentümer.

Dann kommt die Übergabe. Die Maklerin bereitet ein Protokoll vor mit Zählerständen, Schlüsseln und Zustand. Sie übergeben Pläne, Wartungsunterlagen und Anleitungen und informieren Versorger und Versicherungen. Die Gebäudeversicherung geht in der Regel auf den Käufer über. Bei einem vollen Öltank wird abgerechnet, wie vereinbart. Nehmen Sie sich für diesen Tag etwas Zeit, gerade wenn Sie lange dort gelebt haben. Der Abschied kann schwerer fallen als gedacht, und es hilft, wenn der Umzug nicht zu knapp geplant ist. Für ältere Eigentümer enthält der Ratgeber Haus verkaufen im Alter in Perlach weitere Hinweise. Danach klären Sie die steuerlichen Fragen, soweit das nötig ist.

Was tun Sie, wenn Ihr Haus dazwischen liegt?

Nicht jedes Haus passt in eine Schublade. Ein Reihenhaus in Fasangarten kann einen größeren Garten haben, als man erwartet, oder ein Doppelhaus in Alt-Perlach kann erst vor wenigen Jahren saniert worden sein. Nehmen Sie die drei Beispiele deshalb als Bausteine. Fragen Sie Ihre Maklerin, welcher Teil für Ihr Haus zutrifft, und was zusätzlich wichtig ist. Bei einem vermieteten Haus kommen der Mietvertrag und die Abstimmung mit den Mietern hinzu, und bei einem Erbe die Abstimmung unter den Erben. Bei einem Haus in der Nähe der Stadtgrenze zählt der Vergleich mit dem Landkreis.

Die richtige Frage lautet also nicht, zu welchem Typ Ihr Haus gehört, sondern was einen Käufer gerade bei diesem Haus zögern lassen könnte und was ihn überzeugen würde. Wer darauf konkret antworten kann, hat die Vorarbeit bereits geleistet. Bitten Sie um zwei oder drei Punkte für jede dieser Fragen, und überprüfen Sie nach den ersten Besichtigungen, ob es tatsächlich so gekommen ist. Das hilft Ihnen auch dabei, die Zusammenarbeit einzuschätzen.

Was tragen Sie selbst bei?

Es gibt Dinge, die niemand außer Ihnen weiß: wann das Dach zuletzt repariert wurde, warum im Keller eine neue Wand steht und welche Absprache es mit dem Nachbarn gibt. Schreiben Sie das auf, auch wenn es zunächst unwichtig erscheint. Halten Sie außerdem Ihre Unterlagen griffbereit, seien Sie bei Fragen erreichbar und lesen Sie das Exposé genau, bevor es veröffentlicht wird. Vor Terminen lüften Sie und räumen auf, doch bleiben Sie möglichst nicht im Haus. Und sagen Sie früh, wenn sich an Ihrem Zeitplan etwas ändert. Mehr müssen Sie meist nicht tun.

Die drei Häuser im Überblick

Haus	Schwerpunkt	Wichtigste Unterlage	Wahrscheinliche Käufer
Reihenhaus Neuperlach	Vergleich, gemeinsame Flächen	Teilungserklärung, Vereinbarungen	Familien, Erstkäufer
Altes Haus Alt-Perlach	Geschichte, Zustand, Keller	Bauakte, Rechnungen	Liebhaber, Sanierer
Einfamilienhaus Waldperlach	Grundstück, Baurecht, Bäume	Flurkarte, Bebauungsplan	Familien, Bauherren

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Eine feste Dauer gibt es nicht. Beim Reihenhaus mit guten Unterlagen und passendem Preis geht es oft schneller als beim alten Haus oder einem großen Grundstück mit Fragen zum Baurecht. Rechnen Sie bis zum Notar mit einigen Monaten, danach mit einigen Wochen bis zur Zahlung und Übergabe. Eine Erbengemeinschaft, eine Trennung oder eine fehlende Genehmigung kann das verlängern. Fragen Sie, wie lange vergleichbare Häuser zuletzt gebraucht haben, und planen Sie Ihren Umzug entsprechend. Eine genaue Zusage wäre nicht seriös. Auch die Jahreszeit kann eine Rolle spielen, wenn der Garten ein wichtiges Argument ist, und das lässt sich bei der Fotoplanung berücksichtigen.

Welche Kosten fallen an?

Bei Ihnen fallen vor allem die Provision und gegebenenfalls Kosten für Energieausweis, Unterlagen, Reparaturen und Räumung an, außerdem Löschung der Grundschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und mögliche Steuern. Notar- und Grundbuchkosten für den Kauf sowie die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer.

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Wann könnten Sie selbst verkaufen?

Wer viel Zeit hat, einen vertrauenswürdigen Käufer kennt und sich mit Bewertung, Unterlagen und Verträgen auskennt, kann selbst verkaufen. Das ist beim Verkauf innerhalb der Familie oft sinnvoll. Bedenken Sie aber den Aufwand und die häufigen Fehler, etwa bei der Einschätzung des Werts. Einen Überblick gibt der Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler.

Häufige Fragen

Wie läuft ein Hausverkauf mit Makler ab?

Über Vorbereitung, Vermarktung, Verhandlung, Notar und Übergabe, je nach Haus mit anderen Schwerpunkten.

Was ist bei einem Reihenhaus zu prüfen?

Ob es Wohnungseigentum ist und welche gemeinsamen Regelungen gelten.

Wie lange dauert es?

Meist einige Monate bis zum Notar, danach folgt noch die Abwicklung.

Muss ich dabei sein, wenn besichtigt wird?

Nein. Oft ist es einfacher, wenn Sie nicht dabei sind.

Wann ist das Haus verkauft?

Verbindlich erst mit der Beurkundung beim Notar.

Muss ich vorher renovieren?

In der Regel nicht. Kleine Maßnahmen reichen oft aus.

Was kostet das bei neues // nest?

Sie zahlen 1,785 % statt 3,57 % und sparen 50 % der Provision.

Wer begleitet mich in Perlach?

Bei neues // nest ist das Ellen Günthel.

Fazit

Ein Hausverkauf mit Makler in Perlach hängt vom Haus ab: Beim Reihenhaus zählt der Vergleich, beim alten Haus die Geschichte und in Waldperlach das Grundstück. Ellen Günthel begleitet Sie gern durch alle Schritte. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.