Haus mit Ölheizung verkaufen in München-Riem: Die Zeitleiste von heute bis 2040

In der jungen Messestadt dürfte eine Ölheizung die Ausnahme sein. In Alt-Riem sieht das anders aus: Dort stehen ältere Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Dorfhäuser, in deren Keller noch der Tank und der Kessel aus einer anderen Zeit stehen. Wer ein solches Haus verkaufen möchte, hört schnell die Frage: „Und wie lange darf man damit noch heizen?“ Viele Interessenten haben dazu ein Bild im Kopf, das aus den Schlagzeilen der letzten Jahre stammt und längst nicht mehr stimmt. Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz hat sich vieles geändert, und zugleich beschäftigt man sich in München intensiv mit der Wärmeversorgung der Zukunft.

Dieser Ratgeber ordnet deshalb die Fragen auf einer Zeitleiste: Was gilt heute, was ab 2029, was bis 2040? Sie erfahren, was das für Bestand und Neueinbau bedeutet, welche Wege es für einen Käufer gibt, wo Wärmenetze und die städtische Planung ins Spiel kommen und welche Belege im Verkauf helfen. Bei neues // nest ist im Münchner Osten Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin. Technische und rechtliche Einzelfragen klären Sie bitte mit einem Energieberater, Heizungsbauer, Schornsteinfeger oder Rechtsanwalt. Gegen das Gesetz ist noch eine Verfassungsbeschwerde der Umwelthilfe anhängig, daher sollte der aktuelle Stand immer geprüft werden.

Heute: Was seit dem 29. Juli 2026 gilt

Seit diesem Tag gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Für Ihren Verkauf sind vor allem drei Dinge wichtig. Erstens: Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Zweitens: Die bisherige Pflicht, über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel auszutauschen, ist entfallen, und zwar auch nach einem Eigentümerwechsel. Drittens: Die 65-%-Vorgabe für neue Heizungen ist ebenso entfallen wie die Beratungspflicht beim Einbau neuer Öl- und Gasheizungen.

Das bedeutet: Der Käufer übernimmt die Anlage und kann sie weiterbetreiben. Das ist die erste und wichtigste Botschaft für das Gespräch im Keller. Was bleibt, sind zwei Punkte. Die oberste Geschossdecke muss gedämmt werden, wenn der Mindestwärmeschutz fehlt, wobei auch ein gedämmtes Dach genügt. Ungedämmte, zugängliche Leitungen außerhalb beheizter Räume sind ebenfalls zu dämmen. Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnte, trifft das den neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang. Das sind meist überschaubare Maßnahmen.

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die Pflichtangaben gehören in die Anzeige. Kümmern Sie sich früh darum, denn ein Verbrauchsausweis braucht Abrechnungen mehrerer Jahre, und ein Bedarfsausweis benötigt Daten zum Gebäude.

2029: Der erste Schritt der Bio-Treppe

Die wichtigste Jahreszahl für einen Käufer lautet 2029, allerdings nur, wenn nach dem 29. Juli 2026 eine neue Öl- oder Gasheizung in ein bestehendes Gebäude eingebaut wird. Dann muss ab 2029 ein Anteil von mindestens 10 % aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen. Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridlösung können diese Vorgabe erfüllen. Wer dagegen seine bestehende Anlage einfach weiterbetreibt, ist davon nicht betroffen.

Das erklärt, warum ein neuer Kessel kurz vor dem Verkauf für den Käufer nicht unbedingt ein Vorteil ist: Sie würden ihm damit eine Anlage überlassen, die einem steigenden Anteil unterliegt, während ein weiterlaufender alter Kessel davon nicht erfasst wird. Das ist keine Aussage darüber, was technisch oder wirtschaftlich klug ist, sondern ein Punkt, den man im Gespräch kennen sollte.

2030, 2035 und 2040: Die weiteren Stufen

Bei einem Einbau nach dem Stichtag steigt der Anteil weiter: ab 2030 auf 15 %, ab 2035 auf 30 % und ab 2040 auf 60 %. Für jemanden, der heute ein Haus kauft und dort zwanzig oder dreißig Jahre leben möchte, ist das durchaus relevant. Er wird fragen, was ein neuer Kessel künftig im Betrieb kosten würde und welche Brennstoffe verfügbar wären. Das kann niemand sicher vorhersagen. Sagen Sie das offen, und verweisen Sie auf einen Energieberater.

