Grundstück bewerten lassen in München-Riem: Was die Stadt in die Rechnung bringt

Wer in Alt-Riem ein Grundstück besitzt, hat etwas in der Hand, das in München selten geworden ist: unbebautes oder wenig bebautes Land in Stadtrandlage, mit einer S-Bahn in der Nähe. Der erste Gedanke ist oft: Das muss doch richtig viel wert sein. Das kann stimmen, doch im Stadtgebiet entscheidet über die Zahl weit mehr als die Fläche. München hat eigene Vorgaben, die im Umland nicht oder anders gelten, und sie wirken sich unmittelbar auf das aus, was ein Käufer rechnen kann. Bäume, Stellplätze, Freiflächen, Bebauungspläne und mögliche Vorkaufsrechte können zwei ähnliche Grundstücke deutlich unterscheiden.

Dieser Ratgeber zeigt deshalb zuerst, wo Sie den Bodenrichtwert finden und was er aussagt. Danach gehen wir die wichtigsten städtischen Punkte durch, und erklären, wie Käufer rechnen und wer Ihnen welche Auskunft gibt. In der Messestadt gibt es kaum unbebaute Privatgrundstücke, daher richtet sich dieser Text vor allem an Eigentümer in Alt-Riem. Bei neues // nest ist Ellen Günthel im Münchner Osten Ihre Ansprechpartnerin. Baurechtliche Fragen klären Sie bitte mit der Lokalbaukommission und einem Architekten, rechtliche und steuerliche mit Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater.

Was sagt der Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte werden aus tatsächlichen Kaufpreisen ermittelt und für Zonen veröffentlicht. Für Riem gibt sie der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München heraus. Schauen Sie auf die Angaben, die zum Wert gehören: den Stichtag, die Nutzung, die Bebauungsdichte, auf die er sich bezieht, und ob er erschließungsbeitragsfrei ist. Stimmen diese Merkmale nicht mit Ihrem Grundstück überein, passt die einfache Rechnung Fläche mal Richtwert nicht. Ist bei Ihnen deutlich mehr oder weniger Bebauung zulässig, kann das die Zahl stark verschieben.

Die Rechnung liefert also nur einen ersten Anhaltspunkt. Sie hilft dabei, Gespräche einzuordnen, sollte aber nicht schon als Preisvorstellung verstanden werden. Sie berücksichtigt weder Zuschnitt noch Zufahrt, weder Rechte im Grundbuch noch den Zustand eines vorhandenen Hauses. Einen aussagekräftigeren Wert bekommen Sie erst, wenn das Baurecht geklärt ist.

Was darf hier gebaut werden?

Das ist die entscheidende Frage. Gilt für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan, regelt er Art und Maß der Nutzung, Baugrenzen und oft auch Details der Gestaltung. Gibt es keinen Plan, kommt es im Innenbereich darauf an, ob sich ein Vorhaben in die Umgebung einfügt. Liegt das Grundstück im Außenbereich, ist Bauen nur sehr eingeschränkt zulässig. Am Stadtrand kann gerade diese Abgrenzung schwierig sein. Fragen Sie deshalb bei der Lokalbaukommission der Landeshauptstadt nach, und lassen Sie sich Pläne zeigen. Auch der Flächennutzungsplan kann einen Hinweis geben, ist aber kein Baurecht.

Mehr Sicherheit bieten eine Bebauungsstudie eines Architekten und ein Vorbescheid. Dieser beantwortet eine konkrete Frage verbindlich für einen bestimmten Zeitraum, kostet aber Gebühren und oft mehrere Monate. Er lohnt sich, wenn viel von der Antwort abhängt und wenn Sie Zeit haben. Lassen Sie sich beraten, welche Stufe in Ihrem Fall sinnvoll ist. Sagen Sie gegenüber Interessenten nur, was belegt ist. Ein Satz wie „Da passen locker drei Häuser drauf“ wird teuer, wenn er nicht stimmt.

Was bringt die Stadt in die Rechnung?

Hier unterscheidet sich München vom Umland. Einige Regeln wirken sich direkt auf die Frage aus, wie viel ein Käufer zahlen kann. Welche im Einzelfall gelten, muss geprüft werden.

Baumschutz. München hat eine Baumschutzverordnung. Größere Bäume dürfen nicht einfach gefällt werden, und Ersatzpflanzungen können verlangt werden. Ein alter Baum mitten im Garten kann also die Bebauung einschränken, auch wenn er auf dem Plan gar nicht auftaucht. Lassen Sie den Baumbestand aufnehmen, oder machen Sie wenigstens Fotos, und fragen Sie nach, bevor ein Käufer sich darauf verlässt, und natürlich bevor jemand etwas fällt.

