Geerbte Immobilie verkaufen in Eching: Was im leeren Haus schnell passiert, und was warten kann

Wer ein Haus erbt, möchte in den ersten Wochen oft nichts entscheiden. Das ist richtig so, denn eine Trauerzeit ist kein guter Moment für einen Verkauf. Das Haus allerdings wartet nicht. Wenn niemand mehr darin wohnt, ändert sich schnell etwas: Die Versicherung kann Anforderungen stellen, die Heizung muss laufen oder fachgerecht stillgelegt werden, die Post stapelt sich, und im Garten wächst das Gras. Dieser Ratgeber trennt deshalb, was in Eching gleich erledigt werden sollte und was ohne Weiteres warten kann. So gewinnen Sie Zeit für die wichtigen Entscheidungen, ohne dass unbemerkt Schäden entstehen.

Danach geht es um die rechtliche Seite, also Erbschein und Grundbuch, um die Steuer, das Ausräumen und schließlich um den Verkauf selbst. Eching gehört zum Landkreis Freising, und die zuständigen Stellen sind daher nicht dieselben wie in der Stadt München. Rechtliche und steuerliche Fragen beantworten Notar, Anwalt und Steuerberater. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin, wenn es um Wert und Verkauf geht, und sie drängt Sie nicht. Sobald Sie so weit sind, nimmt sie sich Zeit für ein Gespräch im Haus oder am Telefon.

Was sollte in der ersten Woche geschehen?

Sorgen Sie zuerst für Sicherheit. Wer hat Schlüssel? Falls Pflegedienste oder Nachbarn welche hatten, sammeln Sie sie ein. Sind Fenster und Türen geschlossen? Gibt es im Haus Wertsachen, Dokumente oder Medikamente, die gesichert werden sollten? Nehmen Sie wichtige Papiere mit, etwa Testament, Versicherungsordner, Bankunterlagen und Grundbuchunterlagen. Ein Testament müssen Sie unverzüglich beim Nachlassgericht abgeben. Sehen Sie nach Lebensmitteln im Kühlschrank und im Keller und entsorgen Sie, was verderben könnte. Bitten Sie einen Nachbarn, ein Auge auf das Haus zu haben, und lassen Sie sich seine Nummer geben. Solche Kleinigkeiten verhindern unangenehme Überraschungen.

Kümmern Sie sich auch um die Post. Ein Nachsendeauftrag sorgt dafür, dass Rechnungen und Fristen nicht verloren gehen, und ein überquellender Briefkasten signalisiert, dass niemand da ist. Viele Verträge laufen zunächst weiter, und einige sollten Sie kündigen, andere gerade nicht. Strom, Wasser und Gebäudeversicherung brauchen Sie meist noch. Zeitungen und Abos können weg. Prüfen Sie außerdem, ob der Verstorbene eine Photovoltaikanlage oder einen Wartungsvertrag hatte. Ein Blick in den Kontoauszug zeigt, was regelmäßig abgebucht wird. Falls Sie unsicher sind, wer was tun darf, fragen Sie beim Notar oder Nachlassgericht nach. Eine Vollmacht über den Tod hinaus kann in dieser Phase hilfreich sein.

Was passiert im leeren Haus?

Ein unbewohntes Haus verhält sich anders als ein bewohntes. Die Gebäudeversicherung sollte vom Leerstand wissen, sonst drohen im Schadensfall Probleme. Klären Sie mit der Versicherung, welche Auflagen gelten, zum Beispiel regelmäßige Kontrollen. Im Winter ist Frost die größte Gefahr. Lassen Sie die Heizung auf niedriger Stufe laufen, oder entleeren Sie Wasserleitungen fachgerecht. Eine geplatzte Leitung kann schnell einen großen Schaden anrichten, und oft wird das erst nach Tagen bemerkt. Auch Feuchtigkeit und Schimmel sind ein Thema, wenn nicht mehr gelüftet wird. Einmal pro Woche kurz durchs Haus zu gehen, hilft schon viel. Das kann auch eine Nachbarin übernehmen, wenn Sie selbst weit weg wohnen.

Dazu kommt der Eindruck von außen. Ein ungepflegter Garten oder Rollläden, die immer unten sind, zeigen, dass niemand da ist. Stellen Sie deshalb auf eine einfache Routine um: Rasen mähen, Hecke schneiden, Gehwege im Winter räumen, denn die Räum- und Streupflicht bleibt bestehen. Eine Zeitschaltuhr für das Licht kann ebenfalls helfen. Sprechen Sie mit den Nachbarn, die sich oft gern kümmern. Und lassen Sie Wasserhähne nicht lange ungenutzt, wenn das Haus noch in Betrieb ist. Wer Häuser in einem kleinen Ortsteil wie Günzenhausen oder Ottenburg erbt, sollte zudem auf Nebengebäude achten. Auch dort können Schäden lange unbemerkt bleiben.