Ehrlich ist auch der Hinweis, dass sich Rechtslagen ändern können. Die Verfassungsbeschwerde der Umwelthilfe ist noch offen, und künftige Gesetzgeber können neue Regeln beschließen. Sie sollten Käufern also nichts versprechen, was über den heutigen Stand hinausgeht. „Nach heutigem Stand gilt das Folgende“ ist ein guter Satz. Ein Makler, der behauptet, „das bleibt jetzt für immer so“, sagt mehr, als er wissen kann.

Zeitpunkt	Bestehende Anlage	Neue Öl- oder Gasheizung im Bestand	Was das im Gespräch bedeutet
Seit 29.07.2026	Darf weiterlaufen, reparieren erlaubt	Erlaubt, Beratungspflicht entfallen	Tauschpflicht entfallen
Ab 2029	Unverändert	Mindestens 10 % klimafreundlich	Wichtig bei Neukessel
Ab 2030	Unverändert	15 %	Kostenfrage beim Brennstoff
Ab 2035	Unverändert	30 %	Langfristige Planung
Ab 2040	Unverändert	60 %	Heute schwer abzuschätzen
Binnen 2 Jahren nach Kauf	Decke und Leitungen ggf. dämmen	Decke und Leitungen ggf. dämmen	Betrifft bestimmte Häuser

Was bedeutet die Lage in München?

Als Stadtteil der Landeshauptstadt gehört Riem zu einer Kommune, die ihre Wärmeversorgung langfristig plant. Die Messestadt wird vielfach anders versorgt als das alte Dorf. Für Sie stellt sich vor allem die Frage: Gibt es an meiner Straße ein Wärmenetz, oder ist eines geplant? Fragen Sie schriftlich beim örtlichen Versorger und bei der Stadt nach, und legen Sie die Antwort zu den Unterlagen. Viele Käufer interessiert das. Doch stellen Sie eine bloße Möglichkeit nicht als fertigen Anschluss dar. In Alt-Riem kann die Antwort je nach Straße sehr unterschiedlich ausfallen.

Andere Alternativen für den Käufer sind eine Wärmepumpe, deren Eignung von Dämmung, Heizkörpern und Platz abhängt, oder eine Hybridlösung als Zwischenstufe. Solche Einschätzungen sollte ein Fachmann treffen. Sie müssen das nicht entscheiden, sondern können dem Käufer die Grundlagen liefern: Verbrauch, Heizkörper, Dämmung, Fläche.

Welche Belege brauche ich im Verkauf?

Bereiten Sie eine kleine Heizungsmappe vor. Hinein gehören Baujahr und Art des Kessels mit Foto vom Typenschild, das letzte Wartungsprotokoll, Messprotokolle und Feuerstättenbescheid des Schornsteinfegers, Nachweise zu Tank, Reinigung und Prüfung, Ölrechnungen der letzten drei Jahre, der Energieausweis und Hinweise auf Dämmungen an Decke und Leitungen. Halten Sie auch fest, was getauscht wurde, zum Beispiel Brenner oder Pumpen, und wie viele Personen zuletzt im Haus lebten, denn das erklärt den Verbrauch. Prüfen Sie außerdem, ob die Gewässerschadenhaftpflicht besteht, die bei Heizöltanks wichtig ist.

Vor dem Verkauf können Sie einige einfache Dinge erledigen: die Anlage warten lassen, ungedämmte Leitungen dämmen, den Heizungskeller aufräumen. Bestehen Zweifel am Tank, etwa bei einem Erdtank oder bei Ölgeruch, lassen Sie das prüfen. Bekannte Schäden müssen offen besprochen werden. Einen Überblick über die Dokumente gibt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in München-Riem.

Was ist mit dem Tank und dem Kessel?

Beim Gang in den Keller fallen die Blicke zuerst auf den Tank. Interessenten möchten wissen, wie alt er ist, wie groß, aus welchem Material und wann er zuletzt geprüft oder gereinigt wurde. Kellertanks, Batterietanks und Erdtanks werden sehr unterschiedlich beurteilt, und für verschiedene Größen und Standorte gelten unterschiedliche Prüfpflichten. Ein Fachbetrieb oder der Schornsteinfeger kann sagen, was bei Ihnen nötig ist. Bei einem Erdtank sieht man den Zustand nicht von außen, und deshalb sind Belege besonders wichtig. Halten Sie am Übergabetag den Füllstand im Protokoll fest, und vereinbaren Sie im Kaufvertrag, wie das restliche Öl behandelt wird.