Stellplätze. Die Stadt hat Vorgaben zur Zahl und zur Anordnung von Stellplätzen. Bei einem Neubau mit mehreren Einheiten können Tiefgaragen nötig werden, und das verändert die Rechnung eines Bauträgers erheblich. Fragen Sie nach dem aktuellen Stand.

Freiflächen. Auch für die Gestaltung von Gärten, Begrünung und Spielflächen gibt es Vorgaben. Sie wirken sich darauf aus, wie viel Platz wirklich bebaut werden kann. Ein Architekt kann das in eine einfache Skizze übersetzen.

Vorkaufsrecht der Stadt. In bestimmten Gebieten, zum Beispiel in Erhaltungssatzungsgebieten, kann die Stadt ein Vorkaufsrecht haben. Der Notar holt bei einem Verkauf üblicherweise eine entsprechende Erklärung ein, und das kann den Ablauf verlängern. Fragen Sie den Notar, ob dies bei Ihnen eine Rolle spielt.

Umwandlung. In angespannten Gebieten kann die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingeschränkt sein. Das ist für Bauträger bei bestimmten Vorhaben relevant, und es sollte im Einzelfall geprüft werden.

Größere Vorhaben. Bei größeren Neubauvorhaben mit neuem Baurecht können städtische Vorgaben zum geförderten Wohnungsbau und zu Folgekosten gelten. Für ein Einfamilienhausgrundstück ist das meist nicht relevant, doch bei größeren Flächen kann es die Rechnung stark verändern. Lassen Sie sich das erklären.

Punkt	Warum es zählt	Wer es klärt	Wirkung
Bebauungsplan oder Umgebung	Bestimmt, was gebaut werden darf	Lokalbaukommission	Oft größter Hebel
Baumschutz	Kann Bebauung einschränken	Stadt, Fachleute	Lage und Zahl der Häuser
Stellplätze	Tiefgarage oder Stellflächen nötig	Lokalbaukommission	Baukosten
Freiflächen	Begrenzt die Bebauung	Architekt	Nutzbare Fläche
Vorkaufsrecht	Kann den Ablauf verlängern	Notar	Zeit, Klärung
Erschließung	Beiträge, Anschlüsse	Stadt	Abzug oder Vereinbarung

Welche weiteren Punkte beeinflussen den Wert?

Zuschnitt und Zufahrt. Ein schmales Grundstück oder eine Fläche in zweiter Reihe lässt sich schwerer bebauen. Führt die Zufahrt über fremdes Land, muss ein Geh- und Fahrtrecht gesichert sein. Das steht im Grundbuch in Abteilung II. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis.

Lage zu Straße und Bahn. Die Bahnstrecke, die A 94 und der Umschlagbahnhof östlich des Bahnhofs München-Riem spielen je nach Straße eine unterschiedlich große Rolle. Bei einem Neubau können Lärmschutzvorgaben hinzukommen. Auf der anderen Seite steht die kurze Wegstrecke zur S 2 und in die Innenstadt.

Boden und Grundwasser. Der Grundwasserstand kann in dieser Gegend saisonal schwanken, wie sich schon beim Bau des Riemer Sees gezeigt hat. Das kann vor allem bei Kellern und Tiefgaragen wichtig werden. Ein Bodengutachten wird oft erst vom Käufer beauftragt. Fragen Sie nach Altlasten, falls das Grundstück früher gewerblich genutzt wurde oder ein Öltank im Boden lag. Bekannte Belastungen müssen offengelegt werden.

Rechte im Grundbuch. Wege- oder Leitungsrechte und Wohnrechte schränken die Nutzung ein. Holen Sie sich die Eintragungsbewilligungen beim Grundbuchamt oder über den Notar. Manche Einträge sind alt und lassen sich vielleicht löschen.

Bestand. Steht ein Haus auf dem Grundstück, stellt sich die Frage, ob es einen Wert hat oder ein Hindernis ist. Ein gut erhaltenes Gebäude spricht Familien an, ein Haus mit Sanierungsstau wird von einem Bauträger womöglich als Abbruchkosten gerechnet. Eine vorhandene Heizung darf nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen und repariert werden, was gerade bei einem Weiterbetrieb zählt.

Wie rechnen die Käufer?