Was kann warten?

Vieles kann warten, auch wenn andere Sie drängen. Der Verkauf selbst muss nicht in den ersten Wochen entschieden werden, und auch nicht, was mit den Möbeln geschieht. Es gibt keine allgemeine Frist, innerhalb derer ein geerbtes Haus verkauft werden muss. Vorsichtig sein sollten Sie bei Anrufen oder Besuchern, die sehr früh ein Angebot machen. Nach einem Todesfall melden sich manchmal Personen, die aus der Lage Nutzen ziehen möchten. Unterschreiben Sie nichts, und lassen Sie sich schriftliche Informationen geben. Auch Entrümpelungsfirmen sollten Sie erst nach einem Vergleich beauftragen, und erst, wenn die wichtigen Papiere gesichert sind.

Was nicht ganz so lange warten darf, sind einige Fristen. Die Ausschlagung der Erbschaft ist in der Regel innerhalb von sechs Wochen möglich, und sie kommt infrage, wenn es mehr Schulden als Vermögen gibt. Fragen Sie im Zweifel einen Anwalt oder das Nachlassgericht, und zwar früh. Beim Finanzamt ist eine Anzeige innerhalb von drei Monaten fällig, soweit nicht ein Notar oder das Gericht das schon erledigt hat. Eine Erbschaftsteuererklärung fordert das Finanzamt an. Auch das sollten Sie im Blick behalten. Die zwei Jahre für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung sind dagegen eine bequeme Frist. Ihnen sollte also klar sein, welche Schritte Sie gleich gehen müssen und welche später kommen.

Wie klären Sie Erbschein und Grundbuch?

Zuerst brauchen Sie einen Nachweis, dass Sie Erbe sind. Bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag genügt für das Grundbuch oft dieses mit Eröffnungsprotokoll. Sonst wird in der Regel ein Erbschein beim Nachlassgericht beantragt, der Geld kostet und einige Wochen dauern kann. Für Eching dürfte das Amtsgericht Freising zuständig sein, sofern der Verstorbene hier gelebt hat. Prüfen Sie das im Einzelfall. Danach beantragen Sie die Berichtigung des Grundbuchs. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei. Vorher kann man zwar beim Notar schon über einen Verkauf sprechen, doch ein Käufer braucht eine klare Grundlage.

Sehen Sie sich im Grundbuch auch die Abteilungen II und III an. Dort stehen Rechte wie Wohnrechte, Wegerechte und Grundschulden. Manchmal ist eine alte Grundschuld nicht mehr valutiert, aber noch eingetragen. Für ihre Löschung brauchen Sie die Unterlagen von der Bank. Sie können auch ein Wohnrecht eines vorverstorbenen Elternteils entdecken, das mit einer Sterbeurkunde gelöscht werden kann. Sind mehrere Erben da, müssen sich alle einig sein. Für diesen Fall gibt es den Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen in Eching. Sonst wird sich ein Verkauf schnell verzögern. Das Gleiche gilt, wenn ein Pflichtteil geltend gemacht wird, der in die Rechnung einbezogen werden muss.

Was sollten Sie steuerlich wissen?

Für die Erbschaftsteuer gibt es Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad abhängen. Kinder haben zum Beispiel einen hohen Freibetrag, aber bei einem Haus im Münchner Umland kann die Bewertung dennoch relevant sein. Ein selbst genutztes Familienheim kann unter Umständen steuerfrei bleiben, wenn ein Kind selbst einzieht und das Haus zehn Jahre bewohnt. Verkaufen Sie es vorher, entfällt das in der Regel. Fragen Sie vor einem Verkauf Ihren Steuerberater, denn das ist eine Entscheidung mit hohen Beträgen. Setzt das Finanzamt den Wert zu hoch an, kann ein Gutachten helfen.

Beim Verkauf selbst kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf durch den Verstorbenen verkauft wird und nicht selbst genutzt war. Denn Sie treten in seine Position ein. Hat er es lange selbst bewohnt, ist das normalerweise kein Problem. Trotzdem sollten Sie den Kaufvertrag suchen und die Daten prüfen. Ein kurzes Gespräch beim Steuerberater ist hier gut angelegt, und es erspart Ihnen vielleicht eine unangenehme Überraschung nach dem Verkauf.

Wie gehen Sie beim Ausräumen vor?