Beim Kessel zählen Baujahr, Bauart, Wartung und Abgaswerte. Da die Tauschpflicht entfallen ist, ist ein alter Kessel kein rechtliches Problem mehr, wohl aber eine wirtschaftliche Frage, weil er irgendwann ersetzt werden muss. Ein aktuelles Wartungsprotokoll zeigt, dass sich jemand gekümmert hat. Wurde ein Tank bereits stillgelegt, sollte es dazu eine Bescheinigung geben. Besteht Verdacht auf eine Verunreinigung im Boden, sollten Sie das vor dem Verkauf fachlich prüfen lassen und beim Referat für Klima und Umwelt der Stadt oder der zuständigen Stelle nach bekannten Einträgen fragen. Bekannte Probleme müssen offen besprochen werden.

Wer kauft ein solches Haus in Alt-Riem?

Das Interesse hängt weniger an der Heizung als am Haus und an der Lage. Familien aus Trudering oder Bogenhausen, die ohnehin umbauen möchten, rechnen die Anlage von vornherein ein. Handwerklich begabte Käufer sehen in einem älteren Bestand eine Aufgabe, die zu ihrem Budget passt. Bei einem größeren Grundstück kann auch ein Bauträger interessiert sein, dem die Heizung gleichgültig ist, weil er neu bauen möchte. Anleger schauen vor allem auf die künftigen Ausgaben. Und einige Käufer möchten die Anlage bewusst weiterbetreiben, solange sie gut läuft.

Weniger geeignet ist ein solches Haus für Käufer, die ohne Rücklagen sofort einziehen und keine Baustelle haben möchten. Ein guter Makler erkennt das früh und fragt im ersten Gespräch: „Wie möchten Sie hier künftig heizen, und haben Sie das schon durchgerechnet?“ Das spart Besichtigungen und führt zu besseren Gesprächen. Hinweise zum Käuferkreis gibt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in München-Riem.

Welche Daten braucht ein Energieberater?

Viele Käufer lassen prüfen, ob sich eine Wärmepumpe oder eine andere Lösung eignet. Das geht schneller, wenn Sie die Grundlagen liefern. Hilfreich sind die Heizlast, soweit bekannt, oder wenigstens der Verbrauch der letzten drei Jahre, dazu die Art und Größe der Heizkörper, das Baujahr von Fenstern und Dach und Angaben zur Dämmung von Außenwänden und Keller. Ein Grundriss mit Flächen, Fotos vom Heizungsraum und ein Hinweis auf den möglichen Platz für ein Außengerät helfen ebenfalls. Liegt schon ein Sanierungsfahrplan vor, ist das ein Plus, aber Pflicht ist das nicht.

Lassen Sie Besuchstermine des Beraters zu, und bitten Sie, sofern der Käufer einverstanden ist, um das Ergebnis. So können Sie eine spätere Forderung einordnen. Prüfen Sie, ob genannte Summen notwendige Arbeiten betreffen oder eher Wünsche sind. Eine Komplettsanierung auf Neubauniveau ist etwas anderes als das, was das Haus unbedingt braucht. Gerade weil die Anlage weiterlaufen darf, entscheidet der Käufer selbst über das Tempo, und ein Abschlag sollte daher nicht pauschal angesetzt werden.

Was, wenn das Haus schon leer steht?

Bei geerbten oder bereits geräumten Häusern ist die Heizung oft gedrosselt oder aus. Das kann Frostschäden verursachen und bei Besichtigungen einen falschen Eindruck hinterlassen. Halten Sie die Anlage auf Frostschutz oder lassen Sie sie fachgerecht entleeren, und stimmen Sie das mit der Gebäudeversicherung ab. Fahren Sie die Heizung vor Terminen rechtzeitig hoch. Nennen Sie beim Verbrauch die Werte aus der Zeit, als dort jemand wohnte, und sagen Sie, wie viele Personen das waren. Ein kaltes, ungelüftetes Haus wirkt schnell feuchter und reparaturbedürftiger, als es ist, und das kann sich direkt auf die Gebote auswirken.

Lohnt sich ein Tausch vor dem Verkauf?

Meist nicht. Ein neuer Kessel kostet viel, und viele Käufer haben eigene Vorstellungen. Wer eine Wärmepumpe oder einen Netzanschluss plant, sieht Ihre neue Anlage nicht als Vorteil, und ein neuer Ölkessel wäre ab 2029 sogar an die genannten Mindestanteile gebunden. Eine Wärmepumpe wiederum muss zum Haus passen, was sich beim Verkauf kaum noch sinnvoll klären lässt. Anders kann es aussehen, wenn die Anlage ausgefallen oder unsicher ist. Dann sollte zumindest repariert werden, denn ein kaltes Haus und Frostschäden schaden mehr. Holen Sie mehrere Angebote ein und besprechen Sie das mit Ihrem Makler und einem Energieberater.