Eine Familie geht von ihrem Budget aus: Kaufpreis, Nebenkosten, Hausbau, eventuell Abriss. Sie sucht ein Grundstück mit klarem Baurecht und möchte nicht jahrelang warten. Sie kann für eine bestimmte Lage mehr zahlen, ist aber durch die Finanzierung begrenzt. Die Bank schaut dabei genau auf die Unterlagen.

Ein Bauträger rechnet rückwärts: Was bringen die fertigen Wohnungen, was kosten Bau, Finanzierung und Vertrieb, welche Marge soll bleiben? Je mehr Baurecht, desto mehr kann er zahlen. Er reagiert empfindlich auf Risiken, und das spiegelt sich in seinen Bedingungen: Viele Verträge werden erst wirksam, wenn eine Baugenehmigung vorliegt, und bis dahin ist Ihr Grundstück gebunden. Fragen Sie, wann das Geld fließt und was passiert, wenn die Genehmigung ausbleibt.

Ein Nachbar möchte die Fläche vielleicht als Garten oder als Bauplatz für ein Kind. Er zahlt womöglich für die Lage etwas mehr und braucht weniger Prüfung. In einem alten Dorfkern wie Alt-Riem kann das durchaus vorkommen.

Ein hohes Angebot mit vielen Bedingungen ist nicht automatisch besser als ein niedrigeres ohne Haken. Lassen Sie mehrere Sichtweisen darstellen, und vergleichen Sie Betrag, Bedingungen und Zahlungstermin. Einen Notarvertrag sollten Sie in Ruhe prüfen und gegebenenfalls einem Rechtsanwalt zeigen.

Wie lese ich ein Bauträgerangebot?

Ein Schreiben mit einer großen Zahl wirkt überzeugend. Lesen Sie aber auch, was daneben steht. Ist das Angebot verbindlich, oder steht es unter dem Vorbehalt einer Prüfung? Soll der Kaufvertrag erst wirksam werden, wenn eine bestimmte Baugenehmigung vorliegt? Wie lange darf das dauern, und was passiert, wenn sie ausbleibt? Dürfen Sie in dieser Zeit weiterhin mit anderen sprechen? Wann genau fließt das Geld, und wird ein Teil erst später gezahlt? Wer trägt Abriss, Erschließung und Vermessung? Kann der Bauträger seine Rechte an jemand anderen weitergeben?

Viele solcher Angebote nennen außerdem nur eine Spanne, und der endgültige Betrag hängt von der genehmigten Geschossfläche ab. Eine Abrechnung nach der Geschossfläche kann gerecht sein, verlagert aber das Risiko auf Sie, wenn am Ende weniger genehmigt wird als erhofft und sich dadurch der Kaufpreis verringert. Lassen Sie sich mindestens zwei Angebote geben und von einem Rechtsanwalt oder Notar erläutern. Bedenken Sie, dass Sie mit einem Exklusivrecht für einen Bauträger womöglich monatelang keinen anderen Interessenten ansprechen dürfen. Eine kurze Frist und ein klarer Ausstieg sind deshalb viel wert.

Soll ich teilen oder als Ganzes verkaufen?

Viele Eigentümer in Alt-Riem möchten im Haus bleiben und nur einen Teil des Gartens abgeben. Das kann sinnvoll sein, verändert aber vieles. Die neue Parzelle braucht eine eigene Zufahrt und eigene Anschlüsse, und dafür sind Vermessung, Dienstbarkeiten und Änderungen im Grundbuch nötig. Abstandsflächen und Baumschutz können zudem begrenzen, was dort überhaupt möglich ist. Bedenken Sie auch die eigene Wohnqualität, denn ein Neubau direkt vor dem Wohnzimmerfenster verändert das Leben, und auch den späteren Wert des verbleibenden Hauses.

Vergleichen Sie deshalb zwei Rechnungen: den Verkauf des gesamten Grundstücks heute und den Verkauf einer Teilfläche mit einem späteren Verkauf des Hauses. Beziehen Sie den Zeitaufwand ein, denn eine Teilung kann lange dauern, und die Steuerfrage, besonders wenn mehrere Parzellen entstehen. Ein Architekt und ein Steuerberater können helfen, das vorab zu klären.

Welches Paket bekommen Interessenten?

Grundstückskäufer rechnen, bevor sie sich etwas ansehen. Stellen Sie deshalb alle Angaben zusammen: Flurkarte, Fläche, Bodenrichtwert mit Stichtag, Bebauungsplan oder Auskunft der Lokalbaukommission, Angaben zur Erschließung, Rechte aus dem Grundbuch und, falls vorhanden, Studie oder Vorbescheid. Bei einem bebauten Grundstück kommen Pläne, Baujahr, Energieausweis und Angaben zum Zustand dazu. Formulieren Sie Aussagen zum Baurecht vorsichtig und belegt. „Nach Auskunft der Stadt vom März ist ein Einfamilienhaus zulässig, eine weitere Bebauung ist ungeklärt“ ist besser als „riesiges Potenzial“.