Ausräumen ist oft der emotional schwerste Teil. Nehmen Sie sich Zeit, wenn Sie können. Gehen Sie zuerst durch und markieren Sie, was bleibt und was wegkommt. Sammeln Sie Fotos, Briefe und Dokumente in Kisten. Wenn mehrere Erben beteiligt sind, vereinbaren Sie einen Termin, an dem jeder aussuchen kann, und schreiben Sie auf, wer was mitnimmt. Wertvolle Dinge sollten geschätzt werden, damit später kein Streit entsteht. Sehen Sie auch in Büchern, Schubladen und alten Mänteln nach, denn oft findet man dort Papiere oder Geld. Für den Rest gibt es Sozialkaufhäuser, Auktionen, Sammelstellen und Entrümpler. Holen Sie mehrere Angebote ein.

Vor dem Verkauf muss das Haus nicht völlig leer sein. Oft reicht es, dass es aufgeräumt und sauber ist und man die Räume gut sehen kann. Ein leeres Haus wirkt manchmal kleiner und kühler, während ein überladenes nicht zum Vorstellen einlädt. Ihre Maklerin kann Ihnen dazu etwas sagen. Vielleicht genügt es, das Haus auf wenige Möbel zu reduzieren. Sicherlich sollten aber persönliche Papiere und Medikamente raus. Bei der Entsorgung sollten Sie auch daran denken, dass alte Öltanks, Farben und Chemikalien besonders behandelt werden müssen. Bei älteren Gebäuden können auch Stoffe wie Asbest in Dach oder Boden vorkommen. Lassen Sie sich im Zweifel fachlich beraten, bevor jemand etwas abbricht.

Sollten Sie vor dem Verkauf sanieren?

In den meisten Fällen nicht. Geerbte Häuser sind oft in einem gepflegten, aber in die Jahre gekommenen Zustand. Viele Käufer rechnen damit, und sie möchten nach eigenem Geschmack umbauen. Eine neue Küche oder ein neues Bad bringt meist nicht die vollen Kosten zurück, und bis dahin zahlen Sie weiter alle Kosten. Sinnvoll sind kleine Maßnahmen wie Reinigung, kleinere Reparaturen und Gartenpflege. Wichtig ist auch, dass Sie Mängel kennen und benennen, zum Beispiel Feuchtigkeit im Keller oder ein undichtes Dach. Bei einer Ölheizung gilt: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und die Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.

Für neue Eigentümer gibt es jedoch Dämmpflichten, die beim Eigentümerwechsel greifen können: Fehlt an der obersten Geschossdecke der Mindestwärmeschutz, muss sie gedämmt werden, sofern das Dach nicht schon gedämmt ist. Bei Häusern mit bis zu zwei Wohnungen, die am 1. Februar 2002 selbst bewohnt waren, trifft das den neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren. Zugängliche ungedämmte Leitungen außerhalb beheizter Räume kommen hinzu. Fragen Sie im Einzelfall einen Energieberater oder Ihren Schornsteinfeger, und erwähnen Sie das im Gespräch mit Interessenten. Der Energieausweis ist Pflicht, und ohne ihn droht ein Bußgeld bis 10.000 Euro. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Eching. Auch das hilft Käufern bei der Rechnung.

Wie läuft der Verkauf?

Wenn Sie bereit sind, geht es los wie bei jedem anderen Verkauf, mit einigen Besonderheiten. Eine Bewertung hilft, realistisch zu planen, gerade wenn der Zustand und der Wert unterschiedlich gesehen werden. Dann folgen Unterlagen, Exposé und Besichtigungen. Geerbte Häuser sind in Eching und Umgebung oft für Familien interessant, die sanieren möchten, aber auch für Bauträger, wenn das Grundstück groß ist. Vergleichen Sie Angebote genau. Ein schnelles Angebot wirkt verlockend, wenn Sie den Verkauf hinter sich haben möchten, doch ein offener Markttest kann sich lohnen. Das sollten Sie mit Ihrer Maklerin besprechen.

Wenn Sie weit weg wohnen, kann eine Maklerin vor Ort vieles übernehmen: Schlüssel, Handwerker, Besichtigungen und auch den Kontakt zu den Ämtern. Sie brauchen für einige Schritte vielleicht eine Vollmacht. Beim Notartermin können Sie sich vertreten lassen, mit einer notariell beglaubigten Vollmacht. Fragen Sie, was möglich ist, und planen Sie Zeit dafür ein. Die Abläufe finden Sie im Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Eching. Welche Papiere Sie benötigen, steht im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Eching. Wie die Immobilie bewertet wird, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Eching.

Was gilt, wenn Sie weit weg wohnen?