Wie geht man mit Preisforderungen um?

Interessenten nutzen die Heizung gern als Argument. Die Frage ist, ob der Zustand schon im Preis berücksichtigt ist. Eine gute Antwort auf „Das muss doch alles raus“ lautet: „Nach heutigem Stand darf die Anlage weiterlaufen. Ob und wann Sie etwas ändern, entscheiden Sie selbst. Hier sind die Protokolle und der Verbrauch.“ Wer einen konkreten Plan hat, sollte einen Kostenvoranschlag vorlegen, statt eine Schätzung zu nennen. Wenn tatsächlich ein Mangel neu auftaucht, ist ein Entgegenkommen fair, und zwar auf Grundlage eines Angebots. Wie Sie Abschläge insgesamt einordnen, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?.

Wie stelle ich das im Exposé dar?

Nennen Sie Heizungsart und Baujahr, die regelmäßige Wartung und den Verbrauch, und ergänzen Sie einen Hinweis zum Rechtsstand: „Die Anlage darf nach heutigem Stand weiterbetrieben werden, Einzelheiten erfragen Sie bitte bei einem Energieberater.“ Schreiben Sie auch, ob eine Auskunft zum Wärmenetz vorliegt und was sie sagt. So sprechen Sie Interessenten an, die das Thema bedacht haben, und vermeiden Überraschungen im Keller. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in München-Riem.

Ein Beispiel: Die Frage nach 2040 (erfunden)

Ein Paar aus Alt-Riem verkauft ein Haus aus den 1970er Jahren mit Ölkessel von 2003. Eine junge Familie fragt, wie lange man damit noch heizen dürfe. Die Maklerin nennt den Rechtsstand und erklärt, dass die Stufen bis 2040 nur für neue Anlagen gelten. Sie legt Verbrauchswerte und Wartungsprotokolle vor und zeigt eine schriftliche Auskunft des Versorgers, dass an dieser Straße derzeit kein Wärmenetz liegt. Die Familie holt sich einen Energieberater und rechnet mit einer Wärmepumpe in einigen Jahren.

Sie bietet nahe am Angebotspreis, nachdem die Eigentümer die Leitungen vorab haben dämmen lassen. Das erfundene Beispiel ist keine Garantie. Es zeigt aber, wie viel leichter das Gespräch wird, wenn Tatsachen die Schlagzeilen ersetzen.

Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?

Beim Haus mit Ölheizung zeigt sich der gute Makler, wenn er den Rechtsstand kennt und die Belege zur Hand hat. Allgemeine Kriterien nennt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?. Einen Überblick über Riem gibt Makler in München-Riem.

Häufige Fragen

Darf ich ein Haus mit Ölheizung in München-Riem verkaufen?

Ja. Eine bestehende Anlage darf weiterlaufen und repariert werden.

Muss der Käufer die Heizung tauschen?

Nein, die frühere Tauschpflicht ist auch beim Eigentümerwechsel entfallen. Einzelheiten klärt ein Energieberater.

Was passiert ab 2029?

Bei einem Neueinbau im Bestand nach dem 29. Juli 2026 gilt ab 2029 ein Mindestanteil von 10 %, später mehr.

Gilt das auch für bestehende Anlagen?

Nein, die Stufen betreffen nach heutigem Stand neu eingebaute Anlagen.

Welche Pflichten hat ein neuer Eigentümer?

Vor allem bei oberster Geschossdecke und zugänglichen Leitungen, bei bestimmten Häusern binnen zwei Jahren.

Gibt es ein Wärmenetz in Alt-Riem?

Das muss für die einzelne Straße beim Versorger oder bei der Stadt geklärt werden.

Sollte ich die Heizung vorher erneuern?

Meist nicht. Wartung, Belege und kleine Dämmmaßnahmen helfen oft mehr.

Brauche ich einen Energieausweis?

Ja. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die Pflichtangaben gehören in die Anzeige.

Fazit

Ein Haus mit Ölheizung in München-Riem lässt sich gut verkaufen, wenn Sie die Zeitleiste kennen: Heute darf die Anlage weiterlaufen, und die Stufen bis 2040 betreffen vor allem neue Kessel. Bereiten Sie Belege vor und klären Sie das Wärmenetz. Ellen Günthel bespricht das gern mit Ihnen, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.