Rechnen Sie für die Klärung Zeit ein. Eine Auskunft kann wenige Wochen dauern, eine Studie je nach Architekt einige Wochen, und ein Vorbescheid oft mehrere Monate. Wer mehrere Angebote vergleichen möchte, bittet alle um schriftliche Gebote bis zu einem bestimmten Termin, mit Betrag, Finanzierung, Bedingungen und Zahlungstermin. Sie sind nicht verpflichtet, das höchste Angebot anzunehmen.

Wen frage ich wofür?

Den Bodenrichtwert nennt der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt. Baurechtliche Auskünfte gibt die Lokalbaukommission, und Bebauungspläne finden sich über das Planungsreferat der Stadt. Die Flurkarte kommt vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, und den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Amtsgericht München oder über einen Notar. Ein Architekt kann eine Studie erstellen, und ein Makler kann Ihnen sagen, wer als Käufer infrage kommt und wie sich das auf den Rahmen auswirkt. Bei Erbstreit, Trennung oder gegenüber dem Finanzamt kann ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen nötig sein, das oft einen vierstelligen Betrag kostet.

Was gilt steuerlich?

Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks greift die Ausnahme für selbst genutzte Häuser in der Regel nicht. Innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb kann ein Gewinn also steuerpflichtig sein. Bei einem Erbfall zählt die Besitzzeit des Erblassers. Bei einer Teilung und dem Verkauf mehrerer Parzellen kann zudem die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel bedeutsam werden. Sprechen Sie vor dem Vertrag mit einem Steuerberater.

Ein Beispiel: Der alte Birnbaum (erfunden)

Eine Familie aus Alt-Riem besitzt ein älteres Haus auf einem großen Grundstück und möchte einen Teil des Gartens verkaufen. Ein Bauträger nennt eine hohe Summe für zwei Doppelhaushälften. Ein Gespräch mit dem Architekten zeigt: Ein großer Baum steht genau dort, wo die Zufahrt verlaufen müsste, und die Stellplätze passen nicht wie gedacht. Eine Bauvoranfrage ergibt, dass eine Einheit genehmigungsfähig erscheint. Der Bauträger zieht sein Angebot zurück, doch eine junge Familie aus Trudering interessiert sich für genau dieses Grundstück.

Das erfundene Beispiel nennt bewusst keine Beträge. Es zeigt aber, warum der erste Preis oft weit von dem entfernt ist, was Baurecht und Stadtregeln am Ende zulassen.

Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?

Bei einem Grundstück zählt, wer das Baurecht sauber aufbereitet und passende Käufer kennt. Fragen Sie nach vergleichbaren Fällen. Mehr dazu steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?. Besondere Fälle behandelt Erfahrener Immobilienmakler in München-Riem.

Häufige Fragen

Wie lasse ich ein Grundstück in München-Riem bewerten?

Beginnen Sie mit Bodenrichtwert und Bebauungsplan, klären Sie das Baurecht und holen Sie dann eine Einschätzung ein.

Wer gibt den Bodenrichtwert heraus?

Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München. Prüfen Sie Stichtag und Merkmale der Zone.

Wer ist für das Baurecht zuständig?

Die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt München.

Dürfen Bäume einfach gefällt werden?

Nein, in München gilt eine Baumschutzverordnung. Fragen Sie vor jeder Fällung nach.

Kann die Stadt ein Vorkaufsrecht haben?

In bestimmten Gebieten ja. Der Notar klärt das in der Regel.

Lohnt sich ein Vorbescheid?

Wenn viel von der Antwort abhängt und Sie Zeit haben. Besprechen Sie das mit einem Architekten.

Sollte ich an einen Bauträger verkaufen?

Das kann sinnvoll sein. Vergleichen Sie Preis, Bedingungen und Zahlungstermin mit anderen Angeboten.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Innerhalb von zehn Jahren oft schon. Fragen Sie einen Steuerberater.

Fazit

Wer ein Grundstück in München-Riem bewerten lassen möchte, sollte nicht nur auf den Bodenrichtwert schauen. Baurecht, Baumschutz, Stellplätze, Freiflächen und mögliche Vorkaufsrechte verändern die Rechnung. Klären Sie das früh und vergleichen Sie Käufer und Bedingungen. Ellen Günthel unterstützt Sie gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.