Viele Erben leben nicht mehr in Eching. Das macht manches schwieriger, aber nicht unmöglich. Suchen Sie sich jemanden vor Ort, der einen Schlüssel hat und regelmäßig nach dem Rechten sieht, zum Beispiel einen Nachbarn oder eine Hausmeisterfirma. Halten Sie die Absprache und die Aufgaben kurz schriftlich fest. Fassen Sie Ihre Termine an einem Wochenende zusammen, damit Sie Bank, Gemeinde und Handwerker möglichst auf einmal erledigen können. Einige Stellen lassen sich auch aus der Ferne ansprechen, zum Beispiel per E-Mail oder über digitale Anträge. Beim Nachlassgericht können Sie unter Umständen über ein Gericht an Ihrem Wohnort einen Erbschein beantragen.

Fotos und kurze Videos helfen dabei, Entscheidungen auch mit Geschwistern zu treffen, die nicht kommen können. Vor einem Verkauf sollten Sie aber mindestens einmal persönlich dort gewesen sein, um Unterlagen zu sichten und Erinnerungsstücke zu holen. Danach kann vieles die Maklerin übernehmen. Sie sollte Ihnen berichten, wie die Besichtigungen liefen, und Sie an der Entscheidung beteiligen. Geben Sie Vollmachten nur so weit, wie sie nötig sind, und lassen Sie sich erklären, wofür sie gebraucht werden. Ein Notartermin kann auch mit einer notariell beglaubigten Vollmacht an Ihrem Wohnort vorbereitet werden.

Was tun, wenn das Haus vermietet oder teilweise vermietet ist?

Ein Mietvertrag läuft mit dem Tod des Vermieters einfach weiter, und Sie treten als Erbe in seine Rechte und Pflichten ein. Informieren Sie die Mieter, teilen Sie die neue Kontoverbindung mit und prüfen Sie die Kaution. Die Nebenkostenabrechnung muss weiterhin rechtzeitig erstellt werden. Beim Verkauf gilt: Kauf bricht nicht Miete. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Eching.

Noch ein letzter Hinweis

Führen Sie eine einfache Liste mit allem, was erledigt ist und was noch ansteht. Sie entlastet in einer Zeit, in der man vieles vergisst.

Sofort und später im Überblick

Wann	Was	Wer hilft
Erste Woche	Schlüssel, Papiere, Post, Kühlschrank	Nachbarn, Familie
Erste Wochen	Versicherung, Heizung, Testament	Versicherer, Nachlassgericht
In sechs Wochen	Ausschlagung prüfen	Anwalt, Nachlassgericht
In drei Monaten	Anzeige beim Finanzamt	Steuerberater, Notar
In zwei Jahren	Grundbuch gebührenfrei berichtigen	Grundbuchamt, Notar
Wenn Sie bereit sind	Bewertung, Ausräumen, Verkauf	Maklerin, Entrümpler

Wie begleiten wir Sie?

Ellen Günthel kommt auf Wunsch ins Haus, sieht sich alles an und sagt Ihnen, was sie jetzt für wichtig hält. Rechts- und Steuerfragen überlässt sie den passenden Fachleuten und benennt sie auf Wunsch. Sie zahlen 1,785 % statt der oft üblichen 3,57 %, wenn es zum Verkauf kommt. Eine Einschätzung des Werts erhalten Sie auch über unsere Wertermittlung. Der erste Kontakt ist kostenlos, und Sie entscheiden, wann es weitergeht. Es ist auch in Ordnung, wenn das erst in einigen Monaten ist.

Häufige Fragen

Muss ich ein geerbtes Haus schnell verkaufen?

Nein. Sichern Sie es zuerst und entscheiden Sie dann in Ruhe.

Muss ich den Leerstand melden?

In der Regel ja. Sprechen Sie mit Ihrer Gebäudeversicherung.

Brauche ich einen Erbschein?

Oft ja. Bei einem notariellen Testament genügt häufig dieses mit Eröffnungsprotokoll.

Wie lange ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei?

Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Das hängt vom Einzelfall ab. Fragen Sie Ihren Steuerberater.

Muss ich die Ölheizung tauschen?

In der Regel nein. Sie darf weiterlaufen und repariert werden.

Muss das Haus leer sein?

Nicht unbedingt. Aufgeräumt und sauber genügt oft.

Wer hilft mir in Eching?

Ellen Günthel von neues // nest.

Fazit

Bei einer geerbten Immobilie in Eching sichern Sie zuerst das Haus, klären dann die Berechtigung und entscheiden in Ruhe. Ellen Günthel begleitet Sie ohne Eile. Erreichbar sind wir unